Bản án 670/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TOÀ!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:! Bà!Lê!Thị!Ngọc!Hương.!

Các Thẩm phán:!!

Bà!Mai!Thị!Mỹ!Tiên!

!

Bà!Phạm!Thị!Kim.!

-

Thư ký phiên tòa:!Ông!Phạm!Vũ!Khắc!–!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.!

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Ông!Phan! Văn!Kiền –!Kiểm!sát!viên!tham!gia!phiên!tòa.!

Trong!ngày!11!tháng!6!năm!2020,!tại!trụ!sở!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!thụ!lý!số!66/2020/TLPT-DS!ngày! 13!tháng!01!năm!2020!về!việc!“Tranh!chấp!hợp!đồng!đặt!cọc”.!

Do!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!82/2019/DS!–!ST!ngày!11/11/2019!của!Tòa!án! nhân!dân!Quận!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo.!

Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!số!2554/2020/QĐPT!–!DS!ngày!20! tháng! 5! năm! 2020! và! Quyết! định! hoãn! phiên! tòa! số! 6561/2020/QĐ-PT! ngày! 15/6/2020,!giữa!các!đương!sự:!

1. Nguyên đơn:!Ông!Trần!An!Q,!sinh!năm!1989.!

Địa!chỉ:!Thôn!M,!xã!HB,!thành!phố!KT,!tỉnh!Kon!Tum.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!nguyên!đơn:!Bà!Nguyễn!Thị!Huyền!T,! sinh!năm!1988.!

Địa!chỉ:!673A!ND,!Phường!MH,!Quận!T,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!(Văn!bản! ủy!quyền!ngày!23/11/2019)!!

Người! bảo! vệ! quyền! và! lợi! ích! hợp! pháp! của! nguyên! đơn:! Ông! Nguyễn! Trầm! Minh! K,!sinh!năm! 1984! –! Luật! sư! Công! ty! Luật! THHH! S,!thuộc! Đoàn! Luật!sư!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

a câ : Pâòná D16, 40 BHTQ, Phường!S,!Quận!B, Tâànâ êâ H

Câs Minâ.!

2. Bị đơn:!!

2.1.!Ông!Phạm!Tiến!C,!sinh!năm!1976.!

2.2.!Bà!Lê!Thị!Tuyết!C1,!sinh!năm!1977.! Cùng!địa!chỉ:!12.05!Khối!B,!Lô!CD,!Chung!cư!M,!Khu!phố!B,!phường!BK,! Quận!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! Người! đại! diện! theo! ủy! quyền! của! bị! đơn:! Ông! Trần! Ngọc! V,! sinh! năm! 1987.! Địa!chỉ:!517!LHP,!Phường!H,!Quận!M,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!(Văn!bản! ủy!quyền!ngày!19/4/2019)!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn ông Trần Anh Q có bà Nguyễn Thị Huyền T là người đại diện theo ủy quyền trình bày:!! Thông!qua!môi!giới,!nguyên!đơn!được!biết!vợ!chồng!ông!Phạm!Tiến!C!và! bà!Lê!Thị!Tuyết!C1!là!người!đứng!tên!sử!dụng!và!có!nhu!cầu!chuyển!nhượng! phần!đất!có!diện!tích!718!m2,!thuộc!thửa!đất!số!1741,!tờ!bản!đồ!số!12,!xã!LT,! huyện!TĐ!(nay!là!phường!LT,!Quận!C,!Thành! phố! Hồ! Chí! Minh)! theo! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! U! 4157087,! số! vào! sổ! cấp! GCN! số! 00297/2B!QSDĐ/LT!do!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh! cấp!ngày!12/11/2004.!! Ngày!21/3/2018,!các!bên!tiến!hành!ký!kết!Hợp!đồng!đặt!cọc.!Tại!thời!điểm! ký!hợp!đồng!đặt!cọc,!ông!Q!được!ông!C!cung!cấp!thông!tin!quyền!sử!dụng!đất! nêu!trên!đang!được!thế!chấp!tại!Ngân!hàng!TMCP!V1!(Chi!nhánh!Thành!phố!Hồ! Chí! Minh,! phòng! giao! dịch! ĐTH)! theo! Hợp! đồng! thế! chấp! số! QĐTH.HĐTC.14240317-01!ngày!14/12/2017!để!đảm!bảo!khoản!vay!cho!ông!C,! bà!C1!theo!Hợp!đồng!tín!dụng!số!QĐTH.CN.01141217!ngày!14/12/2017.!! Theo!nội!dung!Hợp!đồng!đặt!cọc,!các!bên!thống!nhất!giá!trị!chuyển!nhượng! là!8.850.000.000!đồng! (Tám! tỷ! tám! trăm! năm! mươi! triệu!đồng).!Phương!thức! thanh!toán!được!thực!hiện!như!sau:! Ngay!khi!ký!Hợp!đồng!đặt!cọc,!ông!Q!sẽ!đặt!cọc,!thanh!toán!cho!ông!C,!bà! C1!số!tiền!200.000.000!đồng!(Hai!trăm!triệu!đồng);! Ông!Q!cam!kết!sẽ!thực!hiện!nghĩa!vụ!trả!nợ!thay!cho!ông!C,!bà!C1!toàn!bộ! khoản! vay! và! lãi! suất! theo! Hợp! đồng! tín! dụng! số! QĐTH.CN.01141217! ngày! 14/12/2017,!Hợp!đồng!thế!chấp!số!QĐTH.HĐTC.14240317-01!ngày!14/12/2017! với!số!tiền!là!4.000.000.000!đồng!(Bốn!tỷ!đồng)!tại!Ngân!hàng!TMCP!V1!(Chi! nhánh!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!phòng!giao!dịch!ĐTH).!Sau!khi!ký!Hợp!đồng! chuyển!nhượng,!ông!Q!sẽ!chuyển!khoản!tiếp!số!tiền!4.000.000.000!đồng!(Bốn!tỷ! đồng)!vào!tài!khoản!do!ông!C,!bà!C1!cung!cấp;! Số!tiền!còn!lại!650.000.000!đồng!(Sáu!trăm!năm!mươi!triệu!đồng)!sẽ!được! ông!Q!khấu!trừ!số!tiền!thuế!thu!nhập!cá!nhân!(nếu!có)!nộp!thay!ông!C,!bà!C1.! Phần!còn!lại!sẽ!được!ông!Q!thanh!toán!trong!thời!hạn!05!(năm)!ngày!kể!từ!ngày! ông!Q!nhận!được!bản!chính!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!đã!cập!nhật! thông!tin!sang!tên!cho!ông!Q.! Ngay!trong!ngày!21/3/2018,!ông!Q!đã!đưa!trực!tiếp!cho!ông!C,!bà!C1!số! tiền!200.000.000!đồng!như!thỏa!thuận.!Theo!mục!3.2!của!hợp!đồng!đặt!cọc!thì! trong!thời!hạn!10!ngày!kể!từ!ngày!21/3/2018,!tức!vào!ngày!01/4/2018,!các!bên! sẽ! tiến! hành! ký! kết! Hợp! đồng! chuyển! nhượng! có! công! chứng! tại! Văn! phòng! công!chứng.!Ngay!sau!khi!ký!Hợp!đồng!công!chứng,!ông!Q!sẽ!đến!Ngân!hàng! TMCP!V1!(Chi!nhánh!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!phòng!giao!dịch!ĐTH)!để!thực! hiện!nghĩa!vụ!trả!nợ!thay!ông!Q,!bà!C1!cũng!như!chuyển!khoản!số!tiền!còn!lại! như! thỏa! thuận.! Tuy! nhiên,! đến! ngày! 01/4/2018,! do! không! thu! xếp! được! tài! chính!nên!ông!Q!đã!liên!hệ!qua!điện!thoại!đề!nghị!ông!C,!bà!C1!gia!hạn!thời!hạn! ký!kết!hợp!đồng!chuyển!nhượng!đến!ngày!09/4/2018!và!được!ông!C!đồng!ý.!

