Bản án 658/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

bán!nhà!

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TOÀ!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm"phán"-"Chủ"tọa"phiên"tòa:! Bà!Lê!Thị!Ngọc!Hương!

Các"Thẩm"phán:!

Bà!Phạm!Thị!Kim!

!

Ông!Lại!Huỳnh!Tú!

-

Thư ký phiên tòa: Ông!Phạm!Vũ!Khắc!-!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.!

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Ông"-!Lê! Trọng!Long!-!Kiểm!sát!viên!tham!gia!phiên!tòa.!

Trong!ngày!13/7/2020,!tại!trụ!sở!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh! xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!thụ!lý!số!452/2019/TLPT!-!DS!ngày!23!tháng! 9!năm!2019!về!việc!“Tranh!chấp!hợp!đồng!mua!bán!nhà”.!

Do!Bản!án!sơ!thẩm!số!506/2019/DS-ST!ngày!30/7/2019!của!Tòa!án!nhân! dân!quận!PN,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo.!

Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!số!3167/QĐPT-DS!ngày!23/6/2020! giữa!các!đương!sự:!

1.!Nguyên!đơn:!Bà!Nguyễn!Thị!S,!sinh!năm!1961.!

Địa!chỉ:!74/17/6!TQD,!Phường!M,!quận!PN,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!

Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!cho!bà!S:!Bà!Trần!Thị!Thu!H,!sinh! năm!1959,!Hội!Luật!gia!Quận!4,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Địa!chỉ:!65!NTT,!Phường!MB,!Quận!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

2.!Bị!đơn:!!

2.1.!Bà!Lê!Thị!Tuyết!M,!sinh!năm!1955.!

2.2.!Ông!Nguyễn!Thanh!H1,!sinh!năm!1983.!

2.3.!Ông!Nguyễn!Thanh!H2,!sinh!năm!1987.!

Cùng! địa! chỉ:! số! 74/17/4! TQD,! Phường! M,! quận! PN,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bà!M,!ông!H1,!ông!H2:!Bà!Nguyễn!Thị! Anh!T,!sinh!năm!1995;!Địa!chỉ:!ấp!LH,!xã!XĐ,!huyện!CM,!tỉnh!Đồng!Nai.!(Văn! bản!ủy!quyền!ngày!27/4/2019).!

Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!cho!bà!M:!Ông!Nguyễn!Thái!N!-! Luật!sư!thuộc!Văn!phòng!luật!sư!NTN,!Đoàn!luật!sư!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! Địa!chỉ:!số!1B!TQD,!Phường!T,!quận!PN,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! 3.!Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan:! 3.1.!Bà!Nguyễn!Hồng!T1,!sinh!năm!1976.! 3.2.!Trẻ!Nguyễn!Tấn!T2,!sinh!năm!2007.! 3.3.!Trẻ!Nguyễn!Tấn!P,!sinh!năm!2011.! 3.4.!Trẻ!Nguyễn!Tấn!V,!sinh!năm!2016.! Cùng! địa! chỉ:! 74/17/4! TQD,! Phường! M,! quận! PN,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.! Người!đại!diện!theo!pháp!luật!của!trẻ!T2,!trẻ!P!và!trẻ!V!có!ông!Nguyễn! Thanh!H1!(cha!ruột)!và!bà!Nguyễn!Hồng!T1!(mẹ!ruột).!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:! Tại đơn khởi kiện ghi ngày 15/10/2015 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ kiện, nguyên đơn - bà Nguyễn Thị S trình bày: Vào!khoảng!đầu!năm!2011,!gia!đình!bà!Lê!Thị!Tuyết!M!(là!hàng!xóm!sát! bên!nhà!bà!S)!có!qua!nhà!bà!S!kể!về!hoàn!cảnh!gia!đình!đang!thiếu!nợ!của!Ngân! hàng!không!có!khả!năng!chi!trả!và!có!gợi!ý!bán!một!phần!nhà!đất!cho!bà!S!với! giá!500.000.000!đồng,!nhằm!giúp!bà!M!trả!nợ!và!sau!khi!thương!lượng!giá!cả! hai! bên! thống! nhất! giá! bán! là! 420.000.000! đồng,! có! làm! giấy! tờ! tay! lập! ngày! 26/4/2011!đối!với!một!phần!căn!nhà!số!74/17/4!TQD,!Phường!M,!quận!PN,!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh!(đã!được!xây!tách!biệt!và!có!lối!đi!riêng!biệt).! Tại!nội!dung!của!hợp!đồng!có!nêu!rõ!bên!bà!M!phải!hỗ!trợ!cho!bà!S!về!các! thủ!tục!pháp!lý!cần!thiết!như!cho!bên!bà!S!mượn!bản!chính!giấy!chứng!nhận!để! làm!thủ!tục!tách!và!nhập!thửa!ra!giấy!chứng!nhận!cho!bên!bà!S.!Nhưng!cho!đến! nay,!nhiều!lần!bà!S!liên!hệ!mượn!giấy!chứng!nhận!nhưng!bà!M!từ!chối!không! cho!mượn!và!ra!điều!kiện!là!bà!S!phải!xây!phần!tường!mượn!thành!tường!riêng! rồi!mới!cho!mượn!giấy!chứng!nhận.! Khi! bà! S! thực! hiện! xây! phần! tường! nói! trên! thì! phía! Ủy! ban! nhân! dân! phường! và! Ủy! ban! nhân! dân! quận! không! cấp! phép! vì! trả! lời! khi! nào! có! giấy! chứng! nhận! hợp! pháp! mới! được! cấp! phép.! Cho! đến! ngày! 04/7/2011! bà! S! đã! thanh!toán!cho!bà!M!số!tiền!420.000.000!đồng.! Nay!bà!S!yêu!cầu!Tòa!án!buộc!bà!M,!ông!H1,!ông!H2!tiếp!tục!thực!hiện! hợp! đồng! và! công! nhận! hợp! đồng! mua! bán! một! phần! nhà! nói! trên! (diện! tích! 8,26m2)!giữa!bà!S!và!bà!M!đồng!thời!cho!phép!bà!S!nhập!vào!thửa!của!phần!nhà! bà!S.! Trường!hợp!bà!M,!ông!H2,!ông!H1!không!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!thì! bà!S!yêu!cầu!phải!hoàn!trả!cho!bà!S!số!tiền!927.357.733!đồng,!trong!đó!giá!trị! đất!là!112.270.000!đồng/m2,!giá!trị!nhà!là!100.867.000!đồng,!ngoài!ra!tiền!sửa! chữa!nhà!là!37.000.000!đồng.!Tổng!cộng:!1.065.224.733!đồng." Tại!phiên!tòa!sơ!thẩm,!nguyên!đơn!bà!S!có!sự!thay!đổi,!bổ!sung!yêu!cầu,!cụ! thể!như!sau:!Trường!hợp!bà!M,!ông!H2,!ông!H1!không!tiếp!tục!thực!hiện!hợp! đồng!thì!bà!S!yêu!cầu!phải!hoàn!trả!cho!bà!S!số!tiền!927.357.733!đồng,!trong!đó! giá!trị!đất!là!112.270.000!đồng/m2,!giá!trị!nhà!là!100.867.000!đồng,!ngoài!ra!tiền! sửa!chữa!nhà!là!37.000.000!đồng,!chi!phí!thẩm!định!giá!9.600.000!đồng,!chi!phí! đo!vẽ!7.735.000!đồng.!Tổng!cộng:!1.082.559.733!đồng.!

Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!cho!nguyên!đơn!trình!bày:!Bà!M,! ông!H1,!ông!H2!và!bà!S!có!ký!hợp!đồng!mua!bán!một!phần!căn!nhà!như!nguyên! đơn!bà!S!đã!trình!bày.!Vì!do!phía!các!bị!đơn!bà!M,!ông!H2,!ông!H1!không!tiếp! tục!thực!hiện!như!hợp!đồng!đã!ký!kết,!lỗi!thuộc!về!phía!các!bị!đơn!nên!đề!nghị! Hội!đồng!xét!xử!buộc!các!bị!đơn!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!và!công!nhận!hợp! đồng!mua!bán!1!phần!nhà!nói!trên!(diện!tích!8,26m2)!giữa!bà!S!và!bà!M,!đồng! thời!cho!bà!S!nhập!vào!thửa!của!phần!nhà!bà!S,!trường!hợp!bà!M,!ông!H2,!ông! H1! không! tiếp! tục! thực! hiện! hợp! đồng! thì! phải! hoàn! trả! cho! bà! S! số! tiền! 927.357.733! đồng,! trong! đó! giá! trị! đất! là! 112.270.000! đồng/m2,! giá! trị! nhà! là! 100.867.000!đồng,!ngoài!ra!tiền!sửa!chữa!nhà!là!37.000.000!đồng,!chi!phí!thẩm! định! giá! 9.600.000! đồng,! chi! phí! đo! vẽ! 7.735.000! đồng.! Tổng! cộng:! 1.082.559.733!đồng.!

Các bị đơn gồm Lê Thị Tuyết M; Ông Nguyễn Thanh H1; Ông Nguyễn Thanh H2 có bà Nguyễn Thị Anh T làm đại diện theo uỷ quyền trình bày trong quá trình giải quyết vụ kiện như sau:

Trước!đây!bà!Lê!Thị!Tuyết!M!có!bán!cho!bà!Nguyễn!Thị!S!một!phần!nhà! đất!tọa!lạc!tại!địa!chỉ!số!74/17/4!TQD,!Phường!M,!quận!PN,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!có!diện!tích!8,26m2!với!giá!420.000.000!đồng!theo!hợp!đồng!mua!bán!nhà! ngày!26/4/2011!không!có!công!chứng,!chứng!thực.!Bà!M!đã!nhận!đủ!tiền!và!giao! một!phần!nhà!trên!cho!bà!S!sử!dụng!cho!đến!nay.!

Vì!do!hợp!đồng!trên!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật!do!không!đủ!diện!tích! tối!thiểu!để!tách!thửa!cũng!như!không!có!công!chứng,!chứng!thực.!Vì!vậy,!các!bị! đơn!bà!M,!ông!H1,!ông!H2!đề!nghị!Tòa!án!tuyên!Hủy!hợp!đồng!mua!bán!một! phần!căn!nhà!ký!giấy!tay!ngày!26/4/2011,!tuyên!hợp!đồng!mua!bán!một!nhà!vô! hiệu,!bà!M!tự!nguyện!hoàn!trả!số!tiền!420.000.000!đồng!và!số!tiền!bà!S!đã!tiến! hành! sửa! chữa! 37.000.000! đồng,! tổng! cộng! 457.000.000! đồng! và! buộc! bà! M! phải!hoàn!trả!một!phần!căn!nhà!trên!cho!bà!M,!ông!H2,!ông!H1.!

Tại!phiên!tòa!bà!T!đại!diện!theo!ủy!quyền!cho!các!bị!đơn!vẫn!giữ!nguyên! yêu!cầu!phản!tố!là!đề!nghị!Tòa!án!tuyên!Hủy!hợp!đồng!mua!bán!một!phần!căn! nhà!ký!giấy!tay!ngày!26/4/2011,!tuyên!hợp!đồng!mua!bán!một!nhà!vô!hiệu,!bà!M! tự!nguyện!hoàn!trả!số!tiền!420.000.000!đồng!và!số!tiền!bà!S!đã!tiến!hành!sửa! chữa!37.000.000!đồng.!Tổng!cộng!457.000.000!đồng!và!buộc!bà!M!phải!hoàn! trả!một!phần!căn!nhà!trên!cho!bà!M,!ông!H2,!ông!H1.!

Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!cho!bà!M!-!Luật!sư!Nguyễn!Thái! N!trình!bày:!Đây!là!hợp!đồng!mua!bán!một!phần!căn!nhà!bằng!giấy!tay,!không! có!công!chứng!và!chứng!thực!giữa!bà!S!và!bà!M,!ông!H2,!ông!H1!nên!hợp!đồng! mua!bán!nói!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật,!vi!phạm!cả!hình!thức!lẫn!nội!dung.! Mặt!khác,!việc!tách!thửa!và!nhập!thửa!của!việc!mua!bán!nói!trên!cũng!không! phù!hợp!với!quy!định!của!luật!đất!đai!và!nhà!ở.!Trong!việc!này,!cả!hai!bên!đều! có!lỗi,!cả!hai!bên!đều!có!thiệt!hại,!do!đó!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!tuyên!hủy!hợp! đồng!mua!bán!một!phần!căn!nhà!ký!giấy!tay!ngày!26/4/2011,!tuyên!hợp!đồng! mua!bán!một!phần!nhà!vô!hiệu,!bà!M!tự!nguyện!hoàn!trả!số!tiền!420.000.000! đồng! và! số! tiền! bà! S! đã! tiến! hành! sửa! chữa! 37.000.000! đồng.! Tổng! cộng! 457.000.000!đồng!và!buộc!bà!S!phải!hoàn!trả!một!phần!căn!nhà!trên!cho!bà!M,! ông!H2,!ông!H1.! Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Hồng T1, các em Nguyễn Tấn T2, sinh năm 2007; Nguyễn Tấn P, sinh năm 2011; Nguyễn Tấn V, sinh năm 2016 có ông Nguyễn Thanh H1 (cha ruột) và bà Nguyễn Hồng T1 (mẹ ruột) làm người đại diện theo pháp luật!trình bày như sau:!Có!đơn!xin! vắng!mặt!và!cùng!thống!nhất!các!ý!kiến!của!bị!đơn.!Đề!nghị!Tòa!án!xem!xét!và! không!chấp!nhận!các!yêu!cầu!của!nguyên!đơn,!chấp!nhận!các!yêu!cầu!của!các!bị! đơn,!ngoài!ra!không!có!ý!kiến!gì!khác.! Tại! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số! 506/2019/DS-ST! ngày! 30/7/2019! của! Tòa!án!nhân!dân!quận!PN,!tuyên!xử:!!

