Bản án 68/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình tham gia tố tụng cũng như tại phiên tòa nguyên đơn ông Trần Trọng S, trình bày:

Ngày 10/10/2018 ông và ông Nguy n T thỏa thuận viết gi đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đ t và tài sản gắn liền với đ t đối với thửa đ t số 138, tờ bản đồ số 15, i ch ng nhận qu ền sử dụng đ t số CA072645 do UBND hu ện V c p cho hộ ông Nguy n T với tổng diện tích đ t là 4.188m2, tọa lạc tại làng (khu phố) H, thị tr n V, hu ện V. Hai bên thỏa thuận ông Tnhận tiền đặt cọc là 100.000.000đ để chuyển nhượng toàn bộ diện tích đ t theo i ch ng nhận qu ền sử dụng đ t trên cho vợ chồng ông. Trong thời hạn một tuần kể từ ngà đặt cọc, hai bên cùng tiến hành đo đạc thực tế chiều ngang (theo mặt đường bê tông) thử đ t, còn chiều dài phải đủ theo chiều dài ghi trong i ch ng nhận qu ền sử dụng đ t, các chiều còn lại phải đảm bảo đ ng theo sơ đồ thử đ t để thống nh t tính tiền. Sau khi tự nghiệm thu xong và thống nh t tổng số tiền chuyển nhượng là bao nhiêu thì trong thời hạn 15 ngày các bên phải làm thủ tục chuyển nhượng qu ền sử dụng đ t theo qu định củ Nhà nước. S u khi được cơ qu n có thẩm quyền công ch ng hợp đồng và giao cột mốc thì bên mu gi o đủ tiền cho bên bán. Nếu bên bán không đồng ý chuyển nhượng thì phải bồi thường g p đôi tiền đặt cọc, còn nếu bên mua không mua thì m t số tiền đã đặt cọc.

Chiều ngày 10/10/2018 ông đã tự kiểm tra lại diện tích đ t của ông T và phát hiện chiều dài thực tế của thử đ t không đ ng với chiều dài ghi trong i ch ng nhận qu ền sử dụng đ t nên ông đã nhiều lần liên lạc với ông T để yêu cầu ông T đi đo đạc thực tế nhưng ông T cố tình né tránh. Đến ngày 16/10/2018 ông T mới cùng ông, anh Nguy n Bá C và nh Trương Qu ng M là những người ở cùng địa chỉ với ông tiến hành đo đạc thực tế thử đ t, nhưng trong quá trình đo đạc ông T chỉ đo chiều ngang thử đ t theo mặt đường bê tông 15,9m và s u đó ông T gây khó d không chịu đo chiều dài thử đ t từ trước ra sau và các chiều còn lại rồi tự ý bỏ về, không chịu ký vào biên bản đo đạc. Ông cùng với anh Nguy n Bá C và nh Trương Văn M ở lại tiếp tục đo chiều dài và các vị trí còn lại của thử đ t thì phát hiện diện tích đ t thực tế bị thiếu r t nhiều so với sổ đỏ mà ông T giao cho ông và đã được ghi trong gi đặt cọc trước đó. Ông đã đến gặp ông T yêu cầu ông T hủy hợp đồng đặt cọc giữa ông và ông T và trả lại tiền đặt cọc cho ông nhưng ông T không chịu trả. Vì diện tích đ t thực tế ông Tnhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho ông không đ ng với diện tích đ t được c p trong i ch ng nhận qu ền sử dụng đ t và ông T cũng không hợp tác trong việc đo đạc, xác định mốc giới đ t nên ông T đã vi phạm hợp đồng đặt cọc ngày 10/10/2018 mà h i bên đã ký kết nên ông yêu cầu Tòa giải quyết hủy hợp đồng đặt cọc ngày 10/10/2018 giữa ông và ông T. Buộc vợ chồng ông T trả lại cho ông số tiền đặt cọc ông T đã nhận là 100.000.000đ và tiền phạt cọc 100.000.000đ, tổng cộng 200.000.000đ. Ngày 20/6/2019 ông S làm đơn xin r t êu cầu phạt cọc 100.000.000đ. Tại phiên tòa, ông S yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng đặt cọc, buộc vợ chồng ông T, bà H trả lại cho ông 100.000.000đ tiền đặt cọc.

Tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai, biên bản hòa giải và trong quá trình xét xử của bị đơn ông Nguyễn T, trình bày:

