Bản án 720/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Nguyễn Thị S và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 27/06/2022, bà Nguyễn Thị S ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Trương Thành M thửa đất số 430 (diện tích 1.368m2, loại đất chuyên trồng lúa nước - LUA, thuộc tờ bản đồ số 08) tại khu vực T, phường L, quận Ô, thành phố Cần Thơ. Thửa đất này thuộc quyền sở hữu của bà S theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số vào sổ CS04760, do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 18/02/2022. Giá trị chuyển nhượng thực tế là 251.800.000 đồng, hợp đồng đã được Văn phòng Công chứng Trung tâm công chứng theo đúng quy định.

Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng và nhận đủ tiền, bà S đã bàn giao GCNQSDĐ cho ông M. Tuy nhiên, do sơ suất, bà đã giao nhầm thêm một GCNQSDĐ khác thuộc thửa đất số 424 (diện tích 349m2, loại đất ở - T). Lợi dụng sự nhầm lẫn này, ông M đã tự ý chiếm dụng 86m2 đất ở đô thị (ODT) thuộc quyền sử dụng của bà S, đồng thời tự ý cải tạo, lên bờ để trồng mai.

Ngay khi phát hiện sự việc, bà S đã chủ động gặp ông M để yêu cầu trả lại diện tích đất bị chiếm. Trong quá trình thương lượng, bà S có thiện chí đề xuất chuyển nhượng lại 86m2 đất ODT này cho ông M theo giá thị trường là 4.000.000 đồng/m2. Dù vậy, ông M không đồng ý vì cho rằng mức giá trên quá cao, khiến việc thỏa thuận giữa hai bên không thành.

Bà S đã gửi đơn đề nghị hòa giải đến Ban nhân dân khu vực và Ủy ban nhân dân phường L nhưng không đạt kết quả. Đáng chú ý, tại buổi làm việc với chính quyền địa phương, ông M đã thừa nhận hành vi chiếm dụng 86m2 đất ODT của bà S, song cán bộ phụ trách lại không lập biên bản để các bên ký tên xác nhận.

Cho rằng quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm, nay bà Nguyễn Thị S làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc ông Trương Thành M phải hoàn trả lại diện tích 86m2 đất thuộc thửa đất số 424, tờ bản đồ số 08 (theo GCNQSDĐ số vào sổ CS04760 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 18/02/2022 cho bà Nguyễn Thị S đứng tên), tọa lạc tại khu vực T, phường L, quận Ô, thành phố Cần Thơ.

Vào ngày 17/06/2025, nguyên đơn đã nộp đơn khởi kiện bổ sung để yêu cầu Tòa án giải quyết các nội dung cụ thể sau:

Qua kiểm tra Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (số công chứng 1022, quyển số 02/2022/TP/CC-SCC/HĐGD, do Văn phòng C2 chứng thực ngày 23/05/2022), phía nguyên đơn phát hiện toàn bộ chữ ký, chữ viết và dấu vân tay tại mục Bên A (bên bán) hoàn toàn không phải là của bà Nguyễn Thị S. Do đó, ngay sau buổi hòa giải, nguyên đơn sẽ chính thức làm đơn đề nghị Tòa án nhân dân trưng cầu giám định đối với các thông tin chữ ký, chữ viết và dấu vân tay này trong hợp đồng. Từ cơ sở trên, nguyên đơn yêu cầu Tòa án xem xét và giải quyết các yêu cầu bổ sung bao gồm:

1. Tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1022, quyển số 02/2022/TP/CC-SCC/HĐGD được lập ngày 23/05/2022 tại Văn phòng C2 giữa nguyên đơn và ông Trương Thành M.

2. Tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 708923, số vào sổ CH04760 do cơ quan có thẩm quyền cấp ngày 18/02/2022 mang tên ông Trương Thành M đối với phần diện tích đất liên quan.

3. Buộc ông Trương Thành M phải tháo dỡ, di dời toàn bộ công trình kiến trúc, vật kiến trúc và cây trồng trên đất để hoàn trả lại diện tích đất 86m2 nguyên trạng lại cho nguyên đơn.

Tại đơn phản tố và quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông Trương Thành M trình bày:

Nguồn gốc phần đất có diện tích 86m2 thuộc thửa đất số 424 (nay là thửa 429), tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại khu vực T, phường L, quận Ô, thành phố Cần Thơ là do ông Trương Thành M nhận chuyển nhượng hợp pháp từ bà Nguyễn Thị S.

Giao dịch được thực hiện thông qua Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 23/05/2022, do Công chứng viên Nguyễn Thị Hồng T1 chứng thực tại Văn phòng Công chứng Trung Tâm thành phố C2 (số công chứng 1022, quyển số 02/2022/TP/CC-SCC/HĐGD) với giá trị là 245.000.000 đồng. Ông M đã thanh toán đủ tiền, nhận bàn giao đất và tiến hành quản lý, sử dụng, trồng cây ổn định từ đó đến nay.

Đồng thời, ông M đã hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và được Chi nhánh Văn phòng Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DC 708923 (số vào sổ cấp GCN: CS04868) vào ngày 16/06/2022.

Vào ngày 27/06/2022, ông M tiếp tục nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Thị S phần đất thuộc thửa số 425 (sau khi tách là thửa 430), tờ bản đồ số 08, diện tích 1.368m2 với giá 245.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng được chứng thực tại Văn phòng Công chứng Trung Tâm thành phố C2 (số công chứng 1300, quyển số 02/2022/TP/CC-SCC/HĐGD).

