Bản án 707/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

hộ”.!

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

-!Thành"phần"Hội"đồng"xét"xử"phúc"thẩm"gồm"có:!

Thẩm"phán"-"Chủ"tọa"phiên"tòa:!Bà!Võ!Thị!Kim!Thương!!!

Các"Thẩm"phán:!!Bà!Phan!Thị!Tú!Oanh!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!Bà!Nguyễn!Thị!Thu!!!! !

!

! !!!!!!-"Thư"ký"phiên"tòa:!Bà!Nguyễn!Thị!Thủy,!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh.!

-"Đại"diện"Viện"kiểm"sát"nhân"dân"Thành"phố"Hồ"Chí"Minh"tham"gia"phiên" tòa:!Ông!Tào!Minh!Quân!–!Kiểm!sát!viên."

Ngày!20!tháng!12!năm!2021,!!tại!trụ!sở!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ! án! thụ! lý! số! 587/2020/TLPT-DS!ngày!19! tháng!11!năm!2020!về!“Tranh!chấp!văn!bản!chuyển!nhượng!hợp!đồng!mua!bán!căn! hộ”.!

Do!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!319/2020/DS-ST!ngày!23!tháng!9!năm!2020!của! Tòa!án!nhân!dân!thành!phố!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo.!

Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!phúc!thẩm!số!4429/2021/QĐ!-!PT!ngày! 22!tháng!11!năm!2021!của!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!giữa!các! đương!sự:!

-"Nguyên"đơn:!Ông!Trương!Vũ!Q,!sinh!năm!1979.!

Địa!chỉ:!Số!119/879!đường!A,!Phường!L,!quận!X,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người"đại"diện"hợp"pháp"của"nguyên"đơn:!Ông!Dương!Văn!R,!sinh!năm!1990! (!có!mặt)!

Địa!chỉ:!Số!2,!đường!số!17,!khu!phố!6,!phường!O,!thành!phố!C,!Thành!phố! Hồ! Chí! Minh;! Là! người! đại! diện! theo! ủy! quyền! (Giấy! ủy! quyền! ngày! 15! và! 17/01/2020!và!ngày!12/3/2020).!!!

-!Bị"đơn:!!

1.!Ông!Nguyễn!Đức!T,!sinh!năm!1971.!

2.!Bà!Nguyễn!Thị!Thúy!Y,!sinh!năm!1970.!

Địa!chỉ:!Số!4!đường!D,!huyện!V,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!!

Người" đại" diện" hợp" pháp" của" bị" đơn:! Bà! Bùi! Nhật! Y,! sinh! năm! 1989! (! có! mặt).!

Địa!chỉ:!A7/10!đường!số!30,!Khu!phố!4,!phường!O,!thành!phố!C,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh;!Là!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!đơn!(Giấy!ủy!quyền!ngày!22! tháng!10!năm!2018).!

Địa!chỉ!liên!lạc:!102/1/9!đường!17,!phường!P,!thành!phố!C,!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh.!

-!Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan:!Công!ty!TNHH!Đ.!

Địa!chỉ:!Số!68!đường!ĐA,!phường!M,!thành!phố!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(! vắng!mặt).! """""""-"Người"kháng"cáo:!Đại!diện!theo!ủy!quyền!của!nguyên!đơn.!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!

"Theo"đơn"khởi"kiện"ngày"11"tháng"7"năm"2018,"quá"trình"tham"gia"tố"tụng"và" tại"phiên"tòa,"nguyên"đơn"ông"Trương"Vũ"Q"có"người"đại"diện"theo"ủy"quyền"là" ông"Dương"Văn"R"trình"bày:""

Ngày!12/6/2012,!Công!ty!TNHH!Đ!và!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!Y!ký!hợp!đồng! mua!bán!căn!hộ!chung!cư!Đ!số!1206-E/2012/HĐMB!–!GP!đối!với!căn!hộ!số!A10!–! 8!thuộc!khu!căn!hộ!D!thuộc!một!phần!dự!án!chung!cư!Đ,!số!68!ĐA,!phường!M,! quận!O,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!giá!trị!300.000.000!đồng.!Ngày!29/5/2013,!tại! Văn!phòng!Công!chứng!X,!vợ!chồng!ông!Nguyễn!Đức!T,!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!Y! ký!văn!bản!chuyển!nhượng!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!với!ông!Trương!Vũ!Q,!có! nội!dung!chuyển!nhượng!lại!căn!hộ!số!A10!–!8!với!giá!300.000.000!đồng!cho!ông! Q.!

