Bản án 71/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Hồ Ngọc Tiếp.

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Võ Duy Bảo

Ông Trần Xuân Thành

- Thư ký phiên tòa: bà Đậu Thị Bích Thủy – Thẩm tra viên Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An tham gia phiên tòa: bà Phạm Thị Bằng Giang; chức vụ: Kiểm sát viên.

Trong ngày 26 tháng 6 năm 2025, tại phòng xử án, trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An, mở phiên tòa xét xử công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 109/2024/TLST-DS ngày 03/4/2024 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy quyết định cá biệt”.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm số 180/2025/QĐXXST-DS ngày 11 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An, giữa:

- Nguyên đơn:

+ Ông Phạm Hoàng T, sinh năm 1967, vắng mặt

+ Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1969, có mặt

Cùng địa chỉ: số nhà A, đường T, khối Q, phường Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An.

Người đại diện theo ủy quyền của ông Phạm Hoàng T: bà Nguyễn Thị H (vợ ông T), có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Nguyễn Thị H: ông Trần Hoàng H1 – luật sư Công ty L; địa chỉ: số A đường D, phường H, thành phố T, thành phố Hồ Chí Minh, có mặt.

- Bị đơn:

+ Ông Nguyễn Ngọc T1, sinh năm 1971, vắng mặt

+ Bà Đinh Thị H2, sinh năm 1972, vắng mặt (có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

Cùng địa chỉ: cụm D, P, phường A, Quận D, thành phố Hải Phòng.

+ Người đại diện theo ủy quyền của ông T1: ông Nguyễn Vinh D, sinh năm 1977; bà Nguyễn Thị Lệ T2, sinh năm 1992; ông Nguyễn Trọng Tùng A, sinh năm 1997; bà Cao Thị Hoài T3, sinh năm 1999; cùng nơi làm việc: Văn phòng L1 - Đoàn luật sư tỉnh N, địa chỉ: phòng C, Tòa nhà Y, số I đường N, thành phố V, tỉnh Nghệ An (ông Nguyễn Trọng Tùng A và bà Cao Thị Hoài T3 vắng mặt; ông Nguyễn Vinh D, bà Nguyễn Thị Lệ T2 có mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của bà Đinh Thị H2: ông Nguyễn Ngọc T1, vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Ông Lê Công K, sinh năm 1964 và bà Lê Thị A1, sinh năm 1966; đều vắng mặt.

+ Ông Hồ Sĩ H3, sinh năm 1987 và bà Lê Thị G, sinh năm 1990; đều vắng mặt.

Cùng địa chỉ: thôn A, xã Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An.

+ Người đại diện theo ủy quyền của ông Lê Công K, bà Lê Thị A1; ông Hồ Sĩ H3, bà Lê Thị G: ông Nguyễn Vinh D, sinh năm 1977; bà Nguyễn Thị Lệ T2, sinh năm 1992; ông Nguyễn Trọng Tùng A, sinh năm 1997; bà Cao Thị Hoài T3, sinh năm 1999; cùng nơi làm việc: Văn phòng L1 - Đoàn luật sư tỉnh N, địa chỉ: phòng C, Tòa nhà Y, số I đường N, thành phố V, tỉnh Nghệ An (ông Nguyễn Trọng Tùng A và bà Cao Thị Hoài T3 vắng mặt; ông Nguyễn Vinh D, bà Nguyễn Thị Lệ T2 có mặt).

+ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh N; địa chỉ: số C, đường Q, thành phố V, tỉnh Nghệ An (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh N; địa chỉ: số A đường L, phường H, thành phố V, tỉnh Nghệ An)

Người đại diện theo ủy quyền: ông Bùi Ngọc S - Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã H, tỉnh Nghệ An, vắng mặt (có văn bản đề nghị xét xử vắng mặt).

