Bản án 66/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA N NHÂN ÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Hữu Mừng

Các Thẩm phán:

Ông Bùi Hữu Nhân

Bà Vũ Thị Nguyệt

- Thư ký phiên tòa: Ông Hoàng Văn Tỏ - Thư ký Tòa án nhân dân t nh âm Đồng

- Đại diện Viện iểm sát nhân dân tỉnh âm Đồng tham gia phiên tòa: Bà Võ Thị Kim Anh - Kiểm sát viên.

Ngày 17 tháng 5 năm 2018 tại tr s Tòa án nhân dân t nh âm Đồng xét xử phúc thẩm công khai v án th lý số: 36/2018/TLDS-PT ngày 13 tháng 3 năm 2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất và kiện đòi tài sản.

Do ản án dân s s thẩm số 02/2018/DS-ST ngày 22 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện Đ H ị kháng cáo

Theo Quyết định đưa v án ra xét xử phúc thẩm số: 73/2018/QĐ-PT ngày 20 tháng 3 năm 2018; Quyết định hoãn phiên tòa số: 23/2018/QĐ-PT ngày 12 tháng 4 năm 2018; Thông báo m lại phiên tòa số: 294/TB-TA ngày 04 tháng 5 năm 2018 giữa các đư ng s :

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn T Đ, sinh năm 1969, bà Phạm T N, sinh năm 1974 Cùng cư trú tại: Â P M 3, xã P L, huyện P T, t nh Đ N.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Đ C, sinh năm 1968

Cư trú tại: Số 16, Ng T B, phường 2, thành phố B L, t nh âm Đồng. Văn ản ủy quyền ngày 16/10/2017.

- Bị đơn: Ông ưu N T, sinh năm 1968, bà Trần Thị P A, sinh năm 1970 Cùng cư trú tại: Thôn 3, xã H L, huyện Đ H, t nh âm Đồng.

Do có kháng cáo của bị đ n ông ưu N T.

(Ông C, ông T có mặt, bà A vắng mặt)

NỘI UNG VỤ N:

Theo bản án sơ thẩm,

Theo đơn khởi kiện ngày 29 tháng 9 năm 2017 và các lời trình bày tại Tòa án nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 01/11/2012, vợ chồng ông ưu N T và bà Trần Thị P A có vay của vợ chồng ông Nguyễn T Đ, bà Phạm T N số tiền 570 000 000đ, hẹn 02 tháng sau trả; nhưng do khó khăn không có tiền trả nên ông T, bà A đã yêu cầu ông Đ, bà N mua lại mảnh đất vườn của ông à theo Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số AA190462; tờ ản đồ 16, thửa 44, diện tích 24 472m2, loại đất trồng cây lâu năm, do UBND huyện Đ H cấp cho hộ à Trần Thị P A ngày 11/10/2004, với giá tiền 500 000 000đ, ông Đ, bà N đồng ý. Vợ chồng ông T, bà A có viết cho ông Đ, bà N 01 “Giấy sang nhượng quyền sử d ng đất rẫy” , xác nhận chúng tôi đã nhận đủ tiền (th c tế là cấn trừ vào số tiền nợ) và hẹn đến ngày 15/12/2013 sẽ làm thủ t c giấy tờ sang nhượng cho gia đình ông Đ, bà N; ngay sau đó ông à đã giao mảnh đất này cho gia đình ông Đ, bà N quản lý, sử d ng cho đến nay.

Đến hạn làm thủ t c giấy tờ theo thỏa thuận ông Đ, bà N có yêu cầu nhưng do ông T, bà A đang ị Chi c c thi hành án dân s huyện Đ H thi hành một số ản án nên không sang tên được, ông à đã hẹn ông Đ, bà N khi nào giải quyết xong việc thi hành án thì sẽ làm thủ t c sang tên Đến tháng 5/2017 ông T, bà A th c hiện xong các nghĩa v thi hành án; ngày 26/5/2017 cả hai ên đã đến Văn phòng đăng ký quyền sử d ng đất huyện Đ H để sang tên nhưng không được, vì lý do ông T, bà A tiếp t c yêu cầu ông Đ, bà N mua thêm của ông T, bà A 01 mảnh đất khác, mảnh đất này chưa tách thửa nên không sang tên được; hai ên hẹn nhau đến ngày 26/6/2017 tiếp t c đến Văn phòng đăng ký quyền sử d ng đất huyện Đ H để làm thủ t c, đến hẹn ông T, bà A lại đổi ý không án thêm và cũng không chịu làm giấy sang tên cho ông Đ, bà N.

