Bản án 71/2015/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Bà Đinh Thị Thúy H, ông Nguyễn Trường G khởi kiện tranh chấp hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 60,3 m2 thuộc một phần thửa 422, tờ bản đồ số 06 (tài liệu năm 02/CT-UB) xã K, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh nên theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 36 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

[2] Về sự vắng mặt của các đương sự: Ông Ngô Văn T1 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt nên Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt ông T1 là phù hợp với quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Do giao dịch dân sự giữa nguyên đơn và bị đơn được thực hiện vào thời điểm Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực, nên Hội đồng xét xử áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 để giải quyết vụ án.

[4] Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và sự thừa nhận của các đương sự thì có cơ sở xác định vào ngày 04/9/2007 ông Ngô Văn T1 có chuyển nhượng cho bà Đinh Thị Thúy H phần đất có diện tích 60,3 m2 thuộc thửa 422 tờ bản đồ số 6, xã K, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), nhưng giữa ông T1 và bà H không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ lập biên nhận giao nhận tiền với nhau và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/9/2007 giữa bà Mai Thị K (là chủ đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) với bà Đinh Thị Thúy H.

[5] Xét “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 04/9/2007 giữa bà Mai Thị K và bà Đinh Thị Thúy H thấy: Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/9/2007 được Ủy ban nhân dân xã K, huyện L chứng thực. Căn cứ vào quy định của Luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà K và bà H có hình thức phù hợp với quy định của pháp luật. Về nội dung: bà H và người đại diện hợp pháp của hộ bà K xác nhận giữa bà H và bà K không có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà H nhận chuyển nhượng phần đất này từ ông Ngô Văn T1. Do phần đất chuyển nhượng này bà K chuyển nhượng cho Thọ nhưng chưa làm thủ tục sang tên cho ông T1 nên ông T1 đề nghị bà H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà K. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Mai Thị K và bà Đinh Thị Thúy H được Ủy ban nhân dân xã K, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận ngày 04/9/2007 là vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005.

[6] Xét giấy nhận tiền lập ngày 04/9/2007 giữa bà Đinh Thị Thúy H và ông Ngô Văn T1 thấy:

[7] Về hình thức: “giấy nhận tiền” lập ngày 04/9/2007 giữa bà H và ông T1 thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì các bên thỏa thuận về việc chuyển nhượng phần đất có diện tích 60,3 m2 thuộc thửa 422 tờ bản đồ số 6, xã K, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng). Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và ông T1 đã vi phạm hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005.

[8] Về nội dung: Tại thời điểm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ngày 04/9/2007 giữa bà H và ông T1 đối với phần đất có diện tích 60,3m2 thuộc một phần thửa 422 tờ bản đồ số 6, xã K, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh thì phần đất này thuộc một phần của diện tích 4.000 m2 thuộc thửa 422 và một phần thửa 421, tờ bản đồ số 06 xã K, huyện L thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình bà Mai Thị K đã được Ủy ban nhân dân huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1095/QSDĐ ngày 13/10/2000 cho hộ bà Mai Thị K.

[9] Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: “Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất”. Theo trình bày của các đương sự và các tài liệu chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án, phần đất chuyển nhượng này ông T1 nhận chuyển nhượng của bà K nhưng chưa làm thủ tục sang tên cho ông T1, sau đó ông T1 phân lô bán nền, tại thời điểm bà H và ông T1 xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như đến thời điểm hiện tại thì phần diện tích đất chuyển nhượng vẫn do hộ bà Mai Thị K đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà K và ông T1 đã bị hủy theo quyết định tại bản án dân sự sơ thẩm số 16/2013/DSST ngày 29/01/2013 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Như vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H cũng như đến thời điểm xét xử sơ thẩm thì ông T1 chưa có giấy tờ hợp pháp đối với diện tích đất chuyển nhượng nên đã vi phạm quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003.

[10] Mặc khác, Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.

[11] Đối chiếu quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 04/9/2007 giữa bà H và ông T1 thì có đủ cơ sở xác định giao dịch chuyển nhượng đất giữa bà H và ông T1 đã bị vô hiệu tại thời điểm giao kết hợp đồng do vi phạm hình thức và vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 124, Điều 127, Điều 128, Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005.

[12] Do giao dịch dân sự vô hiệu nên phải xử lý hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Như đã phân tích ở phần trên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có tổng diện tích diện tích 60,3 m2 thuộc thửa 422 tờ bản đồ số 6, xã K, huyện L, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 04/9/2008 giữa bà H và ông T1 vô hiệu từ thời điểm xác lập nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn xác nhận bà H đã giao đủ cho ông T1 số tiền 100.000.000 đồng. Ông Ngô Văn T1 đã được tống đạt thông báo thụ lý vụ án, thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nêu rõ yêu cầu của bà H nhưng ông T1 không đến Tòa trình bày ý kiến, tham dự phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hòa giải, xét xử theo quy định mà vắng mặt không có lý do. Ông T1 đã tự từ bỏ quyền chứng minh của mình nên phải chịu hậu quả của việc không chứng minh được theo quy định tại Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Hội đồng xét xử căn cứ các tài liệu, chứng cứ do nguyên đơn cung cấp và kết quả tranh tụng tại phiên tòa đủ cơ sở xác định bà H đã giao cho ông T1 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 100.000.000 đồng.

[13] Xét lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu: khi giao kết hợp đồng ngày 04/9/2007, tại thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên đều biết bên chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất chuyển nhượng nhưng các bên vẫn tham gia ký kết hợp đồng nên các bên đều có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu và mức độ lỗi của mỗi bên là như nhau. Do bà H và ông T1 đều có lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu nên mỗi bên phải chịu ½ thiệt hại xảy ra.

[14] Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn xác nhận các bên chỉ mới lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền nhưng chưa làm thủ tục bàn giao đất nên không thể tiến hành xem xét thẩm định tại chổ, đo vẽ và định giá đối với phần đất tranh chấp. Hơn nữa, nguyên đơn xác định không yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại, đây là sự tự nguyên của nguyên đơn nên Hội đồng xét xử không áp dụng Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao để xác định thiệt hại.

[15] Từ những lý lẽ đã viện dẫn trên, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc ông Ngô Văn T1 có trách nhiệm hoàn trả cho bà Đinh Thị Thúy H, ông Nguyễn Trường G số tiền là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) ngay khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

[16] Các bên Thi hành án tại Chi cục thi hành án dân sự có thẩm quyền. Trường hợp ông T1 chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự 2015.

[17] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được Hội đồng xét xử chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án. Cụ thể: ông Ngô Văn T1 chịu 5.000.000 đồng (năm triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.