Bản án 71/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 29 tháng 4 năm 2020 trong qúa trình giải quyết và tại phiên tòa nguyên đơn ông Tô Thanh K212 trình bày: Vào ngày 07/3/1996, ông Nguyễn Văn Út cùng cha mẹ của ông U1 là cụ Nguyễn Văn H và cụ Đặng Thị B có bán cho ông Nguyễn Văn B và bà Trần Bé B (Trần Ái H ) phần đất diện tích 5.200m2 trong tổng diện tích 20.560m2 đất của cụ Hoài đứng tên với giá 09 chỉ vàng 24k.

Đến ngày 31/10/2001, ông B1 và bà B bán lại cho ông K212 phần đất diện tích 5.200m2 với giá 90.000.000 đồng.

Ngày 03/01/2002 cụ H và ông U1 đo đạc lại diện tích đã bán cho ông B1 phát hiện có dư hơn ½ công nên đã thống nhất bán luôn cho ông K212 với giá 11,5 chỉ vàng 24k.

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ H thế chấp vay vốn tại Ngân hàng nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – chi hánh Đầm Dơi nên không thể thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông được.

Năm 2014 ông U1 làm thủ tục chuyển toàn bộ diện tích đất từ cụ H đứng tên sang cho ông U1 nhưng ông không hay biết. Trước đó, năm 2012 ông U1 có nhận của ông 4.000.000 đồng để làm thủ tục chuyển tên cho ông nhưng ông U1 không thực hiện.

Nay, ông Tô Thanh K212 yêu cầu điều chỉnh một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn U đối với phần đất diện tích 5.902m2 (trong đó có phần 5.200m2 ông K212 nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Văn B , bà Trần Bé B ). Và ông Tô Thanh K212 yêu cầu công nhận phần đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông Nguyễn Văn B , bà Trần Bé B (Trần Ái H ) ngày 31/10/2001 và hợp đồng chuyển nhượng ngày 03/01/2002 giữa ông với cụ Nguyễn Văn H và ông Nguyễn Văn U1 theo đo đạc thực tế ngày 19/6/2020 có diện tích 5902,0m2 tọa lạc tại ấp Xóm Rẩy, xã Quách Phẩm Bắc, huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau, hiện ông đang quản lý, sử dụng phần đất có các hướng tiếp giáp:

+ Hướng Đông giáp đất ông Tô Thanh K212.

+ Hướng Tây giáp đất bà Lê Thị Anh Đ .

+ Hướng Nam giáp đất ông Nguyễn Văn S .

+ Hướng Bắc giáp đất ông Tô Thanh K212.

Đồng thời ông yêu cầu ông Nguyễn Văn U1 trả lại cho ông số tiền 4.000.000 đồng đã nhận của ông để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong quá trình giải quyết bị đơn ông Nguyễn Văn U1 trình bày: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông đang thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh huyện Đầm Dơi, ông K212 liên hệ với ông để thỏa thuận sang tên chứ ông không lẩn tránh. Ngoài ra ông xác định không còn liên quan đến vụ án này.

Trong quá trình giải quyết người có quyền lơi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn B và bà Trần Bé B1 trình bày: Ông bà xác định không có liên quan trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tô Thanh K212 với ông Nguyễn Văn U1.

Trong quá trình giải quyết người có quyền lơi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Kim C và ông Phạm Văn T trình bày: Ông bà xác định không tranh chấp trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K212 với ông U1.

Trong quá trình giải quyết người có quyền lơi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị D, ông Nguyễn Văn K , ông Nguyễn Văn Đ , bà Nguyễn Thị L và bà Nguyễn Thị L trình bày: Các ông bà xác định không có liên quan trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tô Thanh K212 với ông Nguyễn Văn U1.

