Bản án 66/2022/HS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 28/12/2021, lời khai trong quá trình tố tụng nguyên đơn ông Lê Ngọc Tuấn S trình bày:

Diện tích đất tranh chấp thuộc một phần trong tổng diện tích đất 2.097m2 thuộc thửa 1718, tờ bản đồ số 8 tọa lạc khu phố T, phƣờng Đ, thành phố D, tỉnh B hiện nay bà Nguyễn Thị Â đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CL 0992692 (số vào sổ cấp GCN:CS 14742) do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp ngày 05/6/2018. Phần đất này của nhà Dòng đã chia cho các trẻ mồ côi từ năm 2011, mỗi trẻ mồ côi đƣợc chia hơn 30m2 quyền sử dụng đất, trong đó bà Nguyễn Thị Hồng V đƣợc chia một phần đất hiện nay ông Lê Ngọc Tuấn S đang tranh chấp.

Ngày 11/10/2019 tại Phòng công chứng Trần Thanh Vũ, bà Nguyễn Thị Â ủy quyền cho ông Lê Ngọc Tuấn S đƣợc toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt đối với diện tích đất nêu trên theo hợp đồng ủy quyền đƣợc công chứng số 015389, quyển số 15 TP/CC-SCC/HĐGD. Ngày 11/02/2020 bà Nguyễn Thị Â hủy văn bản thỏa thuận hợp đồng ủy quyền với ông Lê Ngọc Tuấn S.

Ngày 29/9/2020, ông S ký hợp đồng chuyển nhƣợng phần nhà, đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị Hồng V với giá là 400.000.000 đồng, phần đất có diện tích 50m2, trong đó căn nhà xây dựng 44m2, các bên có hợp đồng chuyển nhƣợng bằng giấy tay là “Bản cam kết về việc bán nhà gắn liền với đất” và việc trả tiền của bà V cho ông S đƣợc ghi nhận bằng vi bằng tại Văn phòng thừa phát lại Dĩ An ngày 29/9/2020. Việc chuyển nhƣợng giữa ông Lê Ngọc Tuấn S với bà V là giả tạo, để nhằm hợp thức hóa phần đất bà V đƣợc chia nên thực tế các bên không có sự giao nhận tiền.

Ngày 02/10/2020, bà Nguyễn Thị Hồng V chuyển nhƣợng nhà, đất nêu trên cho bà Lƣu Thị T với giá là 800.000.000 đồng, các bên có hợp đồng chuyển nhƣợng bằng giấy tay là “Bản cam kết về việc bán nhà gắn liền với đất” và việc trả tiền của bà T cho bà V đƣợc ghi nhận bằng vi bằng tại Văn phòng thừa phát lại Dĩ An ngày 02/10/2020. Ngày 04/3/2021, bà Lƣu Thị T chuyển nhƣợng nhà, đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị Hồng V với giá là 800.000.000 đồng, việc trả tiền của bà T cho bà V đƣợc ghi nhận bằng vi bằng tại Văn phòng thừa phát lại Dĩ An ngày 04/3/2021. Cùng ngày 04/3/2021, bà Nguyễn Thị Hồng V chuyển nhƣợng nhà, đất nêu trên cho ông S với giá 1.350.000.000 đồng, ông S đã thanh toán số tiền 800.000.000 đồng cho bà V, việc thanh toán này đƣợc ghi nhận bằng vi bằng tại Văn phòng thừa phát lại Dĩ An ngày 04/3/2021, phần tiền còn lại sẽ thực hiện khi bà Nguyễn Thị Hồng V giao nhà cho ông Lê Ngọc Tuấn S. Thực tế, ông S, bà T chƣa nhận nhà, đất. Hợp đồng chuyển nhƣợng nhà, đất giữa bà V cho bà T và hợp đồng chuyển nhƣợng giữa bà T cho bà V là hợp đồng giả tạo, các bên chỉ có hợp đồng vay tiền. Ngƣời sử dụng nhà, đất hiện nay là bà Trần Thị N. Giữa bà Trần Thị N với bà Nguyễn Thị Hồng V có hợp đồng chuyển nhƣợng nhà, đất nêu trên nhƣng chỉ là hợp đồng giả tạo, các bên chỉ có giao dịch vay mƣợn tiền, do bà V không trả đƣợc tiền cho bà Nhuần nên bà Nhuần đã lấy nhà, đất.

Nguyên đơn ông Lê Ngọc Tuấn S yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất” ngày 04/3/2021 giữa ông Lê Ngọc Tuấn S với bà Nguyễn Thị Hồng V, yêu cầu bà V phải trả lại cho ông S số tiền đã nhận là 800.000.000 đồng, theo vi bằng ngày 04/3/2021. Ông S không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, không yêu cầu bà Nguyễn Thị Hồng V phải bồi thƣờng thiệt hại.

Ông Lê Ngọc Tuấn S không yêu cầu Tòa án giải quyết hợp đồng chuyển nhƣợng nhà, đất giữa Nguyễn Thị Hồng V với bà Trần Thị N.

Bị đơn bà Nguyễn Thị Hồng V:

Tòa án đã tống đạt thông báo thụ lý vụ án yêu cầu ông Lê Ngọc Tuấn S có kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhƣng bị đơn không có ý kiến gì. Tòa án đã tống đạt văn bản tố tụng yêu cầu ông Lê Ngọc Tuấn S tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải vào ngày 06/7/2022, tham gia phiên tòa vào các ngày 18/7/2022 và ngày 29/7/2022 nhƣng bà Nguyễn Thị Hồng V vắng mặt không có lý do. Đồng thời cũng không có ý kiến và không cung cấp bất cứ tài liệu, chứng cứ gì thể hiện việc đồng ý hay không đồng ý với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Â tại văn bản trình bày ý kiến ngày 25/3/2022 thể hiện: Việc chuyển nhƣợng của ông Lê Ngọc Tuấn S với bà Nguyễn Thị Hồng V nhƣ thế nào bà Nguyễn Thị Â không biết, bà Ân không liên quan gì đến việc chuyển nhƣợng, không có ý kiến gì về việc giải quyết vụ án.

Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị N, tại bản tự khai ngày 18/3/2022 trình bày:

Đối với phần đất hiện nay ông Lê Ngọc Tuấn S đang tranh chấp với bà Nguyễn Thị Hồng V hiện nay do bà Nguyễn Thị Â đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vào năm 2011, Dòng con Đức Mẹ vô nhiễm – miền Sài Gòn chia các trẻ mồ cô mà các sơ nuôi mỗi ngƣời một phần đất tƣơng ứng khoảng 36m2, trong đó có bà Nguyễn Thị Loan 5 đƣợc chia một phần đất mà hiện nay bà Nhuần đang sinh sống. Năm 2013, bà Nguyễn Thị Loan 5 chuyển nhƣợng phần đất nêu trên cho bà Nguyễn Thị Hồng V, bà V nhận đất và xây dựng nhà từ năm 2013, cho đến ngày 09/01/2021 bà V chuyển nhƣợng cho bà Nhuần, bà Nhuần sinh sống trên nhà, đất từ ngày 09/01/2021 cho đến nay, việc chuyển nhƣợng giữa bà V cho bà Nhuần chỉ bằng giấy tay, có ngƣời làm chứng là chị Phạm Thị T2.

Đối với ông Lê Ngọc Tấn Sang cũng là trẻ mồ côi đƣợc các sơ Dòng con Đức Mẹ vô nhiễm – miền Sài Gòn nuôi dƣỡng. Ngày 11/10/2019 bà Nguyễn Thị Â ký hợp đồng ủy quyền cho ông Lê Ngọc Tuấn S đƣợc toàn quyền quản lý, sử dụng định đoạt đối với phần đất diện tích 2.097m2 thửa đất số 1718, tờ bản đồ số 8 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CL 992692 do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 05/6/2018 cho bà Nguyễn Thị Â, sau đó ông S dùng giấy ủy quyền này để đi ký rất nhiều giấy tờ chuyển nhƣợng không đúng ý chí của chủ đất nên ngày 11/02/2020 bà Nguyễn Thị Â và ông Lê Ngọc Tuấn S đã ký hợp đồng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng ủy quyền ngày 11/10/2019.

Ông Lê Ngọc Tuấn S không có quyền, nghĩa vụ gì đối với phần nhà, đất mà bà Nhuần đang ở. Toàn bộ vi bằng giữa ông S với bà V và bà V với ông S để chuyển nhƣợng phần nahf, đất nêu trên là hoàn toàn giả tạo, giữa các bên chỉ có giao dịch vay mƣợn tiền.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Lê Ngọc Tuấn S bà Nhuần không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông S, vì toàn bộ giao dịch chuyển nhƣợng của ông S với bà V chỉ là giả tạo, các bên chỉ có giao dịch vay tiền vì theo đơn tƣờng trình 24/12/2021 của bà Nguyễn Thị Hồng V xác định chỉ chuyển nhƣợng cho bà Trần Thị N và giao dịch đối với ông S chỉ là hợp đồng vay.

Bà Nhuần không yêu cầu Tòa án giải quyết hợp đồng chuyển nhƣợng giữa bà Nguyễn Thị Hồng V với bà Trần Thị N.

Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị Ngọc có yêu cầu giải quyết vắng mặt nhƣng trong quá trình tố tụng có ý kiến:

Bà Hoàng Thị Ngọc là vợ của ông Lê Ngọc Tuấn S, bà Ngọc thống nhất với toàn bộ lời khai và yêu cầu khởi kiện của ông Lê Ngọc Tuấn S.

Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ba Lƣu Thị T và ông Nguyễn Mạnh T1 thống nhất có ý kiến:

Trƣớc khoảng cuối tháng 9 năm 2020, ông Lê Ngọc Tuấn S cùng bà Nguyễn Thị Hồng V đến nhà bà Lƣu Thị T để vay tiền nhƣng bà T không đồng ý và chỉ đồng ý nhận chuyển nhƣợng nhà, đất. Bà V chuyển nhƣợng cho bà T nhà, đất diện tích khoảng 50m2 thuộc một phần thửa 1718, tờ bản đồ số 8 tọa lạc khu phố T, phƣờng Đ, thành phố D, tỉnh B, các bên có lập hợp đồng chuyển nhƣợng bằng giấy tay là “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất” ngày ngày 02/10/2020, bà T đã giao tiền cho bà V theo vi bằng ngày 02/10/2020. Khi nhận chuyển nhƣợng nhà, đất thì bà V có cho bà T xem giấy chứng nhận quyền sử dụng thuộc thửa 1718, tờ bản đồ số 8 tọa lạc khu phố T, phƣờng Đ, thành phố D, tỉnh B do bà Nguyễn Thị Â đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CL 0992692 (số vào sổ cấp GCN:CS 14742) do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp ngày 05/6/2018 và 01 tờ ủy quyền của bà Nguyễn Thị Â cho ông Lê Ngọc Tuấn S toàn quyền đối với diện tích đất nêu trên và 01 giấy chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của ông S cho bà V diện tích 50m2 và vi bằng về việc nhận tiền giữa bà V và ông S nên bà Lƣu Thị T tin tƣởng nhận chuyển nhƣợng tài sản nêu trên.

Do không có nhu cầu sử dụng đất nên bà T cho bà V thuê lại nhà, đất với giá 2.000.000 đồng/ 1 tháng, bà T chƣa từng quản lý, sử dụng, không đầu tƣ, sửa chữa gì đối với tài sản đã nhận chuyển nhƣợng từ bà V. Đến tháng 03/2021, bà V đề nghị đƣợc nhận chuyển nhƣợng lại phần tài sản đã chuyển nhƣợng cho bà T và các bên đã lập hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bằng giấy tay là “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất” vào ngày 02/10/2020 và việc giao nhận tiền đƣợc ghi nhận bằng vi bằng ngày 02/10/2020 tại Văn phòng thừa phát lại Dĩ An, giá bà T chuyển nhƣợng lại tài sản cho bà V là 800.000.000 đồng.

Do bà V chuyển nhƣợng nhà, đất cho bà T, sau đó bà T đã chuyển nhƣợng lại nhà, đất cho bà V, nên bà T không còn liên quan đến tài sản đang tranh chấp, bà T không tranh chấp. Việc bà V chuyển nhƣợng cho bà Trần Thị N thế nào bà T không rõ. Bà T và ông Tƣờng đã thực hiện xong những hợp đồng của mình, không đề nghị Tòa án giải quyết bất cứ hợp đồng, giao dịch nào liên quan đến tài sản nêu trên.

Đối với yêu cầu của ông Lê Ngọc Tuấn S đối với bà Nguyễn Thị Hồng V đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ thể hiện trên phần đất tranh chấp hiện có căn nhà ở riêng lẻ loại 01 tầng có diện tích 37,4m2, gắn liền với quyền sử dụng đất 43,7m2 do bà Nguyễn Thị Hồng V xây dựng năm 2012, hiện nay bà Trần Thị N đang quản lý, sử dụng.

- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử và nguyên đơn và những ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã chấp hành và tuân theo pháp luật đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn và những ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu xét xử vắng mặt, bị đơn đã đƣợc triệu tập hợp lệ nhƣng vắng mặt không có lý do nên Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt các đƣơng sự là hợp lệ.

Về nội dung vụ án: Xét thấy việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Hồng V là vi phạm pháp luật cả hình thức và nội dung cần tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhƣợng nhà, đất bằng giấy tay giữa bà Nguyễn Thị Hồng V với ông Lê Ngọc Tuấn S, đồng thời để giải quyết triệt để vụ án cần tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhƣợng nhà, đất giữa ông S với bà V, giữa bà V với bà Lƣu Thị T, giữa bà T với bà V nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận. Đề nghị hội đồng xét xử xem xét giải quyết.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[2.2.1] Về hình thức của những hợp đồng chuyển nhƣợng nêu tại [2.1] nêu trên bằng văn bản, đều không có công chứng chứng thực hợp pháp căn cứ khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhƣợng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải đƣợc công chứng hoặc chứng thực…” Vì vậy hợp đồng chuyển nhƣợng nêu tại [2.1] là vi phạm về hình thức của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đƣợc chấp nhận theo quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 3, khoản 6 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban thƣờng vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 26, 91, 96, 144, 147, 227, 228, 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

Căn cứ các Điều 119, 122, 123, 129 và Điều 131 Bộ luật Dân sự;

Điều 167 Luật Đất đai;

Căn cứ Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban thƣờng vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Tuyên vô hiệu những hợp đồng chuyển nhƣợng nhà, đất (giấy tay) sau: “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất” ngày 29/9/2020 giữa ông Lê Ngọc Tuấn S với bà Nguyễn Thị Hồng V; “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất” ngày 02/10/2020 giữa bà Nguyễn Thị Hồng V với bà Lƣu Thị T; “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất” ngày 04/3/2021 giữa bà Lƣu Thị T với bà Nguyễn Thị Hồng V và hợp đồng chuyển nhƣợng nhà, đất (giấy tay) là “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất” ngày 04/3/2021 giữa bà Nguyễn Thị Hồng V với ông Lê Ngọc Tuấn S.

2. Buộc bà Nguyễn Thị Hồng V phải trả lại số tiền 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) cho ông Lê Ngọc Tuấn S.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc,định giá tài sản, đăng báo, đài: Bà Nguyễn Thị Hồng V phải chịu 9.095.000 (chín triệu không trăm chín mƣơi lăm nghìn) đồng. Bà Nguyễn Thị Hồng V phải hoàn trả lại số tiền 9.095.000 (chín triệu không trăm chín mƣơi lăm nghìn) đồng cho ông Lê Ngọc Tuấn S.

4. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị Hồng V phải chịu 20.300.000 (hai mƣơi triệu ba trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Ông Nguyễn Ngọc Tuấn Sang không phải chịu: Hoàn trả cho ông Nguyễn Ngọc Tuấn Sang số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai thu tiền số 003376 ngày 06 tháng 01 năm 2022 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Dĩ An.

5. Về quyền kháng cáo đối với bản án: Các đƣơng sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc bản án hoặc bản án đƣợc niêm yết.

Trƣờng hợp bản án đƣợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì ngƣời đƣợc thi hành án dân sự, ngƣời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.