Bản án 696/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, nội dung vụ án, quyết định bản án sơ thẩm và nội dung kháng cáo được tóm tắt như sau:

* Nguyên đơn trình bày: Năm 2017 vợ chồng ông Trương Kính M, bà Trang N có nhận chuyển nhượng của vợ chồng bị đơn ông Nguyễn Ngọc T, bà Nguyễn Thị Kim H1 (do ông Nguyễn Ngọc Đ làm đại diện) nhà và đất tại địa chỉ A T, phường A, Tp ., tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, thửa đất số 02, tờ bản đồ số 10, diện tích 1.067,5m2 và nhà gắn liền với đất. Giấy chứng nhận QSD đất số CA021273, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH00688 do Ủy ban nhân dân thành phố V cấp ngày 17/6/2015 cho ông Nguyễn Ngoc T1. Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 2232, quyển số 02/2017TP/CC-SCC/HNGĐ do Văn phòng C thực hiện ngày 19/7/2017. Giá chuyển nhượng là 19.500.000.000 đồng. Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán được 19.300.000.000 đồng. Tuy nhiên trong thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng thì phát sinh tranh chấp.

Tại bản án số 09/2020/DSST ngày 04/8/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên. Ông M, bà Trang N không được quản lý, sử dụng nhà đất. Ông T1, bà H1 phải trả cho ông M, bà Trang N số tiền 19.300.000.000 đồng. Về vấn đề bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu nếu có và nếu các bên liên quan có yêu cầu sẽ được giải quyết bằng vụ án khác theo quy định pháp luật.

Không đồng ý bản án sơ thẩm ông Trương Kính M và bà Trang N đã kháng cáo và tại bản án phúc thẩm số 428/2022/DS-PT ngày 27/6/2022 Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh không chấp nhận kháng cáo của ông M, bà Trang N.

Hiện tại giá nhà đất thuộc thửa đất số 02, tờ bản đồ 10, địa chỉ A T, phường A, Tp ., tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có giá trị 50.000.000.000 đồng. Việc 02 cấp Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng làm vợ chồng nguyên đơn bị thiệt hại số tiền 30.500.000.000 đồng (50.000.000.000 đồng – 19.500.000.000 đồng) nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại số tiền là 30.500.000.000 đồng.

Đến ngày 04/6/2025 đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Nguyễn Ngọc H có văn bản xác định lại yêu cầu khởi kiện. Yêu cầu các bị đơn liên đới bồi thường thiệt hại do Hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2232 vô hiệu bằng số tiền là 34.578.000.000 đồng. Do tại chứng thư thẩm định giá số 309/2024/165-18/08-24/IDN-SGVT ngày 11/9/2024 do Công ty cổ phần Đ1 thực hiện thì nhà và đất tại địa chỉ A T có giá thẩm định là 53.878.000.000 đồng.

* Các bị đơn ông Nguyễn Ngọc T, bà Nguyễn Thị Kim H1 và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc Đ: Vắng mặt.

Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn yêu cầu ông Nguyễn Ngọc T và bà Nguyễn Thị Kim H1 bồi thường thiệt hại do hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2232 vô hiệu bằng số tiền là 34.578.000.000 đồng. Đồng thời yêu cầu bà Dương Thị H2 cùng có trách nhiệm liên đới cùng với ông T, bà H3 bồi thường số tiền này cho nguyên đơn.

* Sự việc được Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ nay là Tòa án nhân dân khu vực 1 – Cần Thơ thụ lý, giải quyết. Tại Bản án sơ thẩm số 166/2025/DS-ST, ngày 26 tháng 6 năm 2025, đã quyết định:

Áp dụng khoản 6 Điều 26, 35, 164, 165, 227 và 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

Điều 131; 584; 585; 588; 357; khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015;

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Q;

Tuyên án:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trương Kính M, bà Trang N.