! 1.!Không!chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!bà!Nguyễn!Thị!S! đối! với! các! bị! đơn! bà! Lê! Thị! Tuyết! M,! ông! Nguyễn! Thanh! H1,! ông! Nguyễn! Thanh!H2!có!bà!Nguyễn!Thị!Anh!T!đại!diện!theo!ủy!quyền!về!việc!tiếp!tục!thực! hiện!hợp!đồng!chuyển!nhượng!một!phần!nhà!đất!tọa!lạc!tại!địa!chỉ!số!74/17/4! TQD,!Phường!M,!quận!PN,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!ký!ngày!26/4/2011,!không! có!công!chứng,!chứng!thực!có!diện!tích!8,26m2!thuộc!tờ!bản!đồ!số!20!(BĐĐC),! thửa!đất!số!02!có!số!hồ!sơ!2441/2008/UB-GCN!do!Ủy!ban!nhân!dân!quận!PN! cấp!ngày!18/7/2008!có!diện!tích!sử!dụng!là!37,6m2,!diện!tích!sàn!là!98,60m2.!! Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!bà!Nguyễn!Thị!S,!buộc!các! bà! Lê! Thị! Tuyết! M,! ông! Nguyễn! Thanh! H1,! ông! Nguyễn! Thanh! H2! có! bà! Nguyễn! Thị! Anh! T!đại!diện!theo!ủy! quyền! phải! hoàn! trả! số! tiền!457.000.000! (Bốn"trăm"năm"mươi"bảy"triệu)!đồng!cho!bà!Nguyễn!Thị!S.!Thực!hiện!01!lần! ngay!sau!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật!tại!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!có! thẩm! quyền.! Ngoài! ra! các! bà! Lê! Thị! Tuyết! M,! ông! Nguyễn! Thanh! H1,! ông! Nguyễn!Thanh!H2!còn!phải!tiếp!tục!chịu!tiền!lãi!trên!số!tiền!chưa!thi!hành!theo! mức!lãi!suất!được!quy!định!tại!khoản!2!Điều!468!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015.!! 2.! Chấp! nhận! yêu! cầu! phản! tố! của! các! bị! đơn! bà! Lê! Thị! Tuyết! M,! ông! Nguyễn!Thanh!H1,!ông!Nguyễn!Thanh!H2!có!bà!Nguyễn!Thị!Anh!T!đại!diện! theo!ủy!quyền!đối!với!bà!Nguyễn!Thị!S!về!việc!hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng! một! phần! nhà! đất! tọa! lạc! tại! địa! chỉ! số! 74/17/4! TQD,! Phường! M,! quận! PN,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!ký!ngày!26/4/2011!không!có!công!chứng,!chứng!thực! có!diện!tích!8,26m2!thuộc!tờ!bản!đồ!số!20!(BĐĐC),!thửa!đất!số!02!có!số!hồ!sơ! 2441/2008/UB-GCN!do!Ủy!ban!nhân!dân!quận!PN!cấp!ngày!18/7/2008!có!diện! tích!sử!dụng!là!37,6m2,!diện!tích!sàn!là!98,60m2!giữa!các!bà!Lê!Thị!Tuyết!M,! ông! Nguyễn! Thanh! H1,!ông! Nguyễn! Thanh! H2! và! bà! Nguyễn! Thị! S! ký! ngày! 26/4/2011.! Tuyên!bố!hợp!đồng!chuyển!nhượng!một!phần!nhà!đất!tọa!lạc!tại!địa!chỉ!số! 74/17/4!TQD,!Phường!M,!quận!PN,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!ký!ngày!26/4/2011! không! có! công! chứng,! chứng! thực! có! diện! tích! 8,26m2! thuộc!tờ! bản! đồ! số! 20! (BĐĐC),!thửa!đất!số!02!có!số!hồ!sơ!2441/2008/UB-GCN!do!Ủy!ban!nhân!dân! quận! PN! cấp! ngày! 18/7/2008! có! diện! tích! sử! dụng! là! 37,6m2,! diện! tích! sàn! là! 98,60m2!giữa!các!bà!Lê!Thị!Tuyết!M,!ông!Nguyễn!Thanh!H1,!Nguyễn!Thanh!H2! và!bà!Nguyễn!Thị!S!ký!ngày!26/4/2011!vô!hiệu.!Buộc!bà!Nguyễn!Thị!S!hoàn!trả! một!phần!nhà!đất!tọa!lạc!tại!địa!chỉ!số!74/17/4!TQD,!Phường!M,!quận!PN,!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh!có!diện!tích!8,26m2!thuộc!tờ!bản!đồ!số!20!(BĐĐC),!thửa!đất!số! 02! có! số! hồ! sơ! 2441/2008/UB-GCN! do! Ủy! ban! nhân! dân! quận! PN! cấp! ngày! 18/7/2008!có!diện!tích!sử!dụng!là!37,6m2,!diện!tích!sàn!là!98,60m2!cho!các!bà!Lê! Thị!Tuyết!M,!ông!Nguyễn!Thanh!H1,!ông!Nguyễn!Thanh!H2.!Thực!hiện!ngay!khi! bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật!tại!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!có!thẩm!quyền.!

3.!Ngoài!ra!bản!án!còn!tuyên!về!án!phí,!lệ!phí,!quyền!kháng!cáo!và!nghĩa! vụ!thi!hành!án!của!các!đương!sự.!

Ngày!08/8/2019,!nguyên!đơn!bà!Nguyễn!Thị!S!có!đơn!kháng!cáo!toàn!bộ! bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!nêu!trên;!!

Ngày! 12/8/2019! bị! đơn! bà! Lê! Tuyết! M,! ông! Nguyễn! Thanh! Hoà,! ông! Nguyễn!Thanh!H2!kháng!cáo!một!phần!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!yêu!cầu!không! phải!chịu!án!phí!theo!quy!định!của!pháp!luật.!

Tại phiên tòa phúc thẩm:

-!Các!đương!sự!không!thỏa!thuận!được!với!nhau!về!cách!giải!quyết!vụ!án! và!cũng!không!nộp!thêm!chứng!cứ!nào!khác.!

-!Nguyên!đơn!bà!Nguyễn!Thị!S!không!rút!đơn!khởi!kiện!và!đơn!kháng!cáo.! Bị!đơn!không!rút!đơn!kháng!cáo.!!

Các!đương!sự!vẫn!giữ!nguyên!ý!kiến!đã!trình!bày.!

- Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!cho!nguyên!đơn,!luật!sư!Trần!Thị! Thu!H,!trình!bày:!

Qua! hai!văn!bản!trả!lời! số!259/UBND!ngày! 12/3/2020!và! số!466/UBND! ngày! 14/5/2020! thì! bất! động! sản! 74/17/4! TQD,! Phường! M,! quận! PN! đủ! điều! kiện!để!tách!một!phần!để!nhập!vào!bất!động!sản!74/17/6!TQD,!Phường!M,!quận! PN.!

Phía! bị! đơn! vì! lý! do! là! không! đủ! điều! kiện! tách,! nhập! thửa! để! từ! chối,! không!hoàn!tất!thủ!tục!mua!bán!cho!nguyên!đơn!theo!quy!định!của!pháp!luật!và! yêu!cầu!tuyên!bố!hợp!đồng!vô!hiệu!do!không!đủ!điều!kiện!tách,!nhập!thửa!là!vô!lý.!

Phía!bị!đơn!đã!nhận!đủ!tiền!của!nguyên!đơn!do!bán!một!phần!nhà!đất!số! 74/17/4!TQD!từ!năm!2011!và!đã!giao!nhà!đất!cho!nguyên!đơn!sử!dụng!từ!đó!đến! nay,!trong!quá!trình!sử!dụng!phía!nguyên!đơn!đã!đầu!tư!tiền!vô!sửa!chữa!do!nhà! đất!xuống!cấp!trầm!trọng!nhưng!phía!bị!đơn!cố!tình!không!thực!hiện!hợp!đồng,! không!thực!hiện!cam!kết!đến!cơ!quan!chức!năng!ký!công!chứng!–!chứng!thực,! hoàn!tất!thủ!tục!mua!bán,!tách!nhập!thửa!cho!nguyên!đơn,!không!những!thế!mà! bị!đơn!còn!giấu!nguyên!đơn,!âm!thầm!đem!giấy!tờ!nhà!đất!đi!thế!chấp!vay!tiền! ngân!hàng!nhiều!lần.!

