Bản án 704/2023/DSPT — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận và sau khi nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Tòa án đã triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng bị đơn bà Phí Thị Tuyết H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Hoài Nam, bà Đào Mai Avắng mặt nên căn cứ Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

Tranh chấp giữa các đương sự là tranh chấp dân sự về hợp đồng thuê nhà; nơi thực hiện hợp đồng và nơi cư trú của bị đơn đều ở Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Tòa án nhân dân Quận M có thẩm quyền giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm. Do có kháng cáo của nguyên đơn nên căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 38 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có thẩm quyền giải quyết vụ án theo thủ tục phúc thẩm. [2.] Về nội dung kháng cáo: [2.1] Xét kháng cáo của nguyên đơn về việc cấp sơ thẩm đã vi phạm thời hạn giải quyết vụ án, quyết định nhập tách vụ án không đúng qui định pháp luật, không tống đạt các quyết định nhập, tách vụ án cho đương sự ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. Hội đồng xét xử xét thấy: Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý vụ án số 318/2010/TLST ngày 26/10/2010 về việc “ Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” giữa nguyên đơn: Ông Trần Tiến Minh, bà Phí Thị Tuyết H với bị đơn là Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ NA với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH Tư Vấn thiết kế và Xây dựng YTM và công ty TNHH TV. Bị đơn có yêu cầu phản tố và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH Tư Vấn thiết kế và Xây dựng YTM có yêu cầu độc lập đối với bị đơn. Qua quá trình giải quyết vụ án trên, nguyên đơn, ông Mvà bà H có đơn rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện; Công ty TNHH Tư Vấn thiết kế và Xây dựng YTM có yêu cầu độc lập đối với bị đơn được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng không đến Tòa án . Tòa án nhân dân Quận M ban hành Quyết định tách vụ án số 5844/2018/QĐST- DS ngày 19/11/2018 về việc: Tách vụ án thụ lý số 318/2010/TLST ngày 26/10/2010 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” thành hai vụ án gồm: Vụ án dân sự số 318/2010 ngày 26/10/2010 về việc “ Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” giữa nguyên đơn: Ông Trần Tiến Minh, bà Phí Thị Tuyết Hvới bị đơn là Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ NA với người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH Tư Vấn thiết kế và Xây dựng YTM và công ty TNHH TV và vụ án thụ lý số 307/2018 /TLST-DS ngày 19/11/2018 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” giữa nguyên đơn là Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ NA và bị đơn ông Trần Tiến Minh, bà Phí Thị Tuyết H với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là công ty TNHH Tư Vấn thiết kế và Xây dựng YTM và công ty TNHH TV. Quyết định tách vụ án số 5844/2018/QĐST- DS ngày 19/11/2018 của Tòa án nhân dân Quận M là đúng qui định tại khoản 2 Điều 42 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Tòa án nhân dân Quận M đã ban hành Thông báo thụ lý vụ án số 5846 /TB-TA ngày 19/11/2018 đối với việc thụ lý vụ án số 307/2018 /TLST-DS ngày 19/11/2018 về việc “ Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” với các đương sự trên là phù hợp với qui định pháp luật. Sau đó, Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh đã chuyển vụ án thụ lý số 307/2018 /TLST-DS ngày 19/11/2018 theo quyết định chuyển vụ án số 352/QĐ-ST ngày 28/09/2020 và ông M khiếu nại. Căn cứ quyết định giải quyết khiếu nại số 3111/2020 ngày 01/12/2020, Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục giải quyết vụ án trên nên Tòa án nhân dân Quận M đã tiến hành các thủ tục tố tụng theo qui định pháp luật đối với việc thụ lý lại vụ án trên.

Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ NA đã tham gia tố tụng với tư cách là nguyên đơn từ khi Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quyết định tách vụ án, đã có bản tự khai nộp cho Tòa án, đã tham gia các phiên họp công khai chứng cứ và hòa giải vào các ngày 27/02/2020; ngày 20/01/2021; ngày 16/08/2022 và trong suốt quá trình giải quyết vụ án Công ty NAđã không có đơn khiếu nại hay bất cứ ý kiến nào về các thủ tục tố tụng trên. Mặt khác, vụ án được giải quyết trên cơ sở yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và các tài liệu chứng cứ do các đương sự cung cấp. Do đó việc nguyên đơn là Công ty NAkháng cáo cho rằng nhập tách vụ án không thông báo cho nguyên đơn làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn là không có căn cứ.

