Bản án 70/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn ông D, bà N trình bày và yêu cầu khởi kiện như sau: Ông, bà là chủ sử dụng đất thửa 509, tờ bản đồ 05 tại khu vực P, phường T, quận C, thành phố Cần Thơ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số I131296, số vào s 000090 Ủy ban nhân dân huyện C, t nh Hậu Giang cấp ngày 24/6/1997 - T b sung vào ngày 18/4/2010 và ngày 12/10/2010). Ông, bà v i bà H1 ký Hợp đồng thuê mặt b ng và tài sản trên đất và được Văn phòng C chứng thực ngày 23/11/2020 v i thời hạn 15 năm, ông, bà đ nhận cọc tiền thuê 96.000.000 đồng và tiền thuê hoa màu 30.000.000 đồng. Ngày 01/12/2020 giao nhận tài sản thuê, bà H1 đóng tiền thuê h ng tháng đầy đủ được 02 năm thì đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không báo trư c, không tiếp tục trả tiền thuê.

Quá trình thuê bà H1 đập phá các công trình có s n do ông, bà xây dựng, bơm cát, thi công công trình gây thiệt hại cây trồng, kiến trúc, cảnh quan môi trường trư c đó nhưng không bồi thường. Khi bà H1 đơn phương chấm dứt hợp đồng, ông bà đến đất thì m i biết bà H1 đ dọn đi, tài sản bị hư hại nên yêu cầu bà H1 bồi thường thiệt hại giá trị công trình bị đập phá trong thời gian thuê gồm 01 nhà sàn, 02 bể chứa nư c, 01 tum ăn uống, 01 nhà tiệc dài, 01 phòng hát karaoke v i t ng số tiền 224.446.000 đồng; Bồi thường thiệt hại giá trị cây trồng gồm 16 cây d a, 16 cây măng cụt v i t ng số tiền 100.000.000 đồng theo Quyết định số 1710/QĐ-UBND ngày 09/8/2021 của Ủy ban nhân dân thành phố C; Bồi thường thiệt hại do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê tài sản số tiền 769.000.000 đồng (gồm tiền thuê đất thời hạn 05 năm 378.000.000 đồng và tiền thuê hoa màu 391.000.000 đồng). T ng số tiền bà H1 phải bồi thường là 1.093.446.000 đồng.

* Trư c yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn bà H1 có ý kiến như sau: Bà có ký hợp đồng thuê đất v i ông D, bà N như đ trình bày, bà đ đặt cọc tiền thuê, trả tiền thuê hoa màu, đóng tiền thuê h ng tháng đầy đủ. Theo th a thuận trong hợp đồng thuê thì bà được cải tạo, sửa chữa lại để phục vụ mục đích kinh doanh ăn uống, khu du lịch sinh thái, được ông D, bà N đồng ý cho bà chặt hạ khoảng 02 – 03 cây d a bị đuông ăn, 02 - 03 cây bạch đàn hay tràm (không nh rõ) và bơm cát, làm lại cống thoát nư c t cống c . Bà ch thuê đất để kinh doanh, hợp đồng không thể hiện tài sản trên đất nên không có căn cứ xác định trên đất đ tồn tại các công trình như trình bày. Theo hợp đồng thì ông D, bà N v n chưa giao phần bờ k và đường đi cho bà sử dụng mà v n giữ lại sử dụng cho mình. Trong thời gian thuê và sửa chữa xảy ra dịch bệnh kéo dài nên chưa đưa vào hoạt đ ng, v i lại bà đang sinh con nh nên dự định ngưng thuê và trả mặt b ng chấp nhận mất tiền cọc, tiền hoa màu và tiền hàng tháng đ đóng trong năm.Việc này bà đ thông báo cho ông D1 qua các tin nhắn Zalo và cả ông D, bà N. Bà H1 không đồng ý toàn b yêu cầu khởi kiện của ông D, bà N.

* Vụ việc hòa giải không thành nên được đưa ra xét xử công khai. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 82/2023/DS-ST ngày 29 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng xét xử và quyết định như sau:

1. Không chấp nhận toàn b yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn D, bà Nguyễn Thị Thanh N về việc yêu cầu bà Phạm Thị Mỹ H1 bồi thường thiệt hại Hợp đồng thuê mặt b ng và tài sản trên đất (không ngày/tháng/năm) được Văn phòng C1, chứng thực số 12110, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 23/11/2020.

2. Chấm dứt hợp đồng đối v i Hợp đồng thuê mặt b ng và tài sản trên đất (không ngày/tháng/năm) được Văn phòng C1, chứng thực số 12110, quyển số 01/2020/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 23/11/2020.

3. Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí thẩm định, định giá và quyền kháng cáo của các đương sự.

* Ngày 11 tháng 7 năm 2023, nguyên đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử: chấp nhận toàn b yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn v n giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và kháng cáo.

- Bị đơn vắng mặt.

- Luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn phát biểu quan điểm: yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ bởi hiện nay hiện trạng tài sản v n còn và đ được định giá trị còn lại, đối v i cây đ chết nhưng theo như hiện trạng v n còn gốc, công văn của Sở Nông nghiệp xác định nguyên nhân cây chết là do thối rễ, trong quá trình thuê bị đơn có bơm cát làm ứ nư c nên thối rễ. Phía bị đơn khi xây dựng công trình đ chặt phá cây nhiều hơn số lượng th a thuận 10 cây. Cho thấy phía bị đơn đ vi phạm việc bảo quản tài sản thuê theo quy định tại Điều 479 nên bị đơn phải có nghĩa vụ bồi thường. Phía bị đơn cho r ng có thông báo cho nguyên đơn biết chấm dứt hợp đồng nhưng không có chứng cứ chứng minh, ch thông qua ông D1, trong khi ông D1 không phải là người cho thuê, thông báo không đúng đối tượng và việc nhắn tin cho ông D1 đ xảy ra sau khi phía bị đơn chấm dứt hợp đồng thuê, bị đơn có lỗi nên phải chịu trả tiền thuê tiếp theo cho nguyên đơn theo như Án lệ số 21 của Tòa án nhân dân tối cao đ công bố.

* Đại diện Viện kiểm sát phát biểu tại phiên tòa phúc thẩm:

- Về tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đ thực hiện đúng quy định của B luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về n i dung: Qua diễn biến tại phiên tòa c ng v i các chứng cứ có trong hồ sơ, xét thấy, theo n i dung các bên th a thuận tại Điều 6 của Hợp đồng thuê mặt b ng và tài sản trên đất quy định về nghĩa vụ và quyền của bên B (bên thuê) thì “…được toàn quyền xây dựng, sữa chữa cải tạo theo ý tưởng của bên B” “Đốn hạ những cây vướng khi cải rạo xây dựng (không quá 10 cây, nếu vượt hơn thì phải thương ượng và đền bù cho bên A” . Cho thấy, việc bị đơn xây dựng, sữa chữa để phục vụ mục đích kinh doanh của bị đơn là hoàn toàn ph hợp v i n i dung các bên đ th a thuận trong hợp đồng. Mặt khác, tại phiên tòa đại diện ủy quyền của nguyên đơn th a nhận thời điểm ký hợp đồng thuê và bàn giao các tài sản trên đất, thì các bên không lập biên bản ghi rõ số tài sản c ng như số cây trồng trên đất, nên không có căn cứ để xác định thiệt hại. Do đó, không có cơ sở để chấp nhận theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đối v i yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc bồi thường thiệt hại do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê tài sản của bị đơn, nguyên đơn yêu cầu áp dụng Án lệ số 21/2018/AL để bu c bị đơn bồi thường cho nguyên đơn số tiền trên. Tuy nhiên, căn cứ vào n i dung án lệ trên áp dụng để giải quyết vụ án KDTM, đối tượng của hợp đồng thuê là máy móc. Do đó, không có có sở để áp dụng để giải quyết đối v i vụ án tranh chấp dân sự và không áp dụng đối v i trường hợp đối tượng của hợp đồng thuê là QSDĐ và cây trồng trên đất. Mặt khác, thời điểm các bên ký hợp đồng thuê là cuối năm 2020, đến năm 2021 thì dịch Covid 19 b ng phát, tại phiên tòa đại diện ủy quyền của nguyên đơn c ng th a nhận t thời điểm thuê đến thời điểm bên bị đơn chấm dứt hợp đồng thuê thì công trình xây dựng phục vụ mục đích kinh doanh của bị đơn v n chưa hoàn thành và chưa đưa vào sử dụng để thu lợi nhuận, cho thấy bị đơn c ng có thiệt hại. Đồng thời, bị đơn c ng chấp nhận việc mất cọc và tiền thuê hoa màu số tiền 126.000.000 đồng, xem như quyền lợi của các bên v n được đảm bảo. Đề nghị H i đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các ẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: - Khoản 1 Điều 308 B luật Tố tụng dân sự 2015;

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc h i quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, n p, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị Thanh N.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 82/2023/DS-ST ngày 29/6/2023 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: nguyên đơn được miễn.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền th a thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể t ngày tuyên án.