Bản án 679/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm,

* Tại đơn khởi kiện, quá trình làm việc và tại phiên tòa nguyên đơn ông Bùi Đình T trình bày:

Tháng 9/2022 vợ chồng ông Nguyễn Văn Q, bà Nguyễn Thị P có mượn của ông Bùi Đình T 01 cuốn sổ để đi vay tiền, có giấy chứng nhận QSDĐ số DC 037632, số vào sổ cấp GCN(CS) 07000/Đồng Tâm ngày 24/11/2021; thửa số 28, tờ bản đồ số 88; diện tích 12.745,4m2 đất tại ấp I, xã Đồng Tâm, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước (cũ) mang tên bà Phạm Thị C và ông Trịnh Hoài Thanh (bà C và ông T1 đã ủy quyền cho ông T toàn quyền quyết định) nhưng ông Q nói ông V phải ký lập hợp đồng chuyển nhượng đất công chứng thì họ mới cho ông Q mượn tiền.

Đến ngày 15/9/2022 ông Q gọi ông T cầm sổ ra Văn phòng công chứng Hoàng Kim V1; Ông Q dẫn ông V đến Văn phòng công chứng nói ông V là người cho vay thế chấp sổ. Ông Q nói ông T ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông V là hợp đồng giả cách thì ông V mới đưa tiền cho ông Q vay. Ông T đã ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông V và ông V đã đưa tiền cho ông Q mượn như lời ông Q nói là hợp đồng để vay tiền không phải là hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông V.

Ông Q có viết cho ông T một giấy mượn sổ đất và ký tên hai vợ chồng ông Q hẹn đến ngày 30/4/2023 sẽ trả cho ông T cuốn sổ đất, nhưng đến giờ ông V vẫn chưa trả sổ đất cho ông T.

Nay ông T khởi kiện yêu cầu tuyên Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số 002931, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 15/9/2022 tại Văn phòng công chứng Hoang Kim V1 giữa ông Bùi Đình T với ông Đỗ Thế V vô hiệu do giả tạo.

Buộc ông Q, bà P, ông V trả lại bản chính giấy chứng nhận QSDĐ số DC 037632, số vào sổ cấp GCN(CS) 07000/Đồng Tâm do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước (cũ) cấp ngày 24/11/2021 mang tên Phạm Thị C cùng chồng là Trịnh Hoài T1 cho ông T.

* Bị đơn ông Đỗ Thế V, có người đại diện theo ủy quyền là ông Hoàng Quốc T2 trình bày:

Vào ngày 15/09/2022 ông V có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Bùi Đình T là người được ủy quyền của ông T1 và bà C là người đứng tên trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số DC 037632; thửa đất số 28; Tờ bản đồ số 88. Diện tích đất là 12.745,4m2: Đất tọa lạc tại ấp I, xã Đồng Tâm, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước. Việc mua bán nêu trên được thực hiện ký chuyển nhượng theo đúng trình tự, thủ tục quy định tại Văn phòng công chứng Hoàng Kim V1, phù hợp với các quy định của Luật đất đai khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trước ngày ký nhận chuyển nhượng thửa đất nêu trên, ông V đã được ông Nguyễn Văn Q là người kết nối ông V để biết ông T có nhu cầu bán đất. Ông V đã đồng ý mua thửa đất nêu trên với giá mua là 1.432.500.000 đồng (Một tỷ bốn trăm ba mươi hai triệu năm trăm ngàn đồng). Vào ngày 12/09/2022 trước ngày ký chuyển nhượng 03 ngày, ông V đã nhờ nhân viên của Công ty của ông V là ông Phạm Sơn Đ chuyển vào tài khoản của ông Q số tiền nêu trên. Bởi lẽ ông T là chỗ quen biết của ông Q vì vậy ông Q yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản của ông Q, việc này ông T cũng nhất trí và đồng ý. Sau đó 03 ngày vào ngày 15/09/2022 ông T đã ký chuyển nhượng đất cho ông V. Hợp đồng được công chứng hợp pháp theo quy định, đã trả đủ tiền, đã giao đất quản lý, sử dụng. Tuy nhiên cho đến hiện nay ông V bị ông T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên đối với hợp đồng ngày 15/09/2022 là một điều hết sức vô lý. Cùng với đó là việc khởi kiện của nguyên đơn làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền và lợi ích hợp pháp của ông V.