Sau!khi!ký!văn!bản!chuyển!nhượng,!ông!Q!phát!hiện!nhiều!khách!hàng!mua! dự!án!khu!căn!hộ!D!bị!mua!trùng!căn!hộ.!Ông!T,!bà!Y!cũng!xác!nhận!với!ông!Q!là! căn!hộ!số!A10!–!8!bị!Công!ty!TNHH!Đ!bán!cho!nhiều!người,!trước!khi!bán!cho! ông! T,!bà! Y!thì! Công! ty! TNHH! Đ! đã! bán! cho! người!khác.!Mặt!khác,!theo!thỏa! thuận! trong! hợp!đồng! giữa! Công!ty! TNHH!Đ! và! bà! Y! thì! bên! mua! được! quyền! chuyển!giao!quyền!và!nghĩa!vụ!cho!người!thứ!3!nhưng!phải!thông!báo!bằng!văn!

2!

! bản!cho!bên!bán!là!Công!ty!TNHH!Đ.!Tuy!nhiên,!ông!T,!!bà!Y!không!xuất!trình! được!văn!bản!thông!báo!nên!hoàn!toàn!không!có!quyền!chuyển!nhượng!hợp!đồng! mua!bán!căn!hộ.!Công!ty!TNHH!Đ!cũng!chưa!có!xác!nhận!đối!với!văn!bản!chuyển! nhượng!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!trên!nên!giá!trị!pháp!lý!của!hợp!đồng!mua!bán! căn!hộ!số!1206-E/2012/HĐMB!–!GP!giữa!Công!ty!TNHH!Đ!và!ông!T,!bà!Y!vẫn! còn!hiệu!lực.!Ông!T,!bà!Y!cũng!chưa!hoàn!thành!các!nghĩa!vụ!về!thuế!theo!thỏa! thuận!trong!hợp!đồng.!

Do! đó,!ông! Q! yêu! cầu! Tòa! án! tuyên! bố! Văn! bản! chuyển! nhượng! hợp!đồng! mua!bán!căn!hộ!ngày!29/5/2013!giữa!ông!Q!và!ông!T,!bà!Y!vô!hiệu.!Ông!T,!bà!Y! có!trách!nhiệm!trả!lại!cho!ông!Q!số!tiền!300.000.000!đồng!và!tiền!lãi!chậm!trả!tính! từ!ngày!01/3/2013!đến!ngày!28/6/2018!là!134.775.000!đồng.!

Tại!phiên!tòa,!ông!Q!thay!đổi!yêu!cầu!khởi!kiện,!yêu!cầu!hủy!Văn!bản!chuyển! nhượng!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!ngày!29/5/2013!giữa!ông!Q!và!ông!T,!bà!Y!;! Ông!T,!bà!Y!có!trách!nhiệm!trả!lại!cho!ông!Q!số!tiền!300.000.000!đồng.!Đồng!thời,! ông!Q!rút!yêu!cầu!về!việc!yêu!cầu!tiền!lãi!chậm!trả.!!!!!!!!!!

Quá"trình"tham"gia"tố"tụng"và"tại"phiên"tòa,"bị"đơn"ông"Nguyễn"Đức"T,"bà" Nguyễn"Thị"Thúy"Y"có"người"đại"diện"theo"ủy"quyền"là"bà"Bùi"Nhật"Y"trình"bày:""""

Ông!Nguyễn!Đức!T,!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!Y!xác!nhận!ngày!12/6/2012,!bà!Y! ký!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!với!Công!ty!TNHH!Đ!về!việc!nhận!chuyển!nhượng! căn!hộ!số!A10!–!8!thuộc!chung!cư!Đ,!giá!trị!là!300.000.000!đồng.!Sau!khi!ký!văn! bản!chuyển!nhượng,!ông!T,!bà!Y!đã!hoàn!thành!đầy!đủ!các!nghĩa!vụ!về!thuế!và! thông!báo!cho!Công!ty!TNHH!Đ!về!việc!chuyển!nhượng!nên!Công!ty!đã!làm!thủ! tục!xác!nhận!chuyển!nhượng!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ.!Theo!đó,!ông!T,!bà!Y!đã! hoàn!thành!nghĩa!vụ!của!mình!và!Công!ty!TNHH!Đ!có!trách!nhiệm!tiếp!tục!thực! hiện!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!số!A10!–!8!với!ông!Q.!Tuy!nhiên!vì!ông!Q!chưa! thanh!toán!số!tiền!300.000.000!đồng!cho!ông!T,!bà!Y!nên!chưa!nhận!được!giấy!xác! nhận!số!31/XN-GP!ngày!26/8/2013!của!Công!ty!TNHH!Đ.!Ông!T,!bà!Y!không!xác! nhận!với!ông!Q!về!việc!căn!hộ!A10!–!8!bị!bán!cho!nhiều!người,!nếu!có!việc!Công! ty!TNHH!Đ!bán!căn!hộ!A10!–!8!cho!người!khác!thì!ông!bà!không!biết.!

