Bản án 72/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 22/9/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Lê Phú C trình bày:

Vào năm 1996 ông Lê Phú C có mua (chuyển nhượng) khoảng 1900 m², thuộc thửa đất số 162, tờ bản 01, tọa lạc ấp H, xã L, huyện L, tỉnh Sóc Trăng của ông Nguyễn Tấn T nhưng chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay ông Lê Phú C làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có giấy chứng nhận quyền dụng đất gốc để chuyển tên quyền sử dụng đối với thửa đất nêu trên, hiện nay Giấy chứng nhận gốc do ông Nguyễn Tấn T giữ nên không làm được. Ông Lê Phú C đã có liên lạc với ông Nguyễn Tấn T để mượn Giấy chứng nhận gốc nhưng ông Nguyễn Tấn T không đồng ý giao Giấy chứng nhận.

Nay ông Lê Phú C yêu cầu Tòa án giải quyết:

Ông Lê Phú C khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối thửa đất nêu trên.

Để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện ông Lê Phú C đã giao nộp các tài liệu, chứng cứ gồm có:

+ Căn cước công dân Lê Phú C (bản đối chiếu bản chính);

+ Tờ chuyển nhượng đất vĩnh viễn (bản photo);

+ Phiếu trích lục hồ sơ địa chính xác nhận tính pháp lý hồ sơ địa chính;

* Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Trường G trình bày:

Vào năm 1996 gia đình ông Lê Trường G lúc đó gồm có cha của ông Lê Trường G là ông Lê Phú C và ông Lê Trường G cùng với phía gia đình của vợ chồng ông Nguyễn Tấn T, bà Huỳnh Thị Ngọc M tiến hành chuyển nhượng khoảng 1900 m², thuộc thửa đất số 162, tờ bản 01, tọa lạc ấp H, xã L, huyện L, tỉnh Sóc Trăng. Thời điểm đó, phần đất của ông Nguyễn Tấn T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1992. Hai bên tiến hành lập “Tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất vĩnh viễn” đề ngày 26/02/96 do ông Lê Trường G là người lập. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong thì cha của ông Lê Trường G là ông Lê Phú C đã giao đủ tiền cho vợ chồng ông Nguyễn Tấn T, bà M và cha của ông Lê Trường G được nhận đất sử dụng trực tiếp cho đến nay. Trong quá trình sử dụng đất, cha của ông Lê Trường G là ông Lê Phú C đã có liên lạc với ông Nguyễn Tấn T để mượn Giấy chứng nhận gốc nhưng ông Nguyễn Tấn T không đồng ý giao Giấy chứng nhận. Vì vậy, cha của ông Lê Trường G là ông Lê Phú C làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện Long Phú, Sóc Trăng giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối thửa đất nêu trên. Ông Lê Trường G thống nhất với việc cha của ông Lê Trường G đã đưa ra: Yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối thửa đất nêu trên. Trong vụ án này ông Lê Trường G không có yêu cầu gì.

Ông Lê Trường G cho biết thêm: Trước đây vào năm 1996 cha của ông Lê Trường G là ông Lê Phú C đi làm, mẹ của ông Lê Trường G và bên gia đình vợ chồng ông Nguyễn Tấn T, bà Huỳnh Thị Ngọc M chuyển nhượng cho cha mẹ của ông Lê Trường G phần đất 04 công tầm 03 mét. Tuy nhiên việc chuyển nhượng phần đất không liền thửa. Phần đất trước đây gia đình cha mẹ của ông Lê Trường G đã làm thủ tục sang tên xong. Hiện nay còn lại phần đất này còn lại theo đo đạc thực tế thể hiện còn 1900m2. Vì vậy cha của ông Lê Trường G là ông Lê Phú C khởi kiện phần đất này. Khi chuyển nhượng phần đất này do mẹ ông Lê Trường G tên Huỳnh Thị Đ, sinh năm 1949 cùng địa chỉ với cha của ông Lê Trường G còn phía bên ông Nguyễn Tấn T, bà Huỳnh Thị Ngọc M là vợ ông Nguyễn Tấn T tham gia. Sau khi chuyển nhượng, cha mẹ của ông Lê Trường G giao vàng 2,5 lượng (2 cây rưỡi) vàng 24k cho vợ chồng ông Nguyễn Tấn T, bà Huỳnh Thị Ngọc M. Còn đất giao cho cha mẹ của ông Lê Trường G canh tác. Thời điểm vợ chồng ông Nguyễn Tấn T, bà Huỳnh Thị Ngọc M là lao động chính. Còn lại là những đứa con còn nhỏ. Việc chuyển nhượng trên là tài sản của cha mẹ của ông Lê Trường G, ông Lê Trường G chỉ là người đứng ra viết giấy thay nên ông Lê Trường G không có quyền lợi trong này. Do đó nếu có đủ căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thì ông Lê Trường G đề nghị công nhận cho cha mẹ của ông Lê Trường G. Còn ông Lê Trường G không có liên quan trong vụ án này.

