Bản án 68/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Năm 2013, vợ chồng ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị T muốn bán đất thuộc một phần diện tích của thửa đất số 505, tờ bản đồ số 27 (nay là thửa đất số 796, tờ bản đồ số 27) để lấy tiền chữa bệnh cho con. Do có nhu cầu mua đất để ở và sử dụng nên tôi cùng vợ ông C là bà Nguyễn Thị K bàn bạc với vợ chồng ông T, bà T1 để nhận chuyển nhượng phần đất của ông bà với diện tích khoảng 250m2 (mặt tiền đường 10m ngang, chiều dài sâu hết thửa đất khoảng 25m) trong diện tích nhận chuyển nhượng có 100m2 đất ở. Các bên thỏa thuận vợ chồng ông T, bà T1 chuyển mục đích sử dụng đất đối với 200m2 lên đất ở, nộp tiền sử dụng đất ở mỗi bên chịu một nửa, vợ chồng ông C, bà K giao cho vợ chồng ông T, bà T1 số tiền 80.000.000 đồng (Tám mươi triệu đồng) đối với 100m2 trên diện tích đất vợ chồng tôi nhận chuyển nhượng của ông T, bà T1. Sau đó ông T, bà T1 tiến hành tách thửa và công chứng hợp đồng chuyển nhượng để vợ chồng ông C, bà K được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng trên, ngày 15/10/2014 vợ chồng ông C, bà K đã giao cho vợ chồng ông T, bà T1 số tiền 310.000.000 đồng (Ba trăm mười triệu đồng), gồm:

- Số tiền 230.000.000 đồng (Hai trăm ba mươi triệu đồng) là tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Số tiền 80.000.000 đồng (Tám mươi triệu đồng) là tiền nộp tiền sử dụng đất cho việc chuyển mục đích sử dụng đất 100m2 đất ở.

Khi nhận chuyển nhượng vợ chồng ông T, bà T1 cùng với vợ chồng ông C, bà K đã cắm mốc ranh giới và bàn giao quyền sử dụng đối với phần diện tích chuyển nhượng cho vợ chồng ông C, bà K dựng hàng rào trồng cây cối trên đất và sử dụng cho đến nay.

Quá trình thực hiện hợp đồng vợ chồng ông T, bà T1 được Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với 200m2 thành đất ở theo Quyết định số 7826/QĐ-UBND ngày 09/10/2017. Biết được việc này vợ chồng ông C, bà K yêu cầu vợ chồng ông T, bà T1 tách thửa và chuyển nhượng cho vợ chồng ông C, bà K phần đất đã nhận chuyển nhượng nói trên, nhưng vợ chồng ông T hứa hẹn nhiều lần và đến nay không đo đạc tách thửa, không thực hiện chuyển nhượng và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông C, bà K.

Do đã rất nhiều lần vợ chồng ông C, bà K yêu cầu vợ chồng ông T, bà T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông T, bà T1 không thực hiện nên các bên không hòa giải được. Do đó, ông C, bà K khởi kiện yêu cầu:

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2015 giữa ông Bùi Đình C, bà Nguyễn Thị K, ông Nguyễn Văn T về việc chuyển nhượng diện tích đất 250m2 (diện tích đo đạc thực tế là 246,7m2) thuộc thửa đất số 505 (nay là thửa đất số 796) tờ bản đồ 27 tọa lạc tại phường Vĩnh Tân, thành phố T tỉnh Bình Dương.

- Công nhận cho ông Bùi Đình C, bà Nguyễn Thị K được quyền sử dụng diện tích 250m2 đất (diện tích đo đạc thực tế là 246,7m2) thuộc thửa đất số 505 (nay là thửa đất số 796) tờ bản đồ 27 tọa lạc tại phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

- Bị đơn ông Nguyễn Văn T trình bày:

Ông T là chủ sử dụng thửa đất số 505 (nay là thửa đất số 796) tờ bản đồ số 27 tại khu phố 5, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ GCN: CS06789 ngày 30/9/2015. Do điều kiện khó khăn, cần tiền để lo công việc gia đình nên vào ngày 20/4/2015 tôi có ký hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng ông Bùi Đình C và bà Nguyễn Thị K một phần diện tích đất thuộc thửa đất số 505 (nay là thửa đất số 796) tờ bản đồ số 27 tại khu phố 5, phường V, thành phố T tỉnh Bình Dương, phần đất chuyển nhượng có chiều ngang 10m theo kết quả đo đạc thực tế là 246,7m2.

Ngày 20/4/2015, ông T chuyển nhượng cho vợ chồng ông B Đình C và bà Nguyễn Thị K diện tích đất ngang 10m, dài hết đất (khoảng 25-26m) với giá tiền là 310.000.000 đồng, trong đó có 80.000.000 đồng tiền chuyển mục đích sử dụng đất 100m2 lên đất ở. Ông T đã nhận đủ tiền.

Đến ngày 17/8/2017, bà K, ông T và bà T1 lập Vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại Tân Uyên về việc ông T, bà T1 đã nhận đủ số tiền 300.000.000 đồng để thanh toán tiền chuyển nhượng phần đất nêu trên. Ngoài ra, ông T còn lập Hợp đồng ủy quyền cho bà Nguyễn Thị K làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Hợp đồng ủy quyền công chứng số 011333 quyển số 08 lập tại Văn phòng Công chứng Sở Sao ngày 17/8/2017.

