Bản án 65/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn Nguyễn Thị Q khởi kiện có ông Phan Văn C đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Ngày 26/02/2021 bà Nguyễn Thị Q ký hợp đồng mua bán đất với ông Trần Hữu H, diện tích 40.000m2, tại ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An, giá 70.000.000đồng/1 công, tổng số tiền 2.800.000.000đồng, vợ chồng ông H đặt tiền cọc cho bà Q 03 lần 650.000.000đồng. Hợp đồng thỏa thuận đến ngày 17/8/2021 ra công chứng làm thủ tục sang tên vợ chồng ông H thanh toán đủ số tiền. Ngoài ra bà Q và vợ chồng ông H có thỏa thuận phạt cọc và mất tiền cọc theo hợp đồng. Tuy nhiên vào thời điểm chuyển nhượng đất bà Q có báo cho ông H biết diện tích 30.000m2 thửa đất 662 tờ bản đồ số 6 đang tranh chấp hoán đổi đất với ông Lê Đức T2, nhưng ông H không có ý kiến gì và do dịch bệnh C1 -19 nên công chứng không được.

Đến ngày 21/10/2021, bà Q kêu vợ chồng ông H ra phòng công chứng Trần Thị Mai K làm thủ tục chuyển nhượng trước diện tích 9.619,4m2 thửa đất 663 nhưng vợ chồng ông H không chịu. Sau đó việc hoán đổi đất giữa bà Q và ông T2 được Tòa án nhân dân tỉnh Long An giải quyết xong, do đợi cơ quan quản lý đất đai chỉnh lý diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt CNQSD đất) của bà Q cho phù hợp mới làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất số 662 tờ bản đồ số 6 cho vợ chồng ông H. Số tiền chuyển nhượng là 2.100.000.000đồng được trừ vào