Vì vậy ông Đ, bà N yêu cầu: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất giữa vợ chồng ông Đ, bà N và vợ chồng ông T, bà A đối với mảnh đất theo chứng nhận quyền sử d ng đất số AA 190462; tờ ản đồ 16, thửa 44, diện tích 24.472m2, loại đất trồng cây lâu năm, do UBND huyện Đ H cấp cho hộ à Trần Thị P A và uộc vợ chồng ông ưu N T, bà Trần Thị P A trả cho vợ chồng ông Đ, bà N số tiền 70 triệu đồng vay chưa trả

* Tại các bản tự khai ngày 23/10/2017, biên bản lấy lời khai ngày 25/10/2017, bản tường trình ngày 22/12/2017 bị đơn vợ chồng ông Lưu N T và bà Trần Thị P A trình bày:

Ông iết vợ chồng ông Đ, bà N qua chị ruột của bà A để vay tiền làm ăn Vào năm 2010 ông không nhớ ngày tháng ông có vay của vợ chồng ông Đ, bà N 250.000.000đ, chia làm hai lần vay, lần đầu vay 70 triệu đồng (có viết giấy vay tiền); lần hai vay 180 triệu đồng (có viết giấy vay tiền là 250 triệu đồng, cộng hai lần vay 70 triệu + 180 triệu lại với nhau) đồng thời thế chấp 01 sổ đỏ của thửa đất số 44, tờ ản đồ số 16 mang tên Trần Thị P A tọa lạc tại thôn 3, xã H L, huyện Đ H, t nh âm Đồng (không có s đồng ý của bà A về việc thế chấp quyền sử d ng đất mang tên bà A). Khi vay hai ên thỏa thuận tiền lãi là 3%/tháng; có thỏa thuận thời hạn trả nợ nhưng ông T không nhớ

Một thời gian sau do ông không trả được tiền gốc và tiền lãi nên vợ chồng ông Đ, bà N yêu cầu ông viết lại giấy vay tiền với số tiền là 400 000 000đ, đây là số tiền 250.000.000đ đã vay và tiền lãi phát sinh mà ông không trả được, thời gian sau ông tiếp t c không trả được tiền gốc và tiền lãi đã vay nên vợ chồng ông Đ, bà N tiếp t c yêu cầu ông viết lại giấy vay tiền với số tiền là 570 000 000đ, đây th c chất là số tiền 400.000.000đ và tiền lãi phát sinh mà ông chưa trả được

Do không có khả năng trả nợ nên ngày 22/11/2013 ông và bà A đã lập giấy sang nhượng thửa đất số 44, tờ ản đồ số 16 tại thôn 3, xã H L mang tên Trần Thị P A cho ông Đ, bà N để cấn trừ nợ với giá chuyển nhượng là 500 000 000đ, số tiền chuyển nhượng được cấn trừ cho số tiền vay 250.000.000đ và 250.000.000đ tiền lãi phát sinh tính đến ngày hai ên ký giấy sang nhượng quyền sử d ng đất rẫy, hai ên làm hợp đồng sang nhượng quyền sử d ng đất viết tay và tiến hành đo đạc thì diện tích th c tế là 26.272m2 và diện tích đất theo Giấy CNQSD đất là 24 472m2, chênh lệch 1 800m2; ông, à đề nghị ông Đ, bà N mua luôn diện tích 1.800m2 đất chênh lệch với số tiền khoảng 40 000 000đ hoặc là cắt phần đất dư 1 800m2 lại cho ông, à nhưng ông Đ, bà N không đồng ý Do hai ên không thống nhất được với nhau về việc xử lý phần đất dư 1 800m2 nên chưa làm thủ t c chuyển nhượng quyền sử d ng đất theo quy định của pháp luật được

Ngay sau khi ký giấy chuyển nhượng quyền sử d ng đất rẫy thì ông Đ, bà N canh tác, sử d ng 26 272m2 đất cho đến nay Đến ngày 19/5/2017 vợ chồng ông, à ị cưỡng chế thi hành án nhà và đất để trả nợ cho Ngân hàng nông nghiệp huyện Đ H. Do không có nhà nên ông bà rao án 01 thửa đất số 48, tờ ản đồ số 16 liền kề với thửa đất số 44, tờ ản đồ số 16 Ông Đ, bà N đồng ý mua với giá 360 000 000đ, đồng thời hai ên thỏa thuận hoàn tất thủ t c chuyển nhượng quyền sử d ng đất cho cả hai thửa đất số 44 và thửa đất số 48 thuộc tờ ản đồ số 16 và không tính thêm tiền đối với diện tích 1.800 m2 dư của thửa đất số 44 mà trước đây hai ên chưa thư ng lượng được Khoảng tháng 6/2017 hai ên có đến Văn phòng đăng ký quyền sử d ng đất huyện Đ H để làm thủ t c sang nhượng đối với thửa đất số 44 và 48 nhưng do thửa đất số 48 đang có tranh chấp với các hộ liền kề nên không làm thủ t c được Ông T, bà A đề nghị ông Đ đưa trước 150 000 000đ để làm nhà, ổn định cuộc sống nhưng ông Đ không đồng ý Nên ông T, bà A không án thửa đất số 48, tờ ản đồ số 16 cho ông Đ, bà N nữa, cũng như chưa làm thủ t c sang nhượng đối với thửa đất số 44, tờ ản đồ số 16 Sau đó ông, à đã án thửa đất số 48 cho ông Đặng N C và bà Phạm T V với số tiền 400 000 000đ