Tòa án cấp sơ thẩm không gửi ngay Quyết định tách vụ án cho các đương sự và thời hạn giải quyết vụ án có vi phạm khoản 3 Điều 42; Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 nhưng đây không phải là vi phạm tố tụng nghiêm trọng, không làm ảnh hưởng đến việc giải quyết nội dung vụ án.

[2.2.1] Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lãi chậm trả trên tiền cọc và tiền phạt cọc. Việc bổ sung yêu cầu này là vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu, nên Hội đồng xét xử sơ thẩm không chấp nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 244 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 là đúng qui định pháp luật.

- Về thời hạn chậm bàn giao nhà:

Căn cứ “Hợp đồng thuê nhà” ngày 25/5/2010 tại Phòng Công chứng Mthể hiện ông Trần Tiến M và bà Phí Thị Tuyết H cho Công ty NAthuê căn nhà số 7 (phía sau) đường Đường HT, phường B, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. Thời hạn giao nhà trang thiết bị và tiện nghi vào ngày 01/8/2010.

Theo lời khai thống nhất giữa các bên, trước khi ký hợp đồng thuê thì ông Mđang thuê công ty xây dựng YTM (ông Cường đại diện) sửa chữa nhà, sau khi ký hợp đồng thì Công ty NA muốn thay đổi thiết kế cho phù hợp với mục đích thuê nên đã nhờ công ty TV (ông Chí đại diện) thiết kế lại, các bên thỏa thuận miệng là công ty YTM sẽ tiếp tục thi công nhưng theo thiết kế của Công ty NA.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Công ty NA xác nhận chị Thủy, chị Phượng là người của Công ty NAvà các thư điện tử trao đổi giữa các bên Công ty NAxác nhận có tồn tại, có biết nhưng không có phản hồi và Công ty NA cũng đã được tiếp cận thể hiện các thư điện tử qua các phiên công khai chứng cứ và hòa giải nên các thư điện tử được xem là chứng cứ. Căn cứ các nội dung trao đổi qua thư điện tử giữa chủ nhà và bên thuê nhà, giữa các bên thi công thể hiện các bên vẫn trao đổi để thống nhất về việc sửa chữa nhà đến thời điểm 20/8/2010. Căn cứ Thông báo số 58/TB-UBND ngày 15/7/2010 của Ủy ban nhân dân phường Bến Nghé và nội dung thư điện tử ngày 20/8/2010 giữa các bên thể hiện việc thi công bị tạm ngưng nhiều lần do có khiếu nại của hộ dân lân cận. Như vậy, thời gian giao nhà chậm hơn so với thỏa thuận trong hợp đồng xuất phát từ nguyên nhân chủ quan và khách quan: + Chủ quan: việc thay đổi thiết kế do Công ty NA đưa ra yêu cầu nên thời gian ông Mbà H giao nhà phải phụ thuộc tiến độ sửa chữa, vật tư đặt theo yêu cầu phải chờ. Qua nội dung trao đổi thư điện tử ngày 15/8/2010 giữa Công ty NAvới ông Cường về việc hẹn bàn giao nhà là 15/8/2010 và yêu cầu ông Cường cho biết tiến độ thi công mới. Công trình vẫn tiếp tục thi công đến ngày 06/9/2010 thì đại diện Công ty NA yêu cầu ngừng thi công để giải quyết trục trặc với chủ nhà chứng tỏ Công ty NA biết việc sửa chữa vẫn chưa xong và chấp nhận việc chậm bàn giao. + Khách quan: việc sửa chữa phát sinh khiếu nại do thiết kế sửa chữa ảnh hưởng hộ lân cận (xảy ra sau khi ký hợp đồng và việc sửa chữa theo thiết kế của công ty NA). Theo Điều 1 của Hợp đồng thuê nhà cũng có ghi rõ: khi bàn giao nhà, kiến trúc xây dựng nhà theo sự đồng ý của hai bên. Bên cho thuê phải hoàn thành thành xong và bàn giao phần sơn tường bên trong và bên ngoài, gạch lót sàn, hệ thống ống cấp thoát nước, … Do đó, cho thấy lỗi chậm bàn giao nhà không phải do ông M bà H.