Đúng!15!giờ!00!phút!ngày!09/4/2019,!ông!Q!đến!Văn!phòng!Công!chứng! M,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!để!thực!hiện!việc!ký!kết!hợp!đồng!chuyển!nhượng! nêu!trên,!tuy!nhiên!ông!C,!bà!C1!không!đến!như!lịch!hẹn,!sau!đó!ông!Q!có!gửi! tin!nhắn!cho!ông!C,!bà!C1!với!nội!dung!thông!báo!rằng!ông!Q!đã!có!mặt!tại!Văn! phòng!Công!chứng!M!và!sẽ!đợi!ông!C!cho!tới!16!giờ!cùng!ngày!để!ký!kết!hợp! đồng.!Đến!16!giờ,!ông!Q!có!gọi!điện!lại!nhưng!ông!C,!bà!C1!không!nghe!máy!và! không!trả!lời.!Do!đó,!ông!Q!đã!yêu!cầu!Văn!phòng!thừa!phát!lại!quận!TĐ!lập!vi! bằng!ghi!nhận!nội!dung!sự!việc!tại!Văn!phòng!Công!chứng!M.!

Tại!phiên!tòa,!nguyên!đơn!giữ!nguyên!yêu!cầu!khởi!kiện!đề!nghị!Tòa!án! hủy!Hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!21/3/2018!giữa!ông!Trần!An!Q!với!ông!Phạm!Tiến! C!và!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1.!Buộc!ông!C,!bà!C1!phải!trả!lại!cho!ông!Q!số!tiền!cọc! đã!nhận!là!200.000.000!đồng!và!tiền!phạt!cọc!là!200.000.000!đồng.!Tổng!cộng! là!400.000.000!đồng!(Bốn!trăm!triệu!đồng).!

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn ông Phạm Tiến C và bà Lê Thị Tuyết C1 có ông Trần Ngọc V là người đại diện theo ủy quyền trình bày:!!

Bị!đơn!xác!nhận!giữa!nguyên!đơn!và!bị!đơn!có!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!ngày! 21/3/2018!như!lời!trình!bày!của!đại!diện!nguyên!đơn.!Căn!cứ!theo!mục!3.2!của! hợp! đồng! thì! trong! thời! hạn! 10! ngày! kể! từ! ngày! 21/3/2018,! tức! vào! ngày! 01/4/2018,!các!bên!sẽ!yêu!cầu!Công!chứng!viên!đến!Ngân!hàng!TMCP!V1!(Chi! nhánh! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh,! phòng! giao! dịch! ĐTH)! để! tiến! hành! tất! toán! khoản!!vay!theo!hợp!đồng!tín!dụng!của!ông!C!và!bà!C1,!sau!khi!ông!Q!thực!hiện! thanh! toán! theo! như! Điều! 2! của! hợp! đồng! đặt! cọc,! các! bên! sẽ! ký! hợp! đồng! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!có!công!chứng!tại!Ngân!hàng!chứ!không!phải! như!trình!bày!của!đại!diện!nguyên!đơn.!