Với các lý do nêu trên, ông T2 đại diện theo ủy quyền của ông V không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông T. Yêu cầu Tòa án nhân dân khu vực 9-Đồng Nai bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Bùi Đình T đối với bị đơn là ông Đỗ Thế V. Ngoài ra không yêu cầu gì khác.

* Bị đơn ông Nguyễn Văn Q trình bày:

Ông Q có mượn 01 cuốn sổ đất diện tích 12.745,4m2 có giấy chứng nhận QSDĐ mang tên Phạm Thị C cùng chồng là Trịnh Hoài T1 mục đích là để ông Q làm ăn. Khi mượn có lập giấy do ông T viết viết sẵn ông Q và bà P là vợ ông Q ký vào. Khi mượn sổ của ông T thì không thỏa thuận thời hạn trả sổ. Trong giấy ghi ngày 03/5/2022 là không đúng. Khi lập giấy mượn sổ đất thì ông T không đưa sổ đất cho ông Q giữ. Hiện nay giấy chứng nhận QSDĐ nêu trên ông Q và vợ ông Q là bà Nguyễn Thị P không giữ. Ngày 15/9/2022 ông T (đại diện ủy quyền của bà Phạm Thị C và cùng chồng là Trịnh Hoài T1) có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Đỗ Thế V tại Văn phòng công chứng Hoàng Kim V1 ông Q có biết, ông Q có đến Văn phòng công chứng Hoàng Kim V1; Lý do ký là do ông mượn tiền của ông Đỗ Thế V là 100.000.000 đồng.

Nay ông Bùi Đình T yêu cầu ông Q và bà P trả lại giấy chứng nhận QSDĐ nêu trên nhưng hiện nay ông Q, bà P không giữ sổ đất nêu trên của ông T nên không có để trả, hiện nay giấy chứng nhận QSDĐ đã chuyển nhượng cho ông V, để mượn ông V số tiền 100.000.000 đồng, hiện nay ông V đang giữ sở đất nên ông Q không đồng ý trả sổ;

Đối với ông T yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 002931 ngày 15/9/2022 tại Văn phòng công chứng Hoàng Kim V1 giữa ông Bùi Đình T với ông Đỗ Thế V thì ông Q đồng ý với yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, do hợp đồng chuyển nhượng nêu trên là giả cách. Nay ông Q sẽ trả lại số tiền 100.000.000 đồng cho ông T và ông T sẽ trả lại cho ông V 100.000.000 đồng và ông V sẽ có trách nhiệm trả sổ lại cho ông T. Ngoài ra không có ý kiến gì nữa cả.

* Bị đơn bà Nguyễn Thị P trình bày:

Bà P không lập giấy tờ mượn sổ đất của ông T, khoảng năm 2022 ông T có đến cửa hàng xe máy cũ của bà ở Đồng Xoài nói bà ký vào giấy mượn đất, do lúc đó do làm ăn thất bại, bị bễ nợ, nên bà P ký vào giấy do ông T đưa cho xong việc chứ không có mượn sổ của ông T. Việc cho ông Q có mượn sổ đất của ông T hay không thì bà P không biết; bà P không biết các bên lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bà P không vay tiền của ông V, ông Q có vay của ông V hay không thì bà P không biết; bà P không mượn sổ của ông T không đồng ý trả lại sổ; Ông T yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với ông V thì bà không lập hợp đồng nên không có ý kiến gì cả; không có ý kiến yêu cầu gì và do bận việc nên bà P xin vắng mặt.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Sơn Đ trình bày:

Ngày 12/9/2022 tại Văn phòng công chứng Hoàng Kim V1 ở Đồng Xoài có mặt ông Bùi Đình T lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 12.745,4m2 có giấy CNQSDĐ đứng tên bà Phạm Thị C, ông Trịnh Hoài T1 đã ủy quyền cho ông Bùi Đình T và anh T ký chuyển nhượng cho ông Đỗ Thế V; tại thời điểm này có ông Đ với ông T tại Văn phòng chứng Hoàng Kim V1 do ông Đ là môi giới cho ông V mua đất của ông T; Khi có mặt thì ông V nói cứ lập hợp đồng cho anh T ký trước còn ông V sẽ đến ký sau nên ông T ký vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với số tiền chuyển nhượng 1.432.499.998 đồng; Ông V nói ông Đ chuyển tiền cho anh T nhưng lúc đó ông T nói ông Đ chuyển tiền trực tiếp cho ông Q qua số tài khoản do T nói anh Q gửi số tài khoản anh Q cho ông Đ nên ông Đ chuyền tiền cho anh Q. Ông Đ có hỏi tại sao chuyển tiền cho ông Q thì ông T nói “cứ chuyển cho anh Q vì anh Q là em của anh T, anh T nói phải giúp nó chứ” nên ông V nói chuyển cho ông Q nên ông Đ đã chuyền tiền cho ông Q. Ông Đ có dẫn ông V đến thửa đất của ông T tại Ấp I, xã Đồng Tâm, huyện Đồng Phú cũ hiện trạng đất là cao su đã khai thác, khoảng 500-660 cây.