Theo!văn!bản!số!277/VPĐK!–!CNPN!ngày!09/3/2020!của!Chi!nhánh!Văn! phòng!đăng!ký!đất!đai!quận!PN!thì!căn!nhà!74/17/4!TQD!đã!được!xóa!đăng!ký! thế!chấp!vào!ngày!01/6/2018.!

Đề!nghị!HĐXX!chấp!nhận!toàn!bộ!nội!dung!kháng!cáo!của!nguyên!đơn.! -!Bị!đơn!bà!Lê!Tuyết!M,!ông!Nguyễn!Thanh!Hoà,!ông!Nguyễn!Thanh!H2! không!rút!kháng!cáo!và!giữ!nguyên!ý!kiến!đã!trình!bày.!

- Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!cho!bị!đơn,!luật!sư!Nguyễn!Thái! N,!trình!bày:! Ngày! 12/3/2020,!Ủy!ban! nhân! dân! quận! PN! có! Công! văn! số! 259/UBND! phúc!đáp!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!với!nội!dung:!“Căn!cứ!Mục! b,!khoản!1,!Điều!6!tại!Quyết!định!số!60/2017/QĐ-UBND!ngày!05/12/2017!của! Ủy!ban!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!để!cho!rằng!bất!động!sản!số!74/17/4! TQD!dù!điều!kiện!để!tách!một!phần!nhà!có!diện!tích!sử!dụng!37,6m2!trên!đất!có! diện!tích!8,26m2!để!nhập!vào!thửa!bất!động!sản!mang!số!74/17/6!TQD,!Phường! M,!PN.”!Phúc!đáp!như!vậy!là!không!đúng!với!chính!căn!cứ!mà!Ủy!ban!nhân!dân! quận!PN!đã!viện!dẫn!để!cho!rằng!đủ!điều!kiện!tách,!nhập!thửa.!Quy!định!này!của! Ủy!ban!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!chỉ!cho!phép!Ủy!ban!nhân!dân!cấp! quận,!huyện!điều!chỉnh!ranh!giữa!các!thửa!có!cùng!mục!đích!sử!dụng!đất!để!có! hình! thể! thửa! đất! cho! phù! hợp.! Tiếp! theo! là! văn! bản! số! 466/UBND! ngày! 14/5/2020! vận! dụng! vào! thời! điểm! xảy! ra! giao! dịch! là! ngày! 26/4/2011! để! ap! dụng! khoản! 3! Điều! 3! và! khoản! 1! Điều! 4! Quyết! định! số! 19/2009/QĐ-UBND! ngày! 25/2/2009! của! Ủy! ban! nhân! dân! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! để! xác! định! trường!hợp!này!đủ!điều!kiện!tách,!nhập!thửa!là!không!đúng!với!các!quy!định!tại! Điều!8! Quyết! định! số! 60/2017/QĐ-UBND!ngày! 05/12/2017! của! Ủy! ban! nhân! dân! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! về! việc! xử! lý! chuyển! tiếp! “Trường! hợp! đã! tiếp! nhận!hồ!sơ!hợp!lệ!về!tách!thửa!đất!theo!quy!định!nhưng!đến!trước!ngày!Quyết! định!này!có!hiệu!lực!thi!hành!mà!chưa!giải!quyết!tách!thửa!đất,!Ủy!ban!nhân!dân! quận,! huyện! căn! cứ! quy! định! tại! Quyết! định! số! 33/2014/QĐ-UBND! ngày! 15/10/2014!của!Ủy!ban!nhân!dân!thành!phố!để!xem!xét!giải!quyết!hoàn!tất!việc! tách!thửa,!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!theo!quy!định;!trường!hợp! người!sử!dụng!đất!có!văn!bản!đề!nghị!giải!quyết!tách!thửa!đất!theo!quy!định!tại! Quyết!định!này,!Ủy!ban!nhân!dân!quận,!huyện!căn!cứ!quy!định!tại!Quyết!định! này!để!xem!xét!giải!quyết”.!Ở!đây,!người!sử!dụng!đất!chưa!có!văn!bản!đề!nghị! Ủy!ban!nhân!dân!quận!PN!giải!quyết!tách!thửa!đất!theo!quy!định.!Do!đó,!không! có!cơ!sở!để!vận!dụng!thời!điểm!phát!sinh!giao!dịch!để!áp!dụng.!Việc!giải!quyết! vụ!án!này!có!liên!quan!đến!việc!tách,!nhập!thửa!thì!phải!căn!cứ!vào!quy!định!tại! Nghị!định!số!43!của!Chính!phủ!và!Quyết!định!số!60!của!Ủy!ban!nhân!dân!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh!để!xem!xét!có!đủ!điều!kiện!tách,!nhập!thửa!hay!không!thì!mới! đúng.! Như!vậy,!có!đủ!cơ!sở!để!xác!định!cả!hai!Công!văn!số!259!và!466!của!Ủy! ban!nhân!dân!quận!PN!có!nội!dung!trả!lời!trái!với!quy!định!của!Chính!phủ!và!Ủy! ban!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!nên!không!có!giá!trị!sử!dụng!làm!chứng! cứ!giải!quyết!vụ!án.!!! -!Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!phát!biếu!ý!kiến:! Về!tố!tụng:!! Thẩm!phán!chủ!tọa,!Hội!đồng!xét!xử!đã!thực!hiện!đúng!và!đầy!đủ!các!thủ! tục!được!qui!định!tại!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án.!!

Các!đương!sự!được!đảm!bảo!để!thực!hiện!các!quyền,!nghĩa!vụ!theo!quy! định!của!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự.!!

Về!nội!dung:!!

Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử:!

-!Chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!về!việc!công!nhận!mua! bán!một!phần!nhà,!đất!tọa!lạc!tại!địa!chỉ!số!74/17/4!TQD,!Phường!M,!quận!PN! giữa!bà!Nguyễn!Thị!S!với!bà!Lê!Tuyết!M,!ông!Nguyễn!Thanh!Hoà,!ông!Nguyễn! Thanh!H2.!

-!Chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!bị!đơn!về!phần!án!phí.!

Sửa!Bản!án!sơ!thẩm!số!506/2019/DS-ST!ngày!30/7/2019!của!Tòa!án!nhân! dân!quận!PN.!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN!

Căn!cứ!vào!các!tài!liệu,!chứng!cứ!đã!được!xem!xét!tại!phiên!tòa,!kết!quả! tranh!tụng!tại!phiên!tòa,!sau!khi!nghe!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!thành!phố! Hồ!Chí!Minh!phát!biểu!quan!điểm,!sau!khi!nghị!án,!Hội!đồng!xét!xử!nhận!định:!