Như!vậy,!ông!T,!bà!Y!xác!định!không!còn!liên!quan!gì!đến!việc!mua!bán!căn! hộ!trên,!yêu!cầu!khởi!kiện!của!ông!Q!là!không!có!cơ!sở,!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử! không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!ông!Q.!!!!!! !!!!!!!Tại!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!319/2020/DS-ST!ngày!23!tháng!9!năm!2020! của!Tòa!án!nhân!dân!thành!phố!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đã!tuyên!xử:!

3!

! !!!!!!!1.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông!Trương!Vũ!Q!về!việc!yêu! cầu! hủy! Văn! bản! chuyển! nhượng! hợp! đồng! mua! bán! căn! hộ! ngày! 29/5/2013! tại! Văn!phòng!Công!chứng!X!giữa!ông!Nguyễn!Đức!T,!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!Y!và!ông! Trương!Vũ!Q.! !!!!!!!2.!Đình!chỉ!xét!xử!đối!với!yêu!cầu!của!ông!Trương!Vũ!Q!về!việc!yêu!cầu!ông! Nguyễn!Đức!T,!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!Y!trả!tiền!lãi!chậm!trả!134.775.000!đồng.!!

3.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!!

Ông!Trương!Vũ!Q!phải!chịu!15.000.000!(Mười!lăm!triệu)!đồng,!ông!Q!đã!nộp! tạm!ứng!án!phí!10.995.500!(Mười!triệu!chín!trăm!chín!mươi!lăm!ngàn!năm!trăm)! đồng!theo!biên!lai!số!22328!ngày!01/8/2018!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!!O.!Do! đó,!ông!Q!còn!phải!nộp!4.044.500!(Bốn!triệu!không!trăm!bốn!mươi!bốn!ngàn!năm! trăm)!đồng.!

Ngoài!ra,!bản!án!còn!tuyên!về!quyền!kháng!cáo!cho!các!bên!đương!sự.!

!!!!!!!!Ngày!30!tháng!9!năm!2020,!ông!Dương!Văn!R!đại!diện!theo!ủy!quyền!của! nguyên!đơn!có!đơn!kháng!cáo!toàn!bộ!bản!án!sơ!thẩm!số!319/2020/DS-ST!ngày!23! tháng!9!năm!2020!của!Tòa!án!nhân!dân!thành!phố!C.!Đề!nghị!cấp!phúc!thẩm!sửa! án!sơ!thẩm,!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn.! !!!!!!!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm:! !!!!!!!Nguyên!đơn!không!rút!đơn!khởi!kiện;!người!kháng!cáo!không!rút!đơn!kháng! cáo;!các!đương!sự!không!thỏa!thuận!được!với!nhau!về!việc!giải!quyết!vụ!án.! !!!!!!!Đại!diện!hợp!pháp!của!nguyên!đơn!trình!bày:!Yêu!cầu!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm! sửa!bản!án!sơ!thẩm:!Tuyên!hủy!Văn!bản!chuyển!nhượng!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ! số!1206-E/2012/HĐMB-GP!ngày!29/5/2013!giữa!ông!T,!bà!Y!và!ông!Q.!Buộc!ông! T!và!bà!Y!phải!trả!lại!cho!ông!Q!số!tiền!300.000.000!đồng.!Lý!do,!Tòa!án!cấp!sơ! thẩm!cho!rằng!ông!Q!chưa!giao!số!tiền!300.000.000!đồng!cho!ông!T,!bà!Y!nên!ông! T,!bà!Y!chưa!giao!Giấy!xác!nhận!chuyển!nhượng!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!ngày! 26/8/2013!của!Công!ty!TNHH!Đ!cho!ông!Q!là!không!đúng!với!các!tình!tiết!khách! quan!của!vụ!án.!Bởi!ngay!sau!khi!ký!kết!Văn!bản!chuyển!nhượng!ngày!29/5/2013,! ông!Q!đã!giao!cho!ông!T,!bà!Y!số!tiền!300.000.000!đồng!nhưng!hai!bên!không!lập! biên!nhận!tiền;!ông!T,!bà!Y!bàn!giao!bản!chính!hợp!đồng!chuyển!nhượng!hợp!đồng! mua!bán!căn!hộ!số!1206-E/2012/HĐMB-GP!ngày!12/6/2012,!phiếu!thu!số!29!ngày! 12/6/2012!cho!ông!Q!là!bằng!chứng!để!thể!hiện!ông!T,!bà!Y!đã!nhận!đủ!số!tiền! 300.000.000!đồng!từ!ông!Q!thì!mới!giao!toàn!bộ!giấy!tờ!cho!ông!Q.!Tòa!án!cấp!sơ! thẩm!chưa!xác!định!rõ!giấy!xác!nhận!số!31/XN-GP!ngày!26/8/2013!của!Công!ty! Đlà!có!thật!hay!không!và!ban!hành!có!đúng!quy!định!hay!không;!Tòa!án!cấp!sơ! thẩm!chưa!thực!hiện!thủ!tục!xác!minh,!thẩm!định!tính!có!thật!và!tình!trạng!pháp!lý! của!căn!hộ!số!A10-8!tầng!8!thuộc!khu!căn!hộ!D!theo!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!số! 1206-E/2012/HĐMB-GP! ngày! 12/6/2012;! Trong!vụ! án!này,!chưa!có!tài! liệu!nào! thể!hiện!Công!ty!Đđã!hủy!hợp!đồng!số!1206-E/2012/HĐMB-GP!ngày!12/6/2012! với!ông!T,!bà!Y,!cũng!như!thanh!lý!hợp!đồng!này.!Do!đó,!giao!dịch!mua!bán!giữa!

