Bản án 693/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm, sự việc đư c tóm tắt như sau: Theo đơn kh i kiện ngày 24/12/2018 của nguyên đơn ông Phạm Ngọc T1, bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm ông T1 ủy quyền ông Lê Thanh T2 trình bày:Ngày 08/02/2018, ông Phạm Ngọc T1 và ông Trần Tuấn V ký h p đồng thỏa thu n đặt cọc và thực hiện mua bán nhà đất. Theo đó, ông V chuyển như ng cho ông T1 toàn bộ quyền sử dụng đất với diện tích đất khoảng 7.500 m2 (đư c thể hiện qua các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất bản phôtô). Bao gồm: Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất số: AK 102232 do Ủy ban nhân dân thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cấp ngày 20/11/2007 (tên ngư i sử dụng đất ông Nguyễn Ngọc H); Số: AB 329327 do Ủy ban nhân dân thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa, Vũng Tàu cấp ngày 17/01/2005 (tên ngư i sử dụng đất ông Trần Tuấn V và ông Nguyễn Ngọc H); Số: Đ 536384 do Ủy ban nhân dân thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cấp ngày 15/9/2004 (tên ngư i sử dụng đất ông Trần Tuấn V, ông Nguyễn Ngọc H) và Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất số: AB 329328 do Ủy ban nhân dân thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cấp ngày 17/01/2005 (tên ngư i sử dụng đất ông Trần Tuấn V, ông Nguyễn Ngọc H). Giá bán là 6.000.000.000 đồng (Sáu t đồng). Ngày 09/02/2018, ông T1 đặt cọc cho ông V số tiền 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Theo Điều 3 của h p đồng thì trong vòng 75 ngày kể từ ngày đặt cọc, hai bên sẽ ti n hành công chứng mua bán. Tuy nhiên, do không thống nhất đư c giữa diện tích trên Giấy chứng nh n và diện tích đo đạc thực t và cũng không thống nhất việc mua bán với bên đồng s hữu là ông Nguyễn Ngọc H (ông V cam k t việc nh n cọc thay ông H và đảm bảo ông H đồng ý thực hiện việc chuyển như ng, do tin ông V nên các bên ti n hành ký giấy đặt cọc mà không yêu cầu ông V có Giấy ủy quyền từ ông H) nên việc mua bán này không thể thực hiện đư c. Do ông H là ngư i cùng đứng tên quyền sử dụng đất không đồng ý chuyển như ng nên việc chỉ một mình ông V đứng tên ký k t thỏa thu n nh n đặt cọc chuyển như ng tài sản chung là không có giá trị pháp lý. Do đó, ông T1 kh i kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy h p đồng thỏa thu n đặt cọc và thực hiện mua bán nhà đất giữa ông T1 và ông V, buộc ông V hoàn trả cho ông T1 số tiền đã đặt cọc 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Trư ng h p Tòa án tuyên h p đồng đặt cọc giữa đôi bên là vô hiệu, ông T1 không yêu cầu giải quy t lỗi của h p đồng vô hiệu. Bị đơn ông Trần Tuấn V và ngư i có quyền l i, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc H đã đư c Tòa án tống đạt h p lệ các văn bản tố tụng nhưng v n vắng mặt không có văn bản trình bày ý ki n của mình. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số:164/2021/DS -ST ngày 06-5-2021 của Tòa án nhân dân Qu n 10, Thành phố Hồ Chí Minh, quy t định:

Chấp nh n yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn ông Phạm Ngọc T1:

Vô hiệu “H p đồng thỏa thu n đặt cọc và thực hiện mua bán nhà đất” đư c ký k t ngày 08/02/2018 giữa nguyên đơn ông Phạm Ngọc T1 và bị đơn ông Trần Tuấn V. Buộc bị đơn ông Trần Tuấn V hoàn trả lại cho nguyên đơn ông Phạm Ngọc T1 số tiền đặt cọc đã nh n là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) (theo chứng từ giao dịch ủy nhiệm chi ngày 09/02/2018 của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh u n 2, Thành phố Hồ Chí Minh).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự và quy định về thi hành án.

Ngày 04/6/2021 bị đơn ông Trần Tuấn V kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số:164/2021/DS -ST ngày 06-5-2021 của Tòa án nhân dân Qu n 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Các đương sự không thỏa thu n đư c với nhau về việc giải quy t tranh chấp vụ án.

