Bản án 71/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂNTHÀNH PHỐ CẦN THƠ

-!Thành"phần"Hội"đồng"xét"xử"phúc"thẩm"gồm"có:!

Thẩm!phán!-!Chủ!tọa!phiên!tòa:!Ông!Trần!Tuấn!Quốc!

Các!Thẩm!phán:!1/-!Ông!Nguyễn!Quyến.!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!2/-!Ông!Nguyễn!Văn!Hải.!

-"Thư"ký"phiên"tòa:!Bà!Đinh!Huỳnh!Thái!Ngọc!-!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân! thành!phố!Cần!Thơ.!

-!Đại"diện"Viện"Kiểm"sát"nhân"dân"thành"phố"Cần"Thơ"tham"gia"phiên" tòa:!Bà!Huỳnh!Hồng!Phil!-!Kiểm!sát!viên.!

Trong!ngày!10!tháng!7!năm!2020!tại!trụ!sở!Tòa!án!nhân!dân!thành!phố!Cần! Thơ!xét! xử! phúc! thẩm!công!khai!vụ!án!thụ! lý! số:!27/2020/TLPT-DS!ngày!04! tháng!02!năm!2020!về!“Tranh!chấp!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất! và!hợp!đồng!vay!tài!sản”.!

Do!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số:!224/2019/DS-ST!ngày!05!tháng!11!năm!2019! của!Toà!án!nhân!dân!huyện!Cờ!Đỏ!bị!kháng!cáo,!kháng!nghị.!

Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!phúc!thẩm!số:!359/2019/QĐPT-DS! ngày!24!tháng!12!năm!2019!giữa!các!đương!sự:!

1.!Nguyên!đơn:!Ông!Lê Hữu L.!sinh!năm:!1964.!Địa!chỉ:!ấp!Thới!Hòa,!xã! T,!huyện!C,!thành!phố!Cần!Thơ.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!ông!Phan!Thanh!H.!sinh!năm:!1969.!Địa!chỉ:! ấp! 8! B2,! xã! T,! huyện! A,! tỉnh! Kiên! Giang! (theo! văn! bản! ủy! quyền! lại! ngày! 21/02/2019).!!

2.!Bị!đơn:!Bà!Danh Thị Minh N.!sinh!năm:!1975.!

!!!!!!!!!!!!!!!!!Chị!Đào Thị Thu X.!sinh!năm:!1995.!

!!!!!!!!!!!!!!!!!Chị!Đào Thị Thu T.!sinh!năm:!1996.!

Địa!chỉ:!ấp!T,!thị!trấn!C,!huyện!C,!thành!phố!Cần!Thơ.!

3.!Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan:!

-!Bà!Huỳnh Thị Nh.!sinh!năm:!1969.!Cùng!địa!chỉ!nguyên!đơn.!Ủy!quyền! tham!gia!tố!tụng!cho!ông!Phan!Thanh!H!(văn!bản!ủy!quyền!ngày!12/8/2019).!

-!Ông!Danh Th.!sinh!năm:!1973.!Địa!chỉ:!ấp!T,!xã!T,!huyện!C,!thành!phố! Cần!Thơ.!

4.!Người!kháng!cáo:!Bị!đơn!Danh!Thị!Minh!N,!Đào!Thị!Thu!X,!Đào!Thị!Thu! T.!

5.!Người!kháng!nghị:!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!C.!

2!

!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!NỘI DUNG VỤ ÁN:!

*!Nguyên!đơn!ông!Lê!Hữu!L!thông!qua!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!ông! Phan!Thanh!H!trình!bày:!

Năm! 2014!vợ!chồng!bà!Danh!Thị! Minh!N!có!cố! cho!ông! Lê!Hữu! L!8,5! công!đất!lúa!(thửa!151,!tờ!bản!đồ!số!09),!toạ!lạc!ấp!Thới!Trường!1,!xã!T,!huyện! C,!thành!phố!Cần!Thơ!với!số!tiền!200!triệu,!có!lập!giấy!cố!đất.!Sau!đó!bà!N!nhận! thêm!50!triệu,!tổng!cộng!tiền!cố!đất!là!250!triệu.!!