Vào!ngày!01/4/2018,!Ông!Q!có!gọi!điện!cho!ông!C!thông!báo!cho!ông!C! việc!ông!Q!chưa!chuẩn!bị!kịp!tài!chính!và!đề!nghị!gia!hạn!đến!ngày!09/4/2018,! ông!C,!bà!C1!đã!đồng!ý!yêu!cầu!này.!!

Vào!lúc!13!giờ!36!phút!ngày!09/4/2018,!ông!C!nhận!được!email!của!ông!Q! xác!nhận!hẹn!có!mặt!lúc!15!giờ!có!mặt!ở!Văn!phòng!Công!chứng!M!để!ký!kết! hợp!đồng!chuyển!nhượng.!Tuy!nhiên,!trước!đó!các!bên!đã!thỏa!thuận!ký!kết!hợp! đồng!công!chứng!tại!Ngân!hàng!sau!khi!ông!Q!thực!hiện!nghĩa!vụ!thanh!toán! như!thỏa!thuận!do!đó!ông!C,!bà!C1!ra!Ngân!hàng!chờ!chứ!không!đến!Văn!phòng! công!chứng!theo!yêu!cầu!của!ông!Q.!Đến!14!giờ!51!phút!cùng!ngày!ông!C!đã! gửi!email!lại!cho!ông!Q!xác!nhận!lại!theo!nội!dung!hợp!đồng.!Đồng!thời,!ông!C! cung!cấp!số!tài!khoản!và!yêu!cầu!ông!Q!thực!hiện!nghĩa!vụ!thanh!toán!trước!16! giờ!ngày!09/4/2018,!nếu!ông!Q!không!thực!hiện!thì!hợp!đồng!đặt!cọc!chấm!dứt.! Tuy!nhiên,!ông!Q!vẫn!không!thực!hiện.! Sau!khi!ký!kết!hợp!đồng!đặt!cọc,!phía!bị!đơn!ông!C,!bà!C1!đã!nhiều!lần!tạo! điều!kiện!cho!nguyên!đơn!thực!hiện!hợp!đồng!chuyển!nhượng,!việc!không!thực! hiện!được!hợp!đồng!không!phải!do!lỗi!của!bị!đơn.!! Về!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn,!bị!đơn!đồng!ý!hủy!Hợp!đồng!đặt!cọc! ngày!21/3/2018.! Không!đồng!ý!với!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!buộc!bị!đơn!phải!hoàn! trả!tiền!đăt!cọc!200.000.000!đồng!và!tiền!phạt!cọc!200.000.000!đồng.!Tổng!cộng! 400.000.000!đồng.! Toà!án!nhân!dân!Quận!H!đã!tiến!hành!hoà!giải!nhưng!các!bên!vẫn!không! thống!nhất!được!cách!giải!quyết,!nên!đã!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!sơ!thẩm.! Tại!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!82/2019/DS!–!ST!ngày!11/11/2019!của!Tòa!án! nhân!dân!Quận!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!tuyên!xử:!! ! 1.!Chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!hủy!bỏ!Hợp!đồng!đặt!cọc!ký! ngày!21/3/2018!giữa!ông!Trần!An!Q!với!ông!Phạm!Tiến!C!và!bà!Lê!Thị!Tuyết! C1.! 2.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông!Trần!An!Q!về!việc!buộc! bị!đơn!ông!Phạm!Tiến!C!và!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1!phải!trả!lại!200.000.000!đồng! tiền!đặt!cọc!theo!Hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!21!tháng!3!năm!2018!và!tiền!phạt!cọc! 200.000.000!đồng.!Tổng!cộng!400.000.000!đồng!! Số!tiền!đặt!cọc!200.000.000!đồng!(Hai!trăm!triệu!đồng) mà ông!Phạm!Tiến! C!và!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1!đã!nhận!từ!ông!Trần!An!Q!thuộc!về!ông!Phạm!Tiến!C! và!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1.! 3.!Ngoài!ra!bản!án!còn!tuyên!về!án!phí,!lệ!phí,!quyền!kháng!cáo!và!nghĩa! vụ!thi!hành!án!của!các!đương!sự.! Ngày!23/11/2020,!nguyên!đơn!ông!Trần!An!Q!có!đơn!kháng!cáo!một!phần! bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!nêu!trên.! Tại phiên tòa phúc thẩm: -!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!nguyên!đơn!không!rút!đơn!khởi!kiện,!không!rút! đơn!kháng!cáo,!các!đương!sự!vẫn!giữ!nguyên!các!ý!kiến!đã!trình!bày!và!không! thỏa!thuận!được!cách!giải!quyết!vụ!án!đồng!thời!không!nộp!thêm!các!chứng!cứ! khác!ngoài!các!chứng!cứ!đã!giao!nộp!tại!cấp!sơ!thẩm.! -!Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!nhận!xét!việc! Thẩm!phán!chủ!tọa,!Hội!đồng!xét!xử!đã!thực!hiện!đúng!và!đầy!đủ!các!thủ!tục! được!quy!định!tại!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án.!! Các!đương!sự!được!đảm! bảo!để! thực!hiện! các!quyền,!nghĩa!vụ!theo! quy! định!của!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự.!! Về!nội!dung:!Ngày!21/3/2018!giữa!ông!Phạm!Tiến!C,!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1! và!ông!Trần!An!Q!đã!ký!Hợp!đồng!đặt!cọc!với!nội!dung:!Ông!Phạm!Tiến!C,!bà! Lê!Thị!Tuyết!C1!chuyển!nhượng!cho!ông!Trần!An!Q!phần!đất!diện!tích!718m2! thuộc! thửa! đất! số! 1741! tờ! bản! đồ! số! 12! tọa! lạc! tại! xã! LT,! huyện! TĐ! (nay! là! phường! LT,! Quận! C),! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh,! giá! chuyển! nhượng! 8.850.000.000!đồng.!Phương!thức!thanh!toán:!Đợt!1!(ngay!sau!khi!ký!hợp!đồng! đặt! cọc)! ông! Q! sẽ! thanh! toán! 200.000.000! đồng! cho! ông! C,!bà! C1! bằng! hình! thức!chuyển!khoản!vào!tài!khoản!do!ông!C,!bà!C1!cung!cấp;!Đợt!2:!Ông!Q!thanh! toán!tiếp!8.000.000.000!đồng!bằng!cách!thực!hiện!nghĩa!vụ!trả!nợ!cho!thay!cho! ông! C,! bà! C1! theo! hợp! đồng! tín! dụng! và! hợp! đồng! thế! chấp! tại! Ngân! hàng! TMCP!V1!(chi!nhánh!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh)!với!số!tiền!4.000.000.000!đồng,! số!tiền!còn!lại!4.000.000.000!đồng!sẽ!chuyển!khoản!vào!tài!khoản!do!ông!C,!bà! C1!cung!cấp;!Đợt!3:!Số!tiền!650.000.000!đồng!được!ông!Q!khấu!trừ!tiền!thuế! thu!nhập!cá!nhân!(nếu!có)!nộp!thay!ông!C,!bà!C1.!Phần!còn!lại!ông!Q!sẽ!thanh! toán! trong! 05! ngày! kể! từ! ngày! ông! Q! nhận! được!bản! chính!Giấy! chứng! nhận! quyền!sử!dụng!đất!đã!cập!nhật!sang!tên!ông!Q.!Trong!thời!hạn!10!ngày!kể!từ! ngày!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!các!bên!thực!hiện!ký!kết!hợp!đồng!chuyển!nhượng! quyền!sử!dụng!đất!tại!cơ!quan!công!chứng!có!thẩm!quyền.!Ngoài!ra!hợp!đồng! còn!quy!định!một!số!điều!khoản!khác.!