Bị đơn ông Trần Tuấn V ủy quyền ông Trần Văn T3 rút một phần yêu cầu kháng cáo về thẩm quyền giải quy t vụ án này thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Về nội dung:Ngày 08/02/2018, ông V và ông T1 ký h p đồng thỏa thu n đặt cọc và thực hiện mua bán nhà đất tại xã ong Khánh, thị xã Bà Rịa, tỉnh Vũng Tàu, Thành phố Vũng Tàu. Tại th i điểm ký h p đồng ông V cho ông T1 xem bản chính các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất số:AK 102232; Số:AB 329327; Số:Đ 536384; Số:AB 329328 và Giấy ủy quyền ngày 15/01/2018 với nội dung: “…ông H ủy quyền cho ông V ký h p đồng giao dịch mua bán và nh n tiền cọc đối với các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất nêu trên…”; Đồng th i khi ký h p đồng ông V giao cho ông T1 giữ bản phôtô các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất và Giấy ủy quyền nêu trên. Ngày 09/02/2018 ông T1 đặt cọc cho ông V 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). au khi nh n tiền đặt cọc đư c một th i gian, ông T1 đổi ý không mua đất nữa nên tháng 8 và tháng 9/2018 ông T1 và ông H chuyển như ng quyền sử dụng đất nêu trên cho ông S. Nay, ông V không đồng ý trả lại tiền đặt cọc 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) cho ông T1, vì do lỗi của ông T1. Do đó, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nh n yêu cầu kh i kiện của ông T1.

Nguyên đơn ông Phạm Ngọc T1 ủy quyền ông Lê Thanh T2 không đồng ý yêu cầu kháng cáo của ông V, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ngư i có quyền l i, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc H trình bày: Ông và ông V là đồng s hữu quyền sử dụng đất của các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất số: AB 329327; Số:Đ 536384 và số: AB 329328. Đối với Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất số: AK 102232 thì Ủy ban nhân dân thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cấp cho ông. Ngày 15/01/2018 ông có l p Giấy ủy quyền cho ông V giao dịch, mua bán nh n cọc theo các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất nêu trên. au khi ký h p đồng và nh n tiền đặt cọc của ông T1 thì ông V có báo cho ông bi t và ông cũng đồng ý chuyển như ng. Việc ông T1 cho r ng ông không đồng ý chuyển như ng quyền sử dụng đất cho ông T1 là không có. Do ông T1 thay đổi không đồng ý mua đất nữa nên tháng 8 và tháng 9/2018 ông và ông V chuyển như ng đất cho ông ơn. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu - đề nghị: Từ khi thụ lý vụ án cho đ n khi có uy t định đưa vụ án ra xét xử, thẩm phán thực hiện đúng theo quy định của pháp lu t và tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thực hiện đúng theo trình tự của Bộ lu t Tố tụng dân sự năm 2015. Các đương sự chấp hành đúng theo quy định của phát lu t. Về nội dung: Bị đơn ông Trần Tuấn V rút một phần yêu cầu kháng cáo về thẩm quyền giải quy t vụ án này thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nên đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ một phần kháng cáo của ông V. Tại phiên tòa bị đơn không xuất trình đư c chứng cứ gì để chứng minh cho việc kháng cáo của bị đơn nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nh n kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

au khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đư c thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào k t quả tranh tụng, tranh lu n tại phiên tòa, ý ki n phát biểu của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nh n định: [1] Ông Phạm Ngọc T1 ủy quyền ông Lê Thanh T2; Ông Trần Tuấn V ủy quyền ông Trần Văn T3 phù h p với Điều 85 Bộ lu t Tố tụng dân sự năm 2015. [2] Tại đơn kháng cáo ngày 04/6/2021 bị đơn ông Trần Tuấn V kháng cáo cho r ng vụ án này thuộc thẩm quyền giải quy t của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Tại phiên tòa phúc thẩm ông Trần Văn T3 đại diện theo ủy quyền ông Trần Tuấn V rút yêu cầu kháng cáo nêu trên nên Hội đồng xét xử phúc thẩm Đình chỉ một phần kháng cáo của bị đơn về vụ án thuộc thẩm quyền giải quy t của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. [3] Đối với kháng cáo của ông Trần Tuấn V không đồng ý trả lại tiền đặt cọc mua bán chuyển như ng quyền sử dụng đất 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) cho ông Phạm Ngọc T1. [4] Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện ngày 08/02/2018 giữa bên bán ông Trần Tuấn V (gọi tắt là bên A) là đồng s hữu đất tại xã ong Khánh, thị xã Bà Rịa, tỉnh Vũng Tàu, Thành phố Vũng Tàu và bên mua là ông Phạm Ngọc T1 (gọi tắt là bên B) ký h p đồng thỏa thu n đặt cọc và thực hiện mua bán nhà đất, căn cứ vào các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất như sau: Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất số: AK 102232 ngày 20/11/2017 do Ủy ban nhân dân thị xã Bà Rịa, Vũng Tàu cấp cho ông Nguyễn Ngọc H; Số:AB 329327 ngày 17/01/2005 do Ủy ban nhân dân thị xã Bà Rịa, Vũng Tàu cấp cho ông Trần Tuấn V và ông Nguyễn Ngọc H; Số: D 536384 ngày 15/9/2017 do Ủy ban nhân dân thị xã Bà Rịa, Vũng Tàu cấp ông Trần Tuấn V và ông Nguyễn Ngọc H và Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất số:AB 329328 ngày 17/01/2015 do Ủy ban nhân dân thị xã Bà Rịa, Vũng Tàu cấp cho ông Trần Tuấn V và ông Nguyễn Ngọc H. Nội dung h p đồng: Bên A đại diện nh n cọc và đồng ý bán đứt cho bên B toàn bộ diện tích đất khoảng 7.500 m2 (cụ thể: Theo các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất như trên) thuộc quyền s hữu của bên A, đất tọa lạc tại xã ong Khánh, thị xã Bà Rịa, tỉnh Vũng Tàu, Thành phố Vũng Tàu (Việc đại diện này đã đư c các đồng s hữu đồng ý). Giá mua bán nhà và đất là: 6.000.000.000 đồng ( áu t đồng). Phương thức thanh toán: Đ t 1:Ngày 09/02/2018 bên B sẽ đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Đ t 2: Trong vòng 75 ngày kể từ ngày đặt cọc, hai bên sẽ ti n hành công chứng mua bán. au khi công chứng mua bán xong, Bên B sẽ thanh toán cho bên A số tiền là: 5.000.000.000 đồng (Năm t đồng). Đ t 3:Khi bên B đã đứng tên trên Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất, bên B sẽ thanh toán cho bên A số tiền còn lại là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Sau khi ký h p đồng thỏa thu n đặt cọc và thực hiện mua bán nhà đất nêu trên, ngày 09/02/2018 ông T1 đặt cọc cho ông V 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng), b ng hình thức chuyển khoản thông qua Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam.

