Bản án 70/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- N u ên ơn

u nh Th Tu t N trình bày: Vào năm 2016, bà N chuyển như ng phần đất diện tích 77,8m2 (đo đạc thực tế 77,9m2) thuộc thửa số 240, tờ bản đồ số 05, của bà ê Thị H, tọa lạc tại khóm Cả G, phường An T, thị xã H (nay là thành phố H), t nh Đồng Tháp. Ngày 30/9/2016 bà N đư c UBND thị xã H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 17/10/2016, bà N xây nền móng diện tích đất này để xây dựng nhà . Bà N thuê bà Trương Thị im Đ bơm cát vào nền nhà. Trong thời gian bơm cát, bà N và bà Đ thống nhất thỏa thuận bà N chuyển như ng toàn bộ diện tích đất này cho bà Đ với giá là 113.000.000đ (trong đó giá trị đất là 65.000.000đ và giá trị xây nền móng là 48.000.000đ), việc thỏa thuận ch bằng lời nói, không có giấy tờ. Hai bên thống nhất thỏa thuận 06 tháng sau khi bà Đ xây nhà xong, bà Đ sẽ thanh toán đủ số tiền này cho bà N. Nhưng, sau 06 tháng sau khi bà Đ xây nhà xong th bà Đ không trả tiền mà yêu cầu gia hạn thêm 06 tháng nữa, bà N thống nhất theo yêu cầu của bà Đ. Đến hạn 06 tháng bà Đ vẫn không thực hiện ngh a vụ trả số tiền trên. Bà N có gặp bà Đ nhiều lần để yêu cầu trả nhưng bà Đ hứa h n mà không trả. Đến ngày 25/3/2019, th bà Đ có viết cam kết là h n đến tháng 9/2019 sẽ trả đủ số tiền này, nếu không trả thì bà N sẽ lấy lại diện tích đất này.

Tuy nhiên, đến nay bà Đ vẫn không thực hiện ngh a vụ trả tiền cho bà N. Nay bà N yêu cầu hủy h p đồng chuyển như ng giữa bà N và bà Đ, buộc bà Đ và gia đ nh phải di dời căn nhà mà bà Đ xây dựng để trả lại đất cho bà N. Trường h p bà Đ không di dời nhà đư c th bà N đồng ý nhận căn nhà này và trả tiền giá trị căn nhà lại cho bà Đ theo giá của Hội đồng định giá. Đối với giá trị quyền sử dụng đất bà và bà Đ thống nhất giá trị quyền sử dụng đất phần diện tích đất tranh chấp là bằng với giá mà hai bên đã thống nhất lúc chuyển như ng là 65.000.000đ, không yêu cầu Tòa án định giá lại.

-

ơn Tr ơn Th im trình bày: Bà Đ thống nhất với nội dung h p đồng chuyển như ng đất nền nhà tranh chấp như lời bà N trình bày. Nay bà Đ không thống nhất theo yêu cầu kh i kiện của bà N về việc hủy h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất Vì hai bên đã thống nhất chuyển như ng diện tích đất này và bà Đ cũng đã xây dựng nhà kiên cố để gia đ nh bà Đ . Bà Đ thừa nhận tờ xác nhận ngày 25/3/2019 là do con bà Đ là anh C viết nội dung và bà Đ ký tên. Do tới cuối tháng 9/2019 không thấy bà N đến nhà đòi tiền nên bà Đ không trả. Nay bà Đ yêu cầu bà N tiếp tục thực hiện h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất cho bà Đ. Bà Đ thống nhất trả 113.000.000đ cho bà N như thỏa thuận. Đối với giá trị quyền sử dụng đất, bà Đ thống nhất giá trị đất tranh chấp là bằng với giá mà hai bên đã thống nhất lúc chuyển như ng là 65.000.000đ, không yêu cầu Tòa án định giá lại. Hiện nay bà không còn n tiền mua vật liệu xây dựng của ông S, như lời ông trình bày.

- N i c qu n i n h a v iên quan n N Văn (D) trình bày: Ông K thống nhất với lời tr nh bày của v là bà Trương Thị im Đ. Ông K không thống nhất với yêu cầu kh i kiện của bà N, v việc mua bán, chuyển như ng giữa các bên không làm h p đồng hay giấy tờ g , nên việc bà N đi kh i kiện là không đúng, bà N không có chứng cứ hay chứng từ g , khi nào bà N có h p đồng hay giấy tờ thể hiện chuyển như ng phần đất này th bà N mới có quyền đi kiện v chồng ông. Ông yêu cầu bà N phải làm h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất cho v chồng ông trước. au đó, v chồng ông sẽ trả tiền cho bà N.

- N i c qu n i n h a v iên quan anh N Gia C ch N Th im Y: Vắng mặt trong quá tr nh giải quyết vụ án nên không có ý kiến.