Sau!khi!chồng!bà!N!chết, ngày!19/10/2018!bà!N!cùng!các!con!Đào!Thị!Thu! X,!Đào!Thị!Thu!T!thỏa!thuận!chuyển!nhượng!cho!ông!L!toàn!bộ!đất!này.!Hai! bên!có!làm!giấy!tay,!với!số!tiền!595!triệu!tương!đương!70.000.000đ/công!tầm! 3m.!Ngay!khi!ký!hợp!đồng,!ông!L!đã!trả!đủ!tiền!và!nhận!đất!canh!tác.!Tuy!nhiên! do!chồng!bà!N!là!ông!Đào!D!đứng!tên!giấy!CNQSDĐ,!nên!bà!N!giao!giấy!cho! ông!L!đi!làm!thủ!tục!thừa!kế!qua!bà!N!rồi!mới!làm!thủ!tục!chuyển!nhượng!từ!bà! N!sang!ông!L.!Khi!làm!xong,!hai!bên!có!ra!Văn!phòng!Công!chứng!làm!thủ!tục! chuyển!nhượng,!thì!bà!N!không!chịu!ký!mà!đòi!thêm!tiền.!Ông!L!cũng!đồng!ý! cho!thêm!130!triệu,!nhưng!bà!N!không!đồng!ý.!Do!vậy,!ông!L!yêu!cầu!Tòa!án! công!nhận!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!nói!trên!cho!ông,!với! diện!tích!11.692m2!theo!đo!đạc!thực!tế..!

*!Bị!đơn!bà!Danh!Thị!Minh!N,!chị!Đào!Thị!Thu!X.,!chị!Đào!Thị!Thu!T!trình! bày:!!

Thừa!nhận!vào!ngày!17/12/2014!vợ!chồng!bà!cùng!các!con!có!cố!cho!ông!L! thửa!đất!151nói!trên!với!số!tiền!200!triệu,!có!lập!tờ!cố!đất.!Bà!đã!nhận!đủ!tiền!và! cũng!đã!giao!đất!cho!ông!L!canh!tác.!Đến!ngày!16/7/2016!vợ!chồng!bà!có!nhận! thêm!của!ông!L!50!triệu,!tổng!cộng!tiền!cố!đất!là!250!triệu.!Ngày!30/12/2016! chồng!bà!chết,!nên!bà!có!vay!thêm!của!ông!L!80!triệu,!lãi!suất!5%/tháng.!Lúc! vay!tiền!không!có!lập!biên!nhận,!không!ai!chứng!kiến.!Bà!đóng!lãi!cho!ông!L! được!một!thời!gian!thì!không!có!khả!năng!đóng!nữa.!Đến!ngày!16/10/2018,!bà! và!các!con!có!vay!thêm!của!ông!L!240!triệu,!chia!làm!2!phần:!phần!110!triệu! không! có! biên! nhận,! phần! 130! triệu! có! lập! biên! nhận! và! lãi! suất! 3.000.000đ/tháng.!Bà!có!thế!chấp!giấy!CNQSDĐ!do!cha!chồng!Đào!V!đứng!tên! cho!vợ!chồng!ông!L,!hiện!cha!chồng!bà!cũng!đã!chết.!!

Ngày!19/10/2018!ông!L!yêu!cầu!bà!và!các!con!ký!tên!vào!tờ!cố!đất,!nhưng! ông!L!lừa!dối!làm!tờ!chuyển!nhượng!đất.!Bà!không!đồng!ý!với! yêu!cầu!khởi! kiện!của!ông!L.!Phần!đất!này!bà!để!chuyển!nhượng!cho!người!khác,!còn!khoản! nợ!vay!của!ông!L!bà!xin!trả!dần.!

*!Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!có!yêu!cầu!độc!lập!bà!Huỳnh!Thị! Nh!thông!qua!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!ông!Phan!Thanh!H!trình!bày:!!

Bà! Huỳnh! Thị! Nh! là! vợ! ông! L,! vào! ngày! 22/11/2018! nhằm! ngày! 16/10/2018! (âl),! bà! N! có! hỏi! vay! của! bà! Nhạn! số! tiền! 130! triệu,! lãi! suất! 3.000.000đ/tháng,!có!thế!chấp!bằng!khoán!đất!do!ông!Đào!V!là!cha!chồng!bà!N! đứng!tên.!Nay!yêu!cầu!bà!N!có!nghĩa!vụ!trả!số!nợ!vốn!và!lãi!suất!theo!quy!định! của!pháp!luật,!kể!từ!ngày!23/11/2018!đến!ngày!xét!xử!sơ!thẩm.!

