Bản án 67/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn vợ chồng ông Võ Bá C bà Triệu Thị Linh H và người đại diện theo ủy quyền bà Đặng Thị Kiều O trình bày:

Ngày 19-9-2020 vợ chồng ông C bà H và vợ chồng ông S1 bà M ký hợp đồng đặt cọc để ảo đảm cho việc chuyển nh ợng một phần thửa đất số 10, tờ ản đồ số 12 (thửa c 24, tờ ản đồ số 06) toạ lạc tại xã S, th xã P, t nh Bà a - V ng Tàu.

Diện tích đất thoả thuận là 20m x 50m = 1 000m2 và 16m mặt tiền đ ờng S – B (có diện tích khoảng 300 đến 400m2) giáp với đất A, theo V trí đã cắm cọc: Đông giáp 1 phần thửa 10, tờ ản đồ số 12; tây giáp đất của Công ty A; nam giáp đ ờng S, B; bắc giáp thửa 10, tờ ản đồ số 12

Giá chuyển nh ợng: Đối với diện tích 16m mặt tiền là 200 000 000đ; đối với diện tích 20m x 50m là 2.400.000.000đ.

Số tiền đặt cọc các ên thoả thuận là 1 000 000 000đ Vợ chồng ông C, bà H đã giao cho vợ chồng ông S1, bà M 1 000 000 000đ và 100 000 000đ để thanh toán tiền môi giới ngay sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc đ ợc viết ằng giấy tay ghi bên bán là Trần A S1, bà Làu A M, bên mua là Triệu Th Linh H, Võ Bá C và ng ời làm chứng là Trần Tấn Q cùng ký tên xác nhận

Hợp đồng không quy đ nh c thể thời hạn ký hợp đồng chuyển nh ợng quyền sử d ng đất Ch quy đ nh quá thời hạn khoảng 60 ngày khi ên B tức phía ông C, bà H yêu cầu ra công chứng làm thủ t c mua án sang tên, thì các ên cùng ký hợp đồng chuyển nh ợng quyền sử d ng đất

Sau thời gian này nếu phía ông S1, bà M vi phạm thoả thuận đặt cọc thì ông C, bà H có quyền kh i kiện ra Toà án và ông S1, bà M có trách nhiệm ồi th ờng gấp 02 lần số tiền ông C, bà H đã đặt cọc

Do thời điểm các ên thoả thuận hợp đồng đặt cọc thì ông S1, bà M đang thế chấp thửa đất trên để vay vốn tại Ngân hàng Do đó các ên đã thoả thuận ngay sau khi ông C, bà H đặt cọc số tiền 1 000 000 000đ thì ông S1 có trách nhiệm làm thủ t c giải chấp thửa đất trên tại Ngân hàng và làm thủ t c tách thửa diện tích đất án cho ông C, bà H để các ên th c hiện ký hợp đồng chuyển nh ợng quyền sử d ng đất

Trong quá trình th c hiện hợp đồng, ông C xác đ nh ông S1, bà M đã giải chấp thửa đất trên tại Ngân hàng và làm thủ t c đo đạc để tách thửa phần diện tích đất trên

Tuy nhiên khi ông S1, bà M cung cấp s đồ v trí tách thửa, thì ông C nhận thấy số mét ngang trong s đồ v trí không đồng nhất với số mét các ên đã thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc, c thể là số mét ngang theo mặt tiền đ ờng trong s đồ v trí là 34,83m, số mét ngang các ên thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc là 36m. Do đó ông C yêu cầu ông S1, bà M phải điều ch nh lại s đồ v trí cho đúng thoả thuận an đầu, nh ng ông S1 không th c hiện và đến nay ông S1 đổi ý không tiếp t c chuyển nh ợng diện tích đất trên cho ông C, bà H.

Nay ông C, bà H kh i kiện yêu cầu ông S1, bà M các vấn đề c thể nh sau:

- Yêu cầu ông S1, bà M tiếp t c th c hiện hợp đồng đặt cọc, điều ch nh đúng chiều dài theo mặt tiền của đất là 36m nh các ên thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc để ký hợp đồng chuyển nh ợng quyền sử d ng đất đối với diện tích đất nh các ên đã thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 19/9/2020

- Tr ờng hợp ông S1, bà M không đồng ý tiếp t c th c hiện hợp đồng đặt cọc thì ông C, bà H yêu cầu ông S1, bà M thanh toán lại số tiền đã đặt cọc là 1 100 000 000đ và yêu cầu phạt cọc theo thoả thuận tại hợp đồng là gấp 02 lần, t ng đ ng số tiền 2 200 000 000đ.

Bị đơn vợ chồng ông Trần A S1 bà Làu A M trình bày:

Ngày 19/9/2020 giữa vợ chồng ông S1 bà M và vợ chồng ông C bà H ký hợp đồng đặt cọc để th c hiện hợp đồng chuyển nh ợng quyền sử d ng đất đối với diện tích đất 20m x 50m = 1 000m2 và 16m mặt tiền đ ờng S – Cù B giáp với đất A, theo những cọc đã cắm (diện tích khoảng 300 – 400m2) thuộc thửa đất số 10, tờ ản đồ số 12 toạ lạc tại xã S, th xã P, t nh Bà a – V ng Tàu, theo Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số D 683590 đ ợc UBND huyện Tân Thành (nay là UBND th xã P) cấp cho vợ chồng ông S1 bà M ngày 29/02/1996.

Th c hiện hợp đồng đặt cọc, vợ chồng ông C bà H đã đặt cọc cho vợ chồng ông S1 bà M số tiền 1 000 000 000đ và 100 000 000đ tiền môi giới đất cho ng ời giới thiệu án đất Vợ chồng ông S1 bà M đã nhận số tiền trên

Theo hợp đồng đặt cọc 02 ên không thoả thuận thời hạn ra công chứng hợp đồng chuyển nh ợng c thể vì do thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, vợ chồng ông S1 bà M đang thế chấp thửa đất trên tại Ngân hàng để vay vốn, các ên đã thoả thuận vợ chồng ông C bà H đặt cọc 1 000 000 000đ để ông S1 làm thủ t c giải chấp thửa đất trên tại Ngân hàng, sau đó vợ chồng ông S1 bà M có trách nhiệm th c hiện thủ t c đo đạc tách thửa đối với diện tích đất các ên đã thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc để tiến đến ký hợp đồng chuyển nh ợng

Vợ chồng ông S1 bà M đã th c hiện các công việc trên, c thể đã giải chấp thửa đất trên tại Ngân hàng, đã liên hệ với c quan có thẩm quyền để làm thủ t c đo đạc, tách thửa đối với diện tích đất trên

Do an đầu các ên thoả thuận diện tích đất mua án không đ ợc vuông góc, phía ông C mong muốn phần đất của mình vuông góc nên ông S1 đã làm thủ t c đo đạc ch nh lý để phần diện tích đất giao d ch đ ợc vuông góc, dẫn đến diện tích đất khi đo tăng h n so với diện tích đất thoả thuận an đầu C thể thoả thuận là chuyển nh ợng không quá 1 400m2, nh ng nay đo đạc lên đến 1 439,2m2 Đối với diện tích đất mặt tiền giáp với đất của Công ty A, khi đầu các ên thoả thuận là 16m ngang, tuy nhiên do ranh giới giữa đất của ông S1 và đất của Công ty A không rõ ràng, sợ có tranh chấp về sau nên ông S1 không tách thửa đến v trí giáp ranh với đất của Công ty A.