- Về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng: Nguyên đơn –công ty NA cho rằng bên ông M bà H đã đơn phương đưa ra yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê, ngược lại bị đơn trình bày do nguyên đơn tự ý chấm dứt hợp đồng thuê, không có ý kiến phản hồi các văn bản của bị đơn đã gửi về việc giao nhà Nhận thấy, nguyên đơn cho rằng bị đơn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thể hiện ở các căn cứ như sau “Tại ngày 24/8/2010, hai bên gặp nhau để trao đổi trực tiếp về việc thực hiện hợp đồng thuê nhà. Tại cuộc họp, ông Trần Tiến Mđã đưa ra đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê nhà đã ký ngày 25/5/2010 để bên thuê nhà quyết định.”; Tại văn bản số 8 – 2/2010/CV ngày 26/8/2010 của bên thuê có nội dung “Tại cuộc họp ngày 24/8/2010, Quý ông bà đã đưa ra đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê nhà đã ký ngày 25/5/2010 để bên thuê nhà quyết định. Bằng văn bản này, chúng tôi kính đề nghị quý ông bà xác định nội dung trên bằng văn bản và phương thức giải quyết những vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà” Bị đơn không đồng ý, bị đơn trình bày: Sau khi nhận được văn bản số 8 – 2/2010/CV ngày 26/8/2010 của bên thuê, bên cho thuê đã có nhiều văn bản gửi cho bên thuê. Tại các văn bản này, bên cho thuê tiếp tục yêu cầu bên thuê tiến hành nhận bàn giao nhà thuê vào tháng 9/2010, tháng 10/2010, tiền thuê tính từ khi nhận nhà thuê. Cụ thể:

Tại văn bản đề ngày 30/8/2010, mục số 6 có nội dung như sau: “Việc yêu cầu chấm dứt hợp đồng là do trong quá trình tranh luận có những sự hiểu lầm, về phía gia đình vẫn hoàn toàn có thiện chí trong việc thực hiện hợp đồng đã ký với quý công ty.

Tại văn bản đề ngày 3/9/2010, có nội dung: “Ngày 30/8/2010 chúng tôi có công văn gửi đến quý công ty về việc phúc đáp công văn số 08 – 2010/CV ngày 26/8/2010 của ông, đến nay chưa nhận được trả lời của công ty. Hiện nay, chúng tôi đang thực hiện phần việc cuối cùng để hoàn thiện căn nhà. Công trình không thể dừng lại chờ đợi lâu hơn, do vậy đề nghị công ty sớm trả lời cho chúng tôi, chậm nhất đến hết ngày 05/09/2010 nếu không nhận được ý kiến của quý công ty chúng tôi sẽ thực hiện hoàn tất nốt phần còn lại theo tinh thần hợp đồng đã ký.”; “Về thời gian bàn giao nhà và thanh toán tiền thuê nhà: Giao nhà ngày nào thì tính tiền thuê nhà từ ngày đó theo tinh thần buổi họp với Ban lãnh đạo công ty vừa qua.”

Như vậy, tại cuộc họp ngày 24/8/2010, nếu bên cho thuê có đề cập đến việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì chỉ là việc đưa ra đề nghị và bên thuê là người quyết định, nội dung này được Công ty NA xác nhận qua đơn khởi kiện và các lời khai. Tuy nhiên, Công ty NAvẫn không có chứng cứ nào chứng minh Công ty NA trả lời về đề nghị của ông M như thế nào.

Do đó, Bản án sơ thẩm nhận định, trong trường hợp này, nếu bên thuê đồng ý thì hợp đồng thuê nhà chấm dứt theo sự thỏa thuận của hai bên; nếu bên thuê không đồng ý thì bên cho thuê phải thực hiện theo hợp đồng thuê nhà đã ký. Việc bên cho thuê đưa ra đề nghị không đồng nghĩa với việc bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là phù hợp.

Đến ngày 10/9/2010, Công ty NA mới có văn bản 09/2010/CV và chỉ xác định theo hướng: 02 thư của ông Mđã xác nhận nội dung có “yêu cầu chấm dứt hợp đồng” và đề nghị cho biết về phương thức giải quyết những vấn đề liên quan. (trước đó, ngày 06/9/2010, bên Công ty NA đã yêu cầu công ty YTM ngưng thi công). Nội dung văn bản này của Công ty NA không đúng với nội dung 02 thư mà ông M gửi Công ty NA.

Ngày 18/9/2010, ông Mgửi thư cho Công ty NAthông báo về thời gian dự kiến giao nhà từ ngày 25/9/2010 đến ngày 30/9/2010. Chính thức là ngày 30/9/2010 và đề nghị công ty thông báo cho biết chính thức ngày nhận bàn giao nhưng Công ty NAvẫn không trả lời.