Ngay!sau!khi!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!ông!Q!đã!chuyển!cho!ông!C,!bà!C1!số! tiền!cọc!200.000.000!đồng.!

Xét!thấy:!Tại!cấp!sơ!thẩm!giữa!nguyên!đơn!và!bị!đơn!thống!nhất!về!việc! ký!hợp!đồng!đặt!cọc!21/3/2018,!việc!nhận!tiền!cọc!và!đồng!ý!hủy!hợp!đồng!đặt! cọc! do! đó! chấp! nhận! yêu! cầu! của! nguyên! đơn! hủy! hợp! đồng! đặt! cọc! ngày! 21/3/2018.!

Về!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!buộc!bị!đơn!trả!lại!số!tiền!đặt!cọc!200.000.000! đồng!và!tiền!phạt!cọc!200.000.000!đồng,!tổng!cộng!400.000.000!đồng.!Nguyên! đơn!và!bị!đơn!thừa!nhận!ngày!01/4/2018!do!không!chuẩn!bị!đủ!tiền!thanh!toán! nên! nguyên! đơn! gọi! điện! cho! bị! đơn! đề! nghị! gia! hạn! thời! hạn! ký! hợp! đồng! chuyển!nhượng!đến!ngày!09/4/2018!và!được!bị!đơn!đồng!ý.!Vào!lúc!13!giờ!36! phút! ngày! 09/4/2018,! nguyên! đơn! đã! gửi! email! cho! bị! đơn! hẹn! ký! hợp! đồng! chuyển!nhượng!tại!Văn!phòng!Công!chứng!M!và!đề!nghị!bị!đơn!“mang!theo!các! giấy!tờ!bản!chính!sau:!Chứng!minh!nhân!dân!và!hộ!khẩu!của!ông!C,!bà!C1;!Giấy! chứng!nhận!kết!hôn;!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!thửa!đất!số!1741,!tờ! bản!đồ!số!12!xã!LT!H.TĐ,!phường!LT,!Quận!C,!TPHCM;!Tờ!khai!lê!phí!trước! bạ”.! Đến! hẹn! nguyên! đơn! đến! Văn! phòng! Công! chứng! M! để! thực! hiện! công! chứng!nhưng!ông!C!không!đến!nên!nguyên!đơn!lập!vi!bằng!để!ghi!nhận!lại!sự! việc!trên.!Về!phía!ông!C!thì!theo!Công!Văn!số!227/CV.2019!ngày!03/10/2019! của!Ngân!hàng!V1!–!Chi!nhánh!Bắc!Sài!Gòn!–!PGD!ĐTH!thì!“Khoảng!15!giờ! chiều!ngày!09/4/2018!ông!C!đến!Ngân!hàng!chờ!ông!Q!chuyển!tiền!vào!tài!khoản! của!ông!C!để!tất!toán!khoản!vay!và!lấy!Giấy!tờ!sở!hữu!tài!sản!phục!vụ!cho!việc! công!chứng!hợp!đồng!chuyển!nhượng!nhưng!đến!cuối!giờ!giao!dịch!của!Ngân! hàng! (lúc! 17! giờ)! chúng! tôi! kiểm! tra! vẫn! không! thấy! ông! Trần! An! Q! chuyển! khoản!vào!tài!khoản!của!ông!C!để!ông!C!và!bà!C1!tất!toán!khoản!vay,!nhận!lại! Giấy!tờ!tài!sản…”.!Theo!hợp!đồng!đặt!cọc!hai!bên!thỏa!thuận!ông!Q!trả!nợ!thay! cho! ông! C,! bà! C1! toàn! bộ! khoản! vay! và! lãi! suất! theo! Hợp! đồng! tín! dụng! số! QĐTH.CN.01141217! ngày! 14/12/2017,! Hợp! đồng! thế! chấp! số! QĐTH.HĐTC.14240317-01!ngày!14/12/2017!với!số!tiền!4.000.000.000!đồng!tại! Ngân!hàng!TMCP!V1!–!Chi!nhánh!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(Phòng!giao!dịch! ĐTH).!!