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã thực hiện việc cấp tống đạt các văn bản tố tụng cũng như hỗ trợ cho nguyên đơn trong việc gửi các tài liệu chứng cứ cho ông Nguyễn Tấn T, bà Huỳnh Thị Ngọc M, bà Nguyễn Huỳnh Ngọc N, ông Nguyễn Huỳnh Vũ N1 và bà Nguyễn Huỳnh Lệ N2. Nhưng ông Nguyễn Tấn T, bà Huỳnh Thị Ngọc M, bà Nguyễn Huỳnh Ngọc N, ông Nguyễn Huỳnh Vũ N1 và bà Nguyễn Huỳnh Lệ N2 thường xuyên không có mặt tại nhà. Qua kết quả xác minh, xác định ông Nguyễn Tấn T, bà Huỳnh Thị Ngọc M, bà Nguyễn Huỳnh Ngọc N, ông Nguyễn Huỳnh Vũ N1 và bà Nguyễn Huỳnh Lệ N2 vẫn còn đăng ký thường trú tại ấp H, xã L, huyện L, tỉnh Sóc Trăng. Do đó việc cấp tống đạt các văn bản tố tụng được thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều 177 và Điều 179 của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Tuy nhiên ông Nguyễn Tấn T, bà Huỳnh Thị Ngọc M, bà Nguyễn Huỳnh Ngọc N, ông Nguyễn Huỳnh Vũ N1 và bà Nguyễn Huỳnh Lệ N2 không có văn bản trình bày ý kiến cũng như không đến Tòa án theo giấy triệu tập.

* Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành xác minh về thành viên của hộ gia đình ông Nguyễn Tấn T tại thời điểm năm 1992 thì không có thông tin. Tuy nhiên vào thời điểm năm 1997, thành viên của hộ ông Nguyễn Tấn T gồm có: ông Nguyễn Tấn T (chủ hộ), bà Huỳnh Thị Ngọc M (vợ), bà Nguyễn Huỳnh Ngọc N (sinh ngày 19/3/1980 – con), ông Nguyễn Huỳnh Vũ N1 (sinh ngày 19/10/1983 – con) và Nguyễn Huỳnh Lệ N2 (sinh ngày 01/01/1986 – con).

* Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ và định giá theo giá thị trường với kết quả như sau: Phần đất tranh chấp có diện tích thực tế là 1.784,1m2 thuộc thửa số 162, tờ bản đồ số 01 tọa lạc ấp H, xã L, huyện L, tỉnh Sóc Trăng có vị trí và số đo như sau:

- Hướng Đông giáp lộ nhựa nội đồng, có số đo: 62,90m;

- Hướng Tây giáp phần đất ông Hà Văn D, có số đo: 36,80m + 4,6m + 21,5m;

- Hướng Nam giáp phần đất ông Trần Văn O, có số đo: 5,0m + 24,1m;

- Hướng Bắc giáp phần đất ông Trần Văn B, có số đo: 22,60m + 5,0m.

Phần đất có mục đích sử dụng chuyên trồng lúa nước đã được UBND huyện L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B 654566 mang tên hộ ông Nguyễn Tấn T ngày 29/12/1992.

Phần đất trên theo Chứng thư thẩm định giá số 24.G02.5575 ngày 24/5/2024 của Công ty TNHH thẩm định giá đỉnh vàng cung cấp có giá trị theo giá thị trường là 276.535.000 (Hai trăm bảy mươi sáu triệu, năm trăm ba mươi lăm nghìn) đồng.

* Tại phiên tòa hôm nay,

- Nguyên đơn ông Lê Phú C vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 26/02/1996.

- Bị đơn ông Nguyễn Tấn T vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị Đ, ông Lê Trường G vắng mặt và có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: bà Huỳnh Thị Ngọc M, bà Nguyễn Huỳnh Ngọc N, ông Nguyễn Huỳnh Vũ N1 và bà Nguyễn Huỳnh Lệ N2 vắng mặt.

* Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Long Phú tại phiên tòa:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án: Trong quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa đã chấp hành đúng pháp luật tố tụng dân sự. Từ khi Tòa án thụ lý vụ án đến tại phiên tòa hôm nay, các đương sự đã thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 91, khoản 1 Điều 147, Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 129, Khoản 4 Điều 400, Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 167 Luật đất đai năm 2013; điểm a khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024. Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bị đơn phải chịu án phí, chi phí thẩm định, định giá theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, sau khi nghe ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên Tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Nguyên đơn ông Lê Phú C khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối thửa đất số 162, tờ bản 01, tọa lạc ấp H, xã L, huyện L, tỉnh Sóc Trăng khoảng 1900 m² đã thực hiện chuyển nhượng vào ngày 26/02/1996. Ông Lê Phú C thống nhất với kết quả thẩm định xác định hiện trạng thửa đất này có diện tích 1.784m2. Căn cứ vào khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 xác định “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Long Phú, tỉnh Sóc Trăng.

