Bản án 71/2025/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện đề ngày 15-4-2021 và trong quá trình giải quyết vụ án,nguyên đơn ông Đỗ Ngọc C trình bày: Ông Đỗ Ngọc C có mối quan hệ là em vợ của ông Trần Mạnh T, trú tại: Thôn Q, xã N, huyện R, tỉnh Đắk Nông. Thông qua ông T nên ông C quen biết với ông Nguyễn Thanh D (anh em kết nghĩa với ông T). Nghe ông D nói đang thực hiện dự án “Khu phức hợp sinh thái Cao Nguyên” và gợi ý ông C góp vốn bằng quyền sử dụng đất để cùng thực hiện dự án nên ông C đã tin tưởng và thỏa thuận góp vốn bằng 03 thửa đất: Thửa số 61, tờ bản đồ số 17, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số CO983316; thửa đất số 54, tờ bản đồ số 17, GCNQSDĐ số CO983315; thửa đất số 130, tờ bản đồ số 17, GCNQSDĐ số BE 393136, tại xã N, huyện R, tỉnh Đắk Nông. Ngày 19-7-2019 ông C và ông D ra Văn phòng công chứng R ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 61, tờ bản đồ số 17; thửa đất số 54, tờ bản đồ số 17; thửa đất số 130, tờ bản đồ số 17 với giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 50.000.000 đồng. Đây là hợp đồng giả tạo để che đậy hợp đồng góp vốn giữa ông C với ông D, nên các bên chỉ ghi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất tượng trưng là 50.000.000 đồng và trên thực tế ông C không nhận bất cứ khoản tiền nào của ông D. Sau đó, ông C tìm hiểu biết được không có dự án “Khu phức hợp sinh thái Cao Nguyên”. Do đó, ông C khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau: - Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữ ông Đỗ Ngọc C và ông Nguyễn Thanh D đối với thửa đất số 61, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO983316; thửa đất số 54, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO983315; thửa đất số 130, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 393136 vô hiệu. - Hủy chỉnh lý biến động ngày 23-7-2019 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai R đối với thửa đất số 61, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO983316; thửa đất số 54, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO983315; thửa đất số 130, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 393136. - Buộc ông Nguyễn Thanh D tháo gỡ, di dời toàn bộ công trình xây dựng trên các thửa đất 61, 54, 130 tờ bản đồ số 17. - Quá trình giải quyết vụ án ông Đỗ Ngọc C yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu: Buộc ông Nguyễn Thanh D trả lại toàn bộ diện tích đất 28.715m2 , thuộc các thửa đất số 61, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO983316; thửa đất số 54, tờ bản đồ số 17, giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất số CO983315; thửa đất số 130, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 393136. 2. Bị đơn ông Nguyễn Thanh D trình bày: Ông quen biết ông Đỗ Ngọc C thông qua ông Trần Mạnh T (Là anh rể của ông C) nên ông T có giới thiệu cho ông biết việc ông C có đất tại thôn Q, xã N, huyện R cần bán. Sau khi tìm hiểu, thỏa thuận, đến ngày 19-7-2019 ông và ông Đỗ Ngọc C đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 61, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO983316; thửa đất số 54, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO983315; thửa đất số 130, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 393136 tại Văn phòng công chứng R. Thực tế giá chuyển nhượng đối với 03 thửa đất nên trên ông và ông C thỏa thuận là 2.500.000.000 đồng nhưng các bên chỉ ghi trong hợp đồng là 50.000.000 đồng, sau khi ký hợp đồng ông đã trả đủ số tiền 2.500.000.000 đồng cho ông C tại Văn phòng công chứng R. Sau khi ký hợp đồng ông C đã bàn giao 03 thửa đất nên trên cho ông quản lý, sử dụng; sau khi nhận đất ông đã tiến hành cưa khoảng hơn 300 cây cao su để trồng 202 cây mít, 20 cây sầu riêng, 37 cây tre và xây lắp 03 nhà tiền chế bằng container trên đất. Khi ông cưa cây cao su để trồng cây mít, cây sầu riêng, cây tre và xây lắp 03 nhà tiền chế bằng nhà tiền chế bằng container trên đất thì ông Đỗ Ngọc C đều biết sự và trực tiếp quản người làm giúp ông nhưng ông C không có ý kiến gì. Do vậy, ông yêu cầu Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông C. 3. Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đắk Nông: Ông Trần Quốc T trình bày: Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đắk Nông không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy chỉnh lý biến động ngày 23-7-2019 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai R đối với thửa đất số 61, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO983316; thửa đất số 54, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO983315; thửa đất số 130, tờ bản đồ số 17, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 393136 vì việc chuyển nhượng giữa các bên đã được công chứng chứng thực theo đúng quy định của pháp luật, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước. Việc chỉnh lý biến động đối với 03 thửa đất nêu trên là đúng theo trình tự về luật đất đai, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. 4. Người làm chứng ông Trần Mạnh T trình bày: Ông là anh rể của ông Đỗ Ngọc C, trước đây ông có quen biết và chơi thân với ông Nguyễn Thanh D, khi ông D có ý tưởng thực hiện dự án “Khu phức hợp sinh thái Cao Nguyên” tại xã N, huyện R, tỉnh Đắk Nông nên ông có giới thiệu cho ông C và ông D quen biết nhau. Ông có biết sự việc ông Đỗ Ngọc C góp vốn với ông Nguyễn Thanh D bằng quyền sử dụng đất, cụ thể là thửa đất số 61, tờ bản đồ số 17; thửa đất số 54, tờ bản đồ số 17; thửa đất số 130, tờ bản đồ số 17, còn việc các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thỏa thuận giá cả như thế nào thì ông không biết cụ thể. Ông khẳng định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

giữa ông C và ông D là giả tạo để che đậy hợp đồng góp vốn thực hiện dự án “Khu phức hợp sinh thái Cao Nguyên”. 5. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 46/2024/DS-ST ngày 20-9-2024 của Toà án nhân dân huyện Đắk R’lấp đã căn cứ: Khoản 3 Điều 26, Điều 34, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 4 Điều 91, khoản 2 Điều 92, Điều 147, Điều 157, Điều 165 của Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 124, Điều 131, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 của Bộ luật Dân sự; Điều 100, Điều 166, Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013; khoản 1 Điều 30, khoản 3 Điều 32 Luật tố tụng hành chính; Điều 25, Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ quốc hội: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Đỗ Ngọc C. Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn tuyên về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự. 6. Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 30-9-2024, nguyên đơn ông Đỗ Ngọc C kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. 7. Tại phiên tòa phúc thẩm: Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo. Đề nghị Tòa án hủy bản án sơ thẩm vì cấp sơ thẩm đã có những vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng cũng như xác định sai tư cách tham gia tố tụng của ông Trần Mạnh T trong vụ án. Bị đơn đề nghị Tòa án giữa nguyên bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông: - Về tố tụng: Thẩm phán Chủ tọa phiên tòa, các Thẩm phán tham gia, Thư ký Tòa án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp phúc thẩm. - Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 46/2024/DS-ST ngày 20- 9-2024 và chuyển hồ sơ về Tòa án nhân dân huyện Đắk R’lấp giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu lưu trong hồ sơ, đã được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định: [1]. Về tố tụng: [1.1]. Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Đỗ Ngọc C nộp trong hạn luật định và đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên được Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét. [1.2]. Tại Quyết định tạm ngừng phiên tòa ngày 22-12-2023 và Biên bản thảo luận ngày 22-12-2023 thành phần Hội đồng xét xử gồm các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Như T và ông Lê Thế K nhưng tại Biên bản phiên tòa ngày 22- 12-2023 thành phần Hội đồng xét xử gồm các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn

Như T và ông Nguyễn Xuân T1 là sai sót. Phiên tòa ngày 22-12-2023 quyết định tạm ngừng phiên tòa, sau đó qua nhiều lần hoãn phiên tòa, đến ngày 06-9-2024 phiên tòa được mở lại với Hội đồng xét xử gồm các Hội thẩm nhân dân ông Nguyễn Như T và ông Nguyễn T (thay Hội thẩm Lê Thế K) nhưng phiên tòa tiếp tục tại phần hỏi (tranh tụng), không được xét xử lại từ đầu và đã quyết định tạm ngừng phiên tòa (thời gian mở lại phiên tòa được ấn định vào ngày 20-9-2024). Tại phiên tòa ngày 20-9-2024 Hội đồng xét xử gồm các Hội thẩm nhân dân ông Nguyễn Như T và bà Hoàng Thị H (thay Hội thẩm Nguyễn T) nhưng phiên tòa cũng tiếp tục tại phần hỏi, vụ án không được xét xử lại từ đầu và đã ban hành Bản án dân sự sơ thẩm số: 46/2024/DS-ST giải quyết vụ án, là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, quy định tại Điều 226 của Bộ luật Tố tụng dân sự, được hướng dẫn tại mục 6 phần IV Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30-6-2020 của Tòa án nhân dân Tối cao, cụ thể: “Trường hợp tạm ngừng phiên tòa mà có thành viên Hội đồng xét xử không thể tiếp tục tham gia xét xử thì có thể được thay đổi bằng thành viên dự khuyết (nếu họ có mặt tại phiên tòa từ đầu) và tiếp tục việc xét xử, nếu không có thành viên dự khuyết thì vẫn được thay đổi thành viên Hội đồng xét xử nhưng vụ án phải được xét xử lại từ đầu”. [2]. Về nội dung giải quyết vụ án: [2.1]. Nguyên đơn ông Đỗ Ngọc C khởi kiện yêu cầu tuyên 03 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19-7-2019 giữa ông Đỗ Ngọc C với ông Nguyễn Thanh D đối với thửa đất số 61, tờ bản đồ số 17, GCNQSDĐ số CO983316; thửa đất số 54, tờ bản đồ số 17, GCNQSDĐ số CO983315 và thửa đất số 130, tờ bản đồ số 17, GCNQSDĐ số BE 393136 vô hiệu; hủy chỉnh lý biến động sang tên GCNQSDĐ đối với ông D và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu với lý do: 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo, thực chất đây là hợp đồng góp vốn với ông D để thực hiện dự án “Khu phức hợp sinh thái Cao Nguyên” (do ông D đưa ra nhưng không có thật) và không nhận của ông D tiền chuyển nhượng. Tại Điều 02 của các Hợp đồng chuyển nhượng ngày 19-7- 2019, quy định: “1. Giá chuyển nhượng: 50.000.000 đồng; 2. Phương thức thanh toán: Bằng tiền mặt sau khi ký hợp đồng; 3. Việc thanh toán do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Quá trình giải quyết vụ án, ông C cung cấp cho Tòa án các Vi bằng ghi nhận lời khai của ông Nguyễn Việt T3 làm chứng việc bị đơn ông D là người yêu cầu và thuê ông Nguyễn Việt T3 thiết kế, khảo sát, đo đạc khu dân cư tại Quảng Chánh, ông D có gửi thư điện tử (gmail) cho ông T3 để chỉnh sửa, thiết kế theo yêu cầu của ông D, có bản chụp màn hình gmail để chứng minh (BL 252). [2.2]. Bị đơn ông D phủ nhận lời trình bày của ông C và trình bày thực tế có việc chuyển nhượng 03 quyền sử dụng đất của ông C với tổng giá trị chuyển nhượng là 2.500.000.000 đồng (Hai tỷ năm trăm triệu đồng) nhưng hợp đồng ghi 50.000.000đồng/01hợp đồng để giảm thuế. Đồng thời, ông D đã giao đầy đủ tiền cho ông C ngay tại Văn phòng công chứng R khi ký hợp đồng (có mặt nhiều người nhưng không biết tên). Tại Đơn tố cáo ngày 05-12-2019 và Đơn đề nghị chuyển hồ sơ vụ án sang Cơ quan Cảnh sát điều tra ngày 14-10-2021 và tại phiên tòa phúc thẩm ông D trình bày nhận chuyển nhượng của ông T và ông C tổng