4!

! Công!ty!Đvà!ông!T,!bà!Y!vẫn!còn!hiệu!lực;!chưa!phát!sinh!quyền,!nghĩa!vụ!giữa! Công!ty!Đvà!ông!Q.! !!!!!!!Đại!diện!hợp!pháp!của!bị!đơn!trình!bày:!những!lý!do!nguyên!đơn!trình!bày!yêu! cầu!hủy!Văn!bản!chuyển!nhượng!là!không!có!căn!cứ,!vì!bị!đơn!xác!định!đã!thực! hiện!nghĩa!vụ!tài!chính!theo!thỏa!thuận!và!nộp!về!cho!Công!ty!Đthì!công!ty!mới!có! giấy!xác!nhận!ngày!26/8/2013;!và!do!nguyên!đơn!chưa!giao!số!tiền!300.000.000! đồng!nên!bị!đơn!chưa!giao!giấy!xác!nhận!này!cho!nguyện!đơn.!Bị!đơn!đề!nghị!giữ! nguyên!bản!án!sơ!thẩm.! !!!!!!!Đại"diện"Viện"kiểm"sát"nhân"dân"Thành"phố"Hồ"Chí"Minh"phát"biểu"ý"kiến:!! !!!!!!!Về!hình!thức:!Việc!tuân!theo!pháp!luật!tố!tụng!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án! của!Thẩm!phán,!Hội!đồng!xét!xử,!việc!chấp!hành!pháp!luật!của!người!tham!gia!tố! tụng!trong!giai!đoạn!xét!xử!phúc!thẩm!!đúng!theo!quy!định!của!Bộ!luật!tố!tụng!dân! sự.! !!!!!!!Về!thời!hạn!của!kháng!cáo:!Ngày!23/09/2020,!Tòa!án!nhân!dân!quận!O!ban! hành! bản! án! số! 319/2020/DS-ST.! Ngày! 30/9/2020,! đại! diện! nguyên! đơn! có! đơn! kháng!cáo!toàn!bộ!bản!án!sơ!thẩm,!căn!cứ!khoản!1!Điều!273!BLTTDS!năm!2015,! kháng!cáo!còn!trong!thời!hạn!nên!được!chấp!nhận.!

