Bản án 67/2023/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện ngày 06 tháng 5 năm 2021 và quá trình giải quyết vụ kiện đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn của ông Trương D1 và bà Hà Diễm T1 trình bày:

Vào ngày 24/02/2006 vợ chồng bị đơn ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 có lập hợp đồng mua bán bằng giấy tay, nội dung ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 bán cho nguyên đơn ông Trương D1, bà Hà Diễm T1 mỗi người 01 phần đất kích thước ngang 6m dài 32m với giá tổng cộng của 02 phần đất là 80.000.000đồng. Đã đưa trước 70.000.000đồng, còn lại 10.000.000đồng khi nào bị đơn hoàn thành thủ tục tách giấy nguyên đơn sẽ trả số tiền còn lại. Phía bị đơn giao đất cho nguyên đơn sử dụng ngay sau ký hợp đồng mua bán. Phần đất ông Trương D1 nhận cHển nhượng, ông D2 cất 01 căn nhà cấp 4 sống cùng gia đình cho đến nay. Phần đất bà Hà Diễm T1 thì cũng được bà T1 nhận và trồng cây ăn trái trên đất. Do nhiều lần yêu cầu nhưng phía bị đơn cứ hẹn mà không tiến hành thủ tục tách giấy nên các nguyên đơn khởi kiện yêu cầu:

Buộc ông Lê D2 và bà Giang Thanh T2 tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượnglập thủ tục tách cho ông Trương D1 phần đất diện tích 181,3m2 tại vị trí A và tách cho bà Hà Diễm T1 phần đất diện tích 171,9m2 tại vị trí B của trích đo số 44 ngày 02/8/2022 của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và môi trường thuộc Sở Tài nguyên và môi trường Thành phố C. Nguyên đơn sẽ trả phần tiền còn lại là 10.000.000đồng.

* Quá trình giải quyết vụ án đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Vũ Ngọc C trình bày: Thừa nhận bị đơn ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 có ký hợp đồng mua bán giấy tay thỏa thuận bán cho nguyên đơn ông Trương D1, bà Hà Diễm T1 mỗi người 01 phần đất ngang 6m dài 32m, với giá tổng cộng là 80.000.000đồng. Tuy nhiên ông D2, bà T2 chỉ ký giấy sang nhượng chứ không nhận tiền mà là ký để trừ nợ. Bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bởi lẽ vào thời điểm ký hợp đồng mua bán ngày 24/02/2006 toàn bộ diện tích thửa đất này được vợ chồng bị đơn thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Phương Đông-Chi nhánh Tây Đô. Hơn nữa, đất là cấp cho hộ nhưng chỉ có ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 ký bán là chưa đúng với quy định của pháp luật. Việc mua bán này không hợp pháp nên bị đơn có đơn phản tố yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tay ngày 24/02/2006 là vô hiệu. Buộc nguyên đơn tháo dỡ nhà, vật kiến trúc và cây trồng ra khỏi đất để trả lại đất cho bị đơn.

Nếu nguyên đơn chứng minh được bị đơn có nhận 70.000.000đồng thì bị đơn đồng ý trả lại số tiền này cho nguyên đơn.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có yêu cầu khởi kiện độc lập ông Trần Thanh H trình bày: Qua người quen giới thiệu ông biết và mua thửa đất trên qua sự chứng kiến của cán bộ Cục Thi hành án Thành phố C. Cụ thể vào ngày 16/10/2009 tại biên bản giải quyết Thi hành án ghi nhận nội dung ông mua phần đất diện tích 865m2, thửa 1063, tờ bản đồ 04, tọa lạc tại KV Thới Thuận, P. P, Q. M theo giấy chứng nhận QSD đất số 01705/QSDĐ 2004 do UBND quận M cấp ngày 29/7/2004 cho hộ ông Lê D2 với giá là 250.000.000đồng để Thi hành bản án cho Ngân hàng Phương Đông và ông Khưu Ngọc Tài. Ông là người nhận chuyển nhượngthửa đất này. Ông đã nộp đủ tiền, Ngân hàng Phương Đông đã ký giải chấp và các bên giao bản gốc giấy chứng nhận QSD đất cho ông quản lý. Ông có đơn khởi kiện độc lập ngày 22/02/2022 yêu cầu ông Lê D2 và bà Giang Thanh T2 giao phần đất có diện tích 865m2, trong đó 200m2 đất thổ cư và 665m2 đất vườn, thuộc thửa 1063, tờ bản đồ số 4, giấy chứng nhận QSD đất số 01705 do UBND quận M cấp ngày 29/7/2004, đất tọa lạc tại KV Thới Thuận, P. P, Q. M, Tp. C cho ông. Buộc ông Trương D1 và bà Hà Diễm T1 phải tháo dỡ các công trình, vật kiến trúc và các tài sản khác có trên đất ra khỏi phần đất nêu trên.

* Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Vũ Ngọc C: Thống nhất yêu cầu khởi kiện độc lập của ông Trần Thanh H. Bởi lẽ việc chuyển nhượngQSD thửa đất này giữa vợ chồng bị đơn với ông Trần Thanh H là hợp pháp. Đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượngđất này cho ông Trần Thanh H. Tiền chuyển nhượngQSD đất các bên đã thực hiện xong.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Chi cục Thi hành án dân sự quận M bà Phạm Thị D3 trình bày: Thực hiện đơn yêu cầu Thi hành bản án số 193/2010/DSPT ngày 27/10/2010 của Tòa án nhân dân Thành phố C. Để thực hiện bản án Chi cục Thi hành án quận M đã ban hành quyết định cưỡng chế Thi hành án số 15/QĐ-CCTHADS ngày 04/7/2011, tài sản cưỡng chế là QSD đất có diện tích 865m2, thuộc thửa 1063, tờ bản đồ số 4, giấy chứng nhận QSD đất số 01705 do UBND quận M cấp ngày 29/7/2004, đất tọa lạc tại KV Thới Thuận, P. P, Q. M, Tp. C cấp cho hộ ông Lê D2. Hiện Chi cục Thi hành án dân sự quân M đang tạm dừng việc cHển dịch tài sản này để chờ kết quả giải quyết vụ kiện này.

Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn yêu cầu bị đơn tách cho ông Trương D1 diện tích đất theo đo đạc thực tế tại vị trí A của trích đo số 44 ngày 02/8/2022 là 181,3m2; tách cho bà Hà Diễm T1 diện tích theo đo đạc thực tế tại vị trí B của trích đo là 171,9m2. Người liên quan ông Trần Thanh H giữ nguyên yêu cầu như đã trình bày.

Quan điểm đại diện Viện kiểm sát:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án là phù hợp quy định pháp luật.

- Về việc giải quyết vụ án:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn có trách nhiệm tách thửa sang tên cho nguyên đơn theo hợp đồng hai bên đã ký kết ngày 26/2/2006, nguyên đơn trả số tiền còn lại 10.000.000 đồng cho bị đơn. Trường hợp bị đơn không thực hiện nghĩa vụ trong giai đoạn Thi hành án thì kiến nghị Cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận của bị đơn cấp cho nguyên đơn phần nguyên đơn được công nhận theo trình tự thủ tục chung.

- Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn tuyên hợp đồng chuyển nhượngngày 26/02/2006 vô hiệu.

- Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Trần Thanh H, buộc bị đơn có trách nhiệm giao cho ông H phần đất có diện tích 424,3m2 theo Trích đo địa chính số: 44/TTKTTNMT tháng 7/2022 của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên môi trường thuộc Sở Tài nguyên Môi trường TPCT.

- Đối với phần chênh lệch giá trị giữa đất ông Trần Thanh H được nhận với số tiền ông H đã giao thực hiện thay nghĩa vụ của bị đơn thì các bên sẽ giải quyết với nhau thành vụ kiện khác khi có yêu cầu.

Tính các chi phí tố tụng và án phí theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh luận, Hội đồng xét xử nhận định.

Chứng cứ mà nguyên đơn chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là tờ “Hợp đồng mua bán lập ngày 24/02/2006”, với nội dung” ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 bán cho nguyên đơn ông Trương D1 diện tích đất ngang 6m dài 32m và bán cho bà Hà Diễm T1 diện tích đất ngang 6m dài 32m với giá tổng cộng là 80.000.000đồng. Hôm nay bên mua đưa trước 70.000.000đồng, khi làm xong giấy tờ mua bán đưa thêm 10.000.000đồng và bên bán giao giấy tờ.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn thừa nhận ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 có ký hợp đồng mua bán như nguyên đơn trình bày trên. Tuy nhiên là ký để trừ nợ chứ không nhận tiền. Vào thời điểm ký hợp đồng mua bán ngày 24/02/2006 toàn bộ diện tích thửa đất này được vợ chồng bị đơn thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Phương Đông. Hơn nữa, đất là cấp cho hộ nhưng chỉ có ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 ký bán là chưa đúng với quy định của pháp luật nên bị đơn có đơn phản tố yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tay ngày 24/02/2006 là vô hiệu. Buộc nguyên đơn tháo dỡ nhà, vật kiến trúc và cây trồng ra khỏi đất để giao trả lại đất cho bị đơn.

Hội đồng xét xử xét thấy: Giữa nguyên đơn và bị đơn có ký với nhau hợp đồng mua bán bằng giấy tay, theo đó vợ chồng bị đơn bán cho mỗi nguyên đơn một phần đất có kích thước ngang 6m dài 23m tại thửa 1063, giấy giấy chứng nhận QSD đất số 01705/QSDĐ 2004 do UBND quận M cấp ngày 29/7/2004 cho hộ ông Lê D2.

