Bản án 67 — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 08/10/2024, đơn thay đổi bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 31/7/2025 nguyên đơn bà Nguyễn Thị Tuyết M do ông Lâm Quang P là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Bà Nguyễn Thị Tuyết M và Công ty Cổ phần Đ (sau đây gọi tắt là “Công ty Đ”) có ký Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ khu dân cư cao cấp Đ - Villa Eden số: DH29/2019/HĐNT/PV-VE. Theo nội dung các bên thoả thuận tại Hợp đồng này, Công ty Đ sẽ chuyển nhượng cho bà M 01 nền đất ở tọa lạc trong dự án Khu dân cư C - V, địa chỉ: xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An theo thông tin cụ thể như sau: Mã lô: D1-01; Kích thước: rộng 8,6m, dài 16m; diện tích: 137m2. Tổng giá trị: 1.600.000.000 đồng. Bà M đã thanh toán cho Công ty Đ tổng cộng số tiền 1.516.669.000 đồng.

Tuy nhiên, đến nay đã qua 05 năm Công ty Đ không thực hiện giao nền và sổ như cam kết ghi trong Hợp đồng. Bà M đã nhiều lần liên hệ Công ty Đ yêu cầu công ty giao nền như cam kết nhưng không được, đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà M. Việc Công ty R bán Dự án và ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà đối với lô đất khi chưa đủ điều kiện là vi phạm quy định pháp luật. Do đó, bà M khởi kiện đề nghị Tòa án nhân dân khu vực 3 – Tây Ninh giải quyết như sau:

- Tuyên vô hiệu hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DH29/2019/HĐNT/PV-VE ngày 08/3/2019 giữa bà Nguyễn Thị Tuyết M và Công ty Đ.

- Yêu cầu Công ty Đ hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận là 1.516.669.000 đồng và phải trả lãi với lãi suất 10%/năm trên tổng số tiền đã đóng đến ngày xét xử sơ thẩm (ngày 31/7/2025) tạm tính là 947.866.000 đồng, cụ thể như sau:

1. Số tiền 1.100.000.000 đồng từ ngày 08/3/2019 đến ngày 31/7/2025: thời gian tính lãi là 06 năm 04 tháng 23 ngày là 703.095.000 đồng.

2. Số tiền 83.334.000 đồng từ ngày 24/05/2019 đến ngày 31/07/2025: Thời gian tính lãi là 06 năm 02 tháng 07 ngày là 51.530.000 đồng.

3. Số tiền 83.334.000 đồng từ ngày 12/07/2019 đến ngày 31/07/2025: Thời gian tính lãi là 06 năm 19 ngày là 50.434.000 đồng.

4. Số tiền 83.333.000 đồng từ ngày 04/09/2019 đến ngày 31/07/2025: Thời gian tính lãi là: 05 năm 10 tháng 27 ngày là 49.132.000 đồng.

5. Số tiền 83.334.000 đồng từ ngày 21/11/2019 đến ngày 31/07/2025: Thời gian tính lãi là 05 năm, 08 tháng, 10 ngày là 47.374.000 đồng

6. Số tiền 83.334.000 đồng từ ngày 08/01/2020 đến ngày 31/07/2025: Thời gian tính lãi là: 05 năm 06 tháng 23 là 46.301.000 đồng.

Tổng cộng số tiền bồi thường thiệt hại mà bị đơn phải trả cho nguyên đơn là 947.866.000 đồng.

Bị đơn Công ty cổ phần Đ do ông Lương Gia H là người đại diện theo ủy quyền trình bày: Công ty Đ là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Đ ("KDC Đ") tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An (hiện nay là xã Đ, tỉnh Tây Ninh) theo Quyết định chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư số 1300/QĐ-UBND ngày 20/04/2018 và tên gọi khu dân cư cao cấp Villa Eden là tên gọi thương mại do Công ty đặt để phân biệt với các dự án khác nằm trong khu dân cư Đ. Nhận thấy dự án có nhiều tiềm năng nên bà Nguyễn Thị Tuyết M muốn ký hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty Đ, mục đích nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bản chất là hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khi dự án đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định).