Ông S1 cho rằng quá trình th c hiện hợp đồng đặt cọc, ông th c hiện đúng thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc Khi diện tích và chiều dài các cạnh có thay đổi so với thoả thuận tại hợp đồng thì ông S1 đã nhắn tin thông áo qua tin nhắn điện thoại, gửi thông áo ằng văn ản cho ông C, bà H nh ng ông C không có văn ản hay tin nhắn phản hồi

Sau đó, bà H có liên hệ gặp ông S1 nh ng không đề cập đến s thay đổi về diện tích mà ch đề ngh ông S1 khi làm thủ t c tách thửa thì làm thủ t c chuyển m c đích sử d ng từ đất trồng cây lâu năm sang đất tại v trí các ên thỏa thuận chuyển nh ợng Ông S1 nhận thấy phía ông C, bà H yêu cầu ông S1 làm nhiều việc nh ng không có thiện chí ký kết hợp đồng chuyển nh ợng để thanh toán đủ tiền cho ông vì vậy ông đã không tiếp t c tách thửa và không đồng ý tiếp t c th c hiện hợp đồng đặt cọc

Ông S1 xác đ nh lỗi trong hợp đồng đặt cọc ngày 19/9/2020 là do phía ông C, bà H Nay ông không đồng ý với yêu cầu kh i kiện của ông C, bà H

Bà Làu A M thống nhất với toàn ộ phần trình ày của ông S1 và không bổ sung gì thêm.

Người làm chứng:

1. Ông Trần Tấn Q trình bày:

Ông Q là ng ời giới thiệu để ông S1, bà M án đất cho ông C, bà H Giữa ông S1, bà M và ông C, bà H đã th c hiện thủ t c đặt cọc mua án đất đối với 1 phần thửa đất số 10, tờ ản đồ số 12 toạ lạc tại xã S, th xã P, t nh Bà a – V ng Tàu. Ông Q có mặt tham gia làm chứng tại uổi đặt cọc đất ngày 19/9/2020 giữa các ên, c thể nội dung các ên thoả thuận nh sau:

Ông S1, bà M bán cho ông C, bà H diện tích đất 20m (20m mặt tiền đ ờng S

- Cù B ) x 50m = 1.000m2 và 16m mặt tiền đ ờng S – Cù B thuộc một phần của thửa đất số 10, tờ ản đồ số 12 Phần diện tích 20m mặt tiền và 16m mặt tiền đi liền với nhau theo mặt tiền của thửa đất Khi các ên thoả thuận mua án thêm 16m mặt tiền thì các ên không tiến hành đo đạc th c đ a mà ch ớc chừng khoảng từ 300m2 đến 400m2.

Giá chuyển nh ợng nh sau: Đối với diện tích 1 000m2 các ên thoả thuận giá chuyển nh ợng là 2 400 000 000đ, 16m mặt tiền giá chuyển nh ợng là 200 000 000đ. Tổng cộng là 2 600 000 000đ.

Các ên thoả thuận đặt cọc số tiền 1 000 000 000đ.

Theo thoả thuận ông S1 là ng ời có trách nhiệm đáo hạn ngân hàng để giải chấp thửa đất trên tại Ngân hàng và làm thủ t c tách thửa để th c hiện chuyển nh ợng quyền sử d ng đất cho ông C, bà H.

Các ên không thoả thuận thời hạn ký kết hợp đồng chuyển nh ợng, ch thoả thuận khi nào ông S1 làm thủ t c tách thửa xong thì áo tr ớc cho ông C, bà H để các ên ký kết hợp đồng chuyển nh ợng

Sau khi các ên thoả thuận ký kết xong hợp đồng đặt cọc, các ên có lập thủ t c giao nhận tiền, ông C, bà H giao cho ông S1, bà M số tiền 1 000 000 000đ và ông S1, bà M đã nhận số tiền trên

Tại uổi đặt cọc, các ên cùng nhau ch ranh mốc th c đ a và cắm cột mốc xác đ nh v trí của phần diện tích thoả thuận mua án chứ không vẽ ản vẽ phác thảo hay yêu cầu c quan chức năng lập s đồ v trí đối với diện tích đất đã thoả thuận mua án

Sau đó, giữa ông C, bà H và ông S1, bà M có thoả thuận thêm về vấn đề nào khác hay không thì ông Q không iết

Đến khoảng tháng 3/2021 ông S1 th c hiện xong thủ t c đo đạc, ra s đồ v trí để th c hiện việc tách thửa, lúc này ông S1 có gọi điện thông áo cho ông C nh ng ông S1 không gọi đ ợc Ông S1 có nhờ ông Q gọi cho ông C để áo nh ng ông Q c ng không liên hệ đ ợc với ông C.

Sau đó giữa ông S1 và ông C thoả thuận nh thế nào và th c hiện hợp đồng đặt cọc ra sao thì ông Q hoàn toàn không iết, không chứng kiến

2. Ông Nguyễn Văn U trình bày:

Ngày 01/4/2021 ông C có nhờ ông U đi với bà H đến nhà ông S1, bà M để thoả thuận lại về hợp đồng đặt cọc mua án đất giữa ông C, bà H với ông S1, bà M.

Khi các ên thoả thuận thì ông U cùng bà H có đ a tiền xuống để thanh toán số tiền chuyển nh ợng còn lại theo hợp đồng đặt cọc ngày 19/9/2020 cho ông S1 tuy nhiên ông S1 không đồng ý nhận tiền Ông S1 cho rằng diện tích ông tách thửa hiện đang lớn h n diện tích các ên thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc nên ông S1 yêu cầu ông C phải đ a thêm tiền mới đồng ý tiếp t c án đất cho ông C Để thống nhất thoả thuận nh trên thì ông U có viết một iên ản thoả thuận viết tay đề ngày 01/4/2021 thể hiện ý chí thoả thuận của các ên Tuy nhiên ông S1, bà M không đồng ý thoả thuận nh nội dung trong iên ản thoả thuận nên không ký tên vào iên ản thoả thuận

Tại uổi làm việc ngày 01/4/2021 bà H có đề cập đến S đồ v trí đất tách thửa mà ông S1 đã gửi đến ông C, bà H tr ớc đó Bà H yêu cầu ông S1, bà M điều ch nh lại s đồ v trí tách thửa đúng theo thoả thuận an đầu tại hợp đồng đặt cọc ngày 19/9/2020 là 36m ngang mặt tiền đ ờng S – Cù B , khi ông S1 điều ch nh đúng thì ông C, bà H sẽ có trách nhiệm thanh toán thêm tiền do diện tích đất chênh lệch cho ông S1, bà M, tuy nhiên ông S1 không đồng ý Ông S1, bà M xác đ nh sẽ thanh toán lại tiền cọc đã nhận và ồi th ờng một khoản tiền cho ông C mà không đồng ý tiếp t c th c hiện hợp đồng đặt cọc

3. Ông Võ Hoàng H2 trình bày:

Ông H2 là cán ộ đo đạc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai th xã P, ph trách đo đạc tại khu v c xã S.

Ông H2 xác đ nh không iết ông C và ông S1 thoả thuận ký kết hợp đồng đặt cọc vào thời gian nào, nh ng sau khi ông C và ông S1 ký kết hợp đồng đặt cọc để án một phần diện tích đất tại thửa đất số 10, tờ ản đồ số 12 toạ lạc tại xã S, th xã P, t nh Bà a – V ng Tàu thì ông S1 có liên hệ với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ t c đo đạc tách thửa đất m c đích để chuyển nh ợng cho ông C.

Ông H2 đ ợc phân công th c hiện công việc trên Khi ông H2 tr c tiếp vào đo đạc thì giữa ông C và ông S1 đã thống nhất v trí và ranh giới đối với diện tích đất 20m ngang đầu đuôi (do khi đạc để lấy diện tích 20m ngang đầu và đuôi đất thì còn d ra một phần diện tích có hình tam giác sát với mặt tiền đ ờng S – Cù B , ông C và ông S1 t thoả thuận với nhau về diện tích tam giác này nên lúc đo đạc cắm mốc ch đo đạc cắm mốc đối với phần diện tích 20m ngang đầu đuôi (là n i mà hiện nay ông C đã xây hàng rào ao quanh)

Ông S1 là ng ời yêu cầu và xác đ nh ranh mốc để ông H2 lập S đồ v trí đất cần tách thửa, ông H2 nhận ranh mốc toạ độ và diện tích trên th c đ a để lập S đồ v trí ảo đảm cho việc tách thửa Giữa ông S1 và ông C thoả thuận diện tích mua án c thể nh thế nào thì ông H2 không iết

Ông S1 và ông C ký không yêu cầu Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai th c hiện phác hoạ s đồ v trí và diện tích mà các ên đã thoả thuận thời điểm các ên ký kết hợp đồng đặt cọc

Sau đó ông S1 đã huỷ hồ s xin tách thửa tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai th xã P và hiện nay ông S1 ch a nộp hồ s xin tách thửa lại

4. Ông Lê Chí T trình bày:

Ông là ng ời giới thiệu để ông C, bà H mua đất của ông S1, bà M C thể ông C, bà H nhận chuyển nh ợng của ông S1, bà M án diện tích đất 20m (20m mặt tiền đ ờng S - Cù B ) x 50m = 1.000m2 và 16m mặt tiền đ ờng S – Cù B Tổng chiều dài của diện tích đất thỏa thuận chuyển nh ợng theo mặt tiền đ ờng S – Cù là 36m ngang, thuộc một phần của thửa đất số 10, tờ ản đồ số 12 toạ lạc tại xã S, th xã P, t nh Bà a – V ng Tàu Do ông S1, bà M đang thế chấp thửa đất trên tại ngân hàng nên ông S1, bà M có trách nhiệm hoàn tất thủ t c giải chấp tại ngân hàng và tách thửa để th c hiện việc chuyển nh ợng với ông C, bà H.

Th c hiện việc tách thửa đến khoảng tháng 3/2021 ông S1 cung cấp cho ông T phiếu xác nhận kết quả đo đạc đề ngày 10/01/2021, ông T đã thông áo cho ông C nh ng ông C không đồng ý, các ên không thoả thuận đ ợc với nhau cách giải quyết nên ông C đã kh i kiện ra Toà án

Tại Bản án dân s s thẩm số 27/2022/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2022 của Toà án nhân dân th xã P đã căn cứ vào: Căn cứ các Điều 117, 118, 119, 328, 418, 422 Bộ luật Dân s ; Điều 166, 167, 168 Luật Đất đai; Điều 27 Ngh quyết 326/2016/UBTV H14 ngày 30/12/2016 của Ủy an th ờng v uốc hội quy đ nh về mức thu, mi n, giảm, thu, nộp, quản lý và sử d ng án phí và lệ phí Tòa án; tuyên xử:

- Chấp nhận một phần yêu cầu kh i kiện của vợ chồng ông C bà H đối với vợ chồng ông S1 bà M về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”;

- Tuyên ố chấm dứt Hợp đồng đặt cọc mua án đất giữa vợ chồng Chiến bà H và vợ chồng ông S1 bà M ký ngày 19/9/2020.

- Buộc vợ chồng ông S1 bà M hoàn trả cho vợ chồng ông C bà H số tiền 1.100.000.000đ.

- Buộc vợ chồng ông S1 bà M thanh toán tiền phạt cọc cho vợ chồng ông C bà H số tiền 2 000 000 000đ

Ngoài ra án s thẩm còn tuyên về lãi suất chậm trả; án phí; quyền kháng cáo và thời hạn thi hành án theo quy đ nh

Ngày 04-10-2022, vợ chồng ông S1 bà M có đ n kháng cáo toàn ộ Bản án dân s s thẩm số 27/2022/DS-ST ngày 27-9-2022 của Toà án nhân dân th xã P với nội dung: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa toàn ộ ản án dân s s thẩm theo h ớng ác toàn ộ yêu cầu kh i kiện của nguyên đ n.

Ngày 10-10-2022, ông C có đ n kháng cáo một phần Bản án dân s s thẩm số 27/2022/DS-ST ngày 27-9-2022 của Toà án nhân dân th xã P, yêu cầu Tòa án phúc thẩm sửa một phần ản án s thẩm theo h ớng chấp nhận toàn ộ yêu cầu kh i kiện của nguyên đ n

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Vợ chồng ông S1 bà M xác nhận lời trình ày của vợ chồng ông C bà H là: Sáng ngày 19-9-2020 vợ chồng ông S1 bà M nhận của vợ chồng ông C bà H 1 000 000 000đ để tất toán nợ Ngân hàng, vào uổi chiều cùng ngày 19-9-2020 vợ chồng ông S1 bà M nhận thêm của vợ chồng ông C bà H 100.000.000đ là tr ớc thời điểm thỏa thuận phải thanh toán (“…khi hai ên ra Công chứng ký hợp đồng công chứng”), nên số tiền 100 000 000đ c ng là tiền đặt cọc; ngày 30-10-2020 vợ chồng ông S1 bà M và vợ chồng ông C bà H cùng cán ộ đ a chính đã đo đạc đất trên th c đ a cắm mốc để vợ chồng ông S1 bà M giao đất cho vợ chồng ông C bà H xây t ờng rào.

Ông H1luật s ảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho vợ chồng ông S1 bà M cho rằng diện tích đất thỏa thuận chuyển nh ợng là 1 400m2, và diện tích đất vợ chồng ông S1 bà M tuy không đủ 36m ngang và không đúng tứ cận nh trong Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020 nh ng lại lớn h n 1 400m2, do đó việc thỏa thuận của các ên về diện tích đất chuyển nh ợng là có xung đột Theo ông H1thì việc không th c hiện đ ợc việc chuyển nh ợng đất là thuộc về lỗi của hai ên nên vợ chồng ông S1 bà M đồng ý hoàn trả tiền cọc và ch u phạt cọc cho vợ chồng ông C bà H tổng cộng là 1 600 000 000đ

Vợ chồng ông C bà H cho rằng vợ chồng ông S1 bà M là ng ời có lỗi hoàn toàn nh ng vợ chồng ông C bà H vẫn có nhu cầu đ ợc tiếp t c th c hiện hợp đồng chuyển nh ợng đất, đồng ý trả tăng giá chuyển nh ợng cao h n giá chuyển nh ợng thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc từ 120 000 000đ/1m ngang lên 150.000.000đ/1m ngang nh ng nếu vợ chồng ông S1 bà M vẫn không đồng ý tiếp t c th c hiện việc chuyển nh ợng đất thì vợ chồng ông S1 bà M phải hoàn trả lại số tiền đã nhận cọc và phải ồi th ờng gấp đôi số tiền đã đặt cọc.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh có quan điểm:

* Việc tuân thủ pháp luật: Những ng ời tiến hành tố t ng và những ng ời tahm gia tố t ng th c hiện đúng quy đ nh của pháp luật

* Về nội dung v án: Căn cứ vào các chứng cứ có trong hồ s và s trình ày của các đ ng s có căn cứ để xác đ nh Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020 là có giá tr pháp lý; số tiền vợ chồng ông C bà H đặt cọc cho vợ chồng ông S1 bà M là 1.100.000.000đ; vợ chồng ông S1 bà M tách thửa đất để làm thủ t c chuyển nh ợng cho vợ chồng ông C bà H là không đúng thỏa thuận nên vợ chồng ông S1 bà M có lỗi hoàn toàn; trong Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020 các đ ng s thỏa thuận phạt cọc gấp đôi nên đề ngh Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông C bà H, chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông S1 bà M theo h ớng tuyên chấm dứt Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020, uộc vợ chồng ông S1 bà M hoàn trả cho vợ chồng ông C bà H 1 100 000 000đ tiền cọc và ồi th ờng 1.100.000.000đ, tổng cộng là 2 200 000 000đ

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ s v án đã đ ợc thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm, căn cứ vào kết quả tranh t ng tại phiên tòa, quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân t nh Bà a – V ng Tàu, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:

[I]. Về nội dung thỏa thuận giữa vợ chồng ông C bà H với vợ chồng ông S1 bà M theo Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 19-9-2020 (BL 70-72) như sau:

Vợ chồng ông C bà H và vợ chồng ông S1 bà M thừa nhận thống nhất nội dung thỏa thuận giữa vợ chồng ông C bà H với vợ chồng ông S1 bà M theo Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020 nh sau:

- Phần thứ nhất: Vợ chồng ông S1 bà M chuyển nh ợng cho vợ chồng ông C bà H diện tích đất 20m x 50m = 1.000m2 thuộc thửa số 10 (c 24), tờ ản đồ số 12 (c 06), có tứ cận h ớng đông và ắc giáp thửa 10, tờ ản đồ số 12; tây giáp đất Công ty A; nam giáp đ ờng S - Cù B , với giá chuyển nh ợng là 2 400 000 000đ.

- Phần thứ hai: Vợ chồng ông S1 bà M chuyển nh ợng cho vợ chồng ông C bà H diện tích đất 16m mặt tiền có hình tam giác đã cắm cọc theo hiện trạng, tại v trí một ên tiếp giáp với diện tích đất chuyển nh ợng tại phần 1 nêu trên, một ên tiếp giáp với đất của Công ty A, có diện tích khoảng 300m2 đến 400m2, với giá chuyển nh ợng là 200 000 000đ.

[II]. Việc thực hiện Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 19-9-2020:

Căn cứ vào s thừa nhận thống nhất của vợ chồng ông C bà H và vợ chồng ông S1 bà M thì vợ chồng ông C bà H đã giao 1 000 000 000đ tiền đặt cọc cho vợ chồng ông S1 bà M theo Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020 (BL70) và “Biên nhận nhận tiền” cùng ngày 19-9-2020 (BL 69).

Tại trang sau của “Biên nhận nhận tiền” cùng ngày 19-9-2020 (BL 69) có nội dung: “Hôm nay vào lúc 15g30 ngày 19-9-2020, tôi tên Trần A S1 có nhận thêm 100.000.000đ (một trăm triệu đồng) của ông Võ Bá C theo Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 19-9-2020”

Nh vậy, vợ chồng ông C bà H đã th c hiện xong điều khoản đặt cọc đối với vợ chồng ông S1 bà M.

Căn cứ vào “Trang ổ sung giấy chứng nhận” của Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số: D0683590 ngày 29-02-1996 (BL79) thì ngày 22-9-2020 Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số: D0683590 ngày 29-02-1996 đã đ ợc “Xóa nội dung đăng ký thế chấp ngày 09-7-2020 theo hồ sơ số 20.03286”, điều này cho thấy vợ chồng ông S1 bà M đã tất toán xong nợ ngân hàng ằng số tiền mà vợ chồng ông C bà H đã đặt cọc cho vợ chồng ông S1 bà M là đúng nh nội dung đã thỏa thuận.

uá trình giải quyết v án, vợ chồng ông C bà H và vợ chồng ông S1 bà M cùng xác nhận nội dung: Sau khi Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số: D0683590 ngày 29-02-1996 đ ợc giải chấp vào ngày 22-9-2020, thì ngày 30-10-2020 vợ chồng ông S1 bà M và vợ chồng ông C bà H cùng cán ộ đ a chính đã đo đạc trên th c đ a cắm mốc để vợ chồng ông S1 bà M giao đất cho vợ chồng ông C bà H xây t ờng rào (nh hình ch p mà vợ chồng ông C bà H đã cung cấp tại BL 50, 51). Đồng thời theo vợ chồng ông C bà H thì khi vợ chồng ông S1 bà M bàn giao đất cho vợ chồng ông C bà H trên th c đ a thì cán ộ đ a chính c ng đã phác họa trên máy tính xác đ nh v trí diện tích đất mà vợ chồng ông S1 bà M chuyển nh ợng cho vợ chồng ông C bà H là tiếp giáp với đất của Công ty A theo đúng thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020 (nh hình ch p mà vợ chồng ông C bà H đã cung cấp tại BL 52, 53, 54, 55, 56).

Ngày 21-12-2020 ông S1 có “Đ n đề ngh tách thửa đất” đối với diện tích thuộc thửa số 10, tờ ản đồ số 12 trong Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số: D0683590 ngày 29-02-1996 (BL 84).

Ngày 10-01-2021 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai th xã P có “Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất” cho ông S1 (BL 82). Căn cứ vào kết quả đo đạc thể hiện tổng diện tích đất vợ chồng ông S1 bà M yêu cầu tách ra từ thửa đất số 10, tờ ản đồ 12 để chuyển nh ợng cho vợ chồng ông C bà H có chiều ngang mặt tiền tiếp giáp đ ờng S – B dài 34,83m và chiều ngang mặt hậu dài 20m, có diện tích là 1.439,2m2.

Ngày 05-3-2021 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai th xã P phát hành “Mảnh trích đo đ a chính số: 99-2021” (BL 83) theo “Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất” ngày 10-01-2021 cho ông S1 với diện tích đất tách ra từ thửa số 10, tờ ản đồ số 12 trong Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số: D0683590 ngày 29-02-1996 là 1.439,2m2, trong đó có 100m2 đất và 1 339,2m2 đất trồng cây lâu năm thuộc thửa mới là 604 (c số 10), tờ ản đồ 12

Ngày 09-3-2021, vợ chồng ông C bà H có “Văn ản thông áo” gửi vợ chồng ông S1 bà M (BL 59) về việc không đồng ý thay đổi v trí đất chuyển nh ợng theo “Mảnh trích đo đ a chính số: 99-2021” ngày 05-3-2021 với lý do: V trí đất chuyển nh ợng trong “Mảnh trích đo đ a chính số: 99-2021” không tiếp giáp với đất của Công ty A là không đúng với v trí đất mà các ên đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020 và hiện trạng mốc giới đã bàn giao đất cho vợ chồng ông C bà H đã xây d ng t ờng ranh trên th c đ a

Ngày 16-3-2021 vợ chồng ông C bà H có “Văn ản thông áo lần 2” gửi vợ chồng ông S1 bà M (BL 62) với nội dung: Đề ngh vợ chồng ông S1 bà M đo đạc lại chính xác diện tích đất chuyển nh ợng mà hai ên đã thỏa thuận là tiếp giáp đất của Công ty A và đã cắm mốc ằng tr ê tông giao cho vợ chồng ông C nh đã thống nhất ngày 30-10-2020; nếu diện tích đất tăng lên thì vợ chồng ông C bà H sẽ hỗ trợ thêm một khoản tiền để nhận chuyển nh ợng hết phần đất này; vợ chồng ông C bà H nhờ vợ chồng ông S1 bà M làm thủ t c chuyển m c đích sử d ng 300m2 đất cho vợ chồng ông C bà H, vợ chồng ông C bà H sẽ ch u trách nhiệm đóng tiền chuyển m c đích là 510.000.000đ; đề ngh vợ chồng ông S1 bà M th c hiện thủ t c cấp giấy chứng nhận quyền sử d ng đất đối với diện tích đất mà các bên đã thỏa thuận vào ngày 30-10-2020 làm căn cứ ký hợp đồng chuyển nh ợng quyền sử d ng đất tại văn phòng công chứng

Ngày 20-3-2021 vợ chồng ông S1 bà M gửi Thông báo cho vợ chồng ông C bà H (BL 64) có nội dung: Trong thời gian làm thủ t c tách thửa để chuyển nh ợng thì có một số việc v ớng mắc nh phải có thổ c mới đủ điều kiện tách thửa, ông S1 đã gọi điện và nhắn tin cho ông C nhiều lần để th ng l ợng và đề ngh ông C chuyển tiền mua thổ c và trả thêm tiền mua số đất d nh ng không đ ợc ông C trả lời Để không vi phạm hợp đồng ông S1 đã đề ngh cán ộ đ a chính làm thủ t c tách thửa theo hợp đồng các ên đã ký ngày 19-9-2020, nay ông S1 gửi thông áo kèm theo ản sao ản vẽ tách thửa cho vợ chồng ông C bà H iết, nếu vợ chồng ông C bà H không đồng ý thì đến gặp vợ chồng ông S1 bà M cùng th ng l ợng giải quyết

Ngày 25-3-2021, vợ chồng ông C bà H có văn ản gửi vợ chồng ông S1 bà M (BL 65), đề ngh : Vợ chồng ông S1 bà M th c hiện đo vẽ lại diện tích đất chuyển nh ợng theo thỏa thuận ngày 19-9-2020 và ngày 30-10-2020 đã đ ợc vợ chồng ông S1 bà M cắm cọc giao đất cho vợ chồng ông C bà H để ký kết hợp đồng chuyển nh ợng quyền sử d ng đất; ngay sau khi vợ chồng ông S1 bà M đồng ý thì vợ chồng ông C bà H sẽ chuyển khoản 510 000 000đ cho vợ chồng ông S1 bà M để mua 300m2 thổ c ; sau khi vợ chồng ông S1 bà M thông áo thủ t c tách thửa hoàn tất thì vợ chồng ông C bà H lập tức có mặt để th c hiện ký hợp đồng chuyển nh ợng và thanh toán số tiền còn lại cho vợ chồng ông S1 bà M.

Ngày 06-5-2021 vợ chồng ông C bà H có Thông áo về việc yêu cầu tiếp t c th c hiện nội dung của hợp đồng đặt cọc ngày 19-9-2020 gửi vợ chồng ông S1 bà M (BL 66) nội dung: Đã 08 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc nh ng vợ chồng ông C bà H không nhận đ ợc thông áo ằng văn ản nào về tiến độ th c hiện thủ t c tách thửa hay th c hiện ký kết hợp đồng chuyển nh ợng theo đúng diện tích đất theo ản vẽ đ ợc văn phòng đăng ký quyền sử d ng đất đo vẽ, cắm mốc có s chứng kiến, thống nhất của hai ên vào ngày 30-10-2020 Nay vợ chồng ông C bà H yêu cầu vợ chồng ông S1 bà M tiếp t c th c hiện hợp đồng đặt cọc đã ký theo đúng ản vẽ ngày 30-10-2020; quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận đ ợc thông áo này nếu vợ chồng ông S1 bà M không phản hồi thì vợ chồng ông C bà H sẽ kh i kiện

Ngày 16-5-2021, vợ chồng ông C bà H kh i kiện yêu cầu vợ chồng ông S1 bà M phải tiếp t c th c hiện hợp đồng đặt cọc, c thể điều ch nh đúng chiều dài theo mặt tiền của đất là 36m nh các ên thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc để ký hợp đồng chuyển nh ợng quyền sử d ng đất đối với diện tích đất nh các bên đã thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 19/9/2020; tr ờng hợp vợ chồng ông S1 bà M không đồng ý tiếp t c th c hiện hợp đồng đặt cọc thì vợ chồng ông C bà H yêu cầu vợ chồng ông S1 bà M thanh toán lại số tiền đã đặt cọc là 1 100 000 000đ và yêu cầu phạt cọc theo thoả thuận tại hợp đồng là gấp 02 lần, t ng đ ng số tiền 2.200.000.000đ.

[III]. Xét kháng cáo của vợ chồng ông C bà H và kháng cáo của vợ chồng ông S1 bà M đối với bản án sơ thẩm như sau:

Sau khi Tòa án nhân dân th xã P xét xử s thẩm thì cả nguyên đ n là vợ chồng ông C bà H và đ n là vợ chồng ông S1 bà M đều kháng cáo Vợ chồng ông C bà H thì cho rằng tổng số tiền đặt cọc là 1 100 000 000đ chứ không phải là 1 000 000 000đ Vợ chồng ông S1 bà M đã vi phạm thỏa thuận đ ợc ghi nhận trong Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020 và ngày 30-10-2020 nh ng vợ chồng ông C bà H vẫn mong muốn đ ợc tiếp t c th c hiện hợp đồng chuyển nh ợng đất với vợ chồng ông S1 bà M, tr ờng hợp nếu vợ chồng ông S1 bà M không đồng ý th c hiện chuyển nh ợng đất thì phải trả lại số tiền đã nhận cọc và phải ch u phạt cọc cho vợ chồng ông C bà H là 2.200.000.000đ; về phía vợ chồng ông S1 bà M thì cho rằng vợ chồng ông C bà H có lỗi vì vợ chồng ông C bà H đã yêu cầu ông S1 làm nhiều việc nh ng lại không tích c c phối hợp t ng tác với ông S1 trong việc giải quyết những khúc mắc trong quá trình làm thủ t c tách thửa đất để th c hiện việc chuyển nh ợng và thanh toán số tiền còn lại cho vợ chồng ông S1 bà M. Hội đồng xét xử phúc thẩm xét kháng cáo của vợ chồng ông C bà H và vợ chồng ông S1 bà M nh sau:

Căn cứ vào v trí diện tích đất mà vợ chồng ông S1 bà M chuyển nh ợng cho vợ chồng ông C bà H trong Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020 nh đã viện dẫn tại m c [3] trong m c [I], căn cứ vào việc àn giao đất chuyển nh ợng giữa vợ chồng ông S1 bà M với vợ chồng ông C bà H vào ngày 30-10-2020 nh đã viện dẫn tại m c [3] trong m c [II] cho thấy, việc thỏa thuận giữa vợ chồng ông S1 bà M với vợ chồng ông C bà H về diện tích đất chuyển nh ợng là theo số mét ngang (36m) mặt tiền đ ờng S – Cù B , có v trí tứ cận đã đ ợc các ên ghi nhận trong Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020, và phù hợp với kết quả ch ranh đo đạc cắm mốc mà vợ chồng ông S1 bà M đã bàn giao đất cho vợ chồng ông C bà H trên th c đ a vào ngày 30-10-2020 để xây t ờng rào. Mặc dù trong Hợp đồng đặt cọc mua án đất vào ngày 19-9-2020 có ghi nhận diện tích đất chuyển nh ợng ớc l ợng phỏng đoán là “khoảng 1.300m2 đến 1.400m2” là không c thể chính xác nên diện tích đất ớc l ợng phỏng đoán này không phải là căn cứ để th c hiện hợp đồng chuyển nh ợng đất và c ng không phải là căn cứ để thanh toán tiền hợp đồng chuyển nh ợng đất, mà phải căn cứ vào số mét ngang mặt tiền đ ờng S – Cù B theo tứ cận mà các ên đã thỏa thuận ghi trong Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 19-9-2020 phù hợp với kết quả ch ranh đo đạc cắm mốc àn giao đất trên th c đ a giữa vợ chồng ông S1 bà M với vợ chồng ông C bà H vào ngày 30-10-2020.

Mặc dù diện tích đất chuyển nh ợng giữa vợ chồng ông S1 bà M với vợ chồng ông C bà H là theo số mét ngang (36m) mặt tiền đ ờng S – Cù B và v trí tứ cận đã đ ợc các ên ghi nhận trong Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020, phù hợp với kết quả ch ranh đo đạc cắm mốc àn giao đất trên th c đ a vào ngày 30-10-2020, tuy nhiên khi đi làm thủ t c tách thửa thì vợ chồng ông S1 bà M yêu cầu tách ra từ thửa đất số 10, tờ ản đồ 12 trong Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số: D0683590 ngày 29-02-1996 để chuyển nh ợng cho vợ chồng ông C bà H theo “Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất” ngày 10-01-2021 lại có chiều ngang mặt tiền tiếp giáp đ ờng S – B là 34,83m và không tiếp giáp với đất của Công ty A là không đúng v trí tứ cận nh các bên đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020, không phù hợp với kết quả ch ranh đo đạc cắm mốc bàn giao đất trên th c đ a giữa vợ chồng ông S1 bà M với vợ chồng ông C bà H vào ngày 30-10-2020.

Theo nội dung tin nhắn trong điện thoại số 0377551828 của ông S1 ngày 12-01-2021, nhắn vào số điện thoại 0909886999 của ông C (đ ợc Vi ằng số: 210/2023/VB-TPL ngày 28/4-04/5-2023 của Văn phòng thừa phát lại quận Tân Bình) ghi nhận có nội dung “Chiến em phải chuyển tiền cho anh để mua thổ cư thì mới lập thủ tục tách thửa được, đồng thời diện tích đất tách thửa lớn hơn diện tích trong hợp đồng và em có hứa là sẽ trả thêm khi nhận được tin này, em trả lời cho anh được rõ, anh Sy” Từ nội dung tin nhắn này cho thấy giữa ông S1 và ông C đã có s trao đổi thỏa thuận về những vấn đề phát sinh, và vợ chồng ông C c ng đã đồng ý trả thêm tiền đối với những vấn đề phát sinh cho vợ chồng ông S1 bà M.

Sau khi có “Mảnh trích đo đ a chính số: 99-2021” ngày 05-3-2021, thì ngày 06-3-2021 ông S1 nhắn vào điện thoại của cho ông C (Vi ằng số: 210/2023/VB-TPL ngày 28/4-04/5-2023 của Văn Phòng thừa phát lại quận Tân Bình) thông báo nội dung: “Chiến anh thông báo cho em biết thủ tục tách thửa theo hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 19/9/2020 anh đã làm xong rồi hôm nay anh báo cho em biết, để em lên gặp anh và anh báo cho em biết luôn là em phải trả thêm tiền đất phát sinh tiền thổ cư theo như em đã hứa và cùng nhau ra văn phòng công chứng” Tuy nhiên trên th c tế thì “Mảnh trích đo đ a chính số: 99-2021” ngày 05-3-2021 đ ợc phát hành là trên c s từ “Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất” ngày 10-01-2021 của vợ chồng ông S1 bà M là không đúng v trí tứ cận nh các bên đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020, không phù hợp với kết quả ch ranh đo đạc cắm mốc àn giao đất trên th c đ a giữa vợ chồng ông S1 bà M với vợ chồng ông C bà H vào ngày 30-10-2020, nên ngày 09-3-2021 vợ chồng ông C bà H đã có “Văn ản thông áo” gửi vợ chồng ông S1 bà M (BL 59) về việc không đồng ý thay đổi v trí đất chuyển nh ợng theo “Mảnh trích đo đ a chính số: 99-2021” ngày 05-3-2021.

Ngày 20-3-2021, ông S1 bà M có Thông báo cho vợ chồng ông C bà H với nội dung, khi làm thủ t c tách thửa thì phát sinh phải có đất thổ c và diện tích đất chuyển nh ợng tăng lên so với thỏa thuận an đầu “khoảng 1.300m2 đến 1.400m2”, nên ông S1 đã gọi điện và nhắn tin cho ông C nhiều lần để th ng l ợng và đề ngh ông C chuyển tiền mua thổ c và trả thêm tiền mua số đất d nh ng không đ ợc ông C trả lời, và để không vi phạm hợp đồng nên ông S1 đã đề ngh cán ộ đ a chính làm thủ t c tách thửa theo hợp đồng các ên đã ký ngày 19-9-2020. Tuy nhiên nội dung thông áo này của vợ chồng ông S1 bà M là không phù hợp với th c tế khách quan, vì ngay từ đầu khi làm thủ t c tách thửa diện tích đất chuyển nh ợng theo “Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất” ngày 10-01-2021 thì vợ chồng ông S1 bà M đã không tách thửa đúng theo v trí, tứ cận đất chuyển nh ợng mà các ên đã thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020, không phù hợp với kết quả ch ranh đo đạc cắm mốc trên th c đ a mà vợ chồng ông S1 bà M đã bàn giao đất cho vợ chồng ông C bà H vào ngày 30-10-2020. Mặt khác, theo chính nội dung tin nhắn của ông S1 cho ông C và các văn ản mà vợ chồng ông C bà H đã gửi cho vợ chồng ông S1 bà M về di n iến việc th c hiện tách thửa đất đối với diện tích đất chuyển nh ợng để th c hiện Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020 nh đã nêu tại [4] trong m c [II] vào các ngày 09-3-2021 (BL 59); 16-3-2021 (BL 62); 25-3-2021 (BL 65); 06-5-2021 (BL 66) đều thể hiện nội dung: Vợ chồng ông C bà H đều đồng ý trả tiền mua đất thổ c và đồng ý trả thêm tiền đối với diện tích đất tăng lên để th c hiện hợp đồng chuyển nh ợng đất, nh ng vợ chồng ông S1 bà M vẫn không ch nh lý lại s đồ tách thửa theo thỏa thuận và không đồng ý tiếp t c th c hiện hợp đồng chuyển nh ợng đất với vợ chồng ông C bà H, nên vợ chồng ông C bà H mới kh i kiện vợ chồng ông S1 bà M.

Quá trình giải quyết v án cấp s thẩm và phúc thẩm vợ chồng ông C bà H vẫn có yêu cầu đ ợc tiếp t c việc nhận chuyển nh ợng đất với vợ chồng ông S1 bà M, vợ chồng ông C bà H đồng ý trả thêm tiền đối với diện tích đất chuyển nh ợng tăng lên, thậm chí vợ chồng ông C bà H đồng ý trả tăng giá chuyển nh ợng cao h n giá chuyển nh ợng thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc từ 120 000 000đ/1m ngang lên 150 000 000đ/1m ngang nh ng vợ chồng ông S1 bà M vẫn không đồng ý tiếp t c th c hiện hợp đồng chuyển nh ợng đất cho vợ chồng ông C bà H. Từ đó cho thấy, việc án s thẩm xác đ nh không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu tiếp t c th c hiện hợp đồng chuyển nh ợng của vợ chồng ông C bà H và lỗi không th c hiện đ ợc hợp đồng chuyển nh ợng đất là hoàn toàn thuộc về vợ chồng ông S1 bà M là đúng.

uá trình kh i kiện và trong đ n kháng cáo vợ chồng ông C bà H cho rằng cùng ngày 19-9-2020 vợ chồng ông C bà H đã đặt cọc cho vợ chồng ông S1 bà M tổng số tiền là 1 100 000 000đ, trong đó 1.000.000.000đ là để cho vợ chồng ông S1 bà M tất toán nợ đối với ngân hàng, còn 100.000.000đ là để vợ chồng ông S1 bà M làm thủ t c tách thửa đất và chi d ch v , khi giao thêm 100 000 000đ cho vợ chồng ông S1 bà M thì ông C có nói với ông S1 là số tiền 100 000 000đ giao thêm c ng là tiền đặt cọc và ông S1 c ng đồng ý Tại phiên tòa phúc thẩm ông S1 c ng thừa nhận số tiền 100.000.000đ mà vợ chồng ông C bà H giao vợ chồng ông S1 bà M vào uổi chiều cùng ngày 19-9-2020 là tr ớc thời điểm phải thanh toán, nên số tiền 100.000.000đ c ng là tiền đặt cọc là đúng nh s trình ày của ông C. Từ s xác nhận này của ông S1 cho thấy, việc án s thẩm xác đ nh tổng số tiền mà vợ chồng ông C bà H đã đặt cọc cho vợ chồng ông S1 bà M là 1 000 000 000đ là không phù hợp với th c tế khách quan nên Hội đồng xét xử phúc thẩm thống nhất chấp nhận phần kháng cáo này của vợ chồng ông C bà H, xác đ nh tổng số tiền mà vợ chồng ông C bà H đã đặt cọc cho vợ chồng ông S1 bà M là 1.100.000.000đ.

Về nguyên tắc thỏa thuận về điều khoản “phạt cọc” là ch thỏa thuận riêng về số tiền phạt cọc mà không ao gồm số tiền đã đặt cọc Còn “thỏa thuận cam kết chung” có nghĩa là thỏa thuận về tổng số tiền khi ên có lỗi đ n ph ng chấm dứt hợp đồng phải ồi th ờng cho ên còn lại, trong đó bao gồm cả số tiền đã đặt cọc và số tiền phạt cọc

Trong Hợp đồng đặt cọc mua án đất ngày 19-9-2020 tại m c V có tiêu đề là “Cam kết và thỏa thuận chung” chứ không phải là tiêu đề “phạt cọc” Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thỏa thuận liên quan đến phạt cọc trong Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 19-9-2020 nh sau:

Trong m c “V- Cam kết và thỏa thuận chung” của Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 19-9-2020 có ghi nhận chung về nghĩa v của vợ chồng ông C bà H đối với vợ chồng ông S1 bà M là “Nếu bên B thay đổi ý kiến không mua nhà và đất nữa thì phải chịu mất tiền đã đặt cọc…” Nh vậy, căn cứ vào m c [2] trong m c [III] thì tổng số tiền vợ chồng ông C đã đặt cọc cho vợ chồng ông S1 bà M là 1.100.000.000đ. Do đó theo thỏa thuận này thì nếu vợ chồng ông C bà H không mua đất của vợ chồng ông S1 bà M nữa, thì vợ chồng ông C bà H phải ch u mất số tiền đã đặt cọc cho vợ chồng ông S1 bà M là 1.100.000.000đ.