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã H, tỉnh Nghệ An

Người đại diện theo uỷ quyền: ông Đoàn Hồng S1, Trưởng bộ phận đăng ký và cấp giấy chứng nhận - Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã H, vắng mặt (có văn bản đề nghị xét xử vắng mặt).

+ Văn phòng C1; địa chỉ: khối A, phường Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An

Người đại diện theo pháp luật: ông Nguyễn Duy T4 – Trưởng Văn phòng công chứng, vắng mặt (có văn bản đề nghị xét xử vắng mặt).

+ Công ty cổ phần D1; địa chỉ: 3 H, phường V, quận C, thành phố Hồ Chí Minh

Người đại diện theo uỷ quyền: bà Trần Thị H4 – Trưởng phòng pháp chế; địa chỉ liên hệ: tầng A tòa nhà Z, ngõ A D, phường D, quận C, thành phố Hà Nội, vắng mặt (có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

+ Bà Hồ Thị Q; địa chỉ: xóm A, xã Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An, vắng mặt (đề nghị xét xử vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 13/02/2023 của bà Nguyễn Thị H và ông Phạm Hoàng T; đơn yêu cầu ngày 17/7/2023 của bà Nguyễn Thị H, các lời khai của nguyên đơn trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn trình bày:

Nguyên đơn có tài sản là một mảnh đất có diện tích 198,6 m2, thuộc thửa đất số 80, tờ bản đồ số 17, địa chỉ thửa đất: khối Q, phường Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An. Giấy chứng nhận quyền sử dụng (viết tắt là GCNQSD) đất số: CO185740, vào sổ số cấp CH 01874 được Ủy ban nhân dân (viết tắt là UBND) thị xã H, tỉnh Nghệ An cấp ngày 05/10/2018 mang tên Phạm Hoàng T, Nguyễn Thị H. Tài sản trên đất là 01 phòng khám Đ.

Ngày 05/10/2018 vợ chồng bà H có vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ1 có trụ sở tại Hà Nội số tiền 5.033.000.000₫ (Năm tỷ không trăm ba mươi ba triệu đồng). Khi vay có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên.

Ngày 28/04/2021 vợ chồng bà H, ông T (nguyên đơn) vay ông Nguyễn Ngọc T1 (bị đơn) 5.033.000.000 (năm tỷ không trăm ba mươi ba triệu) đồng để trả nợ Ngân hàng; hai bên thống nhất phát sinh thêm 100.000.000 đồng tiền phí dịch vụ. Tổng số tiền vợ chồng bà H nợ ông T1 là: 5.133.000.000 (năm tỷ, một trăm ba mươi ba triệu) đồng; thời hạn vay là 01 tháng.

Ngày 16/4/2021, vợ chồng bà H, ông T và ông Nguyễn Ngọc T1 đến Văn phòng C2, địa chỉ: khối T, phường Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất đối với thửa đất nói trên cho ông T1 trong thời gian vay vốn để đảm bảo số tiền vay. Sau đó vợ chồng bà H, ông T viết giấy ủy quyền, ủy quyền cho ông T1 đến ngân Hàng B - chi nhánh B1 trả khoản tiền còn nợ và ngày 27/4/2021 ông T1 trả tiền nợ cho ngân hàng trên, rút GCNQSD đất ra, giải chấp và xoá thế chấp. Ngày 28/04/2021 bà H liên lạc nhiều lần nhưng ông T1 không nghe máy và không hợp tác để hai bên bàn bạc phương án trả nợ cho ông T1. Nhưng ngày 16/05/2021, ông T1 tự ý về khoá của phòng khám Đ - tức là nhà ở của vợ chồng bà H, ông T và ông T1 đến phường Q, thị xã H làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất trên cho người khác.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Hoàng T, bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Ngọc T1, bà Đinh Thị H2 được lập một cách giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản giữa hai bên; giá trị quyền sử dụng đất trên thực tế lớn hơn nhiều so với giá ghi trên hợp đồng; đối tượng chuyển nhượng là GCNQSD đất đang thế chấp tại ngân hàng là không đúng quy định của pháp luật. Hơn nữa, trên thửa đất chuyển nhượng có 01 căn nhà 3 tầng và 1 nhà cấp 4 (đã được Tòa án thẩm định và Hội đồng định giá tài sản) nhưng trong Hợp đồng chuyển nhượng không đề cập đến. Do đó, việc thực hiện hợp đồng là không thể.