- Xét về hình thức hợp đồng các bên xác lập là hợp đồng tay chưa được công chứng chứng thực là vi phạm quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự 2005. Tuy nhiên sau khi các bên xác lập giao dịch, bên nhận chuyển nhượngđã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượngkhông phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Căn cứ quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối Cao thì Toà án công nhận hợp đồng này.

- Quyền sử dụng diện tích đất chuyển nhượng là tài sản của hộ ông Lê D2. Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSD đất trong hộ ông Lê D2 có tất cả là 04 thành viên gồm: Ông Lê D2, bà Giang Thanh T2; 02 con của ông bà là Lê Ngọc D3 và Lê K. Mặc dù “Hợp đồng mua bán lập ngày 24/02/2006” chỉ có ông Lê D2 và bà Giang Thanh T2 ký bán, nhưng tại thời điểm này bà Lê Ngọc D3 (14 tuổi), ông Lê K (13 tuổi) đều chưa thành niên. Theo quy định tại Điều 141 Bộ luật dân sự 2005 thì ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 là cha mẹ sẽ là đại diện theo pháp luật của bà D3 và ông K. Do vậy việc ông Lê D2 và bà Giang Thanh T2 đại diện hộ gia đình ký chuyển nhượngđất là đúng quy định pháp luật. Hơn nữa khi đó bà Lê Ngọc D3 và Lê K còn nhỏ, mọi chi phí sinh hoạt cũng do cha mẹ lo nên có thể thấy số tiền nhận được từ việc sang nhượng đất cũng để phục vụ cho hoạt động của các thành viên gia đình. Bên nhận chuyển nhượngđã nhận đất cất nhà và quản lý, sử dụng nhà đất công khai, đến nay chưa nhận được ý kiến phản đối gì từ phía bà D3, ông K. Nội dung này phù hợp theo nội dung án lệ số 04/2016/AL nên không vì lý này mà xác định hợp đồng vô hiệu.

- Vào thời điểm ký “Hợp đồng mua bán lập ngày 24/02/2006” QSD thửa đất 1063, giấy chứng nhận QSD đất số 01705 ngày 29/7/2004 được vợ chồng bị đơn thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Phương Đông Chi nhánh Tây Đô phòng giao dịch P theo hợp đồng số 0047/HĐTC/2006 ngày 18/01/2006. Tuy nhiên sau đó QSD thửa đất 1063 đã được giải chấp và hiện chưa thế chấp tại tổ chức tín dụng nào. Hạn chế này hiện không còn tồn tại. Do vậy, việc bị đơn đưa lý do này để tuyên bố “Hợp đồng mua bán lập ngày 24/02/2006” vô hiệu là không có căn cứ chấp nhận.

Từ những nhận định trên, xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ để chấp nhận. Do vậy buộc bị đơn ông Lê D2; bà Giang Thanh T2 và các thành viên trong hộ là Lê Ngọc D3 và Lê K tiếp tục thực hiện thỏa thuận chuyển nhượnglập thủ tục tách thửa cho ông Trương D1 phần đất diện tích 181,3m2 tại vị trí A và tách cho bà Hà Diễm T1 phần đất diện tích 171,9m2 tại vị trí B của trích đo số 44 ngày 02/8/2022 của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và môi trường thuộc Sở Tài nguyên và môi trường Thành phố C.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 và ông Trần Thanh H đều thống nhất: Năm 2009 do bị đơn không có tiền để trả cho khoản vay tại Ngân hàng Phương Đông và trả cho khoản nợ của ông Khưu Ngọc Tài nên các bên thỏa thuận bị đơn chuyển nhượngthửa đất 1063 cho ông Trần Thanh H với giá là 250.000.000đồng để tất nợ tại Ngân hàng Phương Đông và thanh toán một phần nợ cho ông Khưu Ngọc Tài. Sau khi thực hiện thủ tục xóa thế chấp bị đơn đưa bản gốc giấy chứng nhận QSD đất cho ông Trần Thanh H giữ. Việc chuyển nhượngcủa các bên được ghi nhận tại “Biên bản giải quyết việc Thi hành án ngày 16/10/2009”. Đại diện theo ủy quyền của bị đơn cũng thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượngphần đất diện tích 865m2, thuộc thửa 1063 cho ông Trần Thanh H. Nên ghi nhận sự tự nguyện này.

Qua đo đạc tại của trích đo số 44 ngày 02/8/2022 thì thửa 1063 diện tích thực tế chỉ 777,5m2. Như nhận định tại mục [3.1] phần diện tích đất công nhận cho các nguyên đơn ông Trương D1, bà Hà Diễm T1 có tổng diện là 353,2m2. Diện tích còn lại của thửa 1063 là 424,3m2. Nên chỉ có căn cứ công nhận cho ông Trần Thanh H phần diện tích cho 424,3m2.