Bị!đơn!ông!Q!cũng!thừa!nhận!tại!thời!điểm!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!ông!Q! được!ông!C!cung!cấp!thông!tin!quyền!sử!dụng!đất!chuyển!nhượng!đang!được! ông!C,!bà!C1!thế!chấp!tại!Ngân!hàng!để!đảm!bảo!khoản!vay!theo!hợp!đồng!tín! dụng! số! QĐTH.CN.01141217.! Do! đó! việc! không! thực! hiện! được! hợp! đồng! chuyển! nhượng! tại! Văn! phòng! Công! chứng! M! không! phải! do! lỗi! của! bị! đơn.! Phía!bị!đơn!cũng!có!gửi!email!yêu!cầu!ông!Q!chuyển!khoản!vào!tài!khoản!của! ông!C!trước!16!giờ!00!ngày!09/4/2018.!Tuy!nhiên!ông!Q!không!chuyển!khoản! có!nghĩa!là!ông!Q!từ!chối!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!nên!bị!mất!số!tiền!đặt!cọc! 200.000.000!đồng.!Do!đó!không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!buộc!bị!đơn! trả!lại!số!tiền!đặt!cọc!200.000.000!đồng!và!tiền!phạt!cọc!200.000.000!đồng,!tổng! cộng!400.000.000!đồng,!không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!nguyên!đơn.!! Bản!án!sơ!thẩm!tuyên!hủy!bỏ!Hợp!đồng!đặt!cọc!ký!ngày!21/3/2018!giữa! ông!Trần!An!Q!với!ông!Phạm!Tiến!C!và!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1;!Không!chấp!nhận! yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông!Trần!An!Q!về!việc!buộc!bị!đơn!ông!Phạm!Tiến!C! và!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1!phải!trả!lại!200.000.000!đồng!tiền!đặt!cọc!theo!Hợp!đồng! đặt! cọc! ngày! 21! tháng! 3! năm! 2018! và! tiền! phạt! cọc! 200.000.000! đồng.! Tổng! cộng!400.000.000!đồng!là!có!căn!cứ.! Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử:! -!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên!đơn;!

- C n c kâo n 1 i u 308 B lu t t t ná dân s 2015 đ náâ : Ra b n án êâúc tâ m ái náuyên B n án s 82/2019/DS-ST náày 11/11/2019 c a Tòa án nâân dân Qu n H, Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN!

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm!tra!tại!phiên! tòa!và!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa.!Sau!khi!nghe!ý!kiến!của!đại! diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!thành!phố!Hồ!Chí!Minh!phát!biểu!quan!điểm,!sau! khi!nghị!án,!Hội!đồng!xét!xử!nhận!định:! [1]!Về!thủ!tục!tố!tụng:!Đơn!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!ông!Trần!An!Q!đảm! bảo!đúng!quy!định!về!thời!hạn!và!thủ!tục!kháng!cáo,!do!đó!về!hình!thức!là!hợp!lệ.! Về!người!tham!gia!tố!tụng!trong!vụ!án!và!tống!đạt!các!văn!bản!tố!tụng!trong!quá! trình!giải!quyết!vụ!án!được!thực!hiện!đúng!theo!quy!định!của!Bộ!luật!tố!tụng!dân! sự!!và!!xác!định!đúng!về!quan!hệ!pháp!luật!tranh!chấp!và!thẩm!quyền!giải!quyết! vụ!án.! ![2]!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!nguyên!đơn!ông!Trần!An!Q!có!bà!Nguyễn! Thị!Huyền!T!là!đại!diện!theo!uỷ!quyền!cùng!người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp! pháp!của!nguyên!đơn!là!luật!sư!Nguyễn!Trần!Minh!K!vẫn!giữ!nguyên!yêu!cầu! kháng!cáo!một!phần!bản!án!sơ!thẩm,!đề!nghị!cấp!phúc!thẩm!xem!xét!lại!phần!nội! dung:!"Không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!ông!Trần!An!Q!về! việc!yêu!cầu!ông!Phạm!Tiến!C!cùng!vợ!là!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1!hoàn!trả!toàn!bộ! số!tiền!200.000.000!đồng!đã!nhận!và!bồi!thường!200.000.000!đồng!do!vi!phạm! hợp!đồng.!Ông!Trần!An!Q!phải!chịu!án!phí!sơ!thẩm!là!20.000.000!đồng!tại!Bản! án!sơ!thẩm!số!82/2019/DS-ST!ngày!11/11/2019!của!Tòa!án!nhân!dân!Quận!H,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!! [3]!Xét!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!HĐXX!nhận!thấy:!