[1]!Đơn!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!bà!Nguyễn!Thị!S!và!của!bị!đơn!bà!Lê! Tuyết!M,!ông!Nguyễn!Thanh!H1,!ông!Nguyễn!Thanh!H2!đảm!bảo!đúng!quy!định! về!thời!hạn!và!thủ!tục!kháng!cáo,!do!đó!về!hình!thức!là!hợp!lệ.!Về!người!tham!gia! tố!tụng!trong!vụ!án!và!tống!đạt!các!văn!bản!tố!tụng!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ! án!được!thực!hiện!đúng!theo!quy!định!của!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự,!xác!định!đúng! về!quan!hệ!pháp!luật!tranh!chấp!và!thẩm!quyền!giải!quyết!vụ!án.!!

[2]!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!nguyên!đơn!bà!Nguyễn!Thị!S!trình!bày!yêu! cầu!kháng!cáo:!Toà!cấp!sơ!thẩm!chỉ!chấp!nhận!01!phần!khởi!kiện!của!bà!và!chấp! nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!của!bị!đơn!là!không!thoả!đáng,!gây!thiệt!hại!đến!quyền!và! lợi!ích!hợp!pháp!của!bà.!Nay!bà!kháng!cáo!toàn!bộ!bản!án!sơ!thẩm!đề!nghị!cấp! phúc!thẩm!chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!khởi!kiện!của!bà;!Không!chấp!nhận!yêu! cầu!của!bị!đơn!vì!không!có!căn!cứ.!!!

[3]!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!bị!đơn!bà!Lê!Tuyết!M,!ông!Nguyễn!Thanh!H1,! ông!Nguyễn!Thanh!H2!trình!bày!yêu!cầu!kháng!cáo:!Bản!án!sơ!thẩm!tuyên!buộc! các! bị! đơn! phải! chịu! án! phí! sơ! thẩm! 22.280.000! đồng! cho! toàn! bộ! số! tiền! 457.000.000!đồng!là!không!đúng,!vì!đây!là!số!tiền!các!ông!bà!tự!nguyện!trả!cho! nguyên!đơn.!Do!đó!các!ông!bà!đề!nghị!cấp!phúc!thẩm!sửa!bản!án!sơ!thẩm!về! phần!án!phí,!tuyên!xử!các!bị!đơn!không!phải!chịu!án!phí!sơ!thẩm!22.280.000! đồng!theo!quy!định!của!pháp!luật.!

[4]!Xét!kháng!cáo!của!bà!Nguyễn!Thị!S,!HĐXX!nhận!thấy:!Bà!Nguyễn!Thị! S!khởi!kiện!yêu!cầu!các!bị!đơn!bà!Lê!Thị!Tuyết!M,!ông!Nguyễn!Thanh!H1,!ông! Nguyễn!Thanh!H2!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!mua!bán!một!phần!nhà!đất!tọa!lạc! tại!địa!chỉ!số!74/17/4!TQD,!Phường!M,!quận!PN!có!diện!tích!8,26m2!theo!hợp! đồng!mua!bán!nhà!ngày!26/4/2011!đồng!thời!cho!phép!bà!được!nhập!phần!thửa! đã!mua!vào!căn!nhà!hiện!nay!của!bà!mà!không!cần!phải!mượn!Giấy!chứng!nhận! (bản!chính)!của!bị!đơn.!!! -!Về!nguồn!gốc!căn!nhà!số!74/17/4!TQD,!Phường!M,!quận!PN!do!bà!Lê! Thị!Tuyết!M,!ông!Nguyễn!Thanh!H1,!ông!Nguyễn!Thanh!H2!đứng!tên!chủ!sở! hữu!có!số!hồ!sơ!2441/2008/UB-GCN!do!Ủy!ban!nhân!dân!quận!PN!cấp!ngày! 18/7/2008!có!diện!tích!đất!ở!là!37,6m2,!thửa!đất!số!02,!thuộc!tờ!bản!đồ!số!20! (BĐĐC).!Diện!tích!sàn!nhà!ở!là!98,60m2,!số!tầng:!04!+!lửng,!nhà!cấp!2;!bà!M,! ông!H1,!ông!H2!đã!được!cấp!giấy!CN!QSHNƠ!&!QSDĐƠ;!nhà!đất!này!không! thế! chấp,! không! bị! cơ! quan! có! thẩm! quyền! ngăn! chặn! để! thực! hiện! nghĩa! vụ! khác...!nên!có!đủ!điều!kiện!để!giao!dịch!theo!quy!định!tại!Điều!91,!92!Luật!Nhà! ở!năm!2005.! Theo!bản!vẽ!hiện!trạng!ngày!18/08/2016!đã!được!UBND!quận!PN!-!Phòng! quản!lý!đô!thị!duyệt!kiểm!tra!ngày!09/11/2016!(bl!số!63)!thì!phần!nhà!đất!mua! bán!nêu!tại!"Hợp!đồng!mua!bán!nhà"!ngày!26/4/2011!được!bên!bán!xây!dựng!có! kết! cấu! tách! biệt! so! với! phần! nhà! đất! còn! lại! của! căn! nhà! số! 74/17/4! TQD,! Phường!M,!quận!PN.!! -!Căn!cứ!vào!lời!trình!bày!của!các!đương!sự!tại!đơn!khởi!kiện!các!bản!lời! khai!(bl!số!32,!33,!34,!124)!có!căn!cứ!xác!định:!Vào!ngày!26/4/2011,!giữa!bà!M! và!ông!H1,!ông!H2!và!bà!Nguyễn!Thị!S!đã!ký!kết!"Hợp!đồng!mua!bán!nhà"!với! nội!dung!như!sau:!! "...""Bán"đứt"cho"bà"S"một"phần"căn"nhà"số"74/17/4"TQD,"Phường"M,"quận" PN,"Thành"phố"Hồ"Chí"Minh"thuộc"giấy"chứng"nhận"số"2441/2008/UB-GCN"do" Ủy"ban"nhân"dân"quận"PN"cấp"ngày"18/7/2008."Diện"tích"đất"của"một"phần"nhà" là" 8,26m2." Tường" giáp" với" nhà" số" 74/17/6" là" tường" riêng," tường" phía" sau" là" tường" riêng,"tường" còn" lại" là" tường" mượn" của" nhà" số" 74/17/4." Nhà" bán" theo" hiện"trạng"thực"tế:"01"tầng"trệt,"01"lửng,"02"lầu,"01"sân"thượng"có"ban"công,"cột" bê" tông," sàn" bê" tông," cốt" thép," sử" dụng" riêng;" Giá" mua" bán" là:" 420.000.000" đồng" thanh" toán" làm" 02" đợt," đơt" 1" ngày" 26/04/2011" bên" mua" giao" số" tiền" là" 200.000.000"đồng."Đợt"2"ngày"04/7/2011"bên"mua"giao"tiếp"số"tiền"còn"lại"là" 220.000.000"đồng,"đồng"thời"bên"bán"phải"giao"nhà"cho"bên"mua;""Bên"bán"cam" kết"sau"này"nếu"nhà"nước"quy"định"cho"phép"làm"hợp"thức"hoá"phần"nhà"này"thì" bên" bán" phải" hỗ" trợ" cho" bên" mua" về" thủ" tục" pháp" lý" cần" thiết," cho" bên" mua" mượn"giấy"chứng"nhận"bản"chính"để"làm"thụ"tục."Sau"này"nếu"phát"sinh"giao" dịch"đối"với"phần"nhà"còn"lại"thì"phải"có"sự"chứng"kiến"của"bên"mua"khi"có"thoả" thuận"giao"dịch...."." -!Như!vậy,!việc!mua!bán!một!phần!căn!nhà!số!74/17/4!TQD,!Phường!M,! quận!PN!giữa!bà!Nguyễn!Thị!S!và!bà!M,!ông!H1,!ông!H2!đã!lập!thành!văn!bản! là!"Hợp!đồng!mua!bán!nhà"!ngày!26/4/2011!theo!quy!định!tại!điều!450!BLDS! 2005;!Điều!93!Luật!nhà!ở!năm!2005.!! -! Theo! lời! khai! của! nguyên! đơn,! bị! đơn! tại! các! bản! tự! khai,! hoà! giải! và! chứng!cứ!đã!nộp!(bl!số!33,!34,!124,!131,!132,!133)!có!cơ!sở!xác!định:!Bên!mua! bà!Nguyễn!Thị!S!đã!giao!đủ!tiền!cho!bên!bán!là!bà!M,!ông!H1,!ông!H2,!đồng! thời!bên!bán!đã!giao!phần!nhà!đất!đã!bán!tại!hợp!đồng!cho!bên!bà!S!sở!hữu,! quản!lý,!sử!dụng!làm!nhà!ở!ổn!định!từ!đó!cho!đến!nay!các!bên!chỉ!còn!ký!công! chứng!là!hoàn!tất!việc!mua!bán!với!nhau.!