Ngày 14/7/2021, ông Nguyễn Ngọc T1 và vợ là bà Đinh Thị H2 đã chuyển nhượng toàn bộ nhà và đất tại thửa đất số 80, tờ bản đồ số 17 theo GCNQSD đất số CO 185740 cho ông Lê Công K và bà Lê Thị A1 và ông K, bà A1 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh N cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DC 881754, ngày 16/8/2021.

Ngày 02/10/2021, ông K, bà A1 tặng cho toàn bộ nhà và quyền sử dụng đất nói trên cho vợ chồng ông Hồ Sỹ H5, bà Lê Thị G, đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã H đăng ký cập nhật biến động sang tên ngày 06/10/2021.

Những giao dịch này là không đúng theo quy định pháp luật, vì nó bắt nguồn từ hợp đồng được lập một cách giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản giữa hai bên. Những giao dịch này và việc cấp GCNQSD đất cho ông K, bà A1, đăng ký cập nhật biến động sang tên ông H5, bà G đã làm thiệt hại đến tài sản, quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng bà H, ông T.

Bà Nguyễn Thị H, ông Phạm Hoàng T yêu cầu Tòa án giải quyết như sau:

- Tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1120/HĐCN ngày 28/4/2021 ký kết giữa ông Phạm Hoàng T, bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Ngọc T1, bà Đinh Thị H2; giải quyết hậu quả của việc tuyên hủy hợp đồng.

- Tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2021 giữa ông Nguyễn Ngọc T1 với bà Đinh Thị H2 và ông Lê Công K và bà Lê Thị A1.

- Tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/10/2021 giữa ông Lê Công K và bà Lê Thị A1 và ông Hồ Sỹ H5 và bà Lê Thị G.

- Huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DC 881754 ngày 16/8/2021 và nội dung cập nhật đăng ký biến động sang tên trên GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DC881754 cho ông Hồ Sĩ H3, bà Lê Thị G ngày 06/10/2021.

Ngày 09/4/2025, nguyên đơn – bà Nguyễn Thị H có đơn yêu cầu bổ sung, cụ thể: yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng thuê nhà số 0603/HĐTN/01 HVS/NA ngày 06/03/2023 và tất cả phụ lục hợp đồng (nếu có) ký giữa ông Hồ Sỹ H5 và bà Lê Thị G với Công ty cổ phần D1; đồng thời đề nghị đưa bà Hồ Thị Q là người trực tiếp đi kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân cho ông T, bà H vào tham gia vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Bị đơn - ông Nguyễn Ngọc T1 trình bày:

Vợ chồng ông và vợ chồng bà H, ông T có quan hệ bạn bè từ trước. Trước khi chuyển nhượng đất cho vợ chồng bà H, ông T có vay nợ ngân hàng TMCP Đ1 số tiền 5.033.478.022 đồng và thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo GCNQSD đất số CO185740 và một số thiết bị y tế khác. Hết hạn vay, vợ chồng ông T bà H đã ủy quyền cho ông T1 ra thanh toán với Ngân hàng để giải chấp, nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi có giấy chứng nhận, vợ chồng ông T bà H đã bàn bạc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nói trên cho vợ chồng ông, vì thế hai bên đã mang theo các thủ tục, trong đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên đến văn phòng C2, địa chỉ: Khối A, phường Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 28 tháng 4 năm 2021 theo đúng quy định của pháp luật.

