Bản án 68/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ghi ngày 23/06/2020 cùng các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thùy T trình bày:

Ngày 02/12/2011, bà Nguyễn Thị Thùy T có ký với Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P (viết tắt là Công ty) Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 90B/2011/HĐMBCH-VHP và 04 phụ lục hợp đồng gồm: Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 02/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 03/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 04/PLHĐ-VHP, cùng ngày 02/12/2011 để mua căn hộ B2A-LA, tầng 4, diện tích căn hộ 83.19m2 thuộc Chung cư Cao cấp Vạn Hưng Phát tọa lạc tại địa chỉ 339 đường S, Phường L, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Tr đã thanh toán cho Công ty tổng số tiền là 800.000.000đ (Tám trăm triệu đồng), tuy nhiên theo Phiếu thu số PT01 ngày 02/12/2011 có ghi số tiền Bà Tr nộp cho Công ty là 1.000.000.000đ (Một tỷ đồng) và Phiếu thu số PT04 ngày 26/3/2012 có ghi số tiền Bà Tr nộp cho Công ty là 636.437.145đ (Sáu trăm ba mươi sáu triệu bốn trăm ba mươi bảy ngàn một trăm bốn mươi lăm đồng). Nguyên nhân là vào ngày 02/12/2011 Bà Tr không có đủ tiền, chỉ đóng 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng) nhưng ông Nguyễn Văn M, chủ dự án vẫn đồng ý cho Bà Tr ký hợp đồng và xuất phiếu thu đóng tiền đợt 1 là 1.000.000.000đ (Một tỷ đồng), với điều kiện Bà Tr phải đóng tiền đợt 2 đúng tiến độ với số tiền là 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng), ngoài ra, ông M có nói với Bà Tr đóng 800.000.000đ (Tám trăm triệu đồng) là đủ, chỉ chờ nhận nhà, không phải đóng thêm tiền. Do vậy, Bà Tr đã đồng ý ký hợp đồng và Công ty vẫn xuất phiếu thu cho Bà Tr với tổng số tiền đóng của 02 đợt là 1.636.437.145đ (Một tỷ sáu trăm ba mươi sáu triệu bốn trăm ba mươi bảy ngàn một trăm bốn mươi lăm đồng). Thực tế Bà Tr chỉ đóng cho Công ty tổng số tiền là 800.000.000đ (Tám trăm triệu đồng), bao gồm đợt 1 vào ngày 02/12/2011 với số tiền là 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng); đợt 2 vào ngày 26/3/2012 với số tiền là 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng).

Theo hợp đồng mua bán, Công ty phải bàn giao căn hộ cho Bà Tr vào cuối quý I năm 2013 (30/03/2013). Việc chậm bàn giao căn hộ không được quá 01 (Một) năm kể từ ngày 30/03/2013. Nếu đến 30/03/2014, Công ty vẫn chưa bàn giao thì Công ty chịu phạt 15% trên tổng giá trị đã thanh toán. Tuy nhiên cho đến nay Công ty vẫn không bàn giao làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của Bà Tr , do vậy, Bà Tr nộp đơn khởi kiện Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P, yêu cầu:

Chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ số 90B/2011/HĐMBCH-VHP ngày 02/12/2011.

Buộc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P trả lại cho Bà Tr tổng số tiền đã thanh toán cho Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P là 800.000.000đ (Tám trăm triệu đồng) và tiền lãi phát sinh trên số tiền 800.000.000 (Tám trăm triệu đồng) tính kể từ ngày 01/04/2014 cho đến ngày Toà án xét xử với số tiền là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng). Bà Tr yêu cầu Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P thanh toán toàn bộ số tiền trên một lần ngay khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật

Tại phiên tòa, nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu, không bổ sung gì thêm.

Bị đơn Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vẫn vắng mặt nên Tòa án không thu thập được lời khai, không tiến hành hòa giải được.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến: Quá trình giải quyết vụ án và xét xử Tòa án đã chấp hành đúng các qui định của pháp luật về tố tụng dân sự, bị đơn không thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thùy T.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời phát biểu ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do, nên Tòa án vẫn tiến hành xét xử vắng mặt đối với Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P theo quy định tại Khoản 2 Điều 227 và Khoản 3 Điều 228 của Bộ luật tố tụng Dân sự.

Xét thấy đây là vụ án dân sự tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ, do bất động sản tọa lạc tại Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh theo qui định tại Điều 26, 35 và 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Bà Nguyễn Thị Thùy T yêu cầu: Chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ số 90B/2011/HĐMBCH-VHP đã được ký kết vào ngày 02/12/2011 giữa bà Nguyễn Thị Thùy T và Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P. Đồng thời, yêu cầu Công ty trả lại số tiền mà Bà Tr đã thanh toán là 800.000.000đ (Tám trăm triệu đồng) và bồi thường thiệt hại là số tiền lãi phát sinh trên số tiền 800.000.000đ (Tám trăm triệu đồng) tính kể từ ngày 01/04/2014 cho đến ngày Toà án xét xử với số tiền là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng).