Mặc dù ông M đã giao đủ tiền và quản lý, canh tác trên đất, nhưng khi ông nhiều lần yêu cầu bà S bàn giao GCNQSDĐ bản gốc để làm thủ tục sang tên, bà S lại cố tình trốn tránh. Chính sự thiếu hợp tác này khiến ông M chưa thể hoàn tất việc chỉnh lý biến động trên sổ sách.

Từ những căn cứ nêu trên, việc bà S khởi kiện yêu cầu ông M trả lại diện tích 86m2 đất thuộc thửa 424 (nay là thửa 429) là hoàn toàn vô lý, không có cơ sở pháp lý, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình ông. Do đó, phía ông M không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đồng thời đưa ra các yêu cầu phản tố sau:

- Yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ông Trương Thành M đối với phần diện tích 86m2 thuộc thửa 424 (nay là thửa 429), tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại khu vực T, phường L, quận Ô, thành phố Cần Thơ.

- Yêu cầu Tòa án công nhận tính pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 425 (sau khi tách là thửa 430), tờ bản đồ số 08, diện tích 1.368m2 giữa bà Nguyễn Thị S và ông Trương Thành M (được công chứng ngày 27/06/2022, số công chứng 1300, quyển số 02/2022/TP/CC-SCC/HĐGD).

- Yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất cho ông Trương Thành M đối với thửa đất số 430, tờ bản đồ số 08, diện tích 1.368m2 tại khu vực T, phường L, quận Ô, thành phố Cần Thơ.

Quá trình giải quyết vụ án những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

1. Bà Đoàn Thị Mỹ X trình bày:

Trong vụ án này bà X hoàn toàn thống nhất với yêu cầu của ông M và không bổ sung gì thêm.

2. Đối với Văn phòng C2: vắng mặt trong toàn bộ quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩm và chưa thể hiện ý kiến bằng văn bản đối với nội dung tranh chấp trong vụ án.

Tại phiên tòa sơ thẩm, các đương sự trình bày ý kiến như sau:

Về phía nguyên đơn: Giữ nguyên toàn bộ yêu cầu khởi kiện.

Về phía bị đơn:

1. Rút một phần yêu cầu phản tố đối với thửa đất số 430: Cụ thể, bị đơn không còn yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 27/6/2022 giữa bà Nguyễn Thị S và ông Trương Thành M (hợp đồng đối với thửa 425, sau khi tách là thửa 430, tờ bản đồ số 8, diện tích 1.368m², tọa lạc tại khu vực T, phường L, quận Ô, thành phố Cần Thơ; số công chứng 1300, quyển số 02/2022/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C2); đồng thời rút yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 430 này.

2. Giữ nguyên một phần yêu cầu phản tố đối với thửa đất số 429: Tiếp tục đề nghị Tòa án công nhận quyền sử dụng đất cho ông Trương Thành M đối với phần diện tích 86m² thuộc thửa 424 (nay là thửa 429), tờ bản đồ số 8, tọa lạc tại khu vực T, phường L, quận Ô, thành phố Cần Thơ.

3. Bị đơn đồng ý hỗ trợ cho nguyên đơn số tiền 10.000.000 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 224/2025/DS-ST ngày 12 tháng 11 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 2 – Cần Thơ tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị S về việc yêu cầu:

- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 23/5/2022 giữa bên chuyển nhượng Nguyễn Thị S, bên nhận chuyển nhượng Trương Thành M, chuyển nhượng diện tích 86m2 đất ODT tại thửa 424, hợp đồng công chứng tại VPCC T;

- Buộc bị đơn trả lại diện tích đất 86m², thửa số 429, tờ bản đồ số 08, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào số CS 04760 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố C cấp ngày 18/02/2022 cho ông Trương Thành M, đất toạ lạc tại khu vực T, phường L, quận Ô, thành phố Cần Thơ.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Trương Thành M:

Công nhận phần diện tích đất 86m2 thuộc thửa 424 (nay là thửa 429), tờ bản đồ số 8, đất tọa lạc tại khu vực T, phường L, quận Ô, thành phố Cần Thơ cho ông Trương Thành M.

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trương Thành M hỗ trợ cho bà Nguyễn Thị S 10.000.000đ (Mười triệu đồng).

3. Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của bị đơn gồm:

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 425 (sau khi tách là thửa 430), tờ bản đồ số 8, diện tích 1.368m2, tọa lạc tại khu vực T, phường L, quận Ô, thành phố Cần Thơ giữa bà Nguyễn Thị S và ông Trương Thành M được công chứng tại Văn phòng công chứng Trung Tâm thành phố C2, ngày 27/6/2022, vào sổ công chứng số 1300, quyển số 02/2022/TP/CC-SCC/HĐGD.

- Công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 430, tờ bản đồ số 8, diện tích 1.368m2, đất tọa lạc tại khu vực T, phường L, quận Ô, thành phố Cần Thơ cho ông Trương Thành M.

(Kèm theo bản trích đo bản đồ địa chính số 10-2025 ngày 06/6/2025 của Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố C).

4. Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí, nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 25/11/2025, nguyên đơn có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bác toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm: nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu bị kiện và yêu cầu kháng cáo, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về nội dung tranh chấp.

Trong phần phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ cho rằng:

- Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự đã thực hiện đúng quyền nghĩa vụ của mình.

- Về nội dung vụ án: đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

2. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị S.

3. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 224/2025/DS-ST ngày 12 tháng 11 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 2 – Cần Thơ.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Miễn toàn bộ cho bà Nguyễn Thị S.

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.