Căn!cứ!vào!lời!khai!của!các!đương!sự!và!những!tài!liệu,!chứng!cứ!khác!có! trong!hồ!sơ!vụ!án,!có!đủ!cơ!sở!để!xác!định:!!

-! Ngày! 21/10/2018,! ông! Trần! An! Q! với! ông! Phạm! Tiến! C! và! bà! Lê! Thị! Tuyết!Trinh!ký!với!nhau!"Hợp!đồng!đặt!cọc"!để!đảm!bảo!cho!việc!giao!kết!và! thực!hiện!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!đối!với!quyền!sử!dụng!đất!có!diện!tích!718! m2,!thuộc!thửa!đất!số!1741,!tờ!bản!đồ!số!12,!xã!LT,!huyện!TĐ!(Nay!là!phường! LT,!Quận!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh)!theo!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất! số!U!4157087,!số!vào!sổ!cấp!GCN!số!00297/2B!QSDĐ/LT!do!Ủy!ban!nhân!dân! Quận!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cấp!ngày!12/11/2004!(Điều!1!Hợp!đồng!đặt!cọc).!!

-!Hai!bên!thống!nhất!giá!chuyển!nhượng!là!8.850.000.000!đồng,!được!chia! làm!3!đợt!thanh!toán!(Điều!2!Hợp!đồng!đặt!cọc):!

Đợt!1,!nguyên!đơn!đặt!cọc,!thanh!toán!cho!bị!đơn!200.000.000!đồng;!!

Đợt! 2,! Nguyên! đơn!thanh! toán! cho! bị! đơn! 8.000.000.000! đồng,! trong! đó! 4.000.000.000!đồng!sẽ!được!Ông!Q!thực!hiện!nghĩa!vụ!trả!nợ!thay!cho!ông!C,!bà! C1!khoản!vay!và!lãi!suất!theo!Hợp!đồng!tín!dụng!số!QĐTH.CN.01141217!ngày! 14/12/2017,!Hợp!đồng!thế!chấp!số!QĐTH.HĐTC.14240317-01!ngày!14/12/2017! tại!Ngân!hàng!TMCP!V1!để!tất!toán!nợ!và!giải!chấp!tài!sản.!Sau!khi!tài!sản!được! giải!chấp!các!bên!sẽ!tiến!hành!ký!kết!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!đụng! đất,!nguyên!đơn!sẽ!chuyển!tiếp!cho!bị!đơn!4.000.000.000!đồng!vào!tài!khoản!do! ông!C,!bà!C1!cung!cấp;!

Đợt!3,!nguyên!đơn!sẽ!thanh!toán!cho!nguyên!đơn!số!tiền!còn!lại!sau!khi! hoàn!tất!thủ!tục!đóng!thuế!và!đăng!bộ.!!

-!Nguyên!đơn!và!bị!đơn!cùng!thống!nhất!xác!định!thời!điểm!ký!Hợp!đồng! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!tại!phòng!công!chứng!có!thẩm!quyền!trong! thời!hạn!là!10!ngày!kể!từ!ngày!ký!"hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!21/3/2018".!(Điều!3! Hợp!đồng!đặt!cọc)!là!ngày!01/4/2018.!Tuy!nhiên,!đến!ngày!01/4/2018,!do!không! chuẩn!bị!đủ!tiền!để!thanh!toán!nên!phía!nguyên!đơn!ông!Q!đã!gọi!diện!liên!hệ! với!bị!đơn!ông!C!để!đề!nghị!gia!hạn!thời!điểm!ký!kết!Hợp!đồng!chuyển!nhượng! đến!ngày!09/4/2019!và!được!phía!bị!đơn!đồng!ý.!Như!vậy,!các!bên!đã!thống!nhất! dời! ngày! ký! kết! Hợp! đồng! chuyển! nhượng! từ! ngày! 01/4/2018! sang! ngày! 09/4/2018.!!

-!Về!địa!điểm!ký!công!chứng!Hợp!đồng!chuyển!nhượng:!Tại!Hợp!đồng!đặt! cọc! không! quy! định! các! bên! sẽ! ký! hợp! đồng! chuyển! nhượng! tại! phòng! công! chứng!nào,!điều!đó!có!nghĩa!là!trước!khi!ký!hợp!đồng!chuyển!nhượng!thì!bên! chuyển! nhượng! và! bên! nhận! chuyển! nhượng! phải! có! thoả! thuận! bổ! sung! về! phòng!công!chứng!nơi!thực!hiện!việc!ký!kết!hợp!đồng.!

Các!đương!sự!cùng!xác!nhận!rằng!vào!lúc!13!giờ!36!phút!ngày!09/4/2018,! nguyên!đơn!đã!gửi!email!cho!bị!đơn!hẹn!ký!kết!hợp!đồng!chuyển!nhượng!tại! Văn!phòng!Công!chứng!M.!Tuy!nhiên,!trước!ngày!09/4/2018,!nguyên!đơn!và!bị! đơn!vẫn!chưa!thống!nhất!được!sẽ!yêu!cầu!tổ!chức!công!chứng!nào!thực!hiện!công! chứng! Hợp! đồng!chuyển! nhượng.! Trước! khi!gửi! email,! nguyên! đơn! cũng! chưa! thực!hiện!việc!báo!trước!cho!bị!đơn!việc!địa!điểm!công!chứng!hợp!đồng.!