Ông Đ, bà N kh i kiện yêu cầu công nhận hợp đồng sang nhượng quyền sử d ng đất ngày 22/11/2013 thì ông, à không đồng ý Ông, à yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất đã ký với ông Đ, bà N và đồng ý trả nợ đã vay cho vợ chồng ông Đ, bà N với số tiền 500 000 000đ trong đó tiền gốc là 250 000 000đ; tiền lãi là 250.000.000đ.

Đối với yêu cầu kh i kiện uộc trả 70 000 000 đồng tiền vay, ông, à không đồng ý Vì khi hai ên thỏa thuận cấn trừ thửa đất 44, tờ ản đồ 16 cho vợ chồng ông Đ, bà N tuy làm hợp đồng chuyển nhượng với giá tiền 500 000 000 đồng nhưng th c tế là cấn trừ toàn ộ số nợ 570 000 000 đồng nên ông, à không còn nợ vợ chồng ông Đ, bà N ất cứ khoản nợ nào nữa

Tòa án đã hòa giải nhưng không thành

Tại ản án s thẩm số 02/2018/DS-ST ngày 22 tháng 01 năm 2018 của Toà án nhân dân huyện Đ H đã xử :

1. Chấp nhận toàn ộ yêu cầu kh i kiện của nguyên đ n ông Nguyễn T Đ và bà Phạm T N:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất ngày 22/11/2013 giữa Bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn T Đ, bà Phạm T N và ên chuyển nhượng là ông ưu N T, bà Trần Thị P A đối với thửa đất số 44, tờ ản đồ 16, diện tích 24.472m2, theo giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số AA 190462, do UBND huyện Đ H cấp ngày 11/10/2004 cấp cho hộ à Trần Thị P A, tọa lạc tại thôn 3, xã H L, huyện Đ H, t nh âm Đồng

Ông Nguyễn T Đ, bà Phạm T N có quyền và trách nhiệm liên hệ với c quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ t c đăng ký chuyển quyền sử d ng đất đối với thửa đất nêu trên theo quy định của pháp luật

Buộc ông ưu N T và bà Trần Thị P A có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn T Đ và bà Phạm T N số tiền nợ vay còn thiếu là 70 000 000đ.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án của các đư ng s

Ngày 05/02/2018 ị đ n ông ưu N T kháng cáo yêu cầu không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất ngày 22/11/2013 giữa nguyên đ n và ị đ n đối với thửa đất số 44, ản đồ 16, diện tích 24 472m2 tọa lạc tại thôn 3, xã H L, huyện Đ H Không công nhận giấy nợ ngày 01/11/2012 giữa nguyên đ n với ị đ n và không đồng ý nộp tiền án phí dân s s thẩm

Tại phiên tòa hôm nay: Bị đ n vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đ n không đồng ý với kháng cáo của ị đ n và đề nghị cấp phúc thẩm giữ nguyên ản án s thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân t nh âm Đồng nêu ý kiến về việc chấp hành pháp luật của Hội đồng xét xử: Tại giai đoạn phúc thẩm cũng như tại phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố t ng dân s . Đồng thời, nêu quan điểm đề nghị: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ị đ n ông ưu N T. Căn cứ khoản 1, Điều 308 Bộ luật Tố t ng dân s , giữ nguyên ản án s thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA N:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ s v án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận; Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát; Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đ n vợ chồng ông Nguyễn T Đ, bà Phạm T N kh i kiện yêu cầu ông ưu N T à Trần Thị P A công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất đối với diện tích đất 24 472m2 thuộc thửa 44, tờ ản đồ 16 do UBND huyện Đ H cấp cho hộ à Trần Thị P A và uộc vợ chồng ông T, bà A trả cho vợ chồng ông Đ, bà N số tiền 70 000 000đ Về phía ị đ n vợ chồng ông T, bà A không đồng ý nên các ên phát sinh tranh chấp Đối với Hợp đồng vay tài sản được xác lập ngày 01/11/2012, thời hạn trả là 2 tháng đã hết thời hiệu kh i kiện. Do vậy Tòa án cấp s thẩm xác định quan hệ tranh chấp: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiện đòi tài sản” là đúng quy định của pháp luật