Nay ông Bùi Đình T yêu cầu ông Q và bà P, ông V trả lại giấy chứng nhận QSDĐ nêu trên, tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 002931 ngày 15/9/2022 tại Văn phòng công chứng Hoàng Kim V1 giữa ông Bùi Đình T với ông Đỗ Thế V thì ông Đ không có ý kiến gì cả, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Do bận việc nên ông Đ xin vắng mặt.

* Tại bản tự khai người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị L trình bày:

Năm 2022 ông Nguyễn Văn Q và vợ là bà Nguyễn Thị P mượn cuốn sổ đất đứng tên bà Phạm Thị C và ông Trịnh Hoài T1 diện tích đất 12.745,4 m2, thửa số 28, tờ bản đồ số 88. Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chồng bà là Bùi Đình T được ủy quyền toàn bộ miếng đất), ông Q và bà P cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng tôi để đi vay mượn thế chấp cho ông Đỗ Thế V với hình thức làm hợp đồng sang nhượng đất cho ông Đỗ Thế V. Ông Nguyễn Văn Q và bà Nguyễn Thị P đã nhờ chồng bà L là ông Bùi Đình T ra Văn phòng công chứng Hoàng Kim V1 ký vào hợp đồng sang nhượng đất cho ông Đỗ Thế V để cho ông V cho ông Q và bà P vay tiền. Ông Q và bà P hẹn sau 3 tháng sẽ trả lại 01 giấy chứng nhận sử dụng đất đã ghi trên nhưng đến nay đã quá hạn 3 tháng mà vẫn không trả cho bà L cuốn số đất ghi trên.

Nay bà L yêu cầu Tòa án buộc ông Q cùng bà P và ông Đỗ Thế V, Văn phòng công chứng Hoàng Kim V1 trả cho bà L 01 giấy chứng nhận quyền sở dụng đất. Văn phòng công chứng Hoàng Kim V1 phải có trách nhiệm huy hợp đồng sang nhượng. Do bận việc nên bà L có đơn xin xét xử vắng mặt.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Kim V1 trình bày:

Vào ngày 15/9/2022 ông V1 có lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số 002931, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 15/9/2022 tại Văn phòng công chứng Hoang Kim V1, giữa ông Bùi Đình T (ông T là đại diện theo ủy quyền của bà Phạm Thị C và ông Trịnh Hoài T1) với ông Đỗ Thế V, trình tự thủ tục công chứng được thực hiện theo đúng quy định, Công chứng viên đã giải thích quyền nghĩa vụ cho các bên đương sự hiểu, ông T đã đọc và đồng ý ký tên vào hợp đồng công chứng nêu trên; Nay ông T yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên là không có căn cứ. Do bận việc nên ông V1 xin vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

* Tại bản án dân sự sơ thẩm số 30/2026/DS-ST ngày 28/4/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 9- Đồng Nai;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Đình T về việc yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số 002931, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 15/9/2022 tại Văn phòng công chứng Hoàng Kim V1 giữa ông Bùi Đình T với ông Đỗ Thế V.

Ông V có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Đỗ Thế V.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Bùi Đình T về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn Q, bà Nguyễn Thị P, ông Đỗ Thế V trả lại bản chính Giấy chứng nhận QSDĐ số seri DC 037632, số vào sổ cấp GCN(CS): 07000/Đồng Tâm do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước (cũ) cấp ngày 24/11/2021 mang tên Phạm Thị C và chồng là Trịnh Hoài T1.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

- Ngày 07/5/2026 nguyên đơn ông Bùi Đình T có đơn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm số 30/2026/DS-ST ngày 28/4/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 9-Đồng Nai: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên Tòa phúc thẩm ông T thay đổi yêu cầu đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T.