Trong!quá!trình!quản!lý,!sử!dụng!bà!S!có!sửa!chữa!hợp!khối!với!căn!nhà!số! 74/17/6!TQD,!Phường!M,!quận!PN!do!bà!làm!chủ!sở!hữu.!

Tuy! nhiên! từ! ngày! 26/4/2011! đến! nay! bên! bán! bà! M,! ông! H1,! ông! H2! không!đưa!giấy!tờ!bản!chính!cho!bên!mua!là!bà!S!để!đi!công!chứng,!làm!giấy!tờ! như!đã!thoả!thuận!tại!Hợp!đồng,!do!đó!giữa!các!bên!đã!xảy!ra!tranh!chấp.!

Xét!giao!dịch!nêu!trên,!HĐXX!nhận!thấy:!

-!Bà!M,!ông!H1,!ông!H2!bán!một!phần!nhà!(tài!sản)!gắn!với!diện!tích!đất! 8,26!m2!cho!bà!S!và!đã!giao!nhà,!đất!cho!bà!S!sở!hữu,!sử!dụng.!Bà!S!cũng!đã! hợp!khối!phần!nhà!đất!đã!mua!của!bà!M,!ông!H1,!ông!H2!với!nhà!đất!thuộc!sở! hữu!của!bà!S!và!sử!dụng!từ!năm!2011!cho!đến!nay.!Tuy!nhiên!hợp!đồng!này! chưa!được!công!chứng!chứng!thực!theo!quy!định.!

-!Điều!134!BLDS!năm!2005!quy!định:!"Trong!trường!hợp!pháp!luật!quy! định! hình! thức! giao! dịch! là! điều! kiện! có! hiệu! lực! của! giao! dịch! mà! các! bên! không! tuân! theo! thì! theo! yêu! cầu! của! một! hoặc! các! bên,! toà! án,! cơ! quan! nhà! nước!có!thẩm!quyền!khác!quyết!định!buộc!các!bên!thực!hiện!quy!định!về!hình! thức!của!giao!dịch!trong!một!thời!hạn;!quá!thời!hạn!đó!mà!không!thực!hiện!thì! giao!dịch!vô!hiệu."!

-! Tại! điểm! b.3! tiểu! mục! 2.3! mục! 2! Nghị! quyết! 02/2004/NQ-HĐTP! ngày! 10/8/2004!có!quy!định:!"Đối!với!hợp!đồng!chuyển!nhượng!QSDĐ!vi!phạm!điều! kiện!được!lập!thành!văn!bản!có!công!chứng!hoặc!chứng!thực...!Nếu!bên!nhận! chuyển! nhượng! làm! nhà! trên! phần! đất,! thì! Toà! án! công! nhận! phần! hợp! đồng! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!phần!đất!có!nhà!ở....."!

-!Tại!điều!129!khoản!2!của!BLDS!năm!2015!có!quy!định:!"!Giao!dịch!dân! sự! đã! được! xác! lập! bằng! văn! bản! nhưng! vi! phạm! quy! định! bắt! buộc! về! công! chứng,!chứng!thực!mà!một!bên!hoặc!các!bên!đã!thực!hiện!ít!nhất!hai!phần!ba! nghĩa!vụ!trong!giao!dịch!thì!theo!yêu!cầu!của!một!bên!hoặc!các!bên,!Toà!án!ra! quyết!định!công!nhận!hiệu!lực!của!giao!dịch!đó.!Trong!trường!hợp!này,!các!bên! không!phải!thực!hiện!công!chứng,!chứng!thực."!

-!Tại!công!văn!trả!lời!số!259/UBND!ngày!12/3/2020!của!UBND!Quận!PN! có!nội!dung:!""..."Căn"cứ"mục"b,"khoản"1"Điều"6"tại"Quyết"định"60/2017/QĐ-UBND"ngày"05"tháng"12"năm"2017"của"Uỷ"ban"nhân"dân"Thành"phố"quy"định" về"diện"tích"tối"thiểu"được"tách"thửa;"Chủ"tịch"Uỷ"ban"nhân"dân"quận"có"thẩm" quyền" giải" quyết..." Theo" đó" bất" động" sản" mang" số" 74/17/4" TQD," Phường" M," quận"PN"(do"bà"Lê"Tuyết"M,"ông"Nguyễn"Thanh"Hoà,"ông"Nguyễn"Thanh"H2"là" đồng"chủ"sở"hữu)"đủ"điều"kiện"để"tách"một"phần"nhà"có"diện"tích"sử"dụng"34,8" m2" trên" đất" có" diện" tích" 8,26" m2" để" nhập" vào" bất" động" sản" mang" số" 74/17/6" TQD,"Phường"M,"quận"PN"(do"bà"Nguyễn"Thị"S"chủ"sở"hữu)..."”"