Ngày 09/11/2017, ông T có nộp hồ sơ tách thửa tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T, tỉnh Bình Dương. Do không đủ điều kiện tách thửa (chưa có hệ thống hạ tầng lưới điện, nước) nên không thể nào tách phần đất chuyển nhượng như đã thỏa thuận ban đầu. Ông T xin hoàn trả lại tiền nhưng ông C, bà K không đồng ý. Ông C, bà K đã khởi kiện ông T tại Tòa án và ngày 07/12/2018, tại Tòa án đã tiến hành hòa giải thành với nội dung: “Ông Bùi Đình C, bà Nguyễn Thị K và ông Nguyễn Văn T được quyền sử dụng diện tích đất 653,3m2 (trong đó có 400m2 đất ở nông thôn) thuộc thửa 796 tờ bản đồ 27 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS06789 do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp ngày 30/9/2015 cho ông Nguyễn Văn T”.

Nay ông C, bà K khởi kiện thì ông Tý đề nghị Tòa án tách thửa giao đất cho ông C, bà K nếu đủ điều kiện tách thửa, trường hợp theo quy định của Nhà nước không tách thửa được thì ông C và bà K trả lại đất cho ông T và ông T đồng ý trả lại tiền cho ông Cương, bà K và chịu lãi theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa, ông T đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Đối với bị đơn bà Lê Thị T1: Tòa án đã tống đạt hợp lệ cho bị đơn bà Nguyễn Thị Thương các văn bản tố tụng liên quan đến quá trình giải quyết vụ án nhưng bà T1 vắng mặt không lý do và không có văn bản trình bày ý kiến.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Việc thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ là đúng theo quy định, các đương sự và những người tiến hành tố tụng đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên vi phạm về hình thức do chưa được công chứng theo quy định nhưng nội dung không vi phạm pháp luât. Khi ký kết hợp đồng các bên đều có đủ năng lực hành vi dân sự, tự nguyện, không bị ép buộc. Bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã nhận để quản lý, sử dụng từ năm 2015 đến nay, mục đích giao dịch đã hoàn thành. Theo Công văn số 254/PTNMT-ĐĐ ngày 11/4/2025 của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tân Uyên cho biết diện tích các bên thỏa thuận chuyển nhượng cho phép tách thửa theo quy định. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 26, 35, 39 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 129 Bộ luật Dân sự chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2015 thấy rằng: Hợp đồng được xác lập ngày 20/4/2015 với nội dung ông Nguyễn Văn T (bên bán) và ông Bùi Đình C, bà Nguyễn Thị K (bên mua) thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa đất số 505 (nay là thửa đất số 796) với diện tích đất ngang 10m, dài hết đất (khoảng 25-26m) với giá tiền là 310.000.000 đồng, trong đó có 80.000.000 đồng tiền chuyển mục đích sử dụng đất 100m2 lên đất ở. Tuy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự nhưng nguyên đơn và bị đơn ông Nguyễn Văn T đều thừa nhận nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2025 là đúng với ý chí của các bên và ông T, bà T1 đã nhận đủ số tiền 310.000.000 đồng theo Vi bằng số 385/VB-TPL ngày 17/8/2017. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên có hiệu pháp luật, là cơ sở phát sinh quyền, nghĩa vụ và chịu sự ràng buộc với các điều khoản đã ký kết giữa hai bên theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều: 26, 35, 39, 147, 157, 165, 227, 228, 266, 273, 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều: 117, 119, 129, 132, 500, 501, 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 3 Điều 100, khoản 3 Điều 143, khoản 4 Điều 144, 167, 188 Luật Đất đai năm 2013.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Đình C, bà Nguyễn Thị K đối với bị đơn ông Nguyễn Văn T, bà Lê Thị T về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

1.1. Công nhận Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2015 giữa ông Nguyễn Văn T và ông Bùi Đình C, bà Nguyễn Thị K có hiệu lực pháp luật.

1.2. Ông Bùi Đình C, bà Nguyễn Thị K có quyền quản lý, sử dụng diện tích đất 246,7m2 (trong đó có 100m2 đất ở) thuộc một phần thửa đất số 796, tờ bản đồ số 27 tọa lạc tại phường Vĩnh Tân, thành phố T tỉnh Bình Dương (ký hiệu A trong bản vẽ kèm theo). Phần đất có tứ cận như sau:

+ Phía Bắc giáp đường đất;

+ Phía Nam giáp thửa đất số 21;

+ Phía Tây giáp thửa đất 795;

+ Phía Đông giáp thửa đất 796;

(Có bản vẽ kèm theo).

Ông Bùi Đình C, bà Nguyễn Thị K liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nêu trên theo quy định pháp luật.

2. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Nguyên đơn ông Bùi Đình C, bà Nguyễn Thị K tự nguyện chịu số tiền 8.000.000 đồng (Tám triệu đồng) và đã thực hiện xong.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị T có nghĩa vụ liên đới chịu 600.000 đồng (Sáu trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

- Hoàn trả cho ông Bùi Đình C, bà Nguyễn Thị K số tiền 8.050.000 đồng (Tám triệu không trăm năm mươi nghìn đồng) đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí số 0001696 ngày 30/11/2023 của Chi Cục Thi hành án dân sự thành phố T tỉnh Bình Dương (do bà Huỳnh Trần Ngọc Diệp nộp thay).

4. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Nếu vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.