Vợ chồng ông cùng vợ chồng ông T - bà H ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 08 tờ bản đồ số 17 tại khối Q, phường Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không che giấu một giao dịch nào khác và hoàn toàn theo đúng quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với giá 1.100.000.000 đồng. Vợ chồng ông đã thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền nhà và đất cho vợ chồng ông T, bà H và nhận bàn giao theo đúng quy định của pháp luật. Giá cả thửa đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng tương đương với giá thị trường và đúng quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng. Ngày 16 tháng 4 năm 2021, ông viết bản cam kết sẽ chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất và nhà nếu vợ chồng bà H, ông T đáp ứng đủ các điều kiện ông đã đưa ra trong bản cam kết, tuy nhiên bản cam kết này không được vợ chồng ông T, bà H chấp nhận, thể hiện ở việc ông T bà H không ký vào bản cam kết, không thực hiện các điều kiện ông đã đưa ra và thời điểm đó ông chưa phải là chủ sở hữu các tài sản trên, nên không có giá trị pháp lý. Nay, vợ chồng ông đã chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông Lê Công K và vợ là bà Lê Thị A1 ở thôn A, xã Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An. Do đó, ông bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Phạm Hoàng T, bà Nguyễn Thị H. Ông đề nghị vợ chồng ông T – bà H phải trả nợ vợ chồng ông số tiền 3.400.000.000 (ba tỷ, bốn trăm triệu) đồng và lãi suất của số tiền trên theo lãi suất của Ngân hàng N tính từ ngày 27/4/2021 đến nay. Tại phiên toà ngày 26/8/2024, người đại diện theo uỷ quyền bị đơn không yêu cầu vợ chồng ông T, bà H thực hiện nghĩa vụ trên.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

+ Theo ông Lê Công K và bà Lê Thị A1 khai: Vợ chồng ông bà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 08 tờ bản đồ số 17 tại khối Q, phường Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An của ông Nguyễn Ngọc T1 và bà Đinh Thị H2. Hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2021 tại văn phòng C1 và ký hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với đất ngày 14/7/2021. Hai mua hai bên thoả thuận giá cả là 1.150.000.000 đồng và giá nhà là 533.478.022 đồng. Vợ chồng ông bà đã trả đầy đủ tiền cho ông Nguyễn Ngọc T1 và bà Đinh Thị H2. Khi mua bán xong thì vợ chồng ông T1, bà H2 đã bàn giao đất và nhà cho vợ chồng ông theo biên bản bàn giao nhà số 09/2021 ngày 14/7/2021. Sau khi chuyển nhượng thì vợ chồng ông bà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Lê Công K và bà Lê Thị A1 cấp ngày 16/8/2021. Đến ngày 02/10/2021 thì vợ chồng ông bà đã ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nhà trên cho vợ chồng con là Hồ Sĩ H3 và Lê Thị G tại văn phòng C1. Việc tặng cho đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06/10/2021 tặng cho toàn bộ QSD thửa đất cho ông Hồ Sĩ H3, sinh năm 1987 và vợ là Lê Thị G, sinh năm 1990. Sau khi vợ chồng tôi tặng cho con H3 và G thì vợ chồng anh H3 và chị G có sửa chữa lại nhà vào khoảng tháng 06/2022. Sau khi sữa chữa nhà thì vợ chồng anh H3, chị G đã cho một số người thuê lại. Đến 01/5/2023 thì vợ chồng anh H3 chị G đã cho Công ty D1 thuê. Nay ông T, bà H khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Lê Công K và bà Lê Thị A1 do Sở T cấp ngày 16/8/2021, thì ông bà không đồng ý.