* Quan điểm và đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa:

- Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử và tại phiên tòa. Các đương sự tham gia phiên tòa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Bị đơn làm đơn kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn luật định và nộp tạm ứng án phí đúng quy định pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

- Về đường lối giải quyết: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Bùi Đình T; Căn cứ khoản 2, Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, tuyên sửa bản án dân sự sơ thẩm số 30/2026/DS-ST ngày 28/4/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 9- Đồng Nai.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông T có hình thức phù hợp với quy định tại Điều 272 Bộ luật tố tụng dân sự, trong thời hạn luật định theo quy định tại Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự, ông T đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên kháng cáo của ông T là hợp pháp, vụ án được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý giải quyết đúng thẩm quyền, xác định đầy đủ người tham gia tố tụng; quan hệ pháp luật trong vụ án được xác định là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu trả lại giấy chứng nhận QSDĐ”.

Ông Hoàng Quốc T2 là người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Đỗ Thế V đã được Tòa án đã triệu tập hợp lệ đến lần thứ 2; Bị đơn bà P và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án gồm ông V1, ông Đ, bà L đã có văn bản đề nghị vắng mặt nên căn cứ quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những đương sự nêu trên.

Buộc ông Q, bà P, ông V trả lại bản chính giấy chứng nhận QSDĐ số DC 037632, số vào sổ cấp GCN(CS) 07000/Đồng Tâm do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước (cũ) cấp ngày 24/11/2021 mang tên Phạm Thị C cùng chồng là Trịnh Hoài T1 cho ông T.

Từ những phân tích trên cho thấy bản chất giao dịch chuyển nhượng đất giữa ông T và ông V chỉ là giao dịch giả tạo để che đậy cho giao dịch vay mượn tiền giữa ông Q và ông V, đúng như thỏa thuận trước đó giữa ông T và ông Q tại “Giấy mượn sổ đỏ”. Căn cứ khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu” xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 28 tờ bản đồ 88 giữa ông T với ông V vô hiệu ngay từ khi giao kết. Do ông T không nhận tiền để chuyển nhượng đất từ ông V nên không có căn cứ buộc ông T trả tiền lại cho ông V; Căn cứ lời khai của các bên thể hiện ông V hiện đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 28 tờ bản đồ 88 trên của ông T, do đó cần buộc ông V có nghĩa vụ phải trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 037632, số vào sổ cấp GCN(CS): 07000/Đồng Tâm do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước (cũ) cấp ngày 24/11/2021 mang tên Phạm Thị C cùng chồng là Trịnh Hoài T1 cho ông T là người được bà C, ông T1 ủy quyền.

Do kháng cáo được chấp nhận nên ông Bùi Đình T không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì những lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự;

Sửa toàn bộ Bản án sơ thẩm số 30/2026/DS-ST ngày 28/4/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 9- Đồng Nai.

- Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, khoản 1 Điều 227, Điều 285, Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Áp dụng các Điều 116, 117, 122, 124, Điều 163, 164 và Điều 166 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Áp dụng các Điều 167, 202, 203 Luật đất đai 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của nguyên đơn ông Bùi Đình T đối với bị đơn ông Đỗ Thế V và các người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số 002931, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 15/9/2022 tại Văn phòng công chứng Hoàng Kim V1 giữa ông Bùi Đình T với ông Đỗ Thế V là vô hiệu.

Buộc ông Đỗ Thế V phải trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 037632, số vào sổ cấp GCN(CS): 07000/Đồng Tâm do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước (cũ) cấp ngày 24/11/2021 mang tên Phạm Thị C và chồng là Trịnh Hoài T1 cho nguyên đơn ông Bùi Đình T.

2. Về chi phí tố tụng: Ông Đỗ Thế V phải chịu 3.000.000 đồng chi phí tố tụng. Do ông T đã nộp tạm ứng trước nên ông V phải hoàn trả lại cho ông T số tiền là 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng).

3. Về án phí:

3.1. Án phí sơ thẩm: Ông Đỗ Thế V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng). Hoàn trả cho ông Bùi Đình T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 600.000 đồng (Sáu trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0010554 ngày 08/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 9- Đồng Nai).

3.2. Án phí phúc thẩm: Ông Bùi Đình T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho ông Bùi Đình T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0012813 ngày 29/5/2026 của Thi hành án dân sự thành phố Đồng Nai.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.