Bản án 694/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn bà Tô Lệ H trình bày: Ngày 10/8/2023 ông T và bà H1 chuyển nhượng cho bà H một phần đất ngang 16m, dài 17m tọa lạc Ấp S, xã Đ, tỉnh Cà Mau với giá 150.000.000 đồng, bà H đã giao đủ tiền cho ông T và bà H1. Ông T và bà H1 cam kết nếu đất tranh chấp sẽ hoàn tiền lại cho bà. Ngày 17/12/2024 Bộ chỉ huy quân sự tỉnh C mời bà làm việc thông báo cho biết đất bà nhận sang nhượng là đất Quốc phòng thuộc dự án đóng quân của Cục 72/tổng cục I và có phương án hỗ trợ di dời.

Khi Nhà nước kiểm kê thu hồi đất thì ông T và bà H1 thông báo cho bà biết, kêu bà đến kê khai, sau này sẽ tính tiếp. Sau đó, bà được lập phương án hỗ trợ số tiền 24.046.600 đồng, số tiền này Bộ Chỉ huy quân sự tỉnh C chưa chuyển kinh phí hỗ trợ cho Hội đồng bồi thường nên bà chưa nhận.

Nay bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và ông T, bà H1 có trách nhiệm hoàn trả lại 150.000.000 đồng. Trường hợp bà nhận 24.046.600 đồng thì yêu cầu đối trừ ra. Bà tự nguyện không yêu cầu bồi thường hợp đồng chuyển nhượng.

- Bị đơn ông Phạm Văn T và bà Nguyễn Thị Thanh H1 đồng trình bày: Nguồn gốc phần đất là đất vuông nuôi tôm của tôi nhận sang nhượng của ông Đỗ Viết T1 vào năm 1993 tổng diện tích khoảng 5ha (trong đó có đất bảo lưu ven sông hơn 4.000m2), giá chuyển nhượng 50.000.000 đồng. Năm 2021 ông có làm đơn gửi Ủy ban nhân dân thị trấn N xin đăng ký kê khai đất sản xuất 45.000m² nhưng chưa đăng ký được, vì cán bộ ủy ban nhân dân thị trấn N trả lời đất sang nhượng của ông T1 là đất quốc phòng, còn phần đất bảo lưu ven sông chưa đi đăng ký kê khai.

Ngày 10/8/2023, vợ chồng tôi có ký hợp đồng sang nhượng phần đất bảo lưu ven sông cho bà Tô Lệ H, nội dung trong hợp đồng thể hiện rõ là đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổng diện tích sang nhượng 272m² (ngang 16m, dài 17m). Vị trí: phía Bắc giáp đất ông P và lộ xi măng 1,5m; phía Đông giáp đất bà T2 và lộ nông thôn 1,5m; phía Tây giáp đất ông P và Kinh Xẻo N; phía Nam giáp đất bà T2 và kinh X; giá chuyển nhượng 150.000.000 đồng. Khi ký hợp đồng giao trước 100.000.000 đồng, còn lại sau 02 tháng bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán 10.000.000 đồng/tháng, hiện đã thanh toán đầy đủ, hợp đồng có chính quyền khóm chứng kiến xác nhận.

Trước khi sang đất tôi có báo với bà H là đất vuông nuôi trồng thủy sản của tôi nằm trong dự án của Cục G.

Còn đất sang cho bà H là đất bảo lưu ven sông không nằm trong dự án trên, nhưng đến ngày 14/11/2024 tôi có nhận được thông báo là đo đạc kiểm đếm của Hội đồng bồi thường giải tỏa của Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh C và Hội đồng cũng có đo đạc kiểm đếm đất bà H là thửa số 10 tờ bản đồ số 03, mục đích sử dụng trồng cây lâu năm, bà H khai nguồn gốc đất tự chiếm.

Thửa đất bà H kê khai với Hội đồng bồi thường đúng là thửa đất tôi sang cho bà H vào ngày 10/8/2023.

Nay không đồng ý với toàn bộ yêu cầu của bà H, vì ông bà đã bàn giao đất cho bà H đúng hợp đồng và bà H khai với Hội đồng bồi thường – hỗ trợ – tái định cư huyện N kiểm đếm đo đạc để ra bảng chiết tính là 486,7m² không đúng với hợp đồng chuyển nhượng đất.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ban Chỉ huy phòng thủ khu vực 3 – Đ trình bày: Tổng diện tích đất khoảng 4,5 ha do ông T và bà H1 đang quản lý, sử dụng tại ấp S, xã Đ, tỉnh Cà Mau là đất quốc phòng, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh C. Phần đất này trước đây được giao cho Ban Chỉ huy Quân sự huyện N quản lý, hiện nay được bàn giao cho Ban Chỉ huy phòng thủ khu vực 3 – Đất Mới quản lý.

Ông T và bà H1 sử dụng diện tích đất nêu trên nhưng không có hợp đồng hoặc văn bản giao đất, cho thuê đất hoặc cho mượn đất với Ban Chỉ huy phòng thủ khu vực 3 – Đ.