+ Theo ông Hồ Sĩ H3 và bà Lê Thị G khai: Ngày 02/10/2021, cha mẹ bà G là ông Lê Công K và bà Lê Thị A1 ký Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để tặng cho vợ chồng thửa đất số 80, tờ bản đồ số 17, diện tích 198,6m2 và tài sản gắn liền với đất tại khối Q, phường Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An. Ngày 06/10/2021, vợ chồng ông bà đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã H đăng ký biến động sang tên thửa đất trên. Từ khi được bố mẹ tặng cho nhà đất nói trên, vợ chồng đã quản lý và sử dụng liên tục, ổn định, không tranh chấp với ai. Vợ chồng đã sửa chữa và xây mới một số công trình trong nhà để cho thuê. Từ tháng 5/2023 đến nay, vợ chồng đã cho Công ty D1 thuê. Nay bà Nguyễn Thị H và ông Phạm Hoàng T khởi kiện yêu cầu hủy các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì ông bà không đồng ý. Đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T và bà H.

+ Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh N trình bày:

Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mã số DC 881754, thửa đất số 80, tờ bản đồ 17, được cấp ngày 16/8/2021 cho ông Lê Công K và bà Lê Thị A1 và nội dung cập nhật đăng ký biến động sang tên trên Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DC 881754 cho ông Hồ Sỹ H5 và bà Lê Thị G ngày 06/10/2021 thì: Văn phòng Đ (được Sở T uỷ quyền) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mã số DC 881754, thửa đất số 80, tờ bản đồ 17 được cấp ngày 16/8/2021 cho ông Lê Công K và bà Lê Thị A1 là đúng quy định của pháp luật. Vì ông Lê Công K và bà Lê Thị A1 đã lập và nộp hồ sơ đúng quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ T6 được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 2 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 của Bộ T6. Người sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Người nhận chuyển nhượng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013.

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã H xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận QSD đất số số DC 881754) ngày 06/10/2021 với nội dung: "Tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất cho ông Hồ Sĩ H3, năm sinh 1987, CCCD xxxxxxxxxxxx, vợ là bà Lê Thị G, năm sinh 1990, CCCD số xxxxxxxxxxxx, địa chỉ thường trú thôn A, xã Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An theo hồ sơ số 00911.TA.001" là đúng quy định pháp luật. Vì ông Hồ Sĩ H3 và bà Lê Thị G đã lập và nộp hồ sơ đúng quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ T6 được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 2 Điều 2 Thông tư 09/20121/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 của Bộ T6. Người sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Người nhận chuyển nhượng đủ điều kiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013; được xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Điều 17, Điều 18, Điều 19 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ T6.

Do đó, việc ông Phạm Hoàng T bà Nguyễn Thị H yêu cầu hủy Giấy chứng mã số DC 881754, thửa đất số 80, tờ bản đồ 17 cấp ngày 16/8/2021 và nội dung cập nhật đăng ký biến động sang tên cho ông Hồ Sỹ H5 và bà Lê Thị G ngày 06/10/2021 là không có cơ sở. Đề nghị Toà án xem xét, giải quyết theo quy định.

+ Người đại diện theo uỷ quyền của Văn phòng công chứng Nguyễn Duy T4 trình bày: Văn phòng C2, địa chỉ: Khối A, phường Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An được đổi tên thành Văn P công chứng Nguyễn Duy T4, địa chỉ: Khối T, phường Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An theo Giấy đăng ký hoạt động số: 425/TP-ĐKHĐ-CC được Sở tư pháp tỉnh Nghệ An cấp lần đầu ngày 08/09/2011, cấp lại lần thứ 3 ngày 14/06/2021. Ngày 28/04/2021, ông Phạm Hoàng T và vợ là bà Nguyễn Thị H chuyển nhượng cho ông Nguyễn Ngọc T1 và vợ là bà Đinh Thị H2, thửa đất chuyển nhượng số: 80, tờ bản đồ số: 17, thửa đất tọa lạc tại: khối Q, phường Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn Phòng C2, tỉnh Nghệ An chứng nhận, số công chứng: 1120/HĐCN, quyển số: 02/2021TP/CC-SCC/HĐGD/VPCCHG. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng công chứng chứng nhận đúng trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 40, 41 Luật công chứng 2014. Việc nguyên đơn là ông Phạm Hoàng T và bà Nguyễn Thị H yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Văn phòng đã chứng nhận là không có căn cứ và không đúng với quy định của pháp luật, bởi tại thời điểm công chứng, các bên giao kết trong Hợp đồng chuyển nhượng đã thực hiện ký kết Hợp đồng theo đúng trình tự, thủ tục, thẩm quyền được quy định của Luật công chứng 2014 và các Văn bản pháp luật có liên quan. Đề nghị Tòa án xem xét và xét xử đúng quy định của pháp luật.