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ cùng lời khai của nguyên đơn cung cấp, đã có đủ cơ sở xác định hợp đồng mua bán căn hộ số 90B/2011/HĐMBCH-VHP được ký kết vào ngày 02/12/2011 giữa bà Nguyễn Thị Thùy T và Công ty TNHH Thương mại Xây dựng - Vạn Hưng Phát là có thật. Hai bên đã thỏa thuận về việc mua bán 01 căn hộ số B2A-LA, tầng 4, diện tích căn hộ 83.19m2 thuộc Chung cư Cao cấp Vạn Hưng Phát tọa lạc tại địa chỉ 339 đường S, Phường L, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh, giá trị hợp đồng là 1.722.565.416 đồng, thời điểm giao nhận căn hộ vào cuối quý I/2013 (30/03/2013), việc chậm bàn giao căn hộ không được quá 01 năm kề từ ngày 30/03/2013. Bà Tr đã nộp số tiền là 800.000.000đ (Tám trăm triệu đồng) nhưng Công ty đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình về tiến độ công trình, không bàn giao căn hộ cho Bà Tr theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng nên Bà Tr khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán số 90B/2011/HĐMBCH-VHP.

Theo công văn số 10086/SXD-PTN&TTBĐS ngày 24/8/2018 và Công văn số 9636/SXD-PTN&TTBĐS ngày 02/8/2019 của Sở Xây dựng thì Sở xây dựng chưa nhận được Thông báo của Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P về Thông báo bán nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như đề nghị xác nhận việc huy động không phải thông qua sàn giao dịch Bất động sản theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Như vậy, Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P chưa xây dựng xong phần móng của chung cư (chưa có biên bản nghiệm thu kỹ thuật) và chưa hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản mà đã ký hợp đồng mua bán căn hộ cho Bà Tr là vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006; Điều 38, Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005; điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Do đó, hợp đồng mua bán căn hộ số 90B/2011/HĐMBCH-VHP được ký kết vào ngày 02/12/2011 giữa bà Nguyễn Thị Thùy T và Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại các Điều 122, 127,128 Bộ luật dân sự năm 2005.

Xét Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P là chủ đầu tư dự án nhưng không tuân thủ các quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng bán căn hộ cho khách hàng nên Công ty hoàn toàn có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu. Căn cứ vào Phiếu thu số PT01 ngày 02/12/2011, Phiếu thu số PT04 ngày 26/3/2012 của Công ty và lời thừa nhận của Bà Tr về việc thực chất Bà Tr chỉ đóng cho Công ty tổng số tiền là 800.000.000đ (Tám trăm triệu đồng), bao gồm đợt 1 vào ngày 02/12/2011 với số tiền là 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng); đợt 2 vào ngày 26/3/2012 với số tiền là 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng), đã có đủ cơ sở để xác định Bà Tr đã đóng tổng số tiền là 800.000.000đ (Tám trăm triệu đồng) nên Công ty phải trả lại cho Bà Tr toàn bộ số tiền mà Bà Tr đã thanh toán. Mặt khác, tại Tòa Bà Tr cũng xác định tuy số tiền lãi phát sinh trên số tiền 800.000.000đ (Tám trăm triệu đồng) theo quy định của pháp luật là cao hơn nhiều nhưng Bà Tr tự nguyện chỉ yêu cầu Công ty trả số tiền lãi là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) nên Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P phải bồi thường thiệt hại cho Bà Tr với số tiền là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) vì phù hợp quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005, khoản 5 Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và các khoản 4, 5 Điều 18 Mục 3 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ xây dựng.

Như vậy, tổng số tiền Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P phải thanh toán cho Bà Tr là 900.000.000đ (Chín trăm triệu đồng), thanh toán ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Căn cứ vào Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 39.000.000đ (Ba mươi chín triệu đồng).

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 122, 127, 128, 137, 410 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và các Điều 357, 468, 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 2 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;

Căn cứ Điều 38, Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005;

Căn cứ điểm đ khoản 3 Điều 9 và khoản 5 Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Căn cứ các khoản 4, 5 Điều 18 Mục 3 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ xây dựng;

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 207, khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu bà Nguyễn Thị Thùy T.

Tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 90B/2011/HĐMBCH-VHP lập ngày 02/12/2011 giữa bên bán căn hộ là Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P với bên mua căn hộ là bà Nguyễn Thị Thùy T để mua bán căn hộ số B2A-LA, tầng 4, diện tích căn hộ 83.19m2 thuộc Chung cư Cao cấp Vạn Hưng Phát tọa lạc tại địa chỉ 339 đường S, Phường L, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh và 04 phụ lục hợp đồng gồm: Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 02/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 03/PLHĐ-VHP, Phụ lục hợp đồng số 04/PLHĐ-VHP, cùng ngày 02/12/2011 (Ban hành kèm theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 90B/2011/HĐMBCH-VHP lập ngày 02/12/2011) là vô hiệu.

Buộc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P thanh toán cho bà Nguyễn Thị Thùy T số tiền là 900.000.000đ (Chín trăm triệu đồng) ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

2. Án phí dân sự sơ thẩm: Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P phải chịu là 39.000.000đ (Ba mươi chín triệu đồng).

Bà Nguyễn Thị Thùy T không phải chịu án phí và được hoàn trả lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 18.000.000đ (Mười tám triệu đồng) theo biên lai thu số 0043932 ngày 06/7/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

3. Bà Nguyễn Thị Thùy T có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày tính kể từ ngày bản án được giao cho Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng P hoặc được niêm yết.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự; Người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo các Điều 6, 7, và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM HỘI ĐỒNG X T X

TH M