Về!nội!dung!kháng!cáo:!Ngày!29/5/2013!ông!Nguyễn!Đức!T!và!bà!Nguyễn! Thị! Thúy! Y! có! ký! hợp! đồng! chuyển! nhượng! mua! bán! căn! hộ! số! 1206/E/2012/HĐMB-GP! với! ông! Trương! Vũ! Q! (hợp! đồng! được! công! chứng! tại! Văn!phòng!Công!chứng!X).!Theo!đó,!ông!T!và!bà!Y!đồng!ý!chuyển!giao!quyền!và! nghĩa!vụ!của!ông!bà!theo!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!số!1206/E/2012/HĐMB-GP! đối!với!căn!hộ!A10-8!thuộc!dự!án!chung!cư!Đ,!số!68!ĐA,!phường!M,!quận!O!cho! ông!Q!với!giá!là!300.000.000!đồng.! !!!!!!!!!Sau!khi!ký!văn!bản!chuyển!nhượng!căn!hộ!nêu!trên!thì!ông!T,!bà!Y!đã!thực! hiện!việc!thông!báo!cho!chủ!đầu!tư!là!Công!ty!TNHH!Đ!biết!bằng!văn!bản!nên!việc! các!bên!thỏa!thuận!chuyển!giao!quyền!và!nghĩa!vụ!là!phù!hợp!với!quy!định!tại!mục! 5.1.4!mục!5.1!điều!5,!điều!10!Hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!số!1206/E/2012/HĐMB-GP.! !!!!!!!!!Ngày!26/3/2013,!Công!ty!TNHH!Đ!đã!có!giấy!xác!nhận!về!việc!các!bên!đã! hoàn! tất! thủ! tục! chuyển! giao! quyền! và! nghĩa! vụ! theo! như! thỏa! thuận! trong! hợp! đồng.! !!!!!!!!!Nguyên!đơn!cho!rằng!sau!khi!ký!văn!bản!thỏa!thuận!chuyển!nhượng!nêu!trên! thì!ông!phát!hiện!nhiều!khách!hàng!mua!dự!án!khu!căn!hộ!D!bị!mua!trùng!căn!hộ! và!ông!T,!bà!Y!cũng!xác!nhận!với!ông!là!căn!hộ!A10-8!cũng!bị!Công!ty!TNHH!Đ! bán!trùng!cho!nhiều!người.!Đồng!thời,!ông!cho!rằng!ông!T,!bà!Y!vi!phạm!nghĩa!vụ! của!các!bên!trong!văn!bản!chuyển!nhượng!là!chưa!thực!hiện!nghĩa!vụ!tài!chính.! Tuy!nhiên,!ngoài!lời!khai!ra!ông!Q!không!cung!cấp!được!chứng!cứ!chứng!minh! việc!căn!hộ!số!A10-8!bị!Công!ty!Đbán!trùng!cho!nhiều!người.!Phía!ông!T,!bà!Y!thì! cho!rằng!ông!bà!chỉ!nghe!thông!tin!các!căn!hộ!thuộc!dự!án!của!Công!ty!Đ!được!bán! trùng!cho!nhiều!người!nhưng!không!biết!trong!đó!có!căn!hộ!số!A10-8,!ông!T,!bà!Y!

5!

! cũng!xác!định!đã!thực!hiện!nghĩa!vụ!tài!chính!theo!thỏa!thuận!và!nộp!về!cho!Công! ty!Đ!thì!công!ty!mới!có!giấy!xác!nhận!ngày!26/8/2013.! !!!!!!!!Như! vậy,! có! cơ! sở! xác! định! hợp! đồng! mua! bán! căn! hộ! số! 1206/E/2012/HĐMB-GP!ngày!29/5/2013!giữa!ông!Nguyễn!Đức!T,!bà!Nguyễn!Thị! Thúy!Y!với!ông!Trương!Vũ!Q!đã!thực!hiện!đúng!quy!định!tại!mục!5.1.4!mục!5.1! điều! 5,! điều! 10! Hợp! đồng! mua! bán! căn! hộ! số! 1206/E/2012/HĐMB-GP! ngày! 12/6/2012!và!đã!được!Công!ty!TNHH!Đ!xác!nhận!các!bên!đã!thực!hiện!xong!quyền! và!nghĩa!vụ.!Đồng!thời!các!bên!tham!gia!ký!kết!văn!bản!chuyển!nhượng!hợp!đồng! mua!bán!căn!hộ!có!năng!lực!hành!vi!dân!sự!đầy!đủ,!tham!gia!ký!kết!giao!dịch!trên! cơ!sở!tự!nguyện,!mục!đích!và!nội!dung!của!giao!dịch!không!vi!phạm!điều!cấm!của! pháp!luật,!không!trái!đạo!đức!xã!hội!nên!có!hiệu!lực.!Do!đó,!yêu!cầu!khởi!kiện!của! ông! Q! về! việc! hủy! hợp! đồng! mua! bán! căn! hộ! số! 1206-E/2012/HĐMB-GP! ngày! 29/5/2013!và!buộc!ông!T,!bà!Y!trả!lại!số!tiền!300.000.000!đồng!là!không!có!căn! cứ.!Vì!vậy,!Tòa!án!nhân!dân!quận!O!đã!không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn! là!phù!hợp!đúng!quy!định.!Do!vậy!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!là!không!có!cơ!sở! chấp!nhận.!Căn!cứ!khoản!1!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!2015,!Viện!kiểm!sát! nhân!dân!TP.!Hồ!Chí!Minh!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử:!Không!chấp!nhận!kháng!cáo! của! ông! Trương! Vũ! Q.! Giữ! nguyên! bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số! 319/2020/DS-ST! ngày!23/09/2020!của!Tòa!án!nhân!dân!quận!O,!nay!là!TP.!C,!TP.!Hồ!Chí!Minh.!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!