*!Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!ông!Danh!Th!trình!bày:!!

3!

!

Năm!2016!ông!L!cho!ông!thuê!thửa!đất!151!nói!trên!(diện!tích!khoảng!8.5! công! tầm! lớn)! để! canh! tác! với! số! tiền! 15.000.000đ/năm! (hiện! tại! giá! thuê! là! 30.000.000đ/năm).!Ông!đang!trực!tiếp!canh!tác!đất!này,!quá!trình!thuê!đất!ông! trả!tiền!đầy!đủ!cho!ông!L.!Đối!với!tranh!chấp!giữa!hai!bên,!ông!không!có!ý!kiến.! Trường!hợp!Tòa!án!xem!xét!giao!thửa!đất!này!cho!ai,!nếu!quyền!lợi!ông!có!bị! ảnh!hưởng!thì!ông!sẽ!thỏa!thuận!với!ông!L,!hoặc!nếu!có!tranh!chấp!thì!ông!sẽ! khởi!kiện!thành!vụ!án!khác.!

Vụ!việc!hòa!giải!không!thành!nên!Tòa!án!nhân!dân!huyện!Cờ!Đỏ!đưa!ra! xét!xử;!tại!Bản!án!sơ!thẩm!số:!224/2019/DS-ST!ngày!05/11/2019!đã!tuyên:!

1.!Chấp!nhận!yêu!cầu!khởi! kiện!của!nguyên!đơn! về!việc!tranh!chấp!hợp! đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!với!bị!đơn.!

2.!Chấp!nhận!yêu!cầu!độc!lập!của!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan! về!việc!tranh!chấp!hợp!đồng!vay!tài!sản!với!bị!đơn!

3.! Công! nhận! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! lập! ngày! 19/10/2018!giữa!ông!Lê!Hữu!L!với!bà!Danh!Thị!Minh!N!tại!thửa!đất!số!151,!tờ! bản!đồ!số!09,!loại!đất!Lúa,!đất!tọa!lạc!tại!ấp!Thới!Trường!1,!xã!T,!huyện!C,! thành!phố!Cần!Thơ!có!hiệu!lực!pháp!luật.!!

4.!Ông!Lê! Hữu! L!được!quyền!liên!hệ!với!cơ! quan!có!thẩm!quyền!để! xin! đăng!ký!cấp!quyền!sử!dụng!đất!tại!thửa!151,!tờ!bản!đồ!số!09,!loại!đất!Lúa,!đất! tọa!lạc!tại!ấp!Thới!Trường!1,!xã!T,!huyện!C,!thành!phố!Cần!Thơ!theo!quy!định! của!pháp!luật.!!

5.!Buộc!bị!đơn!có!nghĩa!vụ!thực!hiện!các!thủ!tục!theo!quy!định!của!pháp! luật!chuyển!quyền!sử!dụng!đất!tại!thửa!151,!tờ!bản!đồ!số!09,!loại!đất!Lúa,!đất! tọa!lạc!tại!ấp!Thới!Trường!1,!xã!T,!huyện!C,!thành!phố!Cần!Thơ!cho!ông!Lê! Hữu!L!đứng!tên.!

6.!Kiến!nghị!UBND!huyện!Cờ!Đỏ!thu!hồi!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng! đất!số!005556!ngày!20/12/2018!cấp!cho!bà!Danh!Thị!Minh!N!để!cấp!lại!cho!ông! Lê!Hữu!L!(Kèm!theo!bản!trích!đo!địa!chính!do!Trung!tâm!Kỹ!thuật!Tài!nguyên! và!Môi!trường!thành!phố!Cần!Thơ!lập!ngày!12/8/2019).!

7.!Buộc!bà!Danh!Thị!Minh!N!có!nghĩa!vụ!trả!cho!bà!Huỳnh!Thị!Nh!số!tiền! 140.725.000đ.!Bà!Huỳnh!Thị!Nh,!ông!Lê!Hữu!L!giao!trả!giấy!chứng!nhận!quyền! sử!dụng!đất!đứng!tên!Đào!Vôn!cho!bà!Danh!Thị!Minh!N.!