Ông T có nhận củ ông S 100.000.000đ tiền đặt cọc để chu ển nhượng đ t cho ông S như ông S trình bà trên. Tu nhiên ông không chu ển nhượng cho ông S toàn bộ diện tích đ t 4.188m2 trong i ch ng nhận qu ền sử dụng đ t số CA072645 do UBND hu ện V c p cho hộ gi đình ông ngà 29/12/2015 như ông S trình bà trên. Ông chỉ chu ển nhượng cho ông S diện tích đ t tính theo mét ng ng mặt đường bê tông, đo thực tế b o nhiêu, tính tiền b nhiêu, số tiền thỏ thuận là 40.000.000đ/1m ng ng, không tính theo chiều dài. Việc trong hợp đồng đặt cọc ghi “Để bên bán bán toàn bộ diện tích theo sổ” là do ông S muốn ghi như vậ , để s u khi nhận chu ển nhượng đ t, nếu ông S l được toàn bộ diện tích đ t theo i ch ng nhận qu ền sử dụng đ t c p cho hộ ông thì ông S được hưởng. Trước khi thỏ thuận đặt cọc, ông S đã đến diện tích đ t chu ển nhượng để kiểm tr thực đị , đo đạc chiều ng ng thử đ t và thống nh t thỏ thuận chu ển nhượng. Tu nhiên, việc đo đạc chỉ có ông và ông S tiến hành, h i bên không lập biên bản đo đạc, không có người ch ng kiến. Việc thỏ thuận chu ển nhượng đ t giữ ông và ông S là rõ ràng, không có sự che d u, h i bên thuận mu , vừ bán, ông không có lừ dối ông S, ông cũng đã phôtô i ch ng nhận qu ền sử dụng đ t đư cho ông S. Trong gi đặt cọc, h i bên có thỏ thuận nếu ông không chu ển nhượng đ t cho ông S thì ông ch p nhận bồi thường g p đôi tiền cọc cho ông S (trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương tiền cọc), còn nếu ông S không chịu mu đ t thì ông S m t tiền đặt cọc. L c h i bên thỏ thuận chu ển nhượng đ t và viết gi đặt cọc, ông không thông báo cho vợ ông là bà Bùi Thị Hồng H và hai con chung là chị Ngu n Thị Yến N và anh Ngu n Phi H biết vì ông là chủ hộ gi đình, có qu ền qu ết định việc mu bán, chu ển nhượng tài sản củ gi đình để m ng lại lợi ích cho gi đình. S u khi nhận tiền đặt cọc xong, ông mới nói lại cho vợ ông biết nên trong gi đặt cọc không có chữ ký củ vợ và các con củ ông.

Ông thừ nhận vào ngà 16/10/2018 ông và ông S có đến thực đị để tiến hành đo đạc diện tích đ t, nhưng ông không ký biên bản đo đạc và chỉ th m gi đo đạc chiều rộng thử đ t, không th m gi đo đạc chiều dài và các vị trí khác củ thử đ t là vì các vị trí khác củ thử đ t đều có r nh giới rõ ràng nên không cần phải đo đạc. Ông không ký biên bản là vì trước đó ông và ông S đã đo đạc và thống nh t chiều rộng củ thử đ t là 15,9m nên không cần thiết phải ký biên bản nữ .

Ông không ch p nhận êu cầu củ ông S vì đã quá thời hạn 15 ngà kể từ ngà đặt cọc, ông S không làm thủ tục chu ển nhượng đ t nên ông S đã vi phạm thỏ thuận giữ h i bên trong hợp đồng đặt cọc, do đó ông S phải m t tiền cọc theo thỏ thuận.

Tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai, biên bản hòa giải và trong quá trình xét xử của bị đơn bà Bùi Thị Hồng H, trình bày:

Khoảng 09 giờ - 10 giờ sáng ngày 10/10/2018 bà đ ng ở chợ bán hàng thì chồng bà (ông T) có đến nói với bà là đã bán được lô đ t ở khu phố H, thị tr n V thuộc thử đ t số 138, tờ bản đồ số 15 i ch ng nhận qu ền sử dụng đ t số CA072645 ngày 29/12/2015 cho vợ chồng ông S, bà L (L) với giá là 40.000.000đ/1m ngang. Ông S, bà L đã đặt cọc cho chồng bà 100.000.000đ, sau khi nhận tiền đặt cọc của ông S bà L, chồng bà đã m ng số tiền 100.000.000đ lên trả cho Ngân hàng để l y sổ đỏ về để phôtô đư cho ông S. Bà có nghe chồng bà nói lại là chồng bà và ông S đã đo đạc đ t rồi, chiều ngang thử đ t tính theo mặt đường bê tông là 15,9m x 40.000.000đ/m ng ng = 636.000.000đ. Khoảng ba ngày sau, hai vợ chồng ông S bà L lên nhà bà đòi lại tiền đặt cọc, chồng bà nói với ông S là không có tiền vì số tiền ông S đặt cọc chồng bà đã trả cho Ngân hàng để l y sổ đỏ về phô tô đư cho ông S rồi. S u đó, bà L có gặp và nói: “Tôi cho chị 30.000.000đ, chị trả lại tôi 70.000.000đ” nhưng bà không đồng ý. Bà nói với bà L, nếu ông S bà L không muốn mu đ t đó nữa thì bà còn nhiều lô đ t ở, đ t rừng khác muốn l y lô nào thì l y ch bà không có tiền trả lại. Bà L có nói lại với bà là bà L mu dùm đ t cho thằng em ch bà L có tiền bạc đâu mà l y. Từ đó h i bên không gặp nhau nói chuyện này nữ đến khi Tòa án gửi thông báo thụ lý vụ án cho bà thì bà mới biết ông S kiện vợ chồng bà. Về Gi ch ng nhận qu ền sử dụng đ t của thử đ t mà chồng bà và ông S thỏa thuận đặt cọc, hiện tại vợ chồng bà là người đ ng quản lý nhưng vợ chồng bà không cung c p cho Tòa vì khi thỏa thuận đặt cọc chồng bà đã phôtô i ch ng nhận qu ền sử dụng đ t đư cho ông S rồi. Vợ chồng bà thống nh t i ch ng nhận qu ền sử dụng đ t mà ông S cung c p cho Tòa có số CA072645 c p ngày 29/5/2015, thử đ t số 138, tờ bản đồ số 15, diện tích là 4.188m2 đ ng là i ch ng nhận qu ền sử dụng đ t của thử đ t mà chồng bà thỏa thuận chuyển nhượng cho ông S và nhận tiền đặt cọc.