Vào ngày 08/3/2019, bà Nguyễn Thị Tuyết M và Công ty Đ đã ký kết hợp đồng số DH29/2019/HĐNT/PV-PE. Theo nội dung các bên thoả thuận tại Hợp đồng này, Công ty Đ sẽ chuyển nhượng cho bà M 01 nền đất ở toạ lạc trong dự án Khu dân cư C - V, địa chỉ: xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An theo thông tin cụ thể như sau: Mã lô: D1-01; Kích thước: rộng 8,6m, dài 16m; diện tích: 137m2. Tổng giá trị là 1.600.000.000 đồng. Bà M đã thanh toán cho Công ty Đ tổng cộng số tiền 1.516.669.000 đồng. Sau đó thì không tiếp tục đóng tiền theo thỏa thuận nữa.

Từ thời điểm ký kết đến xuyên suốt quá trình thực hiện hợp đồng, bà M đều nắm rõ toàn bộ thông tin về dự án. Hợp đồng được giao kết và thực hiện trên tinh thần tự nguyện, thiện chí và hợp tác giữa các bên.

Ngay sau khi ký kết hợp đồng với bà Nguyễn Thị Tuyết M, công ty Đ đã nhanh chóng thực hiện nghĩa vụ của công ty như thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến dự án, nhằm đảm bảo thực hiện đúng thoả thuận giữa các bên (chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500; phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, thẩm duyệt thiết kế cơ sở; đền bù giải phóng mặt bằng….). Tuy nhiên, trong quá trình triển khai dự án, công ty gặp phải một số sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan dẫn đến thời gian thực hiện dự án bị kéo dài tiến độ, nhưng những điều này không làm cho hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu theo trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, lừa dối hay do đối tượng không thể thực hiện được theo trình bày của nguyên đơn.

Do đó, Công ty Đ không đồng ý yêu cầu vô hiệu hợp đồng của bà Tuyết M, không đồng ý hoàn lại số tiền 1.516.669.000 đồng của nguyên đơn.

Đối với yêu cầu trả tiền lãi phạt 10%/năm trên tổng số tiền bà M đã đóng cho Công ty Đ, Công ty không đồng ý bởi những lý do như sau:

Như đã trình bày, trong quá trình triển khai dự án, Công ty Đ đã gặp phải các sự kiện bất khả kháng như: Dịch bệnh Covid 19; Chính sách rà soát dự án của cơ quan nhà nước (trong suốt khoảng thời gian từ năm 2018 đến năm 2023, các dự án phải tạm ngưng để thực hiện rà soát đối với các dự án bị vướng mắc theo quy định của nghị định 30/2015/NĐ-CP theo chủ trương của tỉnh Long An) khiến dự án KDC Đ buộc phải tạm ngừng nhiều lần dẫn đến tiến độ triển khai dự án không đạt được như kỳ vọng ban đầu của các bên. Các sự kiện bất khả kháng này được quy định tại Điều 6 hợp đồng mà các bên đã ký kết và Công ty Đ được miễn trừ trách nhiệm vi phạm hợp đồng trong trường hợp này. Do đó, Công ty Đ thanh toán số tiền lãi 10%/năm với thời gian của nguyên đơn là không phù hợp.