Ngoài!ra!bản!án!còn!tuyên!về!việc!chịu!lãi!chậm!thi!hành!án,!chi!phí!thẩm! định!định!giá!tài!sản,!án!phí!sơ!thẩm!và!quyền!kháng!cáo!của!đương!sự.!

Ngày!19/11/2019!các!bị!đơn!bà!Danh!Thị!Minh!N,!chị!Đào!Thị!Thu!X,!chị! Đào!Thị!Thu!T!kháng!cáo!yêu!cầu!hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất! giữa!nguyên!đơn!và!bị!đơn.!

Đồng!thời!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!Cờ!Đỏ!cũng!có!Quyết! định!số!02/QĐKNPT-VKS-DS!ngày!19/11/21019!kháng!nghị!một!phần!bản!án!sơ! thẩm,!đề!nghị!không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!công!nhận!hợp!đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất;! buộc! bị! đơn! trả! cho! nguyên! đơn! số! tiền! 595.000.000đ.!

Tại! phiên!tòa!phúc!thẩm,!bị!đơn!vẫn!giữ! yêu!cầu!kháng!cáo!và!xác!định! trước!ngày!xử!sơ!thẩm!bà!đã!bán!toàn!bộ!đất!này!cho!bà!Chúc!L11,!bà!L1!cũng!

4!

! đã!được!cấp!giấy!CNQSDĐ!và!đã!thế!chấp!cho!Ngân!hàng!để!vay!tiền;!Nguyên! đơn!vẫn!giữ!ý!kiến!như!đã!trình!bày!tại!phiên!tòa!sơ!thẩm.!!!!

Ki m!sát!viên!phúc!th m!phát!bi u!ý!ki n:!V !th !t c!t !t ng,!đ ng!s !và! Tòa!án!các!c p!đã!th c!hi n!đúng!quy!đ nh!c a!pháp!lu t!t !t ng!dân!s ;!V ! n i!dung:!vi c!chuy n!nh ng!QSDĐ!gi a!ông!L!và!bà!N!t i!th i!đi m!bà!N!ch a! làm!th !t c!th a!k !t !ông!Đào!D!qua!tên!bà!t c!là!ch a!có!gi y!CNQSDĐ;!Tờ! sang!nhượng!QSDĐ!ngày!19/10/2018!bên!mua!không!ký!tên!và!cũng!không!có! công!chứng,!chứng!thực!theo!quy!định!nên!vi c!chuy n!nh ng!gi a!ông!L!và!bà! N!là!vô!hi u,!c p!s !th m!công!nh n!h p!đ ng!là!không!đúng.!Kháng!cáo!c a!b ! đ n!và!kháng!ngh !c a!Vi n!ki m!sát!nhân!dân!huy n!C !Đ !là!có!căn!c .!Tuy! nhiên,!do!trong!th i!gian!c p!s !th m!đang!gi i!quy t!tranh!ch p!thì!b !đ n! chuy n!nh ng!đ t!này!cho!bà!Chúc!L11,!bà!L1!đã!đ c!c p!gi y!CNQSDĐ!và!đã! th !ch p!ph n!đ t!này!cho!Ngân!hàng!TMCP.XNK!Vi t!Nam-Phòng!giao!d ch!C ! Đ ,!nên!đ !ngh !h y!án!s !th m!giao!v !c p!s !th m!gi i!quy t!l i,!đ a!bà!Chúc! L11!và!Ngân!hàng!vào!tham!gia!t !t ng!theo!quy!đ nh.!!!!!!

Căn!cứ!vào!tài!liệu,!chứng!cứ!đã!được!xem!xét!tại!phiên!tòa,!kết!quả!tranh! tụng!tại!phiên!tòa.!

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

*!Về!thủ!tục!tố!tụng:!

[1]! Nguyên! đơn! khởi! kiện! yêu! cầu! công! nhận! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền!sử!dụng!đất!đối!với!bị!đơn;!Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!có!yêu! cầu!độc!lập!yêu!cầu!bị!đơn!trả!nợ!theo!hợp!đồng!vay!tài!sản.!Cấp!sơ!thẩm!xác! định!quan!hệ!“Tranh!chấp!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!và!hợp! đồng!vay!tài!sản”!theo!khoản!3!Điều!26!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!là!có!căn!cứ.!

Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!ông!Danh!Th!có!đơn!yêu!cầu!xét! xử!vắng!mặt.!Căn!cứ!khoản!2!Điều!296!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự,!phiên!tòa!phúc! thẩm!vẫn!tiến!hành!xét!xử!theo!quy!định.!

*!Về!nội!dung:!Sau!khi!xét!xử!sơ!thẩm,!bị!đơn!kháng!cáo!yêu!cầu!hủy!hợp! đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!nguyên!đơn!và!bị!đơn.!Viện!trưởng! Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!Cờ!Đỏ!kháng!nghị!một!phần,!đề!nghị!không!công! nhận!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất;!buộc!bị!đơn!trả!cho!nguyên!đơn! số!tiền!595.000.000đ.!Xét!kháng!cáo,!kháng!nghị!thấy!rằng:!!

[2]!Về!sự!kiện!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!nguyên!đơn!và!bị! đơn.!Xét!rằng:!Căn!cứ!vào!Tờ!sang!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ngày!19/10/2018! (BL!18)!với!nội!dung!“Tôi!tên!Danh!Thị!Minh!N!…!hiện!nay!tôi!có!một!thửa!đất! ở!Thới!Trường,!với!diện!tích!là!11.050m2,!tức!là!8,5!tám!công!rưỡi!tầm!lớn.!Nay! hoàn!cảnh!khó!khăn!nên!tôi!và!các!con!tôi!đồng!ý!bán!cho!anh!Lê!Hữu!L.!Một! công! là! 70.000.000đ! với! diện! tích! 8,5! tám! công! rưỡi! tầm! lớn.! Tổng! số! tiền! 595.000.000đ!(năm!trăm!chín!mươi!lăm!triệu!đồng).!Nay!tôi!và!các!con!tôi!đã! nhận!đủ!số!tiền!nói!trên!và!đồng!ý!ký!tên”.!Điều!này!cho!thấy!có!xảy!ra!sự!kiện! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!nguyên!đơn!và!bị!đơn.!!!!!

[3]!Tuy!nhiên,!phía!bị!đơn!không!thừa!nhận!có!việc!chuyển!nhượng!đất!cho! nguyên!đơn,!cho!rằng!lúc!đầu!cố!đất,!sau!đó!vay!thêm!tiền!và!bị!nguyên!đơn!lừa!

5!

! dối!ký!vào!giấy!chuyển!nhượng.!Đánh!giá!luận!điểm!này,!xét!thấy:!phía!bị!đơn! là!những!người!có!đầy!đủ!năng!lực!nhận!thức!được!việc!làm!của!mình!và!có!đủ! năng!lực!để!nhận!biết!được!nội!dung!của!văn!bản!mà!mình!phải!ký!vào.!Bị!đơn! cùng!các!con!cho!rằng!đã!bị!nguyên!đơn!lừa!dối!ký!vào!giấy!chuyển!nhượng,! nhưng!không!cung!cấp!được!chứng!cứ!chứng!minh!nên!không!có!cơ!sở!để!kết! luận!rằng!việc!bị!đơn!ký!vào!Tờ!chuyển!nhượng!đất!ngày!19/10/2018!là!do!bị! lừa!dối!hoặc!bị!ép!buộc.!

