Bản án 72/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 08/9/2015 nguyên đơn bà Trịnh Thị Mai H trình bày:

Vào ngày 16/11/2010 bà H có nhận chuyển nhượng của ông Ngô Văn T phần đất diện tích 160m2 (thực tế đo vẽ diện tích 162,4m2) thuộc một phần thửa 421 tờ bản đồ số 06, xã G, huyện E, Thành phố Hồ Chí Minh (lô số 23, 24) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1095/QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện E cấp ngày 13/10/2000 cho hộ bà Mai Thị K, tổng giá chuyển nhượng là 448.000.000 đồng (bốn trăm bốn mươi tám triệu đồng).

Hợp đồng giữa bà H và ông T được lập bằng giấy tay, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Tại thời điểm giao dịch chuyển nhượng cho bà, ông T cho biết phần đất này bà Mai Thị K chuyển nhượng cho ông Ngô Văn T4 (ông T4 là anh ruột của ông Ngô Văn T) và ủy quyền cho ông T4 được quyền chuyển nhượng lại cho người khác. Sau đó ông T4 tiến hành phân lô và giao cho ông T đại diện ông T4 chuyển nhượng cho người khác. Do ông T4 chưa thanh toán đủ tiền cho bà K nên bà K chưa hoàn thành thủ tục sang tên cho ông T4 nên tại thời điểm chuyển nhượng đất cho bà H, ông T vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi ký hợp đồng, bà H đã đưa tiền cho ông T nhiều lần. Đến ngày 16/12/2010, bà H đã thanh toán đủ số tiền 448.000.000 đồng cho ông T, việc giao nhận tiền Tài có ghi chú và ký nhận trên mặt sau của hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, từ ngày nhận đủ tiền cho đến nay, ông T không tiến hành bàn giao đất cho bà sử dụng dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Bà H khởi kiện yêu cầu ông Ngô Văn T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/11/2010 đối với phần diện tích 166,4 m2 thuộc một phần thửa 421 tờ bản đồ số 06, xã G, huyện E, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngày 21/3/2017 bà H có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện với các yêu cầu: hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/11/2010 đối với phần đất diện tích 162,4 m2 thuộc một phần thửa 421 tờ bản đồ số 06, xã G, huyện E, Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời buộc ông Ngô Văn T hoàn trả cho bà H số tiền đã nhận là 448.000.000 đồng (bốn trăm bốn mươi tám triệu đồng) và bồi thường theo quy định pháp luật.

Tại phiên tòa, ông Lê Hoàng P – là người đại diện hợp pháp của bà H giữ nguyên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/11/2010 đối với phần đất có diện tích 162,4 m2 thuộc một phần thửa 421, 422 tờ bản đồ số 06, xã G, huyện E, Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời buộc ông Ngô Văn T hoàn trả cho bà H số tiền đã nhận là 448.000.000 đồng (bốn trăm bốn mươi tám triệu đồng) và bồi thường theo quy định pháp luật. Ngoài ra, ông P không có ý kiến và yêu cầu gì khác.

Bị đơn ông Ngô Văn T vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Tại bản tự khai ngày 26/2/2016, ngày 08/5/2018 và tại phiên tòa ông Lê Nhật H1 –là người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phan Văn T1, ông Phan Thanh T2, bà Phan Thanh T3, ông Phan Thanh D, bà Phan Thị X của trình bày:

Ngày 04/12/2007, bà Mai Thị K và ông Ngô Văn T4 có ký kết với nhau một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung bà K chuyển nhượng cho ông T4 phần đất diện tích 4.000 m2 thuộc thửa 422 và một phần thửa 421 tờ bản đồ số 06 (tương ứng với thửa 655, 656, 657, 658, 659 thuộc tờ bản đồ số 10 – Tài liệu BĐĐĐ) xã G, huyện E, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình bà Mai Thị K với giá 700.000 đồng/m2, tổng số tiền là 2.800.000.000 đồng, thỏa thuận thanh toán thành 3 đợt:

Đợt 1: Ngày 04/12/2007, ông T4 đặt cọc cho bà K số tiền là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Đợt 2: Ngày 04/02/2008, ông T4 thanh toán 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng).

Đợt 3: Ngày 10/4/2008, ông T4 sẽ thanh toán đủ số tiền còn lại.

Việc thanh toán giữa các bên như thế nào và hai bên đã thanh toán được bao nhiêu thì những thành viên còn lại trong hộ gia đình bà K không được biết do bà K trực tiếp giao dịch với ông T4. Trước khi chết, bà K có cho biết tổng số tiền bà K đã nhận của ông T4 là 1.800.000.000 đồng (một tỷ tám trăm triệu đồng), số tiền còn lại là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) ông T4 vẫn không thanh toán cho bà K dẫn đến phát sinh tranh chấp. Sau đó bà K đã làm đơn khởi kiện ông T4, đồng thời đề nghị Toà án tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/12/2007 giữa bà K và ông T4. Toà án nhân dân huyện E đã tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/12/2007 giữa bà K và ông T4 theo bản án số 16/2013/DSST ngày 29/01/2013. Sau khi có bản án của Tòa án nhân dân huyện E cho đến nay, những thành viên còn lại trong hộ gia đình bà K không chuyển nhượng cho ai thửa 422 và một phần thửa 421 tờ bản đồ số 06 (nay được tách thành 05 thửa 655, 656, 657, 658, 659 thuộc tờ bản đồ số 10), xã G, huyện E.