Tại Điều 1 của h p đồng thỏa thu n đặt cọc và thực hiện mua bán nhà đất ngày 08/02/2018 hai bên thỏa thu n: “… B ng h p đồng này, bên A đại diện nh n cọc và đồng ý bán đứt cho bên B toàn bộ diện tích đất khoảng 7.500 m2 (Cụ thể:Theo các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất nêu trên)…”. Như v y, giữa nguyên đơn và bị đơn thỏa thu n chuyển như ng quyền sử dụng đất tại các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất nêu trên khoảng 7.500 m2, trong khi đó diện tích đo đạc lại đối với các Giấy chứng nh n quyền sử dụng đất là 7.698 m2, lớn hơn diện tích ghi trong h p đồng là 387,2 m2 là có l i cho phía nguyên đơn; Mặt khác, nguyên đơn cho r ng do ông H không đồng ý chuyển như ng quyền sử dụng đất; Phía bị đơn và ông H phủ nh n; Nguyên đơn lại không có chứng cứ chứng minh l i khai của mình nên không có cơ s chấp nh n l i khai của nguyên đơn cho r ng ông H không đồng ý chuyển như ng quyền sử dụng đất trên cho nguyên đơn nên lý do đưa ra để hủy h p đồng thỏa thu n đặt cọc và thực hiện mua bán nhà đất ngày 08/02/2018 là không có căn cứ.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 148, khoản 2 Điều 308 và Điều 313 Bộ lu t Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ lu t dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quy t số:326/2016/UBTV H14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ng vụ uốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Tòa án;

Căn cứ u t thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần kháng cáo của bị đơn ông Trần Tuấn V về việc vụ án thuộc thẩm quyền giải quy t của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

2.Chấp nh n kháng cáo của bị đơn ông Trần Tuấn V.

3. ửa toàn bộ Bản án sơ thẩm số:164/2021/DS - ST ngày 06-5-2021 của Tòa án nhân dân u n 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Không chấp nh n toàn bộ yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn ông Phạm Ngọc T1 yêu cầu Hủy h p đồng thỏa thu n đặt cọc và thực hiện mua bán nhà đất ngày 08/02/2018 giữa ông Trần Tuấn V (Đại diện đồng s hữu) và ông Phạm Ngọc T1 và yêu cầu ông Trần Tuấn V phải trả lại tiền đặt cọc 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).

5. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Phạm Ngọc T1 phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) và chịu 24.000.000 đồng (Hai mươi bốn triệu đồng). Tổng cộng là 24.300.000 đồng (Hai mươi bốn triệu ba trăm ngàn đồng) đư c trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông T1 đã tạm nộp 12.000.000 đồng (Mư i hai triệu đồng) theo Biên lai thu số: AA/2018/0016856 ngày 08/01/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự u n 10, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông T1 còn phải nộp 12.300.000 đồng (Mư i hai triệu ba trăm ngàn đồng).

6. n phí dân sự phúc thẩm: Hoàn lại cho ông Trần Tuấn V tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2019/0050341 ngày 07/6/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự u n 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trư ng h p bản án, quy t định đư c thi hành theo quy định tại Điều 2 u t thi hành án dân sự, thì ngư i đư c thi hành án dân sự, ngư i phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thu n thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cư ng ch thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 u t thi hành án dân sự; th i hiệu thi hành án đư c thực hiện theo quy định tại Điều 30 u t thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014.

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp lu t kể từ ngày tuyên án./.