[4]!Về!luận!điểm!phía!bị!đơn!có!đủ!tư!cách!để!thực!hiện!giao!dịch!chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!hay!không,!có!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật!hay! không.!Đánh!giá!sự!kiện!này,!xét!rằng:!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số! 00150/QSDĐ/136/HĐ2003! ngày! 22/4/2003! là! cấp! cho! “hộ! ông! Đào! D”,! nên! luận!điểm!đây!là!tài!sản!chung!của!vợ!chồng!bị! đơn,!ông!D!chết!nhưng!bà!N! chưa!thực!hiện!việc!thừa!kế,!các!bên!chuyển!nhượng!đất!là!vi!phạm!pháp!luật!là! không!đúng.!Đây!là!tài!sản!chung!của!hộ,!ông!D!cũng!chỉ! có! một!phần!trong! khối!tài!sản!chung!này.!Thế!nên!khi!ông!D!chết,!phần!tài!sản!của!ông!D!sẽ!phát! sinh!thừa!kế!và!do!những!người!thừa!kế!thuộc!hàng!thứ!nhất!của!ông!D!chỉ!còn! lại!vợ!và!02!con!cũng!là!03!thành!viên!còn!lại!trong!hộ,!nên!họ!được!quyền!định! đoạt! phần! tài! sản! của! ông! D! mà! không! cần! phải! làm! thủ! tục! thừa! kế! chuyển! quyền!sang!tên!cho!bà!N.!Có!chăng!là!chuyển!quyền!theo!!thủ!tục!chuyển!đổi! người!đại!diện!hộ!đứng!tên!giấy!CNQSDĐ,!nhưng!do!tất!cả!thành!viên!còn!lại! trong! hộ!đều!thống!nhất! và! cùng!ký! chuyển! nhượng! là! hợp!pháp!và!có! đủ!tư! cách,! không! vi! phạm! điều! cấm! của! pháp! luật! về! thực! hiện! giao! dịch! chuyển! nhượng!khi!chưa!có!giấy!CNQSDĐ!như!kháng!nghị!đặt!ra.!!!

[5]!Như!vậy!quyền!sử!dụng!đất!của!bị!đơn!được!phép!tham!gia!giao!dịch!và! bà!N!cùng!02!người!con!là!chị!X,!chị!T!có!đủ!tư!cách!chủ!thể!để!tham!gia!giao! dịch!ký!chuyển!nhượng!cho!ông!L.!Tuy!nhiên,!do!“Tờ!sang!nhượng!quyền!sử! dụng! đất! ngày! 19/10/2018”! giữa! hai! bên! chưa! được! công! chứng,! chứng! thực! theo!quy!định!nên!vô!hiệu!do!không!tuân!thủ!quy!định!về!hình!thức.!Song,!tại! Điều!129!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015!quy!định!có!02!trường!hợp!giao!dịch!dân!sự! vi!phạm!quy!định!điều!kiện!về!hình!thức!không!bị!vô!hiệu;!đó!là:!

“1.! Giao!dịch!dân!sự! đã! được! xác!lập!theo!quy!định!phải! bằng!văn!bản! nhưng!văn!bản!không!đúng!quy!định!của!luật!mà!một!bên!hoặc!các!bên!đã!thực! hiện!ít!nhất!hai!phần!ba!nghĩa!vụ!trong!giao!dịch!thì!theo!yêu!cầu!của!một!bên! hoặc!các!bên,!Tòa!án!ra!quyết!định!công!nhận!hiệu!lực!của!giao!dịch!đó.!

2.!Giao!dịch!dân!sự!đã!được!xác!lập!bằng!văn!bản!nhưng!vi!phạm!quy!định! bắt!buộc!về!công!chứng,!chứng!thực!mà!một!bên!hoặc!các!bên!đã!thực!hiện!ít! nhất!hai!phần!ba!nghĩa!vụ!trong!giao!dịch!thì!theo!yêu!cầu!của!một!bên!hoặc! các! bên,! Tòa! án! ra! quyết! định! công! nhận! hiệu! lực! của! giao! dịch! đó.! Trong! trường!hợp!này,!các!bên!không!phải!thực!hiện!việc!công!chứng,!chứng!thực”.!!

Đối!chiếu!với!quy!định!trên,!lẽ!ra!trong!trường!hợp!này!cấp!sơ!thẩm!phải!ra! “Quyết!định!công!nhận!hiệu!lực!của!giao!dịch”,!bởi!lẽ!đây!là!thủ!tục!bắt!buộc!về! sự!kiện!hoàn!thiện!về!mặt!hình!thức!của!giao!dịch!và!trên!cơ!sở!đó!mới!đủ!căn! cứ!để!công!nhận!hợp!đồng!chuyển!nhượng!thiếu!phần!công!chứng,!chứng!thực! mà!một!hoặc!các!bên!đã!thực!hiện!ít!nhất!2/3!nghĩa!vụ!trong!giao!dịch.!!

6!

!