Đối với những người có quyền lơi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị C , anh Phạm Văn L , chị Lê Hồng D : Các đương sự chưa có ý kiến trình bày đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đối với người có quyền lơi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam – Chi nhánh huyện Đầm Dơi: Ngân hàng chưa có ý kiến trình bày đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông K212 xác định, theo giấy biên nhận ngày 31/10/2001 có nội dung ông B1 và bà H thỏa thuận chuyển nhượng cho ông K212 phần đất 5200m2 và đến ngày 30/01/2002 ông K212 nhận chuyển nhượng của cụ H và ông U1 phần đất hơn ½ công, các bên đã thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng về việc giao tiền và nhận đất. Ngoài ra, theo Công văn số 61/UBND-VP ngày 04/02/2021 của Ủy ban nhân dân xã Quách Phẩm Bắc xác định từ năm 2001 đến năm 2011 ông K212 quản lý canh tác phần đất không xảy ra tranh chấp với ai và các hàng thừa kế của cụ H không có ý kiến gì. Từ những căn cứ trên, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 129, Điều 500, Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của của ông Tô Thanh K212, công nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 31/10/2001 giữa ông Nguyễn Văn B và bà Trần Ái H với ông Tô Thanh K212 và công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/01/2002 giữa cụ Nguyễn Văn H và ông Nguyễn Văn U1 với ông Tô Thanh K212. Kiến nghị Ủy ban nhân dân huyện Đầm Dơi điều chỉnh 01 phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Nguyễn Văn U1 số BP 407276 ngày 08/7/2014.

Ngoài ra, buộc ông Nguyễn Văn U1 trả cho ông Tô Thanh K212 4.000.000 đồng tiền ông U1 nhận của ông K212 làm thủ tục chuyển tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đại diện viện kiểm sát phát biểu ý kiến về thủ tục tố tụng dân sự trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án và tại phiên tòa là đúng quy định pháp luật về thủ tục tố tụng giải quyết vụ án dân sự.

Về tố tụng: Thẩm phán thực hiện đúng tại Điều 48, khoản 2 Điều 97, Điều 220 của Bộ luật tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về việc xét xử sơ thẩm vụ án.

Đối với đương sự: Từ khi thụ lý vụ án nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của đương sự cũng như việc chấp hành nội quy phiên Tòa đúng theo quy định tại các Điều 70, 71, 72, 73 và 234 BLTTDS. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và bị đơn vắng mặt tại phiên tòa.

Về nội dung: Căn cứ các Điều 131, 139, 705, 707 Bộ luật dân sự năm 1995; các Điều 129, 256 Bộ luật dân sự năm 2005; các Điều 3, 30, 31 Luật đất đai năm 1993; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của của ông Tô Thanh K212. Công nhận hợp đồng được thiết lập ngày 31/10/2001 giữa Nguyễn Văn B , bà Trần Bé B với ông Tô Thanh K212 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thiết lập ngày 03/01/2002 giữa cụ Nguyễn Văn H và ông Nguyễn Văn U1 với ông Tô Thanh K212. Công nhận phần đất có diện tích 5.902m2 tọa lạc tại ấp Xóm Rẩy, xã Quách Phẩm Bắc, huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau thuộc quyền sở hữu của ông K212.

Buộc ông Nguyễn Văn U1 trả cho ông Tô Thanh K212 4.000.000 đồng.

Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và án phí dân sự sơ thẩm ông Nguyễn Văn U1 phải chịu theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét thấy, biên bản bán đất thiết lập ngày 31/10/2001 giữa ông Nguyễn Văn B , bà Trần Ái H với ông Tô Thanh K212 và hợp đồng bán đất thiệt lập ngày 03/01/2002 giữa cụ Nguyễn Văn H , ông Nguyễn Văn U1 với ông Tô Thanh K212 đã thực hiện đúng về điều kiện và nội dung của hợp đồng được quy định tại các điều 131, 705, 706, 708, 711 của Bộ luật dân sự năm 1995 và khoản 2 Điều 3, Điều 73, Điều 75 của Luật Đất đai năm 1993. Nhưng hợp đồng trao đổi đất và bán đất đã vi phạm về hình thức được quy định tại Điều 707 của Bộ luật dân sự 1995 “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”. Tại khoản 2 Điều 31 Luật đất đai năm 1993 quy đinh “Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”.