!!!Căn!cứ!vào!tài!liệu,!chứng!cứ!đã!được!xem!xét!tại!phiên!tòa,!kết!quả!tranh!tụng! tại!phiên!tòa,!sau!khi!nghe!ý!kiến!phát!biểu!của!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!nhận!định:! !!![1]!Về!thời!hạn!kháng!cáo:!Ngày!23!tháng!9!năm!2020,!Tòa!án!nhân!dân!thành! phố!C!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!và!tuyên!bản!án!số!319/2020/DS-ST.!Ngày!30!tháng!9! năm!2020,!trong!phạm!vi!ủy!quyền!theo!Giấy!ủy!quyền!ngày!12/03/2020!người!đại! diện!hợp!pháp!của!nguyên!đơn!làm!đơn!kháng!cáo.!Căn!cứ!Điều!271,!khoản!1!Điều! 273!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!thì!đơn!kháng!cáo!của!đương!sự!phù!hợp!theo!quy!định! pháp!luật!nên!được!chấp!nhận!về!mặt!hình!thức.!!! !!!![2]!Về!quan!hệ!tranh!chấp:!Quan!hệ!pháp!luật!có!tranh!chấp!và!thẩm!quyền!giải! quyết! vụ! án! sơ! thẩm! đã! xác! định! đúng,! là! tranh! chấp! về! hợp! đồng! dân! sự! theo! khoản!3!Điều!26!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015.!Tuy!nhiên,!xác!định!cụ!thể!nội! dung!quan!hệ!pháp!luật!có!tranh!chấp!tại!vụ!án!là!“Tranh!chấp!chuyển!nhượng!hợp! đồng!mua!bán!nhà!ở!thương!mại”!theo!Luật!nhà!ở!năm!2014.!! !!![3]!Về!nội!dung!vụ!án:! !!![3.1]!Công!ty!TNHH!Đ!là!chủ!đầu!tư!dự!án!khu!căn!hộ!D!thuộc!một!phần!dự!án! chung!cư!Đ.!Ngày!12/6/2012,!Công!ty!TNHH!Đ!và!bà!Y!có!ký!Hợp!đồng!mua!bán! căn!hộ,!theo!đó!Công!ty!Đbán!cho!bà!Y!căn!hộ!số!A10!–!8!thuộc!chung!cư!Đ,!giá! trị!căn!hộ!là!300.000.000!đồng.!Tại!Điều!5!của!Hợp!đồng!quy!định!về!quyền!và! nghĩa!vụ!của!bên!B!(bên!mua!căn!hộ-bà!Y)!có!nội!dung:!Được!chuyển!giao!quyền! và!nghĩa!vụ!theo!Hợp!đồng!này!cho!bất!kỳ!bên!thứ!ba!nào!khác!nhưng!phải!thông! báo!bằng!văn!bản!cho!bên!A!(bên!bán!căn!hộ-chủ!đầu!tư!dự!án).!

6!