Ngày!09/4/2018!ông!Trần!An!Q!có!đến!Văn!phòng!Công!chứng!M!để!thực! hiện!công!chứng!được!Văn!phòng!Thừa!phát!Lại!TĐ!lập!vi!bằng.!! Theo!Công!văn!số!227/CV.2019!của!Ngân!hàng!V1!trả!lời!thì!khoảng!15! giờ! chiều! ngày! 09/4/2018! ông! C! và! bà! C1! có! đến! ngân! hàng! để! chờ! ông! Q! chuyển!tiền!vào!tài!khoản!của!ông!C!để!tất!toán!khoản!vay.! Nhận!thấy,!khi!giao!dịch!mua!bán!phía!ông!Q!đã!biết!là!Giấy!chứng!nhận! bản!chính!của!thửa!đất!đang!thế!chấp!tại!Ngân!hàng,!do!đó!tại!Điều!2!của!Hợp! đồng!đặt!cọc!các!bên!thoả!thuận!ông!Q!có!nghĩa!vụ!thực!hiện!trả!nợ!thay!cho! ông!C!tại!Ngân!hàng!để!tất!toán!khoản!vay!lấy!Giấy!chứng!nhận!bản!chính!để! các!bên!thực!hiện!việc!công!chứng!chuyển!nhượng.! Tuy!nhiên,!trên!thực!tế!đến!ngày!09/4/2018!ông!Trần!An!Q!vẫn!chưa!thực! hiện!nghĩa!vụ!thanh!toán!số!tiền!theo!thoả!thuận,!trong!đó!có!nghĩa!vụ!tất!toán! tại!Ngân!hàng!TMCP!V1!để!lấy!giấy!tờ!ra!đi!công!chứng,!lại!hẹn!ông!C!tại!Văn! phòng! Công! chứng! M! để! giao! tiền! và! công! chứng! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền!sử!dụng!đất!là!không!đúng!thoả!thuận!tại!điểm!2.2!Điều!2!của!Hợp!đồng! đặt!cọc!ngày!21/3/2018.! Như!vậy,!việc!ông!C!đến!Văn!phòng!Công!chứng!M!để!giao!tiền!và!công! chứng!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!khi!chưa!tất!toán!khoản!vay! tại!Ngân!hàng!để!có!bản!chính!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!và!các!giấy! tờ!khác!có!liên!quan!trong!việc!thực!hiện!công!chứng!hợp!đồng!chuyển!nhượng! giữa!các!bên!là!vi!phạm!nghĩa!vụ!làm!cho!việc!ký!kết!Hợp!đồng!chuyển!nhượng! quyền!sử!dụng!đất!tại!phòng!công!chứng!không!thể!thực!hiện!được.! Xét,!Vi!bằng!ngày!09/4/2018!!thì!"Vi!bằng"!này!không!có!chữ!ký!của!đại! diện!Văn!phòng!Công!chứng!M.!Dự!thảo!hợp!đồng!đính!kèm!Vi!bằng!được!soạn! theo! mẫu,!không! có!chữ!ký! của! công! chứng! viên! cũng! như!dấu! treo! của! Văn! phòng!Công! chứng!M! nên!không!có! cơ!sở!để!xác!định! Dự! thảo! hợp!đồng!có! trong!vi!bằng!là!do!Văn!phòng!Công!chứng!M!soạn!thảo.!Mặt!khác,!như!đã!nhận! định,!việc!chọn!Văn!phòng!Công!chứng!M!là!ý!chí!đơn!phương!của!nguyên!đơn.! Các!bên!thống!nhất!với!nhau!việc!thanh!toán!sẽ!được!thực!hiện!bằng!hình!thức! chuyển!khoản.!Vì!vậy,!việc!Vi!bằng!do!Văn!phòng!Thừa!phát!lại!quận!TĐ!xác! nhận!sự!kiện!chiều!ngày!09/4/2018,!nguyên!đơn!đã!mang!theo!tiền!mặt!đến!liên! hệ! với! Văn! phòng! Công! chứng! M! để! yêu! cầu! soạn! thảo! Hợp! đồng! chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!với!bị!đơn!không!có!giá!trị!để!xác!định!bị!đơn!đã!vi! phạm!Hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!21/3/2018,!mà!ngược!lại,!nội!dung!của!Vi!bằng!đã! chứng!minh!nguyên!đơn!không!có!thiện!chí!và!không!còn!mong!muốn!tiếp!tục! giao!kết,!thực!hiện!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!với!bị!đơn.! Từ! những! nhận! định! trên,! Hội! đồng! xét! xử! xét! thấy! có! căn! cứ! xác! định! nguyên!đơn!ông!Trần!An!Q!(bên!đặt!cọc)!là!bên!có!lỗi!làm!cho!việc!ký!kết!hợp! đồng!chuyển!nhượng!với!bị!đơn!ông!Phạm!Tiến!C!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1!(bên!nhận! cọc)!tại!phòng!công!chứng!không!thể!thực!hiện!được!và!dẫn!đến!tranh!chấp.!! Do!đó!toà!án!cấp!sơ!thẩm!không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông! Trần!An!Q!về!việc!buộc!bị!đơn!ông!Phạm!Tiến!C!và!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1!trả!lại! 200.000.000!đồng!tiền!cọc!đã!nhận!và!bị!phạt!cọc!200.000.000!đồng.!Tổng!cộng! là!400.000.000!đồng!(Bốn!trăm!triệu!đồng)!là!phù!hợp!quy!định!tại!khoản!2!Điều! 328!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015.! [4]!Về!nghĩa!vụ!chịu!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!!