Tuy nhiên, theo tinh thần Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993: Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. “…b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng...”. Viễn dẫn theo hướng dẫn trên, sau khi thực hiện hợp đồng hợp đồng trao đổi đất và bán đất, ông K212 đã gìn giữ, bồi đắp, cải tạo phần đất nuôi trồng thủy sản để phát triển kinh tế gia đình hơn 19 năm và phía ông B1 và gia đình cụ H không phản đối.

Hơn nữa, theo văn bản số: 61/UBND-VP ngày 04/02/2021 của Ủy ban nhân dân xã Quách Phẩm Bắc xác định “...việc chuyển nhượng và đổi đất có diện tích hơn 5900m2 giữa ông Tô Thanh K212 và ông Nguyễn Văn U1 vào thời gian sau khi chuyển dịch làm vuông khoảng năm 2003; từ năm 2003 đến năm 2011 ông K212 quản lý không có tranh chấp. Khi ông K212 quản lý phần đất đến nay, ông K212 thực hiện một phần nghĩa vụ tại địa phương...”(bl 85)

Từ những căn cứ trên, Hội đồng xét xử có cơ sở chấp nhận yêu cầu của ông Tô Thanh K212. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiết lập ngày 31/10/2001 giữa ông Nguyễn Văn B , bà Trần Ái H với ông Tô Thanh K212 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 03/01/2002 giữa cụ Nguyễn Văn H , ông Nguyễn Văn U1 với ông Tô Thanh K212 có diện tích theo đo đạc thực tế 5902,0m2, tọa lạc tại ấp Xóm Rẩy, xã Quách Phẩm Bắc, huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 407276 ngày 08/7/2014 được Ủy ban nhân dân huyện Đầm Dơi cấp do ông Nguyễn Văn U1.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 31, Điều 73, Điều 75 Luật đất đai năm 1993; khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013;

Căn cứ vào Điều 131, Điều 705, Điều 706, Điều 707, Điều 708 và Điều 711 Bộ luật dân sự năm 1995;

Căn cứ vào khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 158, khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự; điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tô Thanh K212.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiệt lập ngày 31/10/2001 giữa ông Nguyễn Văn B , bà Trần Ái H với ông Tô Thanh K212 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiết lập ngày 03/01/2002 giữa cụ Nguyễn Văn H, ông Nguyễn Văn U1 với ông Tô Thanh K212 có diện tích theo đo đạc thực tế 5902,0m2 tọa lạc tại ấp Xóm Rẩy, xã Quách Phẩm Bắc, huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 407276 được Ủy ban nhân dân huyện Đầm Dơi cấp cho ông Nguyễn Văn U1 ngày 08/7/2014 có các hướng tiếp giáp:

+ Hướng Đông giáp đất ông Tô Thanh K212, điểm M2M3 dài 96,95m;

+ Hướng Tây giáp đất bà Lê Thị Anh Đ điểm M1M4 dài 99,02m;

+ Hướng Nam giáp đất ông Nguyễn Văn S , điểm M3M4 dài 57,54m;

+ Hướng Bắc giáp ông Tô Thanh K212 M1M2 dài 63,55m.

(có sơ đồ đo đạc kèm theo)

2. Buộc ông Nguyễn Văn U1 trả cho ông Tô Thanh K212 số tiền 4.000.000 đồng (bốn triệu đồng).

3. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Ông Nguyễn Văn U1 phải chịu 3.840.000 đồng. Ông U1 có trách nhiệm nộp 3.840.000 đồng (ba triệu tám trăm bốn mươi ngàn đồng) tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đầm Dơi để hoàn trả lại cho ông Tô Thanh K212.

Kể từ ngày ông K212 có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, nếu ông U1 chậm thi hành án thì hàng tháng còn phải chịu khoản lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Văn U1 phải chịu án phí 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng).

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Các đương sự có mặt có quyền làm đơn kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt có quyền làm đơn kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.