! !!![3.2]!Ngày!29/5/2013,!tại!Văn!phòng!Công!chứng!X,!vợ!chồng!ông!T,!bà!Y!và! ông!Q!ký!với!nhau!Văn!bản!chuyển!nhượng!Hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ.!Theo!đó,! bị!đơn!chuyển!nhượng!căn!hộ!nêu!trên!cho!nguyên!đơn!với!giá!chuyển!nhượng!là! 300.000.000!đồng.!Thời!hạn!thanh!toán,!do!hai!bên!tự!thỏa!thuận.! !!![3.3]!Xét,!Văn!bản!chuyển!nhượng!Hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!ngày!29/5/2013! giữa!nguyên!đơn!và!bị!đơn!được!hai!bên!xác!lập!tự!nguyện!và!không!vi!phạm!điều! cấm!của!pháp!luật.!Hợp!đồng!này!đã!được!công!chứng!theo!số!công!chứng!004587! ngày!29/5/2013!tại!Văn!phòng!Công!chứng!X.! !!!Căn!cứ!Hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!chung!cư!Đ!số!1206-E/2012/HĐMB-GP!ngày! 12/6/2012!thì! căn!hộ! số! A10-8! là!của!khách!hàng! Nguyễn! Thị! Thúy! Y.!Nguyên! đơn!trình!bày!Công!ty!Đ!đã!bán!căn!hộ!này!cho!nhiều!người,!lời!trình!bày!này!của! nguyên! đơn! là! không! có! cơ! sở! vì! ngoài! lời! khai! ranguyên! đơn! không! cung! cấp! được! chứng! cứ! chứng! minh! việc! căn! hộ! số! A10-8! bị! Công! ty! Đ! bán! trùng! cho! nhiều! người.! Do! vậy,! nguyên! đơn! lấy! lý! do! trên! để! cho! rằng! Văn! bản! chuyển! nhượng!hợp!đồng!ngày!29/5/2013!bị!vô!hiệu!là!không!có!cơ!sở.!! !!![3.4]!Về!Thông!báo!số!20/CV-GP!ngày!01/6/2013,!thời!điểm!nguyên!đơn!và!bị! đơn!xác!lập!Văn!bản!chuyển!nhượng!hợp!đồng!ngày!29/5/2013,!xảy!ra!trước!thời! điểm!có!thông!báo!nên!không!thuộc!khoảng!thời!gian!tạm!ngưng!chuyển!nhượng! hợp!đồng!theo!thông!báo!của!công!ty.!Theo!nội!dung!thông!báo!thì!công!ty!chỉ!tạm! ngưng!việc!xác!nhận!chuyển!nhượng!hợp!đồng!trong!một!khoảng!thời!gian!nhất! định!là!đến!ngày!30/9/2013,!chứ!không!phải!là!ngừng!hẳn!hay!chấm!dứt!việc!xác! nhận.!Nguyên! đơn! căn! cứ!vào!thông! báo! này! để! cho! rằng! giao! dịch! về! văn! bản! chuyển!nhượng!hợp!đồng!ngày!29/5/2013!bị!vô!hiệu!là!không!có!cơ!sở.! !!![3.5]!Tại!Điều!6!của!Văn!bản!chuyển!nhượng!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!có!thỏa! thuận:!Văn!bản!có!hiệu!lực!kể!từ!ngày!được!Công!ty!xác!nhận.!! !!!Nhận!thấy,!Điều!405!Bộ!luật!dân!sự!năm!2005!quy!định!hợp!đồng!có!hiệu!lực!kể! từ!thời!điểm!giao!kết,!trừ!trường!hợp!pháp!luật!có!quy!định!khác.!Khoản!1!Điều! 122!Luật!nhà!ở!quy!định!thời!điểm!có!hiệu!lực!của!hợp!đồng!chuyển!nhượng!hợp! đồng!mua!bán!nhà!ở!là!thời!điểm!công!chứng,!chứng!thực!hợp!đồng.!Sau!khi!ký! hợp!đồng!!chuyển!nhượng!và!công!chứng,!hai!bên!đã!đi!vào!thực!hiện!hợp!đồng,!cụ! thể! bên! nhận! chuyển! nhượng! hợp! đồng! đã! thực! hiện! thanh! toán! toàn! bộ! giá! trị! chuyển!nhượng!cho!bên!chuyển!nhượng!số!tiền!300.000.000!đồng!từ!năm!2013.! Như!vậy,!Văn!bản!chuyển!nhượng!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!ngày!29/5/2013!giữa! nguyên! đơn! và! bị! đơn! có! hiệu! lực! từ! thời! điểm! công! chứng! là! ngày! 29/5/2013.! Nguyên!đơn!cho!rằng!có!vi!phạm!nhưng!đến!ngày!11/7/2018!mới!có!đơn!khởi!kiện! yêu!cầu!hủy!bỏ!hợp!đồng!do!bị!vô!hiệu!là!không!có!căn!cứ!chấp!nhận.! !!![3.6]!Như!vậy,!có!căn!cứ!xác!định!giao!dịch!do!hai!bên!xác!lập!nay!có!tranh!chấp! là!việc!chuyển!nhượng!hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở.!Giao!dịch!do!hai!bên!xác!lập!đáp! ứng!đúng!các!điều!kiện!của!nhà!ở!tham! gia!giao!dịch,!về!điều!kiện!của!các!bên! tham!gia!giao!dịch,!về!trình!tự,!thủ!tục!hợp!đồng!và!công!chứng,!chứng!thực!theo! quy! định! tại! các! Điều! 118,! 119,! 120,! 122,! 123! Luật! nhà! ở.! Giao! dịch! về! việc! chuyển! hợp! đồng! của! hai! bên! đã! có! hiệu! lực! theo! quy! định! của! pháp! luật,! mọi!

7!

! quyền! lợi! cũng! như! nghĩa! vụ! của! người! mua! tại! hợp! đồng! mua! bán! số! 1206-E/2012/HĐMB-GP! ngày! 12/6/2012! đã! được! chuyển! giao! cho! bên! nhận! chuyển! nhượng!từ!thời!điểm!công!chứng!vào!ngày!29/5/2013;!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!không! chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!hủy!Văn!bản!chuyển!nhượng!hợp!đồng! mua!bán!căn!hộ!là!có!căn!cứ.!Kháng!cáo!của!nguyên!đơn!không!có!căn!cứ!để!chấp! nhận.!!!! !!![4]!Từ!những!nhận!định!trên,!không!!chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên! đơn,!chấp!nhận!quan!điểm!của!đại!diện!Viện!kiểm!sát:!giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm.!! !!!Về!án!phí!phúc!thẩm:!Do!Hội!đồng!phúc!thẩm!giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm!nên! người!kháng!cáo!phải!chịu!án!phí!phúc!thẩm!theo!quy!định!tại!khoản!3!Điều!29! Nghị!quyết!số!326/2016/UBTVQH!ngày!30!tháng!12!năm!2016.!! !!!Vì!các!lẽ!trên,!