Ngày 23/9/2010, Công ty NA có văn bản trả lời nhưng vẫn xác định bên ông Mvi phạm hợp đồng như: không giao nhà đúng thời hạn, ông M đưa ra đề nghị chấm dứt hợp đồng. Nội dung văn bản này của công ty mâu thuẫn với các chứng cứ nêu trên về việc Công ty NA vẫn chấp nhận chậm bàn giao nhà, không đúng với nội dung các thư của ông Minh. Các ngày 24/9/2010, 09/10/2010 ông M liên tiếp gửi thư cho Công ty NAxác định không đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu công ty nhận nhà, đồng thời thông báo sau ngày 15/10/2010 mà công ty không tiếp tục im lặng né tránh thì gia đình có quyền hiểu là Công ty NA không muốn thuê nhà và Công ty NAđơn phương muốn chấm dứt hợp đồng. Từ sau ngày 24/8/2010 các bên có buổi trao đổi trực tiếp thì bên ông Mliên tiếp gửi thư cho Công ty NAvề việc xác định vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng, thông báo về tiến độ sửa chữa về thời gian giao nhà, nhưng Công ty NA chỉ phản hồi 02 lần, nội dung phản hồi của Công ty NA đều mâu thuẫn với nội dung các thư của ông M và mâu thuẩn với các tài liệu chứng cứ là các thư điện tử mà các bên trao đổi. Sau đó thì không có ý kiến dù ông Mtiếp tục gửi thư nhiều lần nữa, Theo các nội dung phân tích nêu trên không có căn cứ xác định bên ông Mđơn phương chấm dứt hợp đồng. Trong trường hợp này, bên cho thuê không từ chối thực hiện hợp đồng thuê nhà, không đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà; việc bên thuê không nhận bàn giao nhà theo yêu cầu của bên cho thuê là từ chối thực hiện hợp đồng thuê nhà. Như vậy, Công ty NA là bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm căn cứ vào khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 và khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 3 của hợp đồng thuê nhà không chấp nhận các yêu của Công ty NAvề việc đòi tiền cọc, bồi thường tiền cọc là đúng qui định pháp luật. [2.2.3] Về yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại: Theo Điều 1 hợp đồng thuê nhà, nguyên đơn thuê nhà không phải để chuyển trụ sở về nhà thuê mà là để “Mở cửa hàng mỹ phẩm và các dịch vụ khác theo nội dung giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của bên B” nên nguyên đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại về việc dịch vụ pháp lý chuyển trụ sở là không có cơ sở. Nguyên đơn xác nhận đã nhận lại các vật liệu, trang thiết bị nên yêu cầu của nguyên đơn về bồi thường tiền vật liệu, trang thiết bị là không có cơ sở. Mặt khác, các chi phí nguyên đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại đều vì phục vụ cho mục đích của nguyên đơn, không có thỏa thuận trong hợp đồng. Bị đơn không đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, nguyên đơn là bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng nên Hội đồng cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn là đúng qui định pháp luật. Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử nhận thấy kháng cáo của nguyên đơn là không có căn cứ nên không được chấp nhận.

- Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu không được chấp nhận theo quy định tại khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phi Tòa án.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm do kháng cáo không được chấp nhận theo quy định tại Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội;

- Căn cứ Luật thi hành án Dân sự;

Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn - Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ NA. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ NA về việc yêu cầu ông Trần Tiến M và bà Phí Thị Tuyết H phải trả cho Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ NA số tiền là 1.432.815.156 đồng, bao gồm: tiền đặt cọc là 513.000.000 đồng; số tiền ( phạt cọc) bằng số tiền đặt cọc là 513.000.000 đồng; chi phí in ấn và quảng cáo là 65.494.876 đồng; chi phí thiết kế là 136.800.000 đồng; chi phí vật liệu, trang thiết bị là 192.520.280 đồng; chi phí dịch vụ pháp lý chuyển trụ sở là 11.000.000 đồng.

2. Án phí dân sự sơ thẩm: Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ NA phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 54.954.455 đồng, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 05142 ngày 9/12/2010 của Chi Cục Thi hành án Dân sự Quận M là 27.478.000 đồng. Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ NA còn phải nộp thêm 27.476.455 đồng.

3. Án phí dân sự phúc thẩm:

- Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ NA phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai tạm ứng án phí số 0004857 ngày 31/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự 4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.