diện tích đất 4.5ha với giá 4.000.000.000 đồng và đã trả tiền đầy đủ thông qua chuyển khoản ngân hàng cho ông Trần Mạnh T. Ông D cung cấp cho Tòa án 03 tài liệu để chứng minh, gồm: Hình ảnh chụp tin nhắn zalo ông T gửi bản vẽ dự án cho ông D; Bảng chi tiết giao dịch tài khoản khách hàng Nguyễn Thanh D của Ngân hàng Thương mại Sài Gòn chi nhánh Hóc Môn thể hiện nội dung chuyển khoản ngày 23-7-2019 (D trả tiền mua đất) và ngày 17-8-2019 (D trả tiền mua đất của T tc 1 tỷ 5 và đợt trước chuyển 2 tỷ 5 tổng cộng chuyển cho T 4) và 01 bản phô tô Giấy kẻ ô ly nội dung ông T xác nhận dự án được cấp phép và đã nhận của ông D 4.000.000.000 đồng (BL số 111-115; 131-132; 191-199). Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa yêu cầu cung cấp bản gốc Giấy kẻ ô ly nội dung xác nhận của ông T nêu trên và chưa lấy lời khai, xác minh làm rõ số tiền 4.000.000.000 đồng ông D chuyển khoản cho ông T liên quan gì đến thửa đất nhận chuyển nhượng của ông C. Từ đó xác định việc chuyển nhượng đất giữa ông C với ông T là có thật hay là hợp đồng giả tạo nhằm góp vốn thực hiện dự án. Trường hợp cần thiết phải xác định và đưa ông Trần Mạnh T tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. [2.3]. Ngoài ra, Hồ sơ vụ án có tài liệu phô tô sau: Đơn trình báo ngày 20- 11-2019 của ông Trần Mạnh T về việc ông Nguyễn Thanh D có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua việc chuyển nhượng các quyền sử dụng đất với ông T và ông C. Tại Thông báo số: 200/VPCQCSĐT(Đ2) ngày 30-3-2020 của Văn phòng Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đắk Nông trả lời ông T, nội dung: Nghiên cứu nội dung đơn và tiến hành làm việc với những người có liên quan xác định không có dấu hiệu tội phạm. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập bản sao các tài liệu (lời khai của những người có liên quan) có trong hồ sơ của Văn phòng Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đắk Nông để làm rõ thêm nội dung vụ án. [3]. Từ những phân tích và nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy: Toà án cấp sơ thẩm có nhiều thiếu sót, vi phạm nghiêm trọng về tố tụng và nội dung mà tại phiên toà phúc thẩm không thể bổ sung khắc phục được, do đó Hội đồng xét xử phúc thẩm có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của ông Đỗ Ngọc C, hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Đắk R’lấp giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. [4]. Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: Sẽ được xác định khi giải quyết, xét xử lại vụ án. [5]. Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là có căn cứ, Hội đồng xét xử chấp nhận. [6]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên ông Đỗ Ngọc C không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, khoản 1 Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án. Tuyên xử: 1. Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn ông Đỗ Ngọc C: Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số: 46/2024/DS-ST ngày 20-9-2024 của Toà án nhân dân huyện Đắk R’lấp và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Đắk R’lấp giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm. 2. Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng sẽ được xem xét, quyết định khi Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án. 3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Đỗ Ngọc C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại cho ông Đỗ Ngọc C số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai số 0002950 ngày 03-10- 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện R, tỉnh Đắk Nông. 4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.