Do việc bàn giao, quản lý đất quốc phòng qua nhiều giai đoạn và nhiều đơn vị khác nhau, đồng thời các hộ dân đang sử dụng đất quốc phòng tự ý chuyển nhượng cho nhau mà không thông báo hoặc thực hiện thủ tục với đơn vị quản lý, nên Ban Chỉ huy phòng thủ khu vực 3 – Đất Mới không xác định được thời điểm ông T và bà H1 bắt đầu quản lý, sử dụng đất, cũng như không xác định được diện tích đất mà ông T và bà H1 đã chuyển nhượng cho các cá nhân khác, vì các giao dịch này do các bên tự thỏa thuận, thực hiện mà không có sự tham gia hoặc xác nhận của đơn vị quản lý.

Hiện nay, diện tích đất nêu trên nằm trong vị trí đóng quân của Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh C và cơ quan có thẩm quyền đã thực hiện các thủ tục thu hồi đất, hỗ trợ theo quy định của pháp luật.

Từ nội dung trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 104/2026/DS-ST ngày 03/7/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 5 – Cà Mau Quyết định:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Tô Lệ H. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiết lập ngày 10/8/2023 giữa ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị Thanh H1 với bà Tô Lệ H vô hiệu.

Buộc ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị Thanh H1 phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bà Tô Lệ H số tiền 125.953.400 đồng (Một trăm hai mươi lăm triệu chín trăm năm mươi ba nghìn bốn trăm đồng).

Bà Tô Lệ H được quyền liên hệ các cơ quan có thẩm quyền để nhận lại số tiền 24.046.600 đồng theo Quyết định số 3014/QĐ-UBND ngày 30/12/2024 của UBND huyện N về việc phê duyệt phương án hỗ trợ thực hiện Dự án vị trí đóng quân Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh C.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, lãi chậm thi hành, án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ông T bà H1 kháng cáo yêu cầu sửa án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, do khi chuyển nhượng ông bà nói rất rõ đất không tranh chấp.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Ông T bà H1 không thống nhất với yêu cầu khởi kiện của bà H, nguồn gốc đất của ông bà mua của ông T1 năm 1993 sau đó nhà nước thu hồi một phần làm đường H. Các hộ dân lân cận đều được cấp QSDĐ nhưng ông bà không được cấp, khi ông bà sử dụng đất đã thực hiện đúng quy định của người sử dụng đất, ông bà không biết đất của ông bà là đất Quốc phòng, còn phần đất bán cho bà H đã giao cho bà H hơn một năm đúng nội dung hợp đồng; bản án tuyên vô hiệu hợp đồng 10/8/2024 là chưa có căn cứ và chưa thẩm định phần đất này; nếu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất thì bà H phải trả chúng tôi phần đất chuyển nhượng, còn phần đất bà H kê khai với cơ quan thẩm định bồi thường chưa chắc là đúng của ông bà.

Bà H cho rằng khi mua đất ông T không nói đất quốc phòng, khi khảo sát bồi thường cơ quan khảo sát ghi đất tự chiếm là không đúng kể cả phần diện tích. Bà S bảo vệ quyền lợi cho bà H cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa hai bên không được công chứng chứng thực, hợp đồng nêu rõ đất chuyển nhượng không tranh chấp, bà H đã thanh toán xong và nhận đất nhưng thực tế đất thuộc đất an ninh quốc phòng không cho phép chuyển nhượng, đất ông T bà H1 chưa được cấp QSDĐ nên kiến nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H tuyên bố hợp đồng vô hiệu, không chấp nhận kháng cáo của ông T bà H1. Còn về diện tích đất thực tế theo đo vẽ so với diện tích trong hợp đồng chuyển nhượng có chênh lệch là do đất ven sông có thể khi đo vẽ xê dịch kích thước chiều dài nhưng vị trí đất và chiều ngang không thay đổi.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau phát biểu: Về tố tụng, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và đương sự tuân thủ các quy định của pháp luật tố tụng. Về nội dung, khi chuyển nhượng phần đất chuyển nhượng ông T bà H1 chưa được cấp QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng chứng thực, hơn nữa phần đất này nằm trong khu quy hoạch xây dựng Bộ chỉ huy quân sự tỉnh Cà Mau, nên cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 10/8/2023 giữa bà H với ông T bà H1 vô hiệu là có căn cứ, án sơ thẩm buộc ông T bà H1 trả tiền chuyển nhượng QSDĐ cho bà H là phù hợp nhưng không buộc bà H trả đất cho ông T bà H1 phần đất chuyển nhượng là chưa phù hợp cần sửa án sơ thẩm về vấn đề này. Kiến nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng khoản 2 điều 308 BLTTDS sửa bản án sơ thẩm số 104/2026/DS-ST ngày 03/7/2026 của Toà án nhân dân khu vực 5 – Cà Mau.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[2.1] Tính hợp pháp của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2023: Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (tương ứng Điều 45 Luật Đất đai năm 2024), người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện: (i) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất. Tại thời điểm giao dịch ngày 10/8/2023, diện tích đất 272m² mà ông T, bà H1 chuyển nhượng cho bà H hoàn toàn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế, toàn bộ diện tích đất này nằm trong tổng thể khu đất 4,5ha đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh C để phục vụ mục đích an ninh - quốc phòng. Do đó, ông T và bà H1 không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp, không có quyền định đoạt, chiếm hữu hay chuyển nhượng phần đất này theo Điều 166, 167 Luật Đất đai. Mặt khác giao dịch chuyển nhượng ngày 10/8/2023 được lập bằng giấy viết tay, không được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức theo Điều 117 và Điều 129 Bộ luật Dân sự. Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự quy định "Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu". Việc ông T, bà H1 chuyển nhượng đất quốc phòng – là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và giao chuyên dùng cho lực lượng vũ trang – đã vi phạm nghiêm trọng điều cấm của pháp luật đất đai. Đồng thời, theo khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự quy định Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được, trường hợp này đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất thuộc quyền quản lý hợp pháp của Bộ Q, các bên không thể thực hiện việc đăng ký biến động, cấp quyền sử dụng đất cho bên mua. Từ những căn cứ nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2023 giữa các bên bị vô hiệu toàn bộ là hoàn toàn có căn cứ và đúng pháp luật, nên kháng cáo của ông T bà H1 không được chấp nhận.