-! Tại! công! văn! số! 466/UBND! ngày! 14/5/2020! UBND! Quận! PN! có! nội! dung:!"..."Tại"thời"diểm"giao"dịch,"quy"định"pháp"luật"về"tách"thửa"được"áp"dụng" theo" quyết" định" số" 19/2009/QĐ-UBND" ngày" 25/2/2009" của" UBND" THÀNH" PHỐ" HỒ" CHÍ" MINH" theo"đó" khoản" 3," điều" 3" và" khoản" 1"điều"4" trường" hợp" tách,"nhập"thửa"như"trên"thoả"điều"kiện:"hai"thửa"đất"hình"thành"sau"khi"điều" chỉnh"ranh"giữa"các"thửa"để"có"hình"thể"phù"hợp"và"diện"tích"tối"thiểu"của"các" thửa"đất"sau"khi"hình"thành"không"nhỏ"hơn"25"m2"đối"với"trường"hợp"đất"ở"(sau" khi"nhập"thửa"nhà"số"74/17/6"TQD"có"diện"tích"mới"hình"thành"là"31.86"m2;"sau" khi"tách"thửa"nhà"số"74/14/4"TQD"có"diện"tích"còn"lại"là"29.34"m2)"nên"UBND" Quận"PN"có"thể"xem"xét"giải"quyết"theo"thẩm"quyền."" -! Khoản! 1! điều! 4! quyết! định! số! 19/2009/QĐ-UBND! ngày! 25/2/2009! của! UBND!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!có!nội!dung:!"Những!trường!hợp!hộ!gia!đình,! cá!nhân!có!hoàn!cảnh!đặc!biệt!khó!khăn!hoặc!khi!thừa!kế,!hòa!giải!tranh!chấp,!có! nhu!cầu!tách!thửa,!Ủy!ban!nhân!dân!quận,!huyện,!căn!cứ!quy!hoạch,!hạ!tầng!kỹ! thuật!đô!thị,!điều!kiện!để!hợp!khối,!cảnh!quan!khu!vực!và!quy!chuẩn!xây!dựng! để!giải!quyết!(nhưng!diện!tích!tối!thiểu!của!các!thửa!đất!hình!thành!không!nhỏ! hơn!25m2!đối!với!trường!hợp!đất!ở)".! Từ!các!quy!định!của!pháp!luật!nêu!trên,!nhận!thấy!quy!định!pháp!luật!và! các!quy!định!của!UBND!Thành!Phố!Hồ!Chí!Minh!có!liên!quan!qua!các!thời!kỳ! đều! cho! tách,!nhập! thửa! với! điều! kiện:! thửa!đất! còn! lại! và! thửa!đất! mới! hình! thành!sau!khi!tách!thửa!không!nhỏ!hơn!25m2.!! Sau! khi! nhập! thửa! nhà! số! 74/17/6! TQD! có! diện! tích! mới! hình! thành! là! 31.86!m2;!sau!khi!tách!thửa!nhà!số!74/14/4!TQD!có!diện!tích!còn!lại!là!29.34!m2.! Do!đó,!xét!thoả!thuận!mua!bán!một!phần!nhà!tại!"Hợp!đồng!mua!bán!nhà"!ngày! 26/4/2011!là!không!trái!quy!định!pháp!luật!về!tách,!nhập!thửa!tại!thời!điểm!giao! dịch.!! Xét,! "Hợp! đồng! mua! bán! nhà"! ngày! 26/4/2011! tuy! có! vi! phạm! về! công! chứng!chứng!thực,!nhưng!bên!bán!đã!giao!nhà!-!đất!cho!bên!mua;!bên!mua!đã!trả! đủ!tiền!và!đã!sửa!chữa,!xây!dựng,!hợp!khối!đối!với!căn!nhà!của!bên!mua!để!sử! dụng,!nên!về!thực!tế!giao!dịch!mua!bán!chuyển!nhượng!một!phần!nhà!đất!giữa! Bà!M,!ông!H1,!ông!H2!với!bà!S!đã!hoàn!tất,!chỉ!còn!công!chứng!hợp!đồng!để! hoàn!tất!thủ!tục!mua!bán!là!các!bên!chưa!thực!hiện;!căn!cứ!điểm!b.3!tiểu!mục!2.3! mục! 2! Nghị! quyết! 02/2004/NQ-HĐTP! ngày! 10/8/2004;! Điều! 129,! 688! BLDS! năm!2015!đây!là!trường!hợp!mà!pháp!luật!cho!phép!công!nhận!giao!dịch.!! Công! văn! số! 466/UBND! ngày! 14/5/2020! UBND! Quận! PN! xác! định:! "...! Quá"trình"hình"thành"hai"thửa"đất"trên"là"từ"năm"2011"nên"không"thể"áp"dụng" Quyết"định"số"số"60/2017/QĐ-UBND"ngày"05/12/2017"của"UBND"TP."Hồ"Chí" Minh"để"giải"quyết,"trừ"trường"hợp"các"bên"đồng"thuận" lập"hồ" sơ" tách,"nhập" thửa"mới"theo"thời"điểm"hiện"nay.""là!phù!hợp!quy!định!pháp!luật!về!việc!áp! dụng!luật!để!giải!quyết!biến!động,!tranh!chấp!trong!từng!trường!hợp!xảy!ra!tại! từng!thời!điểm!cụ!thể.! Do!đó,!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!về!việc!tiếp!tục!thực!hiện!hợp! đồng!mua!bán!một!phần!nhà!gắn!với!đất!tại!địa!chỉ!số!74/17/4!TQD,!Phường!M,! quận! PN! có! diện! tích! 8,26m2! theo! "Hợp! đồng! mua! bán! nhà! ngày! 26/4/2011"! đồng!thời!cho!phép!bà!được!nhập!phần!thửa!đã!mua!vào!căn!nhà!hiện!nay!của!bà! mà!không!cần!phải!mượn!Giấy!chứng!nhận!(bản!chính)!của!bị!đơn,!là!có!căn!cứ! cần!được!chấp!nhận,!cấp!sơ!thẩm!xác!định!hợp!đồng!này!vô!hiệu!vì!chưa!được! công!chứng,!chứng!thực!là!chưa!đúng!nên!cần!sửa!lại!phần!này!của!án!sơ!thẩm.!

[5]!!Xét!kháng!cáo!của!bị!đơn!bà!Lê!Tuyết!M,!ông!Nguyễn!Thanh!H1,!ông! Nguyễn!Thanh!H2,!nhận!thấy:!Các!bị!đơn!bà!M,!ông!H2,!ông!H1!có!đơn!phản!tố! đề!nghị!Tòa!án!tuyên!bố!vô!hiệu!và!hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng!một!phần!căn! nhà!số!74/17/4!TQD,!Phường!M,!quận!PN!có!diện!tích!8,26m2!thuộc!tờ!bản!đồ! số! 20(BĐĐC)! thửa! đất! số! 02! vì! cho! rằng! "Hợp! đồng! mua! bán! nhà! ngày! 26/4/2011"!là!vi!phạm!các!quy!định!của!pháp!luật!là!do!mua!bán!chuyển!nhượng! bất!động!sản!không!có!công!chứng!hoặc!chứng!thực!và!đồng!ý!hoàn!trả!số!tiền! 420.000.000! đồng! và! 37.000.000! đồng! tiền! sửa! chữa! nhà! trong! quá! trình! sử! dụng.!

Nhận!thấy,!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!về!việc!tiếp!tục!thực!hiện! hợp! đồng! mua! bán! nhà! ngày! 26/4/2011! là! có! căn! cứ! pháp! luật! và! được! chấp! nhận,!nên!yêu!cầu!phản!tố!của!các!bị!đơn!về!việc!huỷ!"Hợp!đồng!mua!bán!nhà! ngày!26/4/2011"!là!không!có!cơ!sở!để!chấp!nhận!phần!nội!dung!này.!!

Xét,!bà!Lê!Thị!Tuyết!M!sinh!năm!1955!đến!thời!điểm!xét!xử!sơ!thẩm!là!đã! hơn! 60! tuổi! nên! thuộc! trường! hợp! được! miễn! án! phí! theo! quy! định! tại! Nghị! quyết! số! 326/2016/UBTVQH14! ngày! 30! tháng! 12! năm! 2016! của! Ủy! ban! Thường!vụ!Quốc!hội!cấp!sơ!thẩm!buộc!bà!M!phải!chịu!án!phí!là!không!đúng,! các!bị!đơn!ông!H2,!ông!H1!chỉ!phải!chịu!án!phí!dân!sự!đối!với!yêu!cầu!không! được!chấp!nhận,!và!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!được!chấp!nhận,!nên!cần!phải!sửa! lại!phần!này!của!án!sơ!thẩm.!

[6]!Từ!những!phân!tích!và!nhận!định!nêu!trên,!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy!có! căn!cứ!để!chấp!nhận!kháng!cáo!của!nguyên!đơn;!có!căn!cứ!để!chấp!nhận!một! phần! kháng! cáo! của! bị! đơn! bà! M,! ông! H2,! ông! H1.! Sửa! bản! án! sơ! thẩm! số! 506/2019/DS-ST!ngày!30/7/2019!của!Tòa!án!nhân!dân!quận!PN,!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh.!

[7]!Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!Do!kháng!cáo!được!chấp!nhận!nên!nguyên! đơn!bà!Nguyễn!Thị!S!không!phải!chịu!án!phí!phúc!thẩm;!bị!đơn!bà!M,!ông!H2,! ông!H1!không!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm,!theo!quy!định!tại!Nghị!quyết! số!326/2016/UBTVQH14!ngày!30!tháng!12!năm!2016!của!Ủy!ban!Thường!vụ! Quốc!hội!quy!định!về!mức!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án.!!

Vì!các!lẽ!trên,!!

QUYẾT!ĐỊNH!

-!Căn!cứ!khoản!2!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!2015;!

-!Căn!cứ!Nghị!quyết!số!02/2004/NQ-HĐTP!ngày!10/8/2004!của!Hội!đồng! Thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao;!

-!Căn!cứ!Nghị!quyết!số:!326/2016/UBTVQH14!ngày!30/12/2016!của!Ủy!ban! thường!vụ!Quốc!hội!quy!định!về!án!phí,!lệ!phí!Toà!án;!

-!Căn!cứ!Luật!thi!hành!án!dân!sự!sửa!đổi,!bổ!sung!năm!2014!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Tuyên!xử:!!

Chấp!nhận!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!bà!Nguyễn!Thị!S.!

Chấp! nhận! một! phần! kháng! cáo! của! bị! đơn! gồm! Lê! Thị! Tuyết! M;! Ông! Nguyễn!Thanh!H1;!Ông!Nguyễn!Thanh!H2. Sửa!Bản!án!sơ!thẩm!số!506/2019/DS!-!ST!ngày!30/7/2019!của!Tòa!án!nhân! dân!quận!PN,Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!! 1.!Công!nhận!hợp!đồng!chuyển!nhượng!một!phần!nhà!đất!tọa!lạc!tại!địa!chỉ! số! 74/17/4! TQD,! Phường! M,! quận! PN,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! ký! ngày! 26/4/2011giữa!bà!Nguyễn!Thị!S!và!các!bà!Lê!Thị!Tuyết!M,!ông!Nguyễn!Thanh! H1,!ông!Nguyễn!Thanh!H2!có!hiệu!lực!pháp!luật.!! 2.!Chấp!nhận!yêu!cầu!của!bà!Nguyễn!Thị!S!về!việc!tiếp!tục!thực!hiện!hợp! đồng! chuyển! nhượng! một! phần! nhà! đất! tọa! lạc! tại! địa! chỉ! số! 74/17/4! TQD,! Phường! M,! quận! PN,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! ký! ngày! 26/4/2011! giữa! bà! Nguyễn!Thị!S!và!các!bà!Lê!Thị!Tuyết!M,!ông!Nguyễn!Thanh!H1,!ông!Nguyễn! Thanh!H2,!các!bên!không!phải!thực!hiện!thủ!tục!công!chứng,!chứng!thực.! Bà!Nguyễn!Thị!S!được!quyền!liên!hệ!với!các!cơ!quan!nhà!nước!có!thẩm! quyền!để!hoàn!tất!việc!thực!hiện!các!thủ!tục!tách!một!phần!nhà!có!diện!tích!sử! dụng!34,8!m2!trên!đất!có!diện!tích!8,26!m2!từ!nhà!đất!số!74/17/4!TQD,!Phường! M,!quận!PN!(do!bà!Lê!Tuyết!M,!ông!Nguyễn!Thanh!Hoà,!ông!Nguyễn!Thanh! H2! là! đồng! chủ! sở! hữu)! theo! nội! dung! tại! "Hợp! đồng! mua! bán! nhà! ngày! 26/4/2011"!để!nhập!vào!nhà!đất!mang!số!74/17/6!TQD,!Phường!M,!quận!PN!(do! bà!Nguyễn!Thị!S!chủ!sở!hữu).! 3.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!các!bị!đơn!bà!Lê!Thị!Tuyết!M,! ông!Nguyễn!Thanh!H1,!ông!Nguyễn!Thanh!H2!về!việc!yêu!cầu!hủy!"Hợp!đồng! mua! bán! nhà! ngày! 26/4/2011"! ký! giữa! các! bà! Lê! Thị! Tuyết! M,! ông! Nguyễn! Thanh!H1,!ông!Nguyễn!Thanh!H2!và!bà!Nguyễn!Thị!S.! 4.!Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!! -!Bà!Nguyễn!Thị!S!không!phải!chịu!tiền!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm.!Hoàn!trả! cho!bà!Nguyễn!Thị!S!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!là!10.400.000!(mười!triệu! bốn! trăm! ngàn)! đồng! theo! biên! lai! thu! tiền! số! AC/2014/0001033! ngày! 29/10/2015!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!PN.!! -!Bà!Lê!Thị!Tuyết!M!không!phải!chị!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm.!Ông!Nguyễn! Thanh!H1,!ông!Nguyễn!Thanh!H2!mỗi!người!phải!chịu!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!là! 300.000!(ba!trăm!ngàn)!đồng,!được!khấu!trừ!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!200.000!(hai! trăm! ngàn)! đồng! đã! nộp! theo! biên! lai! thu! tiền! số! AA/2017/0041724! ngày! 05/4/2019!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!PN.!ông!Nguyễn!Thanh!H1!và! ông!Nguyễn!Thanh!H2!phải!nộp!thêm!số!tiền!là!400.000!(bốn!trăm!ngàn)"đồng;!! 5.!Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:! -!Bà!Nguyễn!Thị!S!không!phải!chịu!tiền!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm.!Hoàn!trả! cho!bà!Nguyễn!Thị!S!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!là!300.000!(ba!trăm!ngàn)! đồng! theo!biên! lai! thu! tiền! số! AA/2017/0042086! ngày! 15/8/2019! của! Chi! cục! Thi!hành!án!dân!sự!quận!PN.!! -! Bà! Lê! Thị! Tuyết! M,! ông! Nguyễn! Thanh! H1,! ông! Nguyễn! Thanh! H2! không!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm.!Hoàn!trả!cho!bà!Lê!Thị!Tuyết!M,!ông! Nguyễn!Thanh!H1,!ông!Nguyễn!Thanh!H2!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!300.000!(ba! trăm! ngàn)! đồng! đã! nộp! theo! biên! lai! thu! tiền! số! AA/2017/0042085! ngày! 14/8/2019!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!PN.!

6.!Trường!hợp!bản!án!được!thi!hành!theo!Điều!2!Luật!Thi!hành!án!dân!sự! thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án!dân!sự!có!quyền!thỏa! thuận!thi!hành!án,!tự!nguyện!thi!hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo! quy!định!tại!các!Điều!6,!7!và!9!Luật!thi!hành!án!dân!sự;!thời!hiệu!yêu!cầu!thi! hành!án!được!thực!hiện!theo!quy!định!tại!Điều!30!Luật!Thi!hành!án!dân!sự.!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!