Tại phiên Tòa, ông S yêu cầu Tòa giải quyết hủy hợp đồng đặt cọc ngày 10/10/2018 giữa ông S và chồng bà, yêu cầu vợ chồng bà trả lại cho ông S tiền đặt cọc là 100.000.000đ. Bà không ch p nhận yêu cầu khởi kiện của ông S vì trước đâ , l c ông S bà L không chịu thực hiện hợp đồng và đòi lại tiền cọc, bà có nói với vợ chồng ông S là hiện tại vợ chồng bà không có tiền mặt để trả lại, vợ chồng bà chỉ cho vợ chồng ông S tài sản khác để kh u trừ nợ nhưng vợ chồng ông S không chịu l y tài sản để trừ nợ mà khởi kiện ra tòa nên bà không ch p nhận theo yêu cầu khởi kiện của ông S. Vợ chồng ông S vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng nên phải m t tiền cọc.

Tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai, biên bản hòa giải và trong quá trình xét xử người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L, trình bày:

Bà thống nh t nội dung ông Trần Trọng S chồng bà đã trình bày và không trình bày bổ sung gì thêm.

Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2019/DS-ST ngày 25 tháng 6 năm 2019 của Toà án nhân dân huyện V, tỉnh Bình Định, quyết định:

Hủ hợp đồng đặt cọc ngà 10/10/2018 giữ ông Ngu n T và ông Trần Trọng S.

Buộc ông Ngu n T và bà Bùi Thị Hồng H phải trả lại cho ông Trần Trần S số tiền đặt cọc ông T đã nhận là 100.000.000đ.

Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phạt cọc củ ông Trần Trọng S.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo củ các bên đương sự.

Ngày 09/7/2019, ông Nguy n T kháng cáo Tòa án c p phúc thẩm yêu cầu xem xét lại toàn bộ Bản án sơ thẩm.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu: Trong quá trình tố tụng, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng thực hiện đ ng qu định của pháp luật tố tụng; đồng thời đề nghị ch p nhận kháng cáo của ông T, sử bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1 n sơ thẩm buộc ông Ngu n T và bà Bùi Thị Hồng H phải trả lại cho ông Trần Trần S số tiền đặt cọc ông T đã nhận 100.000.000đ là có căn c , đ ng qu định pháp luật. Bởi l :

[2] Theo khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 củ

b n thường vụ Quốc Hội khó 14 thì ông T, bà H phải chịu 5.000.000đ án phí dân sự sơ thẩm, còn ông S không chịu án phí dân sự sơ thẩm.

b n thường vụ Quốc Hội khó 14 thì ông T không phải án phí dân sự ph c thẩm.

Vì các l trên;

QUYẾT ĐỊNH:

p dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 188 của Luật Đ t đ i; Điều 122, Điều 123, Điều 131, Điều 328 của Bộ luật Dân sự; khoản 2 Điều 26, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngà 30/12/2016 củ

b n thường vụ Quốc Hội khó 14.

Tuyên xử: Ch p nhận một phần kháng cáo của ông Nguy n T, sử bản án sơ thẩm về chi phí định giá.

1. Hủ hợp đồng đặt cọc ngà 10/10/2018 giữ ông Ngu n T và ông Trần Trọng S.

2. Buộc ông Ngu n T và bà Bùi Thị Hồng H phải trả lại cho ông Trần Trần S 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

3. Về án phí và chi phí tố tụng:

3.1 Ông Ngu n T và bà Bùi Thị Hồng H phải chịu 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

3.2. Ông Ngu n T được nhận lại 300.000 đồng (B trăm nghìn đồng) án phí dân sự ph c thẩm đã nộp theo biên lai thu tiền số 0006895 ngày 18/7/2019 của Chi cục Thi hành án Dân sự hu ện V.

3.3. Ông Trần Trọng S tự ngu ện chịu 2.000.000đ (H i triệu đồng) tiền chi phí định giá tài sản; ông S đã nộp xong.

4. Về nghĩ vụ thi hành án:

4.1. Kể từ ngà có đơn êu cầu thi hành án củ người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, t t cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo m c lãi su t qu định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có qu định khác.

4.2. Trường hợp bản án được thi hành theo qu định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có qu ền thỏ thuận thi hành án, qu ền êu cầu thi hành án, tự ngu ện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qu định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qu định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.