Việc chuyển nhượng của ông T cho Trịnh Thị Mai H đối với phần đất diện tích 162,4 m2 thuộc thửa 421, tờ bản đồ số 06 tọa lạc tại xã G, huyện E, Thành phố Hồ Chí Minh là trái với quy định của pháp luật nên ông đại diện hộ bà K đề nghị Tòa án xem xét hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H với ông T, số tiền các bên đã giao nhận như thế nào hộ bà K không biết nên đề nghị Tòa án xử lý theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, ông không có ý kiến và yêu cầu gì khác.

Tại bản tự khai ngày 06/11/201, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Quốc D trình bày:

Ông là chồng bà Trịnh Thị Mai H. Ông thống nhất lời trình bày của bà H. Ông yêu cầu ông Ngô Văn T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/11/2010 đối với phần diện tích 162,4 m2 thuộc một phần thửa 421 tờ bản đồ số 06, xã G, huyện E, Thành phố Hồ Chí Minh. Trường hợp hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/11/2010 đối với phần diện tích 162,4 m2 thuộc một phần thửa 421, 422 tờ bản đồ số 06, xã G, huyện E, Thành phố Hồ Chí Minh, buộc ông Ngô Văn T hoàn trả cho ông bà số tiền đã nhận là 448.000.000 đồng (bốn trăm bốn mươi tám triệu đồng) và bồi thường theo quy định pháp luật.

Tại phiên tòa, ông Lê Hoàng P là người đại diện hợp pháp của ông D trình bày: yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/11/2010 đối với phần diện tích 162,4 m2 thuộc một phần thửa 421 tờ bản đồ số 06, xã G, huyện E, Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời buộc ông Ngô Văn T hoàn trả cho bà H và ông D số tiền đã nhận là 448.000.000 đồng (bốn trăm bốn mươi tám triệu đồng) và bồi thường theo quy định pháp luật. Ngoài ra, ông P không có ý kiến và yêu cầu gì khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Ngô Văn T4 vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý vụ án đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án như sau:

Căn cứ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16/11/2010 giữa bà H và ông T thể hiện ông T chuyển nhượng cho bà H phần đất có tổng diện tích 160 m2 thuộc thửa 421 tờ bản đồ số 6, xã G, huyện E với giá chuyển nhượng là 448.000.000 đồng. Ngày 16/12/2010 bà H đã thanh toán đủ số tiền chuyển nhượng cho ông T. Bà H nhiều lần liên lạc với ông T yêu cầu ký kết hợp đồng nhưng ông T trốn tránh không thực hiện, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không được công chứng chứng thực theo quy định. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16/11/2010 giữa bà H và ông T đã vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Bị đơn ông Ngô Văn T vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án, đã từ bỏ quyền tự chứng minh của mình nên phải chịu hậu quả theo quy định tại Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Từ những phân tích nhận định nêu trên, yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận nên đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự: chấp nhận yêu cầu của bà H, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 16/11/2010 giữa bà H và ông T, buộc ông T trả lại cho bà H số tiền đã nhận là 448.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 36, Điều 91, điểm c khoản 1 Điều 147, Điều 157, khoản 1 Điều 158, khoản 1 Điều 165, khoản 1 Điều 166, điểm b và điểm c khoản 1 Điều 227, khoản 3 Điều 228 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 106 Luật Đat đại năm 2003; Điều 122, Điều 124, Điều 127, Điều 128, Điều 134, Điều 137, Điều 697, Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 357 Bộ luật dân sự 2015;

Căn cứ vào Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao;

Căn cứ vào Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Trịnh Thị Mai H.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16/11/2010 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 160m2 thuộc thửa 421 tờ bản đồ số 6, xã G, huyện E, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Trịnh Thị Mai H với ông Ngô Văn T là vô hiệu.

3. Buộc ông Ngô Văn T có trách nhiệm trả cho bà Trịnh Thị Mai H số tiền 672.000.000 đồng (sáu trăm bảy mươi hai triệu đồng) theo phương thức trả một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Nếu ông T chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo án tuyên thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Về án phí:

4.1. Ông Ngô Văn T chịu 30.880.000 đồng (ba mươi triệu tám trăm tám mươi ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

4.2. Hoàn lại cho bà Trịnh Thị Mai H số tiền 10.960.000 đồng (mười triệu chín trăm sáu mươi ngàn đồng) theo biên lai thu tạm ứng áp phí, lệ phí Tòa án số AE/2011/09989 ngày 22/9/2015 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện E, Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Ngô Văn T có nghĩa vụ hoàn lại cho bà Trịnh Thị Mai H tiền tạm ứng chi phí tố tụng (xem xét thẩm định tại chổ, đo vẽ, định giá) số tiền là 8.600.000 đồng (tám triệu sáu trăm ngàn đồng) ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

6. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

7. Bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.