Căn!cứ!quy!định!của!pháp!luật!thì!đương!sự!phải!có!nghĩa!vụ!nộp!án!phí! cho!phần!yêu!cầu!không!được!chấp!nhận!Do!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông!Trần! An!Q!không!được!chấp!nhận!nên!cấp!sơ!thẩm!buộc!ông!phải!chịu!án!phí!dân!sự! sơ!thảm!theo!quy!định!của!pháp!luật!là!có!căn!cứ.!

[5]!Từ!những!phân!tích,!nhận!định!trên!đây,!HĐXX!xét!thấy!kháng!cáo!của! nguyên!đơn!ông!Trần!An!Q!là!không!có!căn!cứ!nên!không!thể!chấp!nhận,!cần! giữ! nguyên! Bản! án! sơ! thẩm! số! 82/2019/DS-ST! ngày! 11/11/2019! của! Tòa! án! nhân!dân!Quận!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

[6]!Về!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!

Do!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!ông!Trần!An!Q!không!được!chấp!nhận!nên! ông! Q! phải! chịu! án! phí! dân! sự! phúc! thẩm! theo! quy! định! tại! Nghị! quyết! số! 326/2016/UBTVQH14!ngày!30!tháng!12!năm!2016!của!Ủy!ban!thường!vụ!Q!hội! quy!định!về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí! Tòa!án.!

Vì các lẽ trên;

QUYẾT!ĐỊNH!

Căn!cứ!khoản!1!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2015;!

Căn!cứ!Nghị!quyết!số!326/2016/!UBTVQH14!ngày!30!tháng!12!năm!2016! của!Ủy!ban!thường!vụ!Q!hội!quy!định!về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý! và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án.!

Không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!ông!Trần!An!Q.!

Giữ!nguyên!Bản!án!sơ!thẩm!số!82/2019/DS-ST!ngày!11/11/2019!của!Tòa! án!nhân!dân!Quận!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!

Tuyên!xử:!

1.!Chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!hủy!bỏ!Hợp!đồng!đặt!cọc!ký! ngày!21/3/2018!giữa!ông!Trần!An!Q!với!ông!Phạm!Tiến!C!và!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1.!

2.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!ông!Trần!An!Q!về!việc!buộc! bị!đơn!ông!Phạm!Tiến!C!và!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1!phải!trả!lại!200.000.000!đồng! tiền!đặt!cọc!theo!Hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!21!tháng!3!năm!2018!và!tiền!phạt!cọc! 200.000.000!đồng.!Tổng!cộng!400.000.000!đồng!!

Số!tiền!đặt!cọc!200.000.000!đồng!(Hai!trăm!triệu!đồng) mà ông!Phạm!Tiến! C!và!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1!đã!nhận!từ!ông!Trần!An!Q!thuộc!về!ông!Phạm!Tiến!C! và!bà!Lê!Thị!Tuyết!C1.!

3. Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!!

Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!nguyên!đơn!ông!Trần!An!Q!phải!chịu!là!20.000.000! đồng!(Hai!mươi!triệu!đồng),!nhưng!được!trừ!vào!tiền!tạm!ứng!án!phí!mà!ông!Q! đã!nộp!là!10.300.000!đồng!(Mười!triệu!ba!trăm!nghìn!đồng)!theo!Biên!lai!thu! tiền!tạm!ứng!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án!số!AA/2017/0039587!của!Chi!cục!Thi!hành! án!dân!sự!Quận!C.!Ông!Q!còn!phải!nộp!9.700.000!đồng!(Chín!triệu!bảy!trăm! nghìn!đồng)!án!phí,!nộp!tại!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!Quận!H.!

4.!Về!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:! Ông!Trần!An!Q!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm!là!300.000!đồng!(Ba! trăm!ngàn!đồng),!được!trừ!vào!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!300.000!đồng!đã!nộp!theo! biên!lai!thu!tiền!tạm!ứng!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án!số!AA/2017/0016996!của!Chi!cục! Thi!hành!án!dân!sự!Quận!H.!Ông!Q!đã!thực!hiện!xong!nghĩa!vụ!nộp!án!phí!phúc! thẩm.! 5.!Kể!từ!ngày!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!của!người!được!thi!hành!án!(đối! với!các!khoản!tiền!phải!trả!cho!người!được!thi!hành!án)!cho!đến!khi!thi!hành!án! xong!tất!cả!các!khoản!tiền,!hàng!tháng!bên!phải!thi!hành!án!còn!phải!chịu!khoản! tiền!lãi!của!số!tiền!còn!phải!thi!hành!án!theo!mức!lãi!suất!quy!định!tại!Điều!357! và!Điều!468!của!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015.! 6.!Trường!hợp!bản!án!được!thi!hành!theo!Điều!2!Luật!Thi!hành!án!dân!sự! thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án!dân!sự!có!quyền!thỏa! thuận!thi!hành!án,!tự!nguyện!thi!hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo! quy!định!tại!các!Điều!6,!7!và!9!Luật!thi!hành!án!dân!sự;!thời!hiệu!yêu!cầu!thi! hành!án!được!thực!hiện!theo!quy!định!tại!Điều!30!Luật!Thi!hành!án!dân!sự.! Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!