+ Người đại diện theo uỷ quyền của Công ty cổ phần D1 trình bày: ngày 06/03/2023, L ký Hợp đồng số 0603/HĐTN/01HVS/NA với ông Hồ Sĩ H3 và Bà Lê Thị G để thực hiện việc thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liên với đất tại địa chỉ: số A đường H, khối Q, phường Q, thị xã H, tỉnh Nghệ An. (“Hợp đồng thuê nhà”). Tài sản thuê được xác định cụ thể theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DC881754; vào sổ cấp GCN: CS04476 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh N cấp ngày 16/08/2021; đăng ký tặng cho ông Hồ Sĩ H3 và vợ là bà Lê Thị G ngày 06/10/2021. Tại thời điểm ký kết Hợp đồng thuê nhà, ông Hồ Sĩ H3 và bà Lê Thị G đã cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý chứng minh ông Hồ Sĩ H3 và bà Lê Thị G là người đứng tên hợp pháp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được cấp bởi Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh N; đồng thời cam kết thửa đất, nhà và tài sản gắn liền trên đất không có tranh chấp và các bên hoàn toàn tự nguyện ký kết, không bị lừa dối, ép buộc. Hơn nữa Long C cũng không biết và không buộc phải biết về các giao dịch, và quá trình tranh chấp trong việc tạo lập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DC 881754 giữa ông Phạm Hoàng T, bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Ngọc T1, bà Đinh Thị H2. Việc chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DC881754 giữa ông Nguyễn ngọc T1, bà Đinh Thị H2 cho ông Lê Công K, bà Lê Thị A1 và giao dịch tặng cho giữa ông Lê Công K, bà Lê Thị A1 cho ông Hồ Sĩ H3, bà Lê Thị G được tạo lập trên căn cứ giấy tờ hợp pháp và theo đúng hình thức pháp luật quy định cũng đã được cơ quan nhà nước ghi nhận hợp pháp. L cho rằng Hợp đồng thuê nhà trên đã được tạo lập một cách hợp pháp và thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015. Hiện nay, phần diện tích thuê từ ông Hồ Sĩ H3 và bà Lê Thị G đã được Công ty Đ2, sửa chữa để phục vụ hoạt động kinh doanh theo mục đích thuê đã thoả thuận tại Hợp đồng thuê nhà, địa điểm kinh doanh tại địa điểm thuê trên cũng đã đi vào hoạt động. Trong vụ việc tranh chấp giữa các bên này, Công ty là bên thứ ba ngay tình nên kính đề nghị Tòa án xem xét giải quyết để đảm bảo quyền sử dụng ổn định tài sản thuê đến hết thời gian thuê của Công ty theo Hợp đồng thuê đã ký và theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp phải trả lại mặt bằng theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Công ty yêu cầu ông Hồ Sĩ H3 và bà Lê Thị G phải bồi thường: tổng chi phí đầu tư trên tài sản thuê là 811.844.034 đồng + số tiền thuê nhà đất Công ty đã thanh toán trước nhưng chưa sử dụng tính đến ngày trả nhà + bồi thường số tiền tương đương 24 tháng tiền nhà tương đương 336.000.000 đồng.