Buộc bị đơn ông Nguyễn Ngọc T và bà Nguyễn Thị Kim H1 có trách nhiệm bồi thường cho nguyên đơn Trương Kính M, bà Trang N số tiền là 15.250.000.000 đồng (Mười lăm tỉ hai trăm năm chục triệu đồng).

Kể từ khi nguyên đơn có đơn yêu cầu Thi hành án nếu bị đơn chậm trả số tiền trên thì còn phải trả lãi suất chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

2. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn đối với số tiền bồi thường còn lại là 15.250.000.000 đồng.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng và thông báo quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

* Ngày 03/7/2025, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trương Kính M, bà Trang N kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và buộc bị đơn phải hoàn trả chi phí tố tụng cho nguyên đơn là 25.000.000 đồng.

* Ngày 10/7/2025, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trương Kính M, bà Trang N kháng cáo bổ sung yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn bồi thường số tiền 34.578.000.000 đồng. Không kháng cáo đối với phần hoàn trả chi phí tố tụng 25.000.000 đồng.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và thay đổi một phần kháng cáo là yêu cầu bị đơn phải bồi thường thiệt hại số tiền 34.221.846.600 đồng, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt. Các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

* Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng của những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm. Đồng thời, phát biểu quan điểm về tính có căn cứ và hợp pháp của kháng cáo và cho rằng kháng cáo của bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không có cơ sở chấp nhận và đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa Bản án dân sự sơ thẩm theo hướng xác định lỗi của nguyên đơn là 20%, lỗi của bị đơn là 80% và từ đó tính việc bồi thường.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra các chứng cứ tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng, ý kiến phát biểu và đề nghị của Kiểm sát viên và những người tham gia tố tụng, Hội đồng xét xử nhận định:

[2]. Về sự có mặt, vắng mặt của những người tham gia tố tụng: Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần 2 tham gia phiên toà nhưng vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vụ án vắng mặt đối với những người trên.

- Tại phiên họp và sau phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải thì Tòa án chỉ chấp nhận việc đương sự thay đổi yêu cầu khởi kiện nếu việc thay đổi yêu cầu của họ không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu.”. Như Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định chứng thư thẩm định giá ngày 11/9/2024 do Công ty cổ phần Đ1 thực hiện được đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn nhận và cung cấp cho Tòa án cấp vào thời điểm tháng 9/2024, như vậy người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đã biết giá của tài sản, nhưng không khởi kiện bổ sung để Tòa án cấp sơ thẩm ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí và thông báo thụ lý bổ sung yêu cầu khởi kiện cho bị đơn biết mà cho rằng xác định lại lại yêu cầu cầu khởi kiện là không đúng với quy định pháp luật, từ đó Tòa án cấp sơ thẩm xác định việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn là có căn cứ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 2 Điều 308 và khoản 6 Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn ông Trương Kính M và bà Trang N.

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 166/2025/DS-ST, ngày 26 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ nay là Tòa án nhân dân khu vực 1 – Cần Thơ và được tuyên lại như sau:

- Căn cứ khoản 6 Điều 26, Điều 35, Điều 164, Điều 165, Điều 227 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Căn cứ Điều 131, Điều 584, Điều 585, Điều 588, Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

- Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trương Kính M, bà Trang N.

Buộc bị đơn ông Nguyễn Ngọc T và bà Nguyễn Thị Kim H1 có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn nguyên đơn Trương Kính M, bà Trang N số tiền là 27.219.125.280 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Trương Kính M, bà Trang N đối với số tiền bồi thường là 7.002.721.320 đồng.

3. Về chi phí thẩm định tài sản: Bị đơn ông Nguyễn Ngọc T và bà Nguyễn Thị Kim H1 phải chịu số tiền là 25.000.000 đồng. Do ông M, bà N đã nộp tạm ứng trước, nên ông T, bà H1 có trách nhiệm hoàn lại số tiền này cho ông M, bà Trang N ở giai đoạn Thi hành án.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn và bị đơn đều được miễn án phí theo quy định pháp luật.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Trương Kính M và bà Trang N không phải chịu án phí.

6. Bản án này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014), thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM