Bản án 661/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

bán!nhà!ở!(căn!hộ!chung!cư)!

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

Với!thành!phần!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!gồm!có:!

- Thành"phần"Hội"đồng"xét"xử"phúc"thẩm"gồm"có:""

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:!Bà!Đặng!Huyền!Phương!

Các Thẩm phán:! !

!!!!!!!1.!Ông!Uông!Văn!Tuấn!!

!

!!!!2.!Bà!Trịnh!Thị!Ánh!

-" Thư" ký" phiên" tòa:" Bà! Võ! Thị! Hoàng! Yến! -! Thư! ký! Tòa! án! nhân! dân! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!!!

-"Đại"diện"Viện"kiểm"sát"nhân"dân"Thành"phố"Hồ"Chí"Minh:"Bà!Hoàng! Anh!Nga!-!Kiểm!sát!viên!tham!gia!phiên!tòa.!

Trong! ngày! 02! tháng! 12! năm! 2021! ! tại! phòng! xử! án! Tòa! án! nhân! dân! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! xét! xử! phúc! thẩm! công! khai! vụ! án! thụ! lý! số! 153/2021/TLPT-DS! ngày! 05/5/2021! về! việc! “Tranh! chấp! hợp! đồng! mua! bán! nhà!ở!(căn!hộ!chung!cư)”.!

Do!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!15/2021/DS-ST!ngày!11!tháng!01!năm!2021! của!Toà!án!nhân!dân!Quận!C!bị!kháng!cáo.!!

Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!phúc!thẩm!số!3406/2021/QĐ-PT!ngày! 05/10/2021,! Quyết! định! hoãn! phiên! tòa! số! 8324/QĐ-PT! ngày! 29/10/2021! và! quyết!định!hoãn!phiên!tòa!số!8812/QĐ-PT!ngày!12/11/2021,!giữa!các!đương!sự:!!

1. Nguyên đơn:!Bà!Phạm!Thị!T.H,!sinh!năm!1955!(có!mặt)!

Địa!chỉ:!Căn!hộ!X!chung!cư!B,!khu!phố!2,!phường!A,!Quận!C,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!!

1.!Ông!Nguyễn!Văn!L,!sinh!năm!1991!(vắng!mặt)!

2.!Bà!Trần!Vũ!K.H,!sinh!năm!1986!(có!mặt)!

Cùng!địa!chỉ:!281/66/14!A’,!B’,!quận!C’,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người! bảo! vệ! quyền! và! lợi! ích! hợp! pháp:! Luật! sư! Nguyễn! Thị! D! -! Văn! phòng!luật!sư!D!thuộc!Đoàn!Luật!sư!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(có!mặt)!

2. Bị đơn:!Công!ty!TNHH!Một!thành!viên!E!

Địa!chỉ:!Số!301!F,!Phường!K,!Quận!M,!Thành!Phố!Hồ!Chí!Minh!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Ông!Trần!Minh!T!(có!mặt).! Người! bảo! vệ! quyền! và! lợi! ích! hợp! pháp:! ! Ông! Phạm! Thái! N! -! Luật! sư! thuộc!Đoàn!Luật!sư!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(có!mặt)! 3. Người kháng cáo:!!Nguyên!đơn!bà!Phạm!Thị!T.H.!

!!!!!!!!!NỘI!DUNG!VỤ!ÁN!

Nguyên đơn trình bày:!Bà!Phạm!Thị!T.H!thỏa!thuận!với!Công!ty!TNHH! Một!thành!viên!E!về!việc!mua!bán!căn!hộ!số!X!thuộc!Tòa!nhà!B!của!Dự!án!Đầu! tư!khu!nhà!ở!A,!Quận!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!tọa!lạc!tại!Phường!A,!Quận!C,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!theo!Hợp!đồng!số!0110/HĐMB-B!ngày!15/10/2011.! Theo!Hợp!đồng!Số!0110/HĐMB-B!sau!khi!dự!án!căn!hộ!B!hoàn!thành,!Bên! mua!sẽ!được!nhận!01!căn!hộ!số!X,!thuộc!tầng!12,!số!hiệu!căn!hộ!C02,!diện!tích! sàn!căn!hộ!127,12!m2;!đơn!giá:!16.930.955!(Mười!sáu!triệu!chín!trăm!ba!mươi! ngàn!chín!trăm!năm!mươi!lăm)!đồng/m2;!Tổng!giá!trị!căn!hộ!là:!2.414.839.155! (Hai! tỷ! bốn! trăm! mười! bốn! triệu! tám! trăm! ba! mươi! chín! ngàn! một! trăm! năm! mươi!lăm)!đồng;!Thời!gian!bàn!giao!căn!hộ!là!quý!4!năm!2012;!Điều!kiện!nhận! căn!hộ!là!Bên!mua!phải!thanh!toán!95%!tổng!giá!trị!căn!hộ!và!hoàn!thành!nghĩa! vụ!nộp!thuế!và!các!khoản!lệ!phí,!phí!theo!quy!định.! Thực!hiện!Hợp!đồng!0110/HĐMB-B,!bà!T.H!đã!thanh!toán!95%!tổng!giá! trị!căn!hộ!và!hoàn!thành!nghĩa!vụ!nộp!thuế!và!các!khoản!lệ!phí,!phí!theo!quy! định!đúng!thời!hạn.!Tuy!nhiên,!đến!ngày!14/01/2013,!Công!ty!TNHH!Một!thành! viên!E!mới!tiến!hành!bàn!giao!căn!hộ!X!Dự!án!B!cho!bà!T.H!-!tức!chậm!hơn!01! (một)!tháng!so!với!thỏa!thuận!trong!hợp!đồng.!Thế!nhưng,!khi!đến!thực!hiện!thủ! tục!nhận!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản! khác!gắn!liền!với!đất!(“Giấy!chứng!nhận!QSH!Căn!hộ!X”),!tổng!diện!tích!Căn! hộ!X!Dự!án!B!chỉ!còn:!119,6m2!–!đã!bị!chênh!lệch!giảm!7,52m2!(cao!hơn!tỷ!lệ! chênh!lệch!5%)!so!với!Hợp!đồng!0110/HĐMB-B.! Căn! cứ! Điều! 2! Hợp! đồng! 0110/HĐMB-B! các! bên! thoả! thuận! rõ:! “Trong trường hợp Bên mua nhận căn hộ có diện tích … giảm so với diện tích tại Điều 2 Hợp đồng này,… , Bên bán sẽ hoàn trả cho Bên mua số tiền tương ứng với diện tích giảm theo đơn giá trong Hợp đồng".!Mặc!dù!trên!bản!vẽ!sơ!đồ!Căn!hộ! X!ngày!06/9/2017,!tổng!diện!tích!Căn!hộ!X!Dự!án!B!thực!tế!chỉ!còn:!119,6!m2! (tỷ!lệ!giảm!cao!hơn!5%!theo!thảo!thuận!tại!Hợp!đồng!0110/HĐMB-B).!Tuy!vậy,! để!tỏ!thiện!chí!giải!quyết!vụ!việc,!chia!sẻ!rủi!ro!giữa!các!bên,!bà!T.H!đồng!ý! nhận!căn!hộ!theo!diện!tích!thực!tế:!119,6!m2!và!yêu!cầu!Công!ty!TNHH!Một! thành!viên!E!hoàn!trả!phần!diện!tích!chênh!lệch!là!7,52!m2!nhưng!phía!Công!ty! TNHH!Một!thành!viên!E!đã!không!đồng!ý,!đồng!thời!nại!ra!nhiều!lý!do!không! phù!hợp!thoả!thuận!tại!Hợp!đồng!0110/HĐMB-B!và!quy!định!pháp!luật!để!từ! chối!hoàn!trả!cho!Bên!mua!là!bà!T.H!đối!với!phần!diện!tích!bị!chênh!lệch!giảm! nêu!trên.!! Việc!Công!ty!TNHH!Một!thành!viên!E!từ!chối!hoàn!trả!cho!Bên!mua!là!bà! T.H!đối!với!phần!diện!tích!bị!chênh!lệch!giảm!nêu!là!không!đúng!thoả!thuận!tại! Hợp!đồng!0110/HĐMB-B!và!không!phù!hợp!quy!định!pháp!luật,!gây!thiệt!hại! quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!bà!T.H.!

Để!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!mình!bà!T.H!đề!nghị!Tòa!án!xem! xét!giải!quyết:!

1.!Buộc!Công!ty!TNHH!Một!thành!viên!E!thanh!toán!cho!bà!T.H!số!tiền! thiệt!hại!do!diện!tích!thực!tế!Căn!hộ!X!Dự!án!B!nhỏ!hơn!so!với!diện!tích!thỏa! thuận!ghi!trong!Hợp!đồng!0110/HĐMB-B:!Diện!tích!Căn!hộ!X!ghi!trong!Hợp! đồng!0110/HĐMB-B! là!127,12! m2;! diện!tích!thực!tế!là! 119,6!m2! <! (nhỏ!hơn)! 7,52! m2! so! với! diện!tích! ghi! tại! Hợp!đồng;! Căn! cứ!đơn! giá!quy! định! tại! Hợp! đồng! 0110/HĐMB-B! là! 16.930.955! (Mười! sáu! triệu! chín! trăm! ba! mươi! ngàn! chín!trăm!năm!mươi!lăm)!đồng/m2,!số!tiền!bà!T.H!đã!bị!thiệt!hại!là:!7,52!m2!x! 16.930.955!đồng/m2! =! 127.320.782! (Một!trăm! hai! mươi! bảy! triệu!ba! trăm! hai! mươi!ngàn!bảy!trăm!tám!mươi!hai)!đồng!+!12.732.078!(Mười!hai!triệu!bảy!trăm! ba!mươi!hai!ngàn!bảy!trăm!tám!mươi!hai)!đồng!(10%!thuế!VAT)!=!140.052.860! (Một!trăm!bốn!mươi!triệu!không!trăm!năm!mươi!hai!ngàn!tám!trăm!sáu!mươi)! đồng.!!

2.!Buộc!Công!ty!TNHH!Một!thành!viên!E!thực!hiện!nghĩa!vụ!giao!Giấy! chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với! đất!đối!với!Căn!hộ!X!Dự!án!B!theo!quy!định.!

Bị đơn trình bày:!Ngày!15/10/2011,!Công!ty!TNHH!Một!thành!viên!E!và! bà! Phạm! Thị! T.H! đã! ký! Hợp! đồng! mua! bán! nhà! ở! số! 0110/HĐMB-B.! Ngày! 14/01/2013!Công!ty!TNHH!Một!thành!viên!E!lập!Biên!bản!bàn!giao!căn!hộ!X! cho!bà!Phạm!Thị!T.H!theo!đúng!diện!tích!và!bản!vẽ!mô!tả!căn!hộ!tại!Hợp!đồng! mua!bán!nhà!ở!số!0110/HĐMB-B.!Ngày!08/07/2019,!Công!ty!TNHH!Một!thành! viên!E!lập!Biên!bản!thanh!lý!Hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!chung!cư!với!bà!Phạm! Thị! T.H.! Ngày! 26/07/2019,! Văn! phòng! đăng! ký! đất! đai! (Sở! Tài! nguyên! môi! trường!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh)!có!phiếu!tiếp!nhận!hồ!sơ!xin!cấp!Giấy!chứng! nhận!số!011123/BN-VPĐK!với!bà!Phạm!Thị!T.H.!

Nội!dung!Hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở!số!0110/HĐMB-B!ngày!15/10/2011!thể! hiện:!Điều!2:!Công!ty!TNHH!Một!thành!viên!E!(bên!bán!nhà!ở)!và!bà!Phạm!Thi! Thu!Hà!(bên!mua!nhà!ở)!thỏa!thuận!Bên!bán!đồng!ý!bán!và!Bên!mua!đồng!ý! mua!1!(một)!căn!hộ!thuộc!tòa!nhà!B!của!Dự!án!đầu!tư!Khu!nhà!ở!A,!Quận!C,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cùng!với!những!đặc!điểm!dưới!đây:..!Số!hiệu!Căn!hộ:! C02,!Diện!tich!sàn!Căn!hộ:!127.12m2!Vị!trí:!lô!A,D,E!tại!Dự!án!đầu!tư!Khu!nhà! ở!A,!Quận!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!tọa!lạc!tại!phường!A,!Quận!C,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh!...Diện!tích!sàn!căn!hộ!được!ghi!rõ!trong!bản!vẽ!kèm!theo.!Diện! tích!này!được!tính!theo!kích!thước!tính!từ!tim!tường!đối!với!phần!căn!hộ!tiếp! giáp!với!diện!tích!chung!(hành!lang,!hộp!kỹ!thuật…)!và!các!căn!hộ!kế!cận.!Diện! tích!khác!tính!phủ!bì.!Đây!là!diện!tích!Bên!mua!thực!nhận,!tuy!nhiên!diện!tích! được!công!nhận!trong!Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu!căn!hộ!được!ghi!theo!quy! định!của!pháp!luật.!Và!tại!phụ!lục!Sơ!đồ!vị!trí!Căn!hộ!C2!diện!tích!là!127.12!m2!.! Giá!bán!Căn!hộ:!127.12m2!x!16.930.955!đồng/m2=!2.414.839.155!đồng!!!!

Như!vậy,!hai!bên!đã!tự!thỏa!thuận!diện!tích!sàn!căn!hộ!bao!gồm!phần!diện! tích!có!trong!căn!hộ!(cột,!hộp!ghen),!mặt!khác,!mọi!thông!số,!cách!tính!diện!tích! đều!được!thể!hiện!công!khai,!minh!bạch!tại!Hợp!đồng!mua!bán,!bản!vẽ!căn!hộ! đính!kèm,!biên!bản!bàn!giao!căn!hộ!và!Bên!mua!cũng!đã!đồng!ý,!ký!tên!đầy!đủ! vào!Hợp!đồng!mua!bán,!biên!bản!bàn!giao!nhà,!bản!vẽ!sơ!đồ!căn!hộ.! Hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở!số!0110/HĐMB-B!ngày!15/10/2011!được!ký!kết! đúng!pháp!luật,!có!hiệu!lực!thi!hành!căn!cứ!theo!quy!định!tại!các!Điều!389,!405! Bộ!luật!Dân!sự!2005,!khoản!2!Điều!21!Thông!tư!16/2010/BXD!hướng!dẫn!Nghị! định! 71/2010/NĐ-CP! về! Luật! nhà! ở! và! khoản! 9! Điều! 63! Nghị! định! số! 71/2010/NĐ-CP!ngày!23/6/2010!của!Chính!phủ!quy!định!chi!tiết!và!hướng!dẫn! thi!hành!Luật!nhà!ở!2005.! !Công!ty!TNHH!Một!thành!viên!E!đã!tiến!hành!bàn!giao!căn!hộ!đúng!như! mô!tả!trong!Hợp!đồng.!Theo!văn!bản!số!158/BXD-QLN!ngày!24.7.2018!của!Bộ! xây!dựng!trả!lời!về!một!trường!hợp!tương!tự,!khi!thỏa!thuận!việc!mua!bán!là! thực!hiện!theo!các!quy!định!của!pháp!luật!tại!thời!điểm!ký!kết!hợp!đồng.!Việc! người! mua! căn! hộ! chung! cư! yêu! cầu! chủ! đầu! tư! hoàn! trả! lại! giá! trị! diện! tích! tường!bao!quanh,!hộp!kỹ!thuật,!cột!chịu!lực…là!không!có!cơ!sở.!Nay!bà!Phạm! Thị!T.H!khởi!kiện!yêu!cầu!Công!ty!TNHH!Một!thành!viên!E!phải!trả!lại!cho!bà! số!tiền!140.052.860đ!(một!trăm!bốn!mươi!triệu!không!trăm!năm!mươi!hai!nghìn! tám!trăm!sáu!mươi!đồng)!do!diện!tích!căn!hộ!được!giao!nhỏ!hơn!so!với!diện!tích! thỏa! thuận! ghi! trong! Hợp! đồng! và! thực! hiện! nghĩa! vụ! giao! Giấy! chứng! nhận! quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!đối!với! căn!hộ!X!theo!quy!định,!Công!ty!không!đồng!ý.! !!Hiện!nay!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài! sản!khác!gắn!liền!với!đất!đối!với!căn!hộ!X!chưa!được!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai! TpHCM!cấp.!Khi!nào!có,!Công!ty!sẽ!thông!báo!cho!bà!T.H!biết!để!bà!thanh!toán! số! tiền! còn! lại! theo! Biên! bản! thanh! lý! Hợp! đồng! mua! bán! căn! hộ! X! ngày! 08/07/2019! và! Công! ty! sẽ! cùng! với! bà! T.H! lên! Văn! phòng! đăng! ký! đất! đai! TpHCM!nhận!Giấy!chứng!nhận.!Do!đó,!Công!ty!TNHH!Một!thành!viên!E!không! chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!khởi!kiện!của!bà!Phạm!Thị!T.H.!! Bản!án!Dân!sự!sơ!thẩm!số!15/2021/DS-ST!ngày!11!tháng!01!năm!2021!về! việc!“Tranh!chấp!hợp!đồng!mua!bán!nhà”!của!Toà!án!nhân!dân!Quận!C,!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh!đã!tuyên!xử:! 1.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!bà!Phạm!Thị!T.H!về!việc!yêu! cầu!Công!ty!Trách!nhiệm!hữu!hạn!Một!thành!viên!E!phải!thanh!toán!số!tiền!thiệt! hại!do!diện!tích!thực! tế! của! căn!hộ! X! dự! án! B!nhỏ!hơn!so!với!diện!tích!thoả! thuận!ghi!trong!Hợp!đồng!số!0110/HĐMB-B.! 2.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!Bà!Phạm! Thị!T.H!Buộc!Công!ty!Trách! nhiệm! hữu! hạn! Một! thành! viên! E! giao! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất,! quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!đối!với!căn!hộ!X!dự!án!B! cho!Bà!Phạm!Thị!T.H.! 3.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!Bà!Phạm!Thị!T.H!được!miễn!tiền!án!phí.! Ngày!20!tháng!01!năm!2021!nguyên!đơn!bà!Phạm!Thị!T.H!có!đơn!kháng! cáo!toàn!bộ!bản!án!sơ!thẩm.! Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm:!

Nguyên!đơn!không!rút!đơn!khởi!kiện,!người!kháng!cáo!giữ!nguyên!yêu!cầu! kháng!cáo.!

Các!bên!đương!sự!không!thỏa!thuận!được!với!nhau!về!việc!giải!quyết!vụ!án.!

Nguyên đơn bà Phạm Thị T.H có người đại diện theo ủy quyền bà Trần Vũ K.H trình bày:!Yêu!cầu!sửa!toàn!bộ!Bản!án!sơ!thẩm!theo!khoản!2!Điều!308!của! Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự,!vì:!

1.! Theo! nội! dung! Điều! 2! và! Điều! 3! của! Hợp! đồng! mua! bán! căn! hộ! số! 0110/HĐMB-!B,!phụ!lục!Sơ!đồ!vị!trí!Căn!hộ!C03!(kèm!theo!Hợp!đồng!mua!bán! căn!hộ!số!0110/HĐMB-B!ngày!15/10/2011)!và!bản!vẽ!ngày!06/9/2017!của!Công! ty! Cổ! phần! đầu! tư! xây! dựng! và! đo! đạc! Khánh! An! thì! diện! tích! căn! hộ! là! 127.80m2!!tính!!theo!tim!tường!chung!phủ!bì!tường!riêng!là!không!đúng!theo!qui! định!tại!Thông!tư!16/2010/TT-BXD!ngày!01/9/2010!của!Bộ!Xây!dựng.!Theo!qui! định!của!Thông!tư!này!thì!diện!tích!căn!hộ!phải!tính!theo!diện!tích!thông!thủy! 119.6m2! hoặc! diện! tích! theo! tim! tường! 124.0m2.! Điều! 2! của! Hợp! đồng! số! 0110/HĐMB-B!đã!được!ký!theo!hợp!đồng!mẫu,!có!nội!dung!soạn!sẵn!gây!thiệt! hại!quyền!lợi!cho!bà!T.H!nên!không!phát!sinh!hiệu!lực!theo!qui!định!tại!Điều!407! Bộ!luật!dân!sự!2005.!Bản!án!sơ!thẩm!nhận!định!Công!ty!Trách!nhiệm!hữu!hạn! Một!thành!viên!E!đã!bàn!giao!cho!Bà!Phạm!Thị!T.H!căn!hộ!có!diện!tích!127.80! m2!là!lớn!hơn!diện!tích!119,6m2!nên!không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!bà! T.H!là!không!có!cơ!sở.!!

Căn!cứ!qui!định!pháp!luật!hiện!hành!theo!Thông!tư!số!19/2016/TT-BXD!ngày! 30/6/2016!!của!Bộ!Xây!dựng!thì!diện!tích!căn!hộ!được!tính!theo!diện!tích!thông! thủy!và!diện!tích!sử!dụng!căn!hộ!không!bao!gồm!diện!tích!ban!công,!lô!ga!(nếu!có).! Do!vậy,!đề!nghị!chấp!nhận!phần!diện!tích!119,6m2!là!diện!tích!thông!thủy.!

2.! Điều! 3! của! Hợp! đồng! mua! bán! căn! hộ! số! 0110/HĐMB-B! ngày! 15/10/2011!thì!hai!bên!đã!tự!thỏa!thuận!diện!tích!sàn!căn!hộ!bao!gồm!phần!diện! tích!có!trong!căn!hộ!(cột,!hộp,!gen).!Căn!cứ!khoản!3!Điều!70!Luật!nhà!ở!2005!và! khoản!2!Điều!49!Nghị!định!71/2010/NĐ-CP!ngày!23/6/2010!thì!sở!hữu!chung!sẽ! bao!gồm:!Khung,!cột,!tường!chịu!lực,!tường!bao!ngôi!nhà,!tường!phân!chia!các! căn!hộ.!Do!đó,!việc!tính!phần!hộp!gen!là!sở!hữu!riêng!là!trái!qui!định!của!pháp!luật.!

3.!Tại!biên!bản!đối!chiếu!công!nợ!ngày!03/6/2019!của!bà!T.H!và!Công!ty! đã!xác!định!rõ!diện!tích!bàn!giao!cho!bà!T.H!theo!thông!thủy!là!119,6m2!là!đã!bị! chênh! lệch! giảm! 7,52m2! (cao! hơn! tỷ! lệ! chênh! lệch! 5%)! so! với! Hợp! đồng! số! 0110/HĐMB-B.! ngày! 15/10/2011.! Căn! cứ! đơn! giá! quy! định! tại! Hợp! đồng! 0110/HĐMB-B!là!16.930.955!(Mười!sáu!triệu!chín!trăm!ba!mươi!ngàn!chín!trăm! năm!mươi!lăm)!đồng/m2,!số!tiền!bà!T.H!đã!bị!thiệt!hại!là:!7,52!m2!x!16.930.955! đồng/m2!=!127.320.782!(Một!trăm!hai!mươi!bảy!triệu!ba!trăm!hai!mươi!ngàn!bảy! trăm!tám!mươi!hai)!đồng!+!12.732.078!(Mười!hai!triệu!bảy!trăm!ba!mươi!hai!ngàn! bảy!trăm!tám!mươi!hai)!đồng!(10%!thuế!VAT)!=!140.052.860!(Một!trăm!bốn!mươi! triệu!không!trăm!năm!mươi!hai!ngàn!tám!trăm!sáu!mươi)!đồng.!!!!

Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!và!yêu!cầu!kháng!cáo! của!nguyên!đơn.!Buộc!bị!đơn!phải!trả!lại!cho!bà!T.H!khoản!tiền!này!và!bàn!giao! Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!được!khấu!trừ!lại!5%!để!được!nhận!sổ.! Ngoài!ra,!người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!nguyên!đơn!bổ!sung! yêu!cầu!kháng!cáo!đề!nghị!xem!xét!lại!phần!giá!bán!tính!theo!m2!của!căn!hộ!vì! theo!biên!bản!đối!chiếu!công!nợ!tháng!4/2019!giữa!Công!ty!và!bà!T.H!thì!không! phù!hợp!giá!bán!trong!hợp!đồng.! Phía!nguyên!đơn!có!đơn!yêu!cầu!Tòa!án!tiến!hành!thu!thập!tài!liệu,!chứng! cứ!tại!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!Thành!phố!là!Bản!sao!Giấy!chứng!nhận!quyền! sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!của!căn!hộ!số! D27-12A-05(D27-15-C02)!Đường!Đ!115!Khu!dân!cư!A-Công!ty!DVCI,!phường! A,!Quận!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!để!xác!định!số!diện!tích!căn!hộ!được!công! nhận!trên!Giấy!chứng!nhận.! Công ty TNHH Một thành viên E có ông Trần Minh T là người đại diện theo ủy quyền trình bày:!Bị!đơn!không!chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!bà!T.H.! Đề!nghị!giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm.! Luật sư Phạm Thái N là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Công ty TNHH Một thành viên E trình bày:! 1.! Theo! Hợp! đồng! mua! bán! căn! hộ! chung! cư! số! 0110/HĐMB-B! ngày! 15/10/2011!và!phụ!lục!Sơ!đồ!vị!trí!Căn!hộ!C03!kèm!theo!Hợp!đồng!mua!bán!căn! hộ! thì! căn! hộ! số! X! thể! hiện! các! số! đo! diện! tích! gồm:! Diện! tích! thông! thủy! 119,6m2.!Diện!tích!theo!tim!tường:!124.0! m2.!Diện!tích!theo!tim!tường!chung! phủ!bì!tường!riêng:!127,12! m2.!Nguyên! đơn! chọn!số!đo! diện! tích!nhỏ!nhất!là! 119,6!m2!là!diện!tích!thông!thủy!và!yêu!cầu!hoàn!trả!lại!tiền!bằng!giá!trị!diện!tích! tường!bao!quanh,!hộp!kỹ!thuật,!cột!chịu!lực!(nằm!trong!căn!hộ)!7,52m2!là!không! có!cơ!sở!vì!tại!Điều!2,!3!của!hợp!đồng!các!bên!đã!thỏa!thuận!rõ!diện!tích!thực! nhận!là!127,12m2,!còn!diện!tích!được!công!nhận!trong!Giấy!chứng!nhận!quyền! sở!hữu!nhà!ở!được!tính!theo!qui!định!của!pháp!luật.!Hai!bên!đã!tự!thỏa!thuận! diện!tích!sàn!căn!hộ!là!diện!tích!thực!nhận!bao!gồm!phần!diện!tích!cột,!hộp,!gen! có!trong!căn!hộ.!Quá!trình!thực!hiện!hợp!đồng!ngày!14/01/2013!hai!bên!đã!ký! biên!bản!bàn!giao!căn!hộ!X,!Công!ty!TNHH!MTV!E!đã!bàn!giao!căn!hộ!đúng! như!mô!tả!trong!hợp!đồng.!Mọi!thông!số,!cách!tính!diện!tích!đều!được!thể!hiện! công!khai,!minh!bạch!tại!Hợp!đồng!mua!bán!nhà,!bản!vẽ!căn!hộ!đính!kèm,!biên! bản!bàn!giao!căn!hộ!và!bên!mua!cũng!đã!đồng!ý,!ký!tên!đầy!đủ!vào!các!văn!bản! nêu!trên.!Khi!nhận!căn!hộ!nguyên!đơn!đã!không!thắc!mắc,!khiếu!nại!về!diện!tích! căn!hộ.! 2.! Đối! chiếu! qui! định! của! pháp! luật:! Hợp! đồng! mua! bán! nhà! số! 0110/HĐMB-B! ngày! 15/10/2011! được! ký! kết! đúng! pháp! luật,! có! hiệu! lực! thi! hành!căn!cứ!theo!qui!định!tại!các!Điều!389,!406!Bộ!luật!dân!sự!2005,!khoản!2! Điều!21!Thông!tư!số!16/2010/TT-BXD!ngày!01/9/2010!hướng!dẫn!Nghị!định!số! 71/2010/NĐ-CP!ngày!23/6/2010!về!luật!!nhà!ở!và!khoản!9!Điều!63!Nghị!định!số! 71/2010/NĐ-CP!ngày!23/6/2010!của!Chính!phủ!qui!định!chi!tiết!về!Luật!nhà!ở! 2005.!! Cụ!thể:!Căn!cứ!Luật!nhà!ở!số!65/2014/QH13!ngày!25!tháng!11!năm!2014! của!Quốc!hội,!tại!Khoản!4!Điều!128!quy!định!Điều!khoản!chuyển!tiếp!“!Đối với trường hợp ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực mà các bên thỏa thuận về thời hạn bảo hành nhà ở, diện tích mua bán, thuê mua nhà ở khác với quy định của Luật này thì các bên tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký hoặc thỏa thuận lại theo quy định của Luật này.”!Theo!Điều!3,!Thông!tư!03/2014/TT-BXD!ngày!02/01/2014! của!Bộ!xây!dựng!về!Điều!khoản!thi!hành:!“Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 08.4.2014; Trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết”. Theo!công!văn!158/BXD-QLN!ngày!24/7/2018!của!Bộ! xây!dựng!gởi!Tòa!án!nhân!dân!Tỉnh!Nghệ!An!trả!lời!về!vụ!án!tương!tự!thì!việc! diện! tích! sàn! căn! hộ! theo! một! trong! hai! phương! pháp! nêu! tại! TT16/2010/TT-BXD!đều!không!gây!thiệt!hại!cho!người!mua!căn!hộ,!cũng!như!mang!thêm!lợi! nhuận!cho!bên!bán!vì!tổng!giá!bán!căn!hộ!hai!trường!hợp!này!đều!như!nhau.!!!

Hiện!nay!Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền! với! đất! đối! với! căn! hộ! D27-12A-! C02! đã! được! Văn! phòng! đăng! ký! đất! đai! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cấp.!Công!ty!đã!thông!báo!cho!bà!Phạm!Thị!T.H!biết! và!yêu!cầu!bà!thanh!toán!số!tiền!còn!lại!theo!Biên!bản!thanh!lý!Hợp!đồng!mua! bán!căn!hộ!D27-!12A-!C02,!sau!đó!công!ty!cùng!với!bà!T.H!lên!Văn!phòng! đăng!ký!đất!đai!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!nhận!Giấy!chứng!nhận!nhưng!bà!vẫn! chưa!thực!hiện.!

Đề! nghị! Hội! đồng! xét! xử! không! chấp! nhận! yêu! cầu! kháng! cáo! của! nguyên!đơn.!!!

Tại!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!công!bố!kết!quả!thu!thập!giấy! chứng!nhận!quyền!sở!hữu!căn!hộ!X!Dự!án!B!của!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cho!các!bên!đương!sự.!(Đã được Tòa án thu thập theo đơn yêu cầu của bà Trần Vũ K.H là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Phạm Thị T.H).!

Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!phát!biểu:!!

- Về!hình!thức: Từ!khi!thụ!lý!giải!quyết!vụ!án!phúc!thẩm!cũng!như!tại!phiên! tòa!phúc!thẩm!Thẩm!phán!và!Hội!đồng!xét!xử!đã!tiến!hành!đúng!các!quy!định! của!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự,!các!đương!sự!thực!hiện!các!quyền!và!chấp!hành!đúng! quy!định!của!pháp!luật.

-!Về!thời!hạn!kháng!cáo:!Bà!T.H!kháng!cáo!trong!hạn!luật!định!nên!căn!cứ! điều!273!Bộ!Luật!Tố!tụng!dân!sự!2015,!kháng!cáo!còn!trong!hạn!luật!định!nên! đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!xem!xét.!

-! Về! nội! dung!kháng! cáo:! Phần!diện!tích! căn!hộ!bà! Phạm! Thị! T.H! được! Công!ty!Trách!nhiệm!hữu!hạn!Một!thành!viên!E!giao!là!diện!tích!tính!theo!tim! tường!chung,!phủ!bì!tường!riêng,!phù!hợp!với!thỏa!thuận!trong!hợp!đồng!và!có! diện!tích!127,8m2!nên!đề!nghị!HĐXX!không!chấp!nhận!kháng!cáo!phần!này!của! bà!T.H.!

Đối!với!yêu!cầu!Buộc!Công!ty!TNHH!Một!thành!viên!E!thực!hiện!nghĩa!vụ! giao!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác! gắn!liền!với!đất!đối!với!Căn!hộ!X!Dự!án!B:!Công!ty!Trách!nhiệm!hữu!hạn!Một! thành!viên!E!đã!hoàn!tất!thủ!tục!xin!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và! tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!của!căn!hộ!X!cho!Bà!Phạm!Thị!T.H!và!đã!được!Văn! phòng!đăng!ký!đất!đai!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cấp.!Khi!nào!bà!T.H!thanh!toán! xong!số!tiền!5%!còn!lại!theo!Biên!bản!thanh!lý!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!X!và! cùng!với!Công!ty!Trách!nhiệm!hữu!hạn!Một!thành!viên!E!đến!Văn!phòng!đăng! ký!đất!đai!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!nhận!Giấy!chứng!nhận.! Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!Luật!sư!của!nguyên!đơn!bổ!sung!yêu!cầu!kháng! cáo!đề!nghị!xem!xét!lại!giá!bán!tính!theo!mét!vuông!(m2)!của!căn!hộ!vì!theo!biên! bản!đối!chiếu!công!nợ!tháng!4/2019!giữa!Công!ty!và!bà!T.H!thì!không!phù!hợp! giá!bán!trong!hợp!đồng.!Yêu!cầu!này!vượt!quá!đơn!khởi!kiện!và!kháng!cáo!của! bà!T.H!nên!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!không!chấp!nhận.! Do!các!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!không!có!căn!cứ!nên!đề!nghị!Hội!đồng! xét!xử!căn!cứ!khoản!1!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!không!chấp!nhận!toàn! bộ!yêu!cầu!!kháng!cáo!của!nguyên!đơn.!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN!

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm! tra!tại!phiên!tòa!và!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử! nhận!định:!! [1]!Về!tố!tụng:!! [1.1]!Về!thẩm!quyền!giải!quyết:!Nguyên!đơn!bà!Phạm!Thị!T.H!khởi!kiện! tranh!chấp!về!Hợp!đồng!mua!bán!nhà!đối!với!bị!đơn!Công!ty!Trách!nhiệm!hữu! hạn!Một!thành!viên!E!về!việc!về!việc!mua!bán!căn!hộ!số!X!thuộc!Toà!nhà!B!của! Dự!án!Đầu!tư!khu!nhà!ở!A,!Quận!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!tại!phường!A,! Quận!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Đây!là!tranh!chấp!về!giao!dịch!dân!sự,!hợp! đồng!dân!sự.!Nguyên!đơn!chọn!nơi!thực!hiện!hợp!đồng!tại!Quận!C!để!khởi!kiện,! nên!Tòa!án!nhân!dân!Quận!C!giải!quyết!là!đúng!thẩm!quyền!theo!quy!định!tại! Khoản!3,!Điều!26;!điểm!a!Khoản!1!Điều!35,!Điểm!g!Khoản!1!Điều!40!Bộ!luật! Tố!tụng!Dân!sự!năm!2015.!! [1.2]!Về!thời!hạn!kháng!cáo:!Tòa!án!nhân!dân!Quận!C!đưa!vụ!án!ra!xét!xử! ngày!11/01/2021,!ngày!20/01/2021!bà!T.H!có!đơn!kháng!cáo.!Căn!cứ!Khoản!1! Điều!273!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!2015,!việc!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!bà!Phạm! Thị!T.H!trong!hạn!luật!định.! [1.3]!Về!phạm!vi!kháng!cáo:!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm!luật!sư!của!nguyên! đơn!trình!bày!phía!bà!T.H!bổ!sung!yêu!cầu!kháng!cáo!đề!nghị!xem!xét!lại!phần! đơn!giá!bán!tính!theo!mét!vuông!(m2)!của!căn!hộ!vì!theo!biên!bản!đối!chiếu!công! nợ!tháng!4/2019!giữa!Công!ty!và!bà!T.H!thì!không!phù!hợp!theo!giá!bán!trong! hợp!đồng.!!! Xét,!theo!đơn!khởi!kiện!đề!ngày!21/8/2020!và!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ! án!tại!cấp!sơ!thẩm!Bà!T.H!chỉ!khởi!kiện!yêu!cầu!Công!ty!Công!Ích!Quận!M!về! số!đo!diện!tích!căn!hộ!thực!tế,!không!kiện!về!giá!bán!tính!theo!m2!của!căn!hộ.! Bản!án!Dân!sự!sơ!thẩm!số!15/2021/DS-ST!ngày!11!tháng!01!năm!2021!của!Toà! án!nhân!dân!Quận!C!đã!tuyên!xử!trong!phạm!vi!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên! đơn.!Trong!nội!dung!đơn!kháng!cáo!ngày!20/1/2021!bà!T.H!kháng!cáo!yêu!cầu! sửa!toàn!bộ!bản!án!sơ!thẩm.!Do!đó,!việc!bổ!sung!yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên! đơn!là!vượt!quá!phạm!vi!yêu!cầu!khởi!kiện!và!kháng!cáo!ban!đầu!theo!qui!định! tại!Điều!293!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!2015.!!

[1.4]!Về!thu!thập!chứng!cứ:!Ngày!18/5/2021,!phía!nguyên!đơn!có!đơn!yêu! cầu!Tòa!án!tiến!hành!thu!thập!chứng!cứ!tại!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!Thành! phố!bản!sao!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản! khác! gắn! liền! với! đất! của! căn! hộ! số! D27-12A-05(D27-15-C02)! Đường! Đ115! Khu!dân!cư!A!-!Công!ty!DVCI!4,!phường!A,!Quận!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! Tòa!án!đã!thực!hiện!việc!thu!thập!chứng!cứ!theo!đơn!yêu!cầu!bà!Trần!Vũ!K.H!là! người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!nguyên!đơn!bà!Phạm!Thị!T.H.!

[2]!Về!nội!dung!kháng!cáo:!

[2.1]!Nguyên!đơn!bà!Phạm!Thị!T.H!yêu!cầu!Công!ty!Trách!nhiệm!hữu!hạn! Một!thành!viên!E!phải!thanh!toán!số!tiền!thiệt!hại!do!diện!tích!thực!tế!của!căn!hộ! X! dự! án! B! nhỏ! hơn! so! với! diện! tích! thoả! thuận! ghi! trong! Hợp! đồng! số! 0110/HĐMB-B.!

[2.1.1]!Về giá trị pháp lý của Hợp đồng mua bán căn hộ số 0110/HĐMB-B ngày 15/10/2011 (gọi tắt là “Hợp đồng”):!!

Ngày! 15/10/2011,! giữa! Công! ty! Trách! nhiệm! hữu! hạn! Một! thành! viên! E! (gọi!tắt!là!“Công!ty”)!và!bà!Phạm!Thị!T.H!đã!tiến!hành!giao!kết!Hợp!đồng!mua! bán!căn!hộ!số!0110/HĐMB-B,!kèm!theo!05!phụ!lục!hợp!đồng.!Trong!nội!dung! Hợp! đồng! các! bên! thỏa! thuận! nghĩa! vụ! của! các! bên! khi! thực! hiện! hợp! đồng.! Theo!đó,!Điều!6!Quyền!mục!6.2.13!e!ghi!nhận:!“Bên mua hiểu và xác nhận rằng bên bán đã ký kết hợp đồng này dựa trên những cam đoan và bảo đảm của bên mua”. Căn!cứ!Điều!389,!406!Bộ!luật!dân!sự!2005,!có!cơ!sở!xác!định!rằng!Hợp! đồng!số!0110/HĐMB-B!đã!đảm!bảo!về!mặt!hình!thức!và!nội!dung!phù!hợp!theo! quy!định!của!pháp!luật.!Đồng!thời,!khi!các!bên!tham!gia!vào!giao!dịch!dựa!trên! tinh!thần!thiện!chí!và!tự!nguyện!nên!giữa!các!bên!đã!phát!sinh!quyền!và!nghĩa!vụ! thực!hiện!hợp!đồng.!

Quan! điểm! nguyên! đơn! cho! rằng! Hợp! đồng! số! 0110/HĐMB-B! ngày! 15/10/2011!đã!được!ký!theo!hợp!đồng!mẫu,!có!nội!dung!soạn!sẵn!gây!thiệt!hại! quyền!lợi!cho!bà!T.H!nên!không!phát!sinh!hiệu!lực!pháp!luật!là!không!có!cơ!sở! bởi!lẽ!bà!T.H!tham!gia!giao!dịch!là!hoàn!toàn!tự!nguyện,!không!bị!cưỡng!ép!hay! lừa!dối.!!

![2.1.2]!Về nội dung và quá trình thực hiện hợp đồng, xét thấy:!!

Tại!Điều!2!của!Hợp!đồng!các!bên!đã!thỏa!thuận:!Công!ty!bán!cho!bà!T.H! căn!hộ!D27-15-C02,!số!hiệu!C02!có!diện!tích!sàn!là!127.12m2.!Diện!tích!sàn!căn! hộ!được!ghi!rõ!trong!bản!vẽ!kèm!theo.!Diện!tích!sàn!được!tính!theo!kích!thước! tính!từ!tim!tường!đối!với!phần!căn!hộ!tiếp!giáp!với!diện!tích!chung!(hành!lang,! hộp!kỹ!thuật…)!và!các!căn!hộ!kế!cận.!Diện!tích!khác!tính!phủ!bì.!Đây!là!diện! tích!Bên!mua!thực!nhận.!Tuy!nhiên,!Thông!tư!số!19/2016/TT-BXD!hướng!dẫn! thực!hiện!một!số!nội!dung!của!Luật!Nhà!ở.!Điều!3:!Giá!bán!căn!hộ.!Diện!tích:! 127.12m2! (Diện! tích! này! được! tính! theo! diện! tích! Bên! mua! thực!nhận,!nhưng! diện!tích!được!công!nhận!trên!Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu!nhà!ở!được!tính! theo!quy!định!của!pháp!luật).!!! Theo!phụ!lục!sơ!đồ!vị!trí!căn!hộ!thì!diện!tích!căn!hộ!là!127,12m2!và!bản!vẽ! ngày!06/9/2017!của!Công!ty!Cổ!phần!đầu!tư!xây!dựng!và!đo!đạc!Khánh!An!lập! có! sự! kiểm! tra! đồng! ý! của! bà! Phạm! Thị! T.H! (để! làm! thủ! tục! cấp! giấy! chứng! nhận)! đã! thể! hiện! diện! tích! sàn! sử! dụng! tính! theo! Diện! tích! thông! thủy! là! 119.6m2,!theo!diện!tích!theo!tim!tường!là!124.0m2!và!diện!tích!theo!tim!tường! chung!phủ!bì!tường!riêng!là!127.8m2.! Theo!Biên!bản!đối!chiếu!công!nợ!giữa!bà!T.H!và!Công!ty!ngày!11/01/2013! thể!hiện!nội!dung:!Diện!tích!sàn!127,12m2.!Giá!trị!hợp!đồng!2.414.839.155!đồng.! Tổng!số!tiền!khách!đã!nộp:!2.296.464.749!đồng!#!95%!giá!trị!hợp!đồng!là!hoàn! toàn!phù!hợp!theo!thỏa!thuận!của!Hợp!đồng!số!0110/HĐMB-B.!Đồng!thời,!tại! Biên!bản!bàn!giao!căn!hộ!ngày!14/01/2013!giữa!Công!ty!và!bà!Phạm!Thị!T.H!có! chữ!ký!xác!nhận!của!bà!T.H!và!lời!khai!xác!nhận!của!các!bên!tại!phiên!tòa!thì! “1…Bên bán đã bàn giao căn hộ số X, tầng 0 thuộc tòa nhà B của Dự án đầu tư khu nhà ở A, Quận C Tọa lạc tại Phường A, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh với các chi tiết sau: Diện tích căn hộ: 127,12m2. 2. Sau khi kiểm tra toàn bộ căn hộ Bên mua xác nhận rằng căn hộ đã được bàn giao theo đúng hợp đồng đã ký kết và đồng ý nhận căn hộ”.! Từ!phân!tích!trên,!có!cơ!sở!xác!định!Công!ty!Trách!nhiệm!hữu!hạn!Một! thành!viên!E!và!bà!Phạm!Thị!T.H!đã!tuân!thủ!và!thực!hiện!đúng!các!nội!dung!đã! được!thỏa!thuận!trong!hợp!đồng.!Khi!nhận!bàn!giao!căn!hộ,!bà!T.H!không!có! thắc!mắc!hay!khiếu!nại!về!diện!tích!căn!hộ!và!các!bên!cũng!đã!thanh!lý!xong! hợp!đồng.!Quan!điểm!phía!nguyên!đơn!cho!rằng!Công!ty!đã!bàn!giao!căn!hộ!có! diện! tích! nhỏ! hơn! so! với! diện! tích! thoả! thuận! ghi! trong! Hợp! đồng! số! 0110/HĐMB-B!là!119.6m2!nhỏ!hơn!7.52m2!là!không!có!căn!cứ.! [2.1.3]!Quan!điểm!phía!nguyên!đơn!cho!rằng!cách!tính!diện!tích!căn!hộ!của! Công!ty!là!không!phù!hợp!theo!qui!định!tại!Thông!tư!03/2014/TT-BXD!ngày! 20/2/2014!và!Thông!tư!số!19/2016/TT-BXD!của!Bộ!xây!dựng.!Cụ!thể!là!diện! tích!sàn!xây!dựng!được!tính!theo!diện!tích!thông!thủy!là!119,6m2.!Đơn!giá!quy! định!tại!Hợp!đồng!số!0110/HĐMB-B!là!16.930.955!đồng/m2,!số!tiền!bà!T.H!đã! bị!thiệt!hại!là!140.052.860!đồng.!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:!! Theo!qui!định!tại!Thông!tư!03/2014/TT-BXD!ngày!02/01/2014!của!Bộ!xây! dựng! về! Điều! khoản! thi! hành:! 1.Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 08.4.2014; Trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết”;!và!Thông!tư!số!19/2016/TT-BXD!qui!định!diện!tích!căn!hộ! được!tính!theo!diện!tích!thông!thủy!và!diện!tích!sử!dụng!căn!hộ!không!bao!gồm! diện!tích!ban!công,!lôga!nếu!có…không!được!áp!dụng!trong!trường!hợp!này.! Bởi!lẽ, các!bên!đã!thực!hiện!ký!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!vào!năm!2011,!thời! điểm!này!trước!ngày!Thông!tư!19/2016/TT-BXD!ngày!30/6/2016!có!hiệu!lực! thi!hành.! Trong!suốt!quá!trình!thực!hiện!hợp!đồng,!kể!từ!ngày!14/01/2013!(thời!điểm! nhận!bàn!giao!và!sử!dụng!căn!hộ)!thì!giữa!bà!Phạm!Thị!T.H!và!Công!ty!không! có!thỏa!thuận!lại!về!cách!tính!diện!tích!căn!hộ!theo!hợp!đồng!năm!2011.!Đến! năm!2019,!các!bên!ký!lại!Biên!bản!đối!chiếu!công!nợ!ngày!03/6/2019!và!Biên! bản!thanh!lý!hợp!đồng!ngày!08/7/2019.!!

Xét,! theo! Biên! bản! đối! chiếu! công! nợ! ngày! 03/6/2019! thì! các! bên! cùng! thống!nhất!ghi!lại!phần!diện!tích!căn!hộ!là!119,60!m2!với!giá!trị!hợp!đồng!là! 2.414.839.155!đồng.!Giá!này!vẫn!giữ!nguyên!không!thay!đổi!so!với!thỏa!thuận! tại!Hợp!đồng!ngày!15/10/2011!và!Biên!bản!đối!chiếu!công!nợ!ngày!11/01/2013.! Do!vậy,!các!bên!đã!thỏa!thuận!lại!việc!ghi!theo!diện!tích!thông!thủy!dựa!trên!sự! tự! nguyện! của! bà! T.H! và! phù! hợp! theo! qui! định! của! Luật! nhà! ở! số! 65/2014/QH13!ngày!25!tháng!11!năm!2014!của!Quốc!hội,!tại!Khoản!4!Điều!128! quy!định!Điều!khoản!chuyển!tiếp!“Đối với trường hợp ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực mà các bên thỏa thuận về thời hạn bảo hành nhà ở, diện tích mua bán, thuê mua nhà ở khác với quy định của Luật này thì các bên tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký hoặc thỏa thuận lại theo quy định của Luật này”.!Giấy!chứng!nhận! quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!gắn!liền!với!đất!CP!611960!số! vào!sổ!CS!54315/DA!ngày!02/12/2020!của!Sở!Tài!nguyên!và!môi!trườngThành! phố!Hồ!Chí!Minh!thì!việc!xác!định!diện!tích!sàn!(thông!thủy)!là!119,6m2!là!phù! hợp!qui!định!của!Thông!tư!số!19/2016/TT-BXD!của!Bộ!xây!dựng!và!không!trái! với!thỏa!thuận!theo!Điều!2!của!hợp!đồng!là!“diện tích được công nhận trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được tính theo quy định của pháp luật”.!!!

Theo! thỏa! thuận! tại! Điều! II! của! Biên! bản! thanh! lý! hợp! đồng! ngày! 08/7/2019,! bà! T.H! có! nghĩa! vụ! thanh! toán! số! tiền! còn! lại! của! hợp! đồng! là! 118.374.406!đồng!khi!nhận!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu! nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!cho!Công!ty!và!tại!Điều!III!đã!ghi!nhận! “Biên bản thanh lý là cơ sở chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 110 ngày 15/10/2021, có hiệu lực sau khi bên B thanh toán cho bên A số tiền còn lại nêu trên và nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.!!Do!vậy,!có!căn!cứ!để!xác!định!bà!T.H! chỉ!còn!nghĩa!vụ!đóng!số!tiền!còn!lại!và!nhận!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng! đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!gắn!liền!với!đất!được!quy!định!trong!Hợp! đồng!số!0110/HĐMB-B!ngày!15/10/2021.!

[2.1.4]!Quan!điểm!của!bà!T.H!cho!rằng!việc!bị!đơn!giao!căn!hộ!có!diện!tích! 119,6m2!là!nhỏ!hơn!thỏa!thuận!của!hợp!đồng!127,12m2!là!không!phù!hợp!qui! định!của!Thông!tư!16/2010/TT-BXD!ngày!01/9/2010,!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:!

Theo!qui!định!Luật!nhà!ở!2005,!Nghị!định!71/2010/NĐ-CP!ngày!23/6/2010! của! Chính! phủ,! Thông! tư! 16/2010/TT-BXD! Bộ! xây! dựng! thì! chủ! đầu! tư! và! người!mua!(nếu!có!nhu!cầu)!có!thể!thỏa!thuận!việc!bán!cho!người!mua!phần!sở! hữu!riêng!của!nhà!chung!cư.!Phần!sở!hữu!riêng!của!nhà!chung!cư!được!qui!định! tại!khoản!2!Điều!70!Luật!nhà!ở!năm!2005,!Điều!49!Nghị!định!71/2010/NĐ-CP! Chính!phủ,!phần!sở!hữu!riêng!này!được!ghi!rõ!trong!hợp!đồng!mua!bán.!Phần!sở! hữu!riêng!của!căn!hộ!nhà!chung!cư!gồm:!“1. Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với diện tích căn hộ đó; 2. Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ.”! Chính!vì!vậy,!chủ!đầu!tư!và!người!mua!(nếu!có!nhu!cầu)!sẽ!thỏa!thuận!về! việc!bán!cho!người!mua!phần!sở!hữu!riêng!của!nhà!chung!cư.!Toàn!bộ!chi!phí! đầu!tư!xây!dựng!công!trình!nhà!ở!chung!cư!bao!gồm!cả!phần!sở!hữu!riêng!của! căn!hộ!và!phần!sở!hữu!chung!(gồm!phần!móng,!khung,!cột,!tường!chịu!lực,!phần! căn!hộ,!hành!lang,!cầu!thang,!thang!máy,!mái,!thiết!bị…)!đều!được!tính!vào!phần! giá!bán! căn! hộ!và! các! phần! sở!hữu! riêng! (nếu! có).!Việc! mua! bán! căn! hộ! nhà! chung!cư!là!thỏa!thuận!dân!sự!giữa!các!bên!trên!cơ!sở!qui!định!của!pháp!luật.! Việc!diện!tích!sàn!căn!hộ!theo!các!phương!pháp!tính!khác!nhau!theo!tim!tường! hay!thông!thủy!đều!không!gây!thiệt!hại!cho!người!mua!căn!hộ!vì!nếu!tính!diện! tích!sàn!căn!hộ!theo!cách!tính!theo!tim!tường!chung,!phủ!bì!tường!riêng!thì!một! m2!sàn!căn!hộ!sẽ!tăng!lên!nhưng!tổng!giá!bán!căn!hộ!này!là!như!nhau.!Do!đó,!dù! tính!theo!cách!nào!thì!bà!Phạm!Thị!T.H!cũng!không!bị!thiệt!hại!về!quyền!lợi,!lợi! ích! và! phù! hợp! theo! thỏa! thuận! tại! Điều! 2! của! Hợp! đồng! mua! bán! nhà! số! 0110/HĐMB-B.! [2.2]!Về!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!bà!Phạm! Thị!T.H!buộc!Công!ty!TNHH! Một!thành!viên!E!thực!hiện!nghĩa!vụ!giao!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,! quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!đối!với!căn!hộ!X!dự!án!B:! Theo! quy! định! tại! mục! 5.2.6! Điều! 5! của! Hợp! đồng! mua! bán! căn! hộ! số! 0110/HĐMB-B!ngày!15/10/2011!quy!định:!Bên!bán!có!trách!nhiệm!làm!thủ!tục! để!cơ!quan!nhà!nước!có!thẩm!quyền!cấp!giấy!chứng!nhận!cho!bên!mua!căn!hộ!và! bàn!giao!các!giấy!tờ!có!liên!quan!đến!căn!hộ!cho!bên!mua!theo!đúng!quy!định!của! pháp!luật.!Tại!Điều!II!của!Biên!bản!thanh!lý!hợp!đồng!ngày!8/7/2019!cũng!ghi! nhận!“Số tiền còn lại: 118.374.406 đồng, Bên B thanh toán cho bên A khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất”.! Công!ty!Trách!nhiệm!hữu!hạn!Một!thành!viên!E!đã!hoàn!tất!thủ!tục!xin!cấp! Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!của!căn!hộ! X!cho!bà!Phạm!Thị!T.H!và!đã!được!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh!cấp.!Khi!nào!bà!T.H!thanh!toán!xong!số!tiền!5%!còn!lại!theo!Biên!bản! thanh!lý!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!X!và!cùng!với!Công!ty!Trách!nhiệm!hữu!hạn! Một!thành!viên!E!đến!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!nhận! Giấy!chứng!nhận.! Từ! những! nhận! định! trên! và! thống! nhất! theo! đề! nghị! của! Đại! diện! Viện! kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy!kháng!cáo! của!bà!Phạm!Thị!T.H!là!không!có!căn!cứ!nên!không!có!cơ!sở!chấp!nhận.! [3]!Tại!mục!1!quyết!định!của!bản!án!sơ!thẩm!đã!tuyên:!“Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị T.H về việc yêu cầu Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên E phải thanh toán số tiền thiệt hại do diện tích thực tế của căn hộ X dự án B nhỏ hơn so với diện tích thoả thuận ghi trong Hợp đồng số 0110/HĐMB-B.”!là!có!căn!cứ,!đúng!pháp!luật.!Tuy!nhiên,!Bản!án!sơ!thẩm!cần! tuyên! chi! tiết! hơn! về! số! tiền! mà! nguyên! đơn! đã! yêu! cầu! trong! đơn! khởi! kiện! nhưng!không!được!Tòa!án!chấp!nhận!là!140.052.860!(Một!trăm!bốn!mươi!triệu! không!trăm!năm!mươi!hai!ngàn!tám!trăm!sáu!mươi)!đồng!tương!đương!7,52!m2! phần!diện!tích!căn!hộ.!!

[4]!Về!án!phí:!!

Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!Yêu!cầu!của!nguyên!đơn!không!được!chấp!nhận! nên! nguyên! đơn! phải! có! nghĩa! vụ! nộp! án! phí! dân! sự! sơ! thẩm.! Tuy! nhiên,! bà! Phạm!Thị!T.H!có!đơn!xin!miễn!án!phí!và!thuộc!trường!hợp!miễn!án!phí!nên!cấp! sơ!thẩm!miễn!án!phí!cho!bà!T.H!là!đúng!theo!quy!định!của!Pháp!luật.!

Về!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!Do!sửa!một!phần!nội!dung!tuyên!của!bản!án! sơ!thẩm!nên!bà!T.H!không!phải!chịu!án!phí!phúc!thẩm.!

Vì!các!lẽ!trên;!

QUYẾT!ĐỊNH:!

Căn!cứ!Khoản!2,!Điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015;!

Căn!cứ!Luật!phí!và!lệ!phí!số!97/2015/QH13!năm!2015!có!hiệu!lực!thi!hành! từ!ngày!01/01/2017!và!Nghị!quyết!số!326/2016/UBTVQH14!ngày!30/12/2016! của!Ủy!ban!Thường!vụ!Quốc!hội;!

Căn!cứ!Luật!Thi!hành!án!dân!sự!năm!2008!sửa!đổi,!bổ!sung!năm!2014;!

Không!chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!bà!Phạm!Thị!T.H.!!

Sửa!một!phần!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!15/2021/DS-ST!ngày!11!tháng!01! năm!2021!của!Toà!án!nhân!dân!Quận!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Tuyên!xử:!

1.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!bà!Phạm!Thị!T.H!về!việc!yêu! cầu!Công!ty!TNHH!Một!thành!viên!E!thanh!toán!cho!bà!T.H!số!tiền!thiệt!hại! 140.052.860!(Một!trăm!bốn!mươi!triệu!không!trăm!năm!mươi!hai!ngàn!tám!trăm! sáu!mươi)!đồng!do!diện!tích!thực!tế!Căn!hộ!X!Dự!án!B!nhỏ!hơn!7,52m2!so!với! diện!tích!thỏa!thuận!ghi!trong!Hợp!đồng!0110/HĐMB-B!ngày!15/10/2011.!

2.! Không! chấp! nhận! yêu! cầu! của!bà! Phạm! Thị! T.H! buộc! Công! ty! Trách! nhiệm! hữu! hạn! Một! thành! viên! E! giao! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất,! quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!đối!với!căn!hộ!X!dự!án!B! cho!Bà!Phạm!Thị!T.H.!

3.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!và!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm!bà!Phạm!Thị!T.H! không!phải!nộp.!

Trường!hợp!bản!án,!quyết!định!được!thi!hành!theo!qui!định!tại!Điều!2!Luật! thi!hành!án!dân!sự!thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án!dân! sự!có!quyền!thoả!thuận!thi!hành!án,!quyền!yêu!cầu!thi!hành!án,!tự!nguyện!thi! hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo!qui!định!tại!các!Điều!6,7!và!9!Luật! Thi!hành!án!dân!sự;!thời!hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!theo!qui!định!tại!Điều! 30!Luật!thi!hành!án!dân!sự.!!!!!!

Bản!án!dân!sự!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!

Nơi"nhận:"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" TM.!HỘI!ĐỒNG!XÉT!XỬ!PHÚC!THẨM! -!TAND!Tối!cao;!

THẨM!PHÁN!-!CHỦ!TỌA!PHIÊN!TÒA! -!TAND!Cấp!cao!tại!TPHCM;!

! -!VKSND!TP.HCM;!

! -!TAND!Quận!!7;! -!Chi!cục!THADS!Quận!C;!

! -!Cục!THADS!TPHCM;!

! -!Các!đương!sự;!

! -!Lưu!hồ!sơ!vụ!án,!VP.! !

!

Đặng!Huyền!Phương! !