Do ông Trần Thanh H không yêu cầu Tòa án giải quyết thiệt hại của ông đối với phần diện tích 353,2m2 đã công nhận cho các nguyên đơn nên Tòa án không xem xét giải quyết. Nếu sau này có phát sinh tranh chấp ông H có quyền khởi kiện đối với ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 để giải quyết vấn đề này.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng Điều 26, 35, 147, 157, 227 và 273 Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

Các Điều 697; 698; 699; 701; 702 Bộ luật dân sự 2005;

Điểm b.2; điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao.

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội.

Tuyên án:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trương D1 và bà Hà Diễm T1.

Buộc bị đơn ông Lê D2; bà Giang Thanh T2 và các thành viên trong hộ là Lê Ngọc D3 và Lê K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượnglập thủ tục tách thửa sang tên cho ông Trương D1 phần đất diện tích 181,3m2, loại đất CLN tại vị trí A và tách thửa sang tên cho cho bà Hà Diễm T1 phần đất diện tích 171,9m2 loại đất CLN tại vị trí B của trích đo số 44 ngày 02/8/2022 của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và môi trường thuộc Sở Tài nguyên và môi trường Thành phố C.

Ông Trương D1 và bà Hà Diễm T1, mỗi người có trách nhiệm trả cho bị đơn số tiền là 5.000.000đồng (Năm triệu đồng).

2. Bác yêu cầu phản tố của bị đơn ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 về việc tuyên bố ” Hợp đồng mua bán tay ngày 24/02/2006” là vô hiệu, cũng như yêu cầu buộc nguyên đơn tháo dỡ nhà, vật kiến trúc và cây trồng ra khỏi đất để trả lại đất cho bị đơn.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện độc lập của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Trần Thanh H.

Buộc bị đơn ông Lê D2; bà Giang Thanh T2 và các thành viên trong hộ là Lê Ngọc D3 và Lê K tiếp tục thực hiện thỏa thuận chuyển nhượnglập thủ tục tách thửa sang tên cho ông Trần Thanh H phần đất còn lại của thửa 1063 là 424,3m2 (Trong đó có 200m2 đất ODT và 224,3m2 đất CLN).

4. Vị trí, số đo cụ thể thể hiện tại trích đo địa chính số 44/TTKTTNMT ngày 02/8/2022 của Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường thuộc Sở tài nguyên và môi trường Thành phố C (có kèm theo trích đo)

5. Trường hợp ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 không hợp tác để thực hiện thủ tục tách thửa cho ông Trương D1, bà Hà Diễm T1 và ông Trần Thanh H . Kiến nghị Cơ quan có thẩm quyền thu hồi, hủy giấy chứng nhận QSD đất số 01705 do UBND quận M cấp ngày 29/7/2004 để cấp lại cho ông Trương D1, bà Hà Diễm T1 và ông Trần Thanh H theo đúng diện tích đất các bên được công nhận.

6. Về chi phí đo đạc, định giá: Ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 phải chịu số tiền 4.800.000đồng. Do ông Trương D1, ông Trần Thanh H đã tạm ứng xong số tiền này nên ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 có trách nhiệm hoàn lại cho ông Trương D1 2.800.000đồng, hoàn lại cho ông Trần Thanh H 2.000.000đồng ở giai đoạn thi hành án.

7. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn ông Lê D2, bà Giang Thanh T2 được miễn án phí vụ kiện.

Ông Trương D1 được nhận lại 300.000đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0001249 ngày 19/10/2021. Bà Hà Diễm T1 được nhận lại 300.000đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0001250 ngày 19/10/2021 cùng tại Chi cục Thi hành án dân sự quận N.

Các đương sự được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án để yêu cầu Tòa cấp trên xét xử phúc thẩm. Riêng các đương sự vắng mặt thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận bản án hoặc niêm yết bản án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền tự thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự. Nôi nhaän:

TM . HOÄI ÑOÀNG XEÙT XÖÛ SÔ THAÅM

- TAND TP Caàn Thô “ñeå baùo caùo”.

Thaåm phaùn - Chuû toïa phieân toøa

- VKSND TPCT, Q. N “ñeå theo doõi”.

- Caùc ñöông söï “ñeå bieát”.

- THA DS Q. N “ñeå thi haønh”.

- Löu hoà sô Daân söï.

Cao Thị Thanh Trúc

Thành viên Hội đồng xét xử

Thẩm phán- Chủ tọa phiên tòa Đỗ Thị Lệ Hằng Nguyễn Thị Mai Hồng

Cao Thị Thanh Trúc