[2] Xét kháng cáo của ị đ n ông ưu N T, đối chiếu với tài liệu chứng cứ có trong hồ s và lời khai của các đư ng s thể hiện:

Ngày 01/11/2012 giữa vợ chồng ông Đ, bà N cùng với vợ chồng ông T, bà A có tiến hành xác lập với nhau 01 giấy nợ với nội dung ị đ n vay của nguyên đ n số tiền 570 triệu đồng, thời hạn trả nợ là 02 tháng, khi vay ị đ n có thế chấp cho nguyên đ n 01 giấy chứng nhận quyền sử d ng đất có diện tích 24.472m2 thuộc thửa 44, t ản đồ 16 tọa lạc tại xã H L, huyện Đ H ( út l c 44), đến hạn thanh toán do không có tiền trả nên ngày 22/11/2013 ông T, bà A đã tiến hành viết giấy sang nhượng quyền sử d ng đất thuộc thửa 44, tờ ản đồ 16 với diện tích 24 472m2 tọa lạc tại xã H L, huyện Đ H cho ông Đ, bà N để cấn trừ nợ với số tiền 500 triệu đồng (Bút

c 45). Xét thấy Hợp đồng chuyển nhượng giữa các ên ch được lập với nhau ằng giấy tay, vi phạm quy định ắt uộc về công chứng, chứng th c theo quy định của pháp luật, nhưng Hợp đồng chuyển nhượng này đã th c hiện 100% nghĩa v , c thể phía vợ chồng ông Đ đã giao toàn ộ giá trị tiền chuyển nhượng và đã nhận đất, đã làm nhà, canh tác sử d ng đất từ ngày 22/11/2013 cho đến nay nên cấp s thẩm xác định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất giữa vợ chồng ông T, bà A với vợ chồng ông Đ bà N là có căn cứ Về phía ị đ n cho rằng diện tích đất chuyển nhượng lớn h n diện tích đất viết trong giấy chứng nhận là 1 800m2 nên vợ chồng ông T yêu cầu vợ chồng ông Đ, bà N mua thêm hoặc tách riêng phần đất đó trả cho ị đ n ông T là không có c s B i lẽ, Trong giấy sang nhượng đất do các ên lập ngày 22/11/2013, vợ chồng ông T viết rõ, sang nhượng cho vợ chồng ông Đ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử d ng đất trên với giá 500 triệu đồng. Khi xác lập Hợp đồng chuyển nhượng đất, hai bên có ý thức việc chuyển nhượng đất và cây trồng trên đất là nguyên lô, nguyên thửa theo đúng Giấy chứng nhận quyền sử d ng đất được cấp cho hộ bà A. Do đó, ị đ n ông T, bà A lấy lý do diện tích đất thừa 1800m2 để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất ngày 22/11/2013 giữa nguyên đ n và ị đ n đối với thửa đất số 44, ản đồ 16, diện tích 24 472m2 tọa lạc tại thôn 3, xã H L, huyện Đ H là không có c s để chấp nhận Tại phiên tòa phúc thẩm ông T cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất là ị đe dọa, phía nguyên đ n đã t ý lấn chiếm đất, xây d ng nhà trái phép nhưng lại không có chứng cứ để chứng minh

Đối với yêu cầu kháng cáo về việc không công nhận giấy nợ ngày 01/11/2012 giữa nguyên đ n với ị đ n thì thấy: Theo giấy mượn tiền ngày 01/11/2012 thể hiện rõ vợ chồng ông T mượn của vợ chồng ông Đ 570 000 000đ, hẹn 02 tháng sau trả, ông T ký xác nhận ên dưới Ngày 22/11/2013 vợ chồng ông T cấn trừ nợ đối với diện tích đất sang nhượng như đã phân tích nêu trên cho vợ chồng ông Đ với giá 500 000 000đ, số tiền còn lại là 70 000 000đ Vì vậy cấp s thẩm uộc vợ chồng ông T thanh toán 70 000 000đ còn nợ của vợ chồng ông Đ là phù hợp.

Từ những phân tích trên, không có c s chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ị đ n ông ưu N T, giữ nguyên ản án s thẩm

[4] Về án phí: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên ông T phải chịu án phí dân s phúc thẩm theo qui định

Vì các lẽ trên,