[6]!Lẽ!ra!thiếu!sót!này!của!cấp!sơ!thẩm!chỉ!là!sai!sót!về!thủ!tục,!không!làm! thay!đổi!bản!chất!vấn!đề,!không!phải!là!vi!phạm!có!ảnh!hưởng!nghiêm!trọng!đền! quyền,!lợi!ích!chính!đáng!của!đương!sự,!không!cần!phải!hủy!án.!!

Tuy!nhiên,!do!tại!phiên!tòa!phúc!thẩm!ngày!16/6/2020!bị!đơn!khai:!trong! quá!trình!cấp!sơ!thẩm! giải! quyết,!bị!đơn!đã!bán!toàn!bộ!phần!đất!này! cho!bà! Chúc!L11!trước!ngày!xét!xử!sơ!thẩm!và!bà!L1!đã!được!cấp!giấy!CNQSDĐ.!Tòa! án!cấp!phúc!thẩm!đã!tạm!ngừng!phiên!tòa!để!xác!minh,!thu!thập!tài!liệu,!chứng! cứ!về!sự!kiện!mà!bị!đơn!đã!khai.!Kết!quả:!tại!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng! đất!số!00150!ngày!22/4/2003!cấp!cho!“hộ!ông!Đào!D”,!tại!trang!4!phần!những! thay!đổi! sau!khi!cấp!giấy!chứng!nhận,!Chi!nhánh!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai! huyện!Cờ!Đỏ!ngày!30/10/2019!xác!nhận!“Chuyển!nhượng!cho!bà!Nguyễn!Thị! Chúc!L11,!sinh!năm!1984,!CMND!số!X,!thường!trú:!ấp!Thới!Hòa!A,!thị!trấn!C,! huyện!C,!thành!phố!Cần!Thơ,!theo!hồ!sơ!số!007340”.!Do!đó,!án!sơ!thẩm!tuyên! công! nhận! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! lập! ngày! 19/10/2018! giữa!nguyên!đơn!với!bị!đơn!có!hiệu!lực!pháp!luật!và!tuyên!cho!nguyên!đơn!được! quyền!liên!hệ!với!cơ!quan!có!thẩm!quyền!để!đăng!ký!cấp!quyền!sử!dụng!đất!là! không! khả! thi,! không! thể! thực! hiện! được.! Nên! nhất! thiết! phải! hủy! bản! án! sơ! thẩm,!giao!về!cấp!sơ!thẩm!giải!quyết!lại,!đưa!bà!L1!và!Ngân!hàng!TMCP.XNK! Vi t!Nam-Phòng!giao!d ch!C!vào!tham!gia!tố!tụng!với!tư!cách!người!có!quyền! lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!theo!hướng!đã!phân!tích!trên.!Ngoài!ra!còn!phải!xem!xét! đến!các!yếu!tố!sau!đây:!!!!!!!!!!

[6.1]!Việc!bị!đơn!chuyển!nhượng!toàn!bộ!phần!đất!đang!tranh!chấp!cho!bà! Chúc!L1!trong!thời!gian!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!đang!giải!quyết!vụ!án,!cũng!như! việc!Chi!nhánh!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!huyện!Cờ!Đỏ!chuyển!quyền!cho!bà! Chúc!L1!đối!với!quyền!sử!dụng!đất!đang!tranh!chấp!(ghi!chú!trang!4)!là!vi!phạm! pháp!luật!về!đất!đai,!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!bị!đơn! với!bà!Chúc!L1!tại!thời!điểm!này!là!vô!hiệu.!Đồng!thời!cũng!phải!làm!rõ!việc! thẩm!định!tài!sản!thế!chấp!của!Ngân!hàng!như!thế!nào,!để!xem!xét!tính!hợp!pháp! của!hợp!đồng!thế!chấp!giữa!bà!Chúc!L1!với!Ngân!hàng.!!!!