Tôi đứng tên dưới đây là Nguyễn Tấn T sinh năm 1956 và vợ là Huỳnh Thị Ngọc M sinh năm 1958 cùng ngụ tại ấp H, xã L, huyện L, tỉnh Sóc Trăng.

Đồng ý chuyển nhượng cho ông Lê Phú C cư ngụ tại ấp H, xã L với số đất là bốn công tầm ba mét với số vàng là hai lượng năm chỉ (vàng 24K).

Nếu sau nầy có ai ngăn cản vợ chồng tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm

Bên nhượng

Hòa Hưng ngày 26/02/96 Chồng

Vợ

Người sang con

Cha (Ký tên)

(ký tên)

(Ký tên)

(ký tên) Ng Tấn Tr…

Huỳnh Thị Ngọc M… Lê Trường G…

Lê Phú C…

Xác nhận

Theo nguyên đơn sang nhượng đất ruộng hộ Lê Phú C sang nhượng Huỳnh Thị

Ngọc M hai bên thỏa thuận là hợp lý

H2 ngày 29/02/96

TM BND ấp

TB

(Ký tên)

Trần Hoàng K

Xác nhận

Ông: Nguyễn Tấn T có chuyển nhượng diện tích đất nêu trên trong đơn lại cho ông:

Lê Phú C là đúng

Nay chuyển đến UBND và phòng địa chính Huyện xét cấp giấy CNQSD

KT. CHỦ TỊCH UBND XÃ LONG ĐỨC

PHÓ CHỦ TỊCH

(ký tên và đóng dấu xác nhận)

Trịnh Văn Đ1

Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Điều 501. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 2, khoản 2 Điều 92, khoản 5 Điều 147, khoản 2 Điều 157 và Khoản 2 Điều 165 điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 và khoản 3 Điều 235, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 688 và các Điều 500, 501, 502, 503 và khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015

Căn cứ Điều 73 của Luật đất đai năm 1993, Điều 166, 167, 168 Luật Đất đai năm 2013; Điều 27 của Luật đất đai năm 2024.

Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 và điểm a khoản 7 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Phú C.

1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 1.784,1m2 thuộc thửa số 162, tờ bản đồ số 01 tọa lạc ấp H, xã L, huyện L, tỉnh Sóc Trăng giữa vợ chồng ông Lê Phú C, bà Huỳnh Thị Đ với vợ chồng ông Nguyễn Tấn T, bà Huỳnh Thị Ngọc M. Phần đất có vị trí và số đo như sau:

- Hướng Đông giáp lộ nhựa nội đồng, có số đo: 62,90m;

- Hướng Tây giáp phần đất ông Hà Văn D, có số đo: 36,80m + 4,6m + 21,5m;

- Hướng Nam giáp phần đất ông Trần Văn O, có số đo: 5,0m + 24,1m;

- Hướng Bắc giáp phần đất ông Trần Văn B, có số đo: 22,60m + 5,0m.

(Kèm theo bản án này là sơ đồ bản vẽ chi tiết từng vị trí đất).

Kể từ ngày bản án này có hiệu lực pháp luật, ông Lê Phú C, bà Huỳnh Thị Đ có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký biến động phần đất trên tại cơ quan chuyên môn theo quy định.

4. Về chi phí tố tụng: Bao gồm chi phí thẩm định và định giá thị trường là 10.983.289 đồng do nguyên đơn đã nộp xong. Ghi nhận ý kiến của nguyên đơn chịu toàn bộ chi phí này.

5. Về án phí: Án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng. Do Nguyên đơn và bị đơn đều thuộc trường hợp là người cao tuổi. Tuy nhiên nguyên đơn thống nhất chịu án phí dân sự sơ thẩm và có yêu cầu miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội ngày 30/12/2016 nên được xem xét chấp nhận miễn án phí theo quy định.

6. Về quyền kháng cáo: Ông Lê Phú C được quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 (Mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án và ông Nguyễn Tấn T, bà Huỳnh Thị Ngọc M, bà Nguyễn Huỳnh Ngọc N, ông Nguyễn Huỳnh Vũ N1, bà Nguyễn Huỳnh Lệ N2, ông Lê Trường G và bà Huỳnh Thị Đ được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 (Mười lăm) ngày kể từ ngày tống đạt hợp lệ bản án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).