Trong m c “V- Cam kết và thỏa thuận chung” trong Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 19-9-2020 không xác đ nh rõ khi đ n ph ng chấm dứt hợp đồng chuyển nh ợng quyền sử d ng đất thì tổng số tiền mà vợ chồng ông S1 bà M phải hoàn trả và phải ồi th ờng cho vợ chồng ông C bà H gồm số tiền đã đặt cọc là bao nhiêu và số tiền phạt cọc là ao nhiêu một cách c thể, mà ch ghi nhận chung nghĩa v của vợ chồng ông S1 bà M với vợ chồng ông C bà H là “…bên A không vì bất cứ lý do gì mà không chịu ra công chứng làm thủ tục để sang tên cho bên B thì xem như bên A có lỗi vi phạm thỏa thuận đặt cọc, bên B có quyền khởi kiện bên A ra Tòa án để bồi thường thiệt hại cho bên B gấp 02 (hai) lần số tiền mà bên B đã đặt cọc” Vì thỏa thuận “gấp 02 (hai) lần số tiền mà bên B đã đặt cọc” là “Cam kết và thỏa thuận chung” cho cả số tiền đã đặt cọc và phạt cọc, do đó tổng số tiền mà vợ chồng ông S1 bà M phải hoàn trả cho vợ chồng ông C bà H là 2 200 000 000đ, trong đó gồm số tiền đã đặt cọc là 1 100 000 000đ và số tiền phạt cọc là 1.100.000.000đ. Việc án s thẩm xác đ nh thỏa thuận “gấp 02 (hai) lần số tiền mà bên B đã đặt cọc” ch a ao gồm số tiền đã đặt cọc là không có căn cứ xác th c, nên Hội đồng xét xử phúc thẩm thống nhất chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông S1 bà M sửa một phần ản án s thẩm về mức phạt cọc, về tổng số tiền đã đặt cọc và số tiền phạt cọc mà vợ chồng ông S1 bà M phải có nghĩa v trả cho vợ chồng ông C bà H.

[IV]. Về hàng ranh tường gạch cọc bê tông mà vợ chồng ông C bà H đã xây dựng khi vợ chồng ông S1 bà M bàn giao đất vào ngày 30-10-2020:

Căn cứ vào lời trình ày của vợ chồng ông C bà H đ ợc vợ chồng ông S1 bà M xác nhận c ng nh các chứng cứ là ản ảnh có trong hồ s (BL 50, 51) thì sau khi vợ chồng ông S1 bà M bàn giao đất cho vợ chồng ông C bà H vào ngày 30-10-2020 thì vợ chồng ông C bà H đã đầu t xây d ng hàng ranh t ờng gạch cọc ê tông trên th c đ ạ uá trình giải quyết cấp s thẩm vợ chồng ông C bà H không yêu cầu nên Tòa án cấp s thẩm không xem xét giải quyết mà dành quyền kh i kiện cho vợ chồng ông C bà H ằng v án khác khi có yêu cầu Tại phiên tòa phúc thẩm, vợ chồng ông C bà H c ng có đ n đề ngày 02-3-2023 nêu rõ quan điểm “không yêu cầu tòa án giải quyết đối với các chi phí xây dựng tường rào” nên Hội đồng xét xử phúc thẩm c ng không xem xét

Từ những viện dẫn, phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm thống nhất với quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân t nh Bà a – V ng Tàu, chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông C bà H; chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông S1 bà M sửa một phần ản án s thẩm theo nhận đ nh tại m c [2] và m c [3] trong m c [III] nêu trên

Về án phí:

- Vợ chồng ông S1 bà M là ng ời cao tuổi nên đ ợc mi n án phí dân s s thẩm và không phải nộp án phí dân s phúc thẩm

- Vợ chồng ông C bà H phải nộp án phí dân s s thẩm có giá ngạch đối với số tiền không đ ợc chấp nhận là 45 000 000đ {36 000 000đ + 9 000 000đ (3% của 1 100 000 000đ – 800 000 000đ) = 45 000 000đ}

Ông C không phải nộp án phí dân s phúc thẩm.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH

Áp d ng các Điều 117, 118, 119, 328, 418, 422 Bộ luật Dân s ; Điều 166, 167, 168 Luật Đất đai; Điều 27 Ngh quyết 326/2016/UBTV H14 ngày 30/12/2016 của Ủy an th ờng v uốc hội quy đ nh về mức thu, mi n, giảm, thu, nộp, quản lý và sử d ng án phí và lệ phí Tòa án; Khoản 2, Điều 308 Bộ luật Tố t ng Dân s , tuyên xử:

Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Võ Bá C; chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông Trần A S1, bà Làu A M, sửa một phần Bản án dân s s thẩm số 27/2022/DS-ST ngày 27-9-2022 của Toà án nhân dân th xã P nh sau:

[1] Chấp nhận một phần yêu cầu kh i kiện của vợ chồng ông Võ Bá C, bà Triệu Th Linh H đối với ông Trần A S1, bà Làu A M về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

[2]. “Hợp đồng đặt cọc mua án đất” giữa vợ chồng ông Võ Bá C bà Triệu Th Linh H và vợ chồng ông Trần A S1 bà Làu A M đ ợc ký kết vào ngày 19/9/2020 không còn hiệu l c pháp luật.

[3]. Vợ chồng ông Trần A S1 bà Làu A M có nghĩa v giao trả cho vợ chồng ông Võ Bá C bà Triệu Th Linh H 2 200 000 000đ (hai tỷ, hai trăm triệu đồng), trong đó gồm số tiền đã nhận cọc là 1.100.000.000đ (Một tỷ một trăm triệu đồng) và số tiền phạt cọc là 1.100.000.000đ (Một tỷ một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu thêm một khoản tiền lãi đối với số tiền chưa thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chậm thi hành án cho người được thi hành án.

[4] Về chi phí xem xét thẩm đ nh tại chỗ, đ nh giá tổng cộng 4.000.000đ (bốn triệu đồng), vợ chồng ông Võ Bá C bà Triệu Th Linh H đã nộp tạm ứng tr ớc, nên vợ chồng ông Trần A S1 bà Làu A M có trách nhiệm hoàn trả lại cho vợ chồng ông Võ Bá C bà Triệu Th Linh H 4.000.000đ (bốn triệu đồng)

[5] Về án phí:

[5.1]. Án phí dân s s thẩm:

- Vợ chồng Trần A S1 bà Làu A M đ ợc mi n nộp tiền án phí dân s s thẩm

- Vợ chồng ông Võ Bá C bà Triệu Th Linh H phải nộp 45 000 000đ ( ốn m i lăm triệu đồng), khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân s s thẩm 38.300.000đ (ba m i tám triệu a trăm nghìn đồng) vợ chồng ông Võ Bá C bà Triệu Th Linh H đã nộp theo iên lai số 0006627 ngày 22/6/2021 của Chi c c Thi hành án Dân s th xã P, t nh Bà a – V ng Tàu, do đó vợ chồng ông Võ Bá C bà Triệu Th Linh H còn phải nộp tiếp 6 700 000đ (sáu triệu ẩy trăm ngàn đồng) tiền án phí dân s s thẩm có giá ngạch

[5.1]. Án phí dân s phúc thẩm:

- Vợ chồng Trần A S1 bà Làu A M đ ợc mi n nộp tiền án phí dân s phúc thẩm

- Ông Võ Bá C đ ợc hoàn trả lại 300 000đ ( a trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí dân s phúc thẩm đã nộp theo iên lai số 0006560 ngày 14-10-2022 của Chi c c Thi hành án Dân s th xã P, t nh Bà a – V ng Tàu.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án, theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân.

Bản án phúc thẩm có hiệu l c pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 18-5-2023).

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

CÁC THẨM PHÁN

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Cao Minh Vỹ

Đào Thị Huệ

Nguyễn Thị Quang