[6.2]!Việc!cấp!sơ!thẩm!công!nhận!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng! đất!giữa!ông!L!và!bà!N!với!diện!tích!theo!giấy!mua!bán!11.050m2,!trong!khi!diện! tích! theo! đo! đạc! thực! tế! 11.692m2! (Bản! trích! đo! số! 38/TTKTTNMT! ngày! 17/8/2019),!chênh!lệch!642m2!là!không!phù!hợp.!Ngoài!ra,!theo!Biên!bản!định! giá!tài!sản!ngày!15/7/2019!thì!phần!đất!tại!khu!vực!tranh!chấp!có!giá!thị!trường! khoảng! hơn! 61.000đ/m2! (làm! tròn! số)! thấp! hơn! giá! Nhà! nước! quy! định! 70.000đ/m2.!Lẽ!ra!cấp!sơ!thẩm!phải!áp!dụng!giá!theo!hướng!có!lợi!cho!bị!đơn! trong!trường!hợp!giá!thị!trường!thấp!hơn!giá!Nhà!nước,!thì!phải!lấy!theo!giá!Nhà! nước!quy!định!mới!không!thiệt!thòi!cho!bị!đơn.!Vì!vậy,!khi!giải!quyết!lại!vụ!án! cấp!sơ!thẩm!phải!điều!chỉnh!lại!vấn!đề!này.!!

[6.3]!Đối!với!hợp!đồng!vay!tài!sản!giữa!bà!Huỳnh!Thị!Nh!với!bị!đơn,!cách! tính!lãi!suất!của! cấp!sơ!thẩm! là!sai! theo!Nghị!quyết!01/2019/NQ-HĐTP! ngày! 11/01/2019,!gây!thiệt!thòi!quyền!lợi!của!bà!Nh.!Cũng!như!việc!vay!tiền!của!bị! đơn!có!cả!hai!người!con!bà!N!là!chị!X,!chị!T!nhưng!cấp!sơ!thẩm!chỉ!tuyên!buộc! cá!nhân!bà!N!trả!nợ!mà!không!tuyên!trách!nhiệm!liên!đới!của!chị!X,!chị!T!là! không!đúng!cũng!cần!được!điều!chỉnh!khi!giải!quyết!lại!vụ!án.!

7!

!

Xét!do!có!xuất!hiện!tình!tiết!mới!phải!hủy!bản!án!sơ!thẩm,!nhưng!đây!là! yếu!tố!khách!quan,!không!phải!lỗi!chủ!quan!của!Thẩm!phán.!Đồng!thời!do!hủy! án!sơ!thẩm!nên!kháng!cáo!của!bị!đơn!và!kháng!nghị!của!Viện!kiểm!sát!huyện!Cờ! Đỏ!sẽ!được!xem!xét!khi!Tòa!án!sơ!thẩm!giải!quyết!lại!vụ!án.!!!!!!!

[7]!Về!án!phí:!Các!đương!sự!chưa!phải!chịu!án!phí!sơ!và!phúc!thẩm;!Chi! phí!đo!đạc,!định!giá!tài!sản!sẽ!được!quyết!định!khi!giải!quyết!lại!vụ!án.!

Vì!các!lẽ!trên;!

QUYẾT ĐỊNH!

Căn!cứ:!Khoản!3!Điều!308,!Điều!310!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015.!!

Tuyên xử:!!

1/-! Hủy! toàn! bộ! bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số! 224/2019/DS-ST! ngày! 05/11/2019!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!Cờ!Đỏ!xét!xử!vụ!án:!“Tranh!chấp!hợp! đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!và!hợp!đồng!vay!tài!sản”!giữa!nguyên! đơn!ông!Lê!Hữu!L!với!bị!đơn!bà!Danh!Thị!Minh!N,!chị!Đào!Thị!Thu!X,!chị!Đào! Thị!Thu!T;!!

Giao!hồ!sơ!vụ!án!cho!Tòa!án!nhân!dân!huyện!Cờ!Đỏ!để!xét!xử!sơ!thẩm!lại! vụ!án!theo!đúng!quy!định!của!pháp!luật.!

2/-!Về!án!phí:!Các!đương!sự!chưa!phải!chịu!án!phí!sơ!và!phúc!thẩm.!!

Hoàn!trả!lại!tạm!ứng!án!phí!kháng!cáo!cho!bị!đơn!theo!biên!lai!số!012840! ngày!19/11/2019!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!Cờ!Đỏ.!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!

!

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Nơi!nhận!:!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!Thẩm phán-Chủ tọa phiên tòa!! -!Các!đương!sự! -!VKSND.TPCT! -!TAND.H.Cờ!Đỏ.! -!Chi!cục!THADS.Cờ!Đỏ.!! !

!

!

!

!

(Đã!ký)! -!Lưu!(HS!-!2b).!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!Trần Tuấn Quốc