+ Bà Hồ Thị Q trình bày: việc chuyển nhượng nhà đất giữa ông Phạm Hoàng T và bà Nguyễn Thị H với ông Nguyễn Ngọc T1 và bà Đinh Thị H2 không liên quan đến bà Q. Bà chỉ là người được ông T1 nhờ nộp thuế. Bà không có quyền lợi, nghĩa vụ gì liên quan đến việc tranh chấp nói trên. Bà Q từ chối tham gia tất cả các phiên họp, phiên hoà giải và đề nghị Toà án xét xử vắng mặt.

- Qua xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản cùng ngày 16/8/2023 của Hội đồng định giá tài sản được thành lập theo Quyết định số 107/QĐ-ĐG của Tòa án nhân dân thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An thì: thửa đất số 80, tờ bản đồ số 17 có tứ cận: Phía Đông giáp thửa đất số 81, dài 8,01 + 7,45 + 8,55 = 24,01m; phía Tây giáp đường giao thông dài: 10,04 + 12,88 = 22,92m; phía Bắc giáp đường giao thông dài: 8,66m; phía Nam giáp thửa đất số 108, dài 7,79m. Tài sản trên đất có: 01 ngôi nhà 3 tầng, có khu vệ sinh trong nhà, tường xây bằng gạch, có lợp mái ngói chống nóng; chiều cao sàn 12m có diện tích 85,5m2; 01 nhà ốt mái lợp tôn, tường xây gạch, nền xi măng, có kích thước 8,3 x 8,34 = 69,22m2; 01 nhà ốt mái lợp tôn, trần thạch cao, tường xây gạch diện tích: 8,58 x 3,99 = 34,23m2. Giá đất theo giá thị trường là 30 triệu đồng/m2; tổng giá trị thửa đất có diện tích 198,6m2 là: 5.958.000.000 đồng; nhà 3 tầng có diện tích 85,5m2 có giá trị còn lại là: 1.185.000.000 đồng; 01 nhà ốt mái lợp tôn, tường xây gạch có diện tích 69,22m2 có giá trị còn lại là: 155.000.000 đồng; 01 nhà ốt mái lợp tôn, trần thạch cao, tường xây gạch có diện tích: 34,23m2 có giá trị còn lại là: 81.000.000 đồng.

Tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản cùng ngày 20/01/2025 thể hiện trên thửa đất còn có các tài sản thuộc nhà thuốc L gồm: sân lát gạch trị giá 12.850.000 đồng; trần thạch cao trị giá 16.648.000 đồng; mái hiên phía trước: 2.772.000 đồng, giá trị còn lại 80%; bảng quảng cáo: 139.500.000 đồng; giá trị: 139.500.000 đồng, giá trị còn lại 80%; tủ thuốc (nhôm kính): 1.600.000 đồng; quạt trên trần nhà: 2.100.000 đồng, giá trị còn lại 80%; bóng đèn nê ông: 7.600.000 đồng, giá trị còn lại 80%; bách vức thạch cao: 5.085.000 đồng; cửa kính: 4.039.000 đồng, giá trị còn lại 80%; điều hoà 30.000.000 đồng, giá trị còn lại 80%; cửa kéo kính cường lực 21.128.000 đồng; giá trị còn lại 80%; tủ thuốc: 5.100.000 đồng + 7.000.000 đồng; giá trị còn lại 80%.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu theo đơn khởi kiện và yêu cầu bổ sung của nguyên đơn (cụ thể có tại bài phát biểu, đã trình bày tại phiên tòa).

Ý kiến của người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu theo đơn khởi kiện và yêu cầu bổ sung của nguyên đơn (cụ thể có tại bài phát biểu, đã trình bày tại phiên tòa).

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An phát biểu ý kiến:

Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên vô hiệu đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà giữa vợ chồng ông T, bà H. Các giao dịch chuyển nhượng nhà đất sau là ngay tình, nên đề nghị Hội đồng xét xử công nhận (cụ thể nội dụng của quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An có tại bài phát biểu, đã trình bày tại phiên tòa, có tại hồ sơ vụ án).