Hiện tại chủ trương chính sách đã phần nào được gỡ rối, theo kết luận tại cuộc họp ngày 12/10/2023 tại Thông báo số 1429/TB-SKHĐT về việc góp ý hoàn chỉnh dự thảo kết luận số 555-KL/TU ngày 17/02/2023 của Ban thường vụ tỉnh uỷ, văn bản 4220/UBND-KTTC của UBND tỉnh uỷ về tháo gỡ các dự án còn vướng mắc Nghị định 30/2015/NĐ-CP của Chính phủ và danh mục các dự án tương tự, theo đó, dự án Khu dân cư Đ sẽ sớm được giao đất không qua hình thức đấu giá. Đồng thời Công ty đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tài chính vào Ngân sách nhà nước và Công ty vẫn đang phối hợp với các sở ban ngành để hoàn thành thủ tục nhận giao đất tách sổ theo quy định.

Từ những phân tích trên Công ty Đ đề nghị tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn giữ nguyên ý kiến đã trình bày.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3 – Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa có ý kiến:

Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm xét xử vụ án, những người tiến hành tố tụng và nguyên đơn đã tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Bản chất nội dung tranh chấp là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Công ty Đ thừa nhận đã nhận số tiền 1.516.670.000 đồng của bà M như lời bà M trình bày. Đến thời điểm hiện nay vẫn chưa hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, chưa được giao đất nên Công ty chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản nên hợp đồng nguyên tắc đã ký với bà M vô hiệu. Do vậy, căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự, Công ty Đ phải có trách nhiệm trả số tiền 1.516.669.000 đồng cho bà M và tiền lãi theo yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra công khai tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

- V thuộc dự án khu dân cư Đ mà Công ty Đ đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, “Villa Eden” là tên gọi do Công ty Đ dùng để phân biệt các khu dân cư thuộc dự án khu dân cư Đ. Đến thời điểm hiện nay Công ty Đ vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa thực hiện xong thủ tục xây dựng hạ tầng để đưa dự án đi vào hoạt động. Do đó, có căn cứ xác định Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư cao cấp Đ – Villa Eden số DH29/2019/HĐNT/PV-VE ngày 08/3/2019 giữa bà Tuyết M và Công ty Đ là chưa đủ điều kiện pháp lý nên việc chuyển nhượng này là vi phạm điều cấm của Luật đất đai và Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản nên cần vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng trên theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự. Do vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên vô hiệu Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư cao cấp Đ – Villa Eden số DH29/2019/HĐNT/PV-VE ngày 08/3/2019 giữa bà L và Công ty Đ là có căn cứ chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 227, Điều 228 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Căn cứ vào các Điều 123, Điều 131, Điều 244, Điều 280, Điều 404, Điều 407, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự;

Căn cứ các Điều 45 và Điều 260 Luật Đất đai năm 2024;

Căn cứ Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản;

Căn cứ Khoản 1 Điều 24, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/QH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban thường vụ Quốc hội Khóa 14 quy định về quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án,

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Tuyết M đối với bị đơn Công ty Cổ phần Đ về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

1.1. Tuyên bố vô hiệu “Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư cao cấp Đ – Villa Eden số DH29/2019/HĐNT/PV-VE ngày 08/3/2019” giữa Nguyễn Thị Tuyết M và Công ty cổ phần Đ.

1.2. Buộc Công ty Cổ phần Đ có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Thị Tuyết M số tiền gốc là 1.516.669.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền là 947.866.000 đồng. Tổng số tiền là 2.464.535.000 đồng (hai tỷ bốn trăm sáu mươi bốn triệu năm trăm ba mươi lăm nghìn đồng).

2. Về nghĩa vụ do chậm thi hành án: Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

3.1. Buộc Công ty Cổ phần Đ phải nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) và 81.290.700 đồng (tám mươi mốt triệu hai trăm chín mươi nghìn bảy trăm đồng).

3.2. Bà Nguyễn Thị Tuyết M không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. H1 lại cho bà M tiền tạm ứng án phí đã nộp là 34.750.000 đồng theo biên lai thu số 0006035 ngày 16/10/2024 và 300.000 đồng theo biên lai thu số 0006037 ngày 16/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

4. Về quyền kháng cáo: Các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ.

5. Về quyền yêu cầu thi hành án: Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.