QUYẾT!ĐỊNH:!

!!!!Căn!cứ!vào!khoản!1!Điều!308,!khoản!1!Điều!148,!Điều!227,!228,!244!của!Bộ! luật!tố!tụng!Dân!sự;!các!Điều!388,!405!Bộ!luật!dân!sự!năm!2005;!các!Điều!119,! 120,!121,!khoản!1!Điều!122,!khoản!2!Điều!123!Luật!nhà!ở!năm!2014;!Nghị!quyết! số!326/2016/UBTVQH14!của!Ủy!ban!thường!vụ!Quốc!hội!quy!định!về!mức!thu,! miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án;!Luật!Thi!hành!án! Dân!sự.! !!!!Không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!nguyên!đơn.! !!!!Giữ!nguyên!Bản!án!sơ!thẩm!số!319/2020/DS-ST!ngày!23!tháng!9!năm!2020!và! Quyết! định! sửa! chữa,! bổ! sung! bản! án! sơ! thẩm! số! 199/2020/QĐ-SCBSQĐ! ngày! 31/12/2020!của!Tòa!án!nhân!dân!thành!phố!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! !!!!1.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông!Trương!Vũ!Q!về!việc!yêu!cầu! hủy!Văn!bản!chuyển!nhượng!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!ngày!29/5/2013!tại!Văn! phòng! Công! chứng! X! giữa!ông! Nguyễn! Đức! T,! bà! Nguyễn! Thị! Thúy! Y! và! ông! Trương!Vũ!Q.! !!!!2.!Đình!chỉ!xét!xử!đối!với!yêu!cầu!của!ông!Trương!Vũ!Q!về!việc!yêu!cầu!ông! Nguyễn!Đức!T,!bà!Nguyễn!Thị!Thúy!Y!trả!tiền!lãi!chậm!trả!134.775.000!đồng.!! !!!!3.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!! !!!!Ông!Trương!Vũ!Q!phải!chịu!15.000.000!(Mười!lăm!triệu)!đồng,!ông!Q!đã!nộp! tạm!ứng!án!phí!10.995.500!(Mười!triệu!chín!trăm!chín!mươi!lăm!ngàn!năm!trăm)! đồng!theo!biên!lai!số!22328!ngày!01/8/2018!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!thành! phố!C.!Do!đó,!ông!Q!còn!phải!nộp!4.044.500!(Bốn!triệu!không!trăm!bốn!mươi!bốn! ngàn!năm!trăm)!đồng.! !!!!4.!Về!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!Nguyên!đơn!phải!chịu!300.000!đồng!được!khấu! trừ!vào!số!tiền!tạm!nộp!án!phí!phúc!thẩm!300.000!đồng!theo!biên!lai!thu!tiền!số! AA/2019/0057846! ngày! 6! tháng! 10! năm! 2020! của! Chi! cục! thi! hành! án! Dân! sự! thành!phố!C.!Nguyên!đơn!nộp!đủ!án!phí!phúc!thẩm.!!

8!

! !!!!!!Trường!hợp!bản!án,!quyết!định!được!thi!hành!theo!quy!định!tại!Điều!2!Luật!Thi! hành!án!dân!sự!thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án!dân!sự!có! quyền!thỏa!thuận!thi!hành!án,!quyền!yêu!cầu!thi!hành!án,!tự!nguyện!thi!hành!án! hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo!quy!định!tại!các!Điều!6,!7!và!9!Luật!Thi!hành! án!dân!sự;!thời!hiệu!thi!hành!án!được!thự!hiện!theo!quy!định!tại!Điều!30!Luật!Thi! hành!án!dân!sự.! !!!!!!Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.! Nơi"nhận:"

!!!TM.!HỘI!ĐỒNG!XÉT!XỬ!PHÚC!THẨM! -!TAND!Tối!Cao;!"

!!!THẨM!PHÁN!-!CHỦ!TỌA!PHIÊN!TÒA! -!TAND!Cấp!cao!tại!TP.HCM;! -!VKSND!TP.HCM;!

! -!Cục!thi!hành!án!dân!sự!TPHCM;! -!Chi!cục!THADS!thành!phố!C;!!!

!

-!TAND!thành!phố!C;! -!Các!đương!sự;!

!

-!Lưu.! ! !

!!!!!!!!!Võ!Thị!Kim!Thương! !

!

!

!

!

!

!

9!

!