[2.2] Tại phiên tòa bị đơn cho rằng án sơ thẩm buộc bị đơn trả tiền nhưng lại không buộc nguyên đơn hoàn trả lại phần đất đã chuyển nhượng là không đúng. Do Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2023 bị tuyên bố vô hiệu nên khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ông T, bà H1 đã nhận của bà H số tiền 150.000.000 đồng có nghĩa vụ hoàn trả lại đủ số tiền này cho bà H, ngược lại bà H phải hoàn trả lại phần đất đã chuyển nhượng cho ông T bà H1, án sơ thẩm không buộc bà H trả lại phần đất đã nhận chuyển nhượng cho ông T bà H1 là thiếu sót cần bổ sung cho phù hợp. Việc tuyên buộc nguyên đơn hoàn trả phần đất đã chuyển nhượng cho bị đơn trong trường hợp này không đồng nghĩa bị đơn dùng bản án này để xin cấp QSDĐ, vì vị trí phần đất này đang nằm trong khu quy hoạch xây dựng Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh C và cơ quan có thẩm quyền đã thực hiện các thủ tục thu hồi đất, hỗ trợ theo quy định của pháp luật, nên việc tuyên buộc nguyên đơn hoàn trả đất cho bị đơn chỉ nhằm mục đích cho bị đơn làm căn cứ liên hệ cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục điều chỉnh người thụ hưởng chính sách hỗ trợ theo đúng nguồn gốc đất.

Án phí phúc thẩm: Kháng cáo của ông T bà H1 được chấp nhận một phần nên ông bà không phải chịu theo quy định tại Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 2 Điều 308; Điều 148, 309 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án. Chấp nhận kháng cáo của ông Phạm Văn T bà Nguyễn Thị Thanh H1. Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 104/2026/DS-ST ngày 03/7/2026 của Toà án nhân dân khu vực 5 – Cà Mau. Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Tô Lệ H. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiết lập ngày 10/8/2023 giữa ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị Thanh H1 với bà Tô Lệ H vô hiệu.

- Buộc ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị Thanh H1 có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Tô Lệ H số tiền 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).

- Buộc bà Tô Lệ H hoàn trả cho ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị Thanh H1 phần đất đôi bên đã chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 10/8/2023. Hiện phần đất nằm trong khu quy hoạch xây dựng Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh C và cơ quan có thẩm quyền đã thực hiện các thủ tục thu hồi đất. Ông T bà H1 có quyền liên hệ cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục điều chỉnh người thụ hưởng chính sách hỗ trợ theo đúng nguồn gốc đất.

2. Về chi phí tố tụng: Ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị Thanh H1 phải chịu số tiền 5.510.000 đồng, do bà Tô Lệ H đã tạm ứng thanh toán xong khoản tiền này, nên T bà H1 có trách nhiệm hoàn trả lại cho bà H số tiền 5.510.000 đồng.

Kể từ ngày bà H có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng ông T và bà H1 còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

3. Về án phí dân sự:

- Án phí sơ thẩm: Ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị Thanh H1 phải chịu số tiền 7.500.000 đồng.

Bà Tô Lệ H phải chịu 300.000 đồng, ngày 20/12/2024 bà đã dự nộp 4.050.000 đồng tại biên lai số 0014282 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Năm Căn (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 5 – Cà Mau) được đối trừ bà được hoàn lại 3.750.000 đồng.

- Án phí phúc thẩm ông T bà H1 không phải chịu, ngày 10/7/2026 mỗi người đã dự nộp 300.000 đồng tại các biên lai số 0000490, 0000491 của Thi hành án dân sự tỉnh Cà Mau được hoàn lại.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.