- N i c qu n i n h a v iên quan n N u ễn Văn S (P) trình bày: Căn nhà trên diện tích đất mà hai bên đang tranh chấp là do ông bán vật liệu xây dựng cho các bên xây dựng, trước là do bà N mua của ông và đã thanh toán đủ tiền cho ông, sau đó bà N chuyển như ng diện tích đất này cho bà Đ và bà Đ tiếp tục mua vật liệu xây dựng của ông và còn thiếu lại khoảng 60.000.000đ. Ông yêu cầu Tòa án giải quyết luôn h p đồng mua bán giữa ông bà và Đ trong cùng vụ án này.

Tại bản án sơ thẩm số 04/2020/D - T ngày 18/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố H đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn bà Hu nh Thị Tuyết N.

Tuyên bố h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất giữa bà Hu nh Thị Tuyết N và bà Trương Thị im Đ đối với diện tích đất 77,9m2 (trong phạm vi các mốc M2, M3, M4, M5 và M2), thuộc thửa 240, tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại khóm Cả G, phường An T, thị xã H (nay là thành phố H), t nh Đồng Tháp, hiện do bà Hu nh Thị Tuyết N đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự vô hiệu.

Bà Hu nh Thị Tuyết N đư c quyền sử dụng diện tích đất tranh chấp nêu trên và s hữu căn nhà trên diện tích đất tranh chấp này.

Bà Hu nh Thị Tuyết N có ngh a vụ trả cho bà Trương Thị im Đ giá trị căn nhà trên diện tích đất tranh chấp này là 128.700.000đ (Một trăm hai mươi tám triệu bảy trăm ngàn đồng).

Buộc bà Trương Thị im Đ, ông Ngô Văn K (D), anh Ngô Gia C, chị Ngô Thị im Y và chị Ngô Thị im O có ngh a vụ di dời các tài sản của m nh trong căn nhà để trả lại diện tích đất tranh chấp và giao căn nhà trên diện tích đất tranh chấp nêu trên cho bà Hu nh Thị Tuyết N đư c quyền sử dụng và s hữu.

Bà Trương Thị im Đ, ông Ngô Văn (D), anh Ngô Gia C, chị Ngô Thị Kim Y và chị Ngô Thị im O đư c quyền lưu cư trong căn nhà này 06 (sáu) tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

Diện tích đất có tứ cận như sau:

- Hướng Đông giáp với thửa đất số 241, tờ bản đồ số 05 dài 19,06m;

- Hướng Tây giáp với thửa đất số 312, tờ bản đồ số 05 và nhà của bà Nguy n Thị dài 19,87m;

- Hướng Nam giáp với đường đal nội bộ khu dân cư cụm số 04, tuyến dân cư Tân Thành – ò Gạch dài 4,08m

- Hướng Bắc giáp với thửa đất số 312, tờ bản đồ số 05 của bà Nguy n Thị dài 4,0m.

èm theo là Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 05/12/2019 và ơ đồ đo đạc ngày 31/12/2019 của Tòa án nhân dân thị xã H, t nh Đồng Tháp.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng:

- Về án phí: Bà Trương Thị im Đ phải chịu 300.000đ.

Bà Hu nh Thị Tuyết N phải chịu 6.435.000đ. Tiền án phí đư c khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí mà bà N đã nộp là 300.000đ, theo biên lai thu số 0007381 ngày 10/10/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã H, bà N phải nộp thêm là 6.135.000đ.

- Về chi phí tố tụng: Bà Trương Thị im Đ phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá là 3.032.000đ để hoàn trả lại cho bà Hu nh Thị Tuyết N (Do bà N đã tạm ứng và đã chi xong).

Ngày 21/5/2020, bà Trương Thị im Đ và ông Ngô Văn có đơn kháng cáo yêu cầu sửa toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu bà N tiếp tục thực hiện h p đồng, công nhận phần đất diện tích 80m2, ngang 4m x dài 20m cho ông , bà Đ. Trường h p không thực hiện h p đồng th trả phần giá trị nhà cho ông bà 300.000.000 đồng và 43.000.000 đồng tiền ông bà đã trả mua nền nhà.

- Tại phiên tòa phúc thẩm.

+ N u ên ơn

u nh Th Tu t N tr nh : Yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

+ N i ại i n theo ủ qu n của

ơn Tr ơn Th im là ông N Văn

n th i n cũn n i c qu n i n h a v iên quan tr nh

: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm, yêu cầu bà N tiếp tục thực hiện h p đồng, công nhận phần đất diện tích 80m2, ngang 4m x dài 20m cho ông iếm, bà Đ. Trường h p không thực hiện h p đồng th trả phần giá trị nhà cho ông bà 300.000.000 đồng và 43.000.000 đồng tiền ông bà đã trả mua nền nhà.

+ u t s

o v qu n v i ch h p pháp của

ơn Tr ơn Th im v N i c qu n i n h a v iên quan n N Văn tr nh

: Hai bên thực hiện h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất giá chuyển như ng là 156.000.000 đồng, trả 43.000.000 đồng còn n 113.000.000 đồng. hông phải giá hai bên chuyển như ng 113.000.000 đồng như nguyên đơn tr nh bày, đồng thời hai bên đã thực hiện một phần h p đồng chuyển như ng. Ngoài ra, ông K có mua một phần đất phía sau, tiếp giáp phần đất mua của bà N. Nếu không thực hiện h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất th gia đ nh bà Đ sẽ không có lối đi vào phần đất này và gia đ nh ông , bà Đ cũng không có nơi nào khác. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử công nhận h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất giữa hai bên.

- Đại diện Viện iểm sát nhân dân T nh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá tr nh giải quyết vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm.

Về nội dung: háng cáo của ông , bà Đ là không có căn cứ để chấp nhận. B i v h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất đã vi phạm về h nh thức và nội dung của h p đồng. Theo nội dung của h p đồng hai bên thống nhất chuyển như ng giá là 113.000.000 đồng nhưng bà Đ, ông K chưa trả tiền cho nguyên đơn. Nên nguyên đơn chưa thực hiện làm thủ tục chuyển như ng cho bà Đ, ông K. Do h p đồng vi phạm về nội dung và h nh thức, nên bà N yêu cầu hủy h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất giữa hai bên là có căn cứ.

Đối với bà Đ, ông K cho rằng đã trả 43.000.000 đồng tiền mua đất nhưng không cung cấp đư c chứng cứ g mới để chứng minh cho yêu cầu của m nh là trả tiền mua đất. Bà N cũng không thừa nhận là nhận tiền bán đất.

Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Đ, ông K. Tuy nhiên do đã định giá lại nên đề nghị Hội đồng xét xử tuyên theo giá mới mà Hội đồng định giá đã định giá.

au khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ, vụ án đã đư c xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1 Xét kháng cáo của bà Đ, ông K, kháng cáo có đơn kháng cáo yêu cầu sửa toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu công nhận h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất giữa bà N với bà Đ, ông K đối với diện tích đất 77,9m2, thuộc thửa 240, tờ bản đồ số 5. Trường h p không thực hiện h p đồng th trả tiền giá trị nhà cho ông K, bà Đ 300.000.000 đồng và trả lại 43.000.000 đồng tiền ông, bà đã trả tiền mua nền nhà của bà N.

Đến ngày 25/3/2019, bà Đ có lập “tờ xác nhận” nội dung h n là đến hết tháng 9/2019 sẽ trả đủ số tiền chuyển như ng cho bà N là 113.000.000 đồng. Đến nay giữa các bên đương sự cũng chưa lập h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và hiện nay bà N vẫn là người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hội đồng xét xử xét thấy, h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất giữa bà N và bà Đ đối với diện tích 77,9m2, thuộc thửa 240, tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại khóm Cả G, phường An T, thị xã H (nay là thành phố H) t nh Đồng Tháp đã vi phạm về h nh thức và nội dung của h p đồng là từ khi chuyển như ng đến hết thời gian bà Đ cam kết trả tiền cho bà N nhưng bà Đ không trả tiền chuyển như ng đất cho bà N nên bà N chưa làm thủ tục chuyển như ng quyền sử dụng đất cho bà Đ. V vậy, bà N yêu cầu hủy h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất với bà Đ là có căn cứ để chấp nhận.

Đối với bà Đ đã xây dựng nhà cấp 4 kiên cố, bà N cũng thống nhất nhận căn nhà này và trả giá tiền trị nhà lại cho bà Đ. Nên bản án sơ thẩm buộc bà N trả tiền giá trị nhà cho bà Đ, bà Đ và gia đ nh có ngh a vụ di dời các tài sản trong nhà để giao nhà cho bà N s hữu là có căn cứ.

Đối với 43.000.000 đồng bà Đ, ông K cho rằng là trả tiền mua nền nhà cho bà N. Xét lời tr nh bày của bà Đ, ông K là không có căn cứ để chấp nhận. B i v , ông K cho rằng chuyển như ng đất giá 156.000.000 đồng đã trả 43.000.000 đồng, nhưng lời tr nh bày của ông không đư c bà N thừa nhận, bà N xác định hai bên chuyển như ng đất giá 113.000.000 đồng, việc này đư c hai bên đương sự thừa nhận tại Tòa án cấp sơ thẩm cũng phù h p với tờ xác nhận ngày 25/3/2019 là bà Đ cam kết sẽ trả tiền chuyển như ng quyền sử dụng đất cho bà N là 113.000.000 đồng. Điều này cho thấy, từ khi chuyển như ng quyền sử dụng đất cho đến nay, bà Đ chưa trả tiền cho bà N.

[3 Xét lời tr nh bày của uật sư bảo vệ quyền và l i ích h p pháp cho bà Đ, ông K, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Đ, ông K, buộc bà N tiếp tục thực hiện h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất. Xét lời tr nh bày của uật sư là không căn cứ để chấp nhận như Hội đồng xét xử đã phân tích trên.

[4 Xét bản án sơ thẩm xét xử là có căn cứ. Tuy nhiên do đã định giá lại nên sửa một phần bản án sơ thẩm về tiền giá trị nhà.

- Về chi phí định giá lại tài sản là 2.700.000 đồng bà Đ phải chịu (Bà Đ đã nộp và chi xong).

[5 Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa một phần bản án sơ thẩm, nên bà Đ, ông K không phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự;

Các phần khác không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

V các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 148, khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 129, 131, 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167 của uật Đất đai năm 2013;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, mi n, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Tuyên xử:

- hông chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Trương Thị im Đ và ông Ngô Văn .

- ửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2020/D - T ngày 18/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố H.

1. Chấp nhận yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn bà Hu nh Thị Tuyết N.

2. Tuyên bố h p đồng chuyển như ng quyền sử dụng đất giữa bà Hu nh Thị Tuyết N và bà Trương Thị im Đ đối với diện tích đất 77,9m2 (trong phạm vi các mốc M2, M3, M4, M5 và M2), thuộc thửa 240, tờ bản đồ số 05, tọa lạc tại khóm Cả G, phường An T, thị xã H (nay là thành phố H), t nh Đồng Tháp, hiện do bà Hu nh Thị Tuyết N đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự vô hiệu.

3. Bà Hu nh Thị Tuyết N đư c quyền sử dụng diện tích đất tranh chấp nêu trên và s hữu căn nhà trên diện tích đất tranh chấp này.

Diện tích đất có tứ cận như sau:

- Hướng Đông giáp với thửa đất số 241, tờ bản đồ số 05 dài 19,06m;

- Hướng Tây giáp với thửa đất số 312, tờ bản đồ số 05 và nhà của bà Nguy n Thị dài 19,87m;

- Hướng Nam giáp với đường đal nội bộ khu dân cư cụm số 04, tuyến dân cư Tân Thành – ò Gạch dài 4,08m

- Hướng Bắc giáp với thửa đất số 312, tờ bản đồ số 05 của bà Nguy n Thị dài 4,0m.

èm theo là Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 05/12/2019 và ơ đồ đo đạc ngày 31/12/2019 của Tòa án nhân dân thành phố H, t nh Đồng Tháp.

4. Bà Hu nh Thị Tuyết N có ngh a vụ trả cho bà Trương Thị im Đ giá trị căn nhà trên diện tích đất tranh chấp này là 188.264.532đ (Một trăm tám mươi tám triệu, hai trăm sáu mươi bốn ngh n, năm trăm ba mươi hai đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người đư c thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người đư c thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

5. Buộc bà Trương Thị im Đ, ông Ngô Văn K (D), anh Ngô Gia C, chị Ngô Thị im Y và chị Ngô Thị im O có ngh a vụ di dời các tài sản của m nh trong căn nhà để trả lại diện tích đất tranh chấp và giao căn nhà trên diện tích đất tranh chấp nêu trên cho bà Hu nh Thị Tuyết N đư c quyền sử dụng và s hữu.

6. Bà Trương Thị im Đ, ông Ngô Văn (D), anh Ngô Gia C, chị Ngô Thị im Y và chị Ngô Thị im O đư c quyền lưu cư trong căn nhà này 06 (sáu) tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

7. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Trương Thị im Đ phải chịu 300.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Hu nh Thị Tuyết N phải chịu 6.435.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm đư c khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí mà bà N đã nộp là 300.000đ, theo biên lai thu số 0007381 ngày 10/10/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H, bà N phải nộp thêm là 6.135.000đ.

8. Về chi phí thẩm định và định giá tài sản: Bà Trương Thị im Đ phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá là 3.032.000đ để hoàn trả lại cho bà Hu nh Thị Tuyết N (Do bà N đã tạm ứng và đã chi xong).

Chi phí định giá lại tài sản là 2.700.000 đồng bà Đ, ông K phải chịu (Ông K, bà Đ đã nộp và đã chi xong).

9. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trương Thị im Đ và ông Ngô Văn K (D) không phải chịu 300.000 đồng tiền án phí phúc thẩm. Đư c nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí kháng cáo theo biên lai thu số 0004746 ngày 22/5/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố H.

Trường h p bản án, quyết định đư c thi hành theo quy định tại Điều 2 uật Thi hành án dân sự th người đư c thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 uật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đư c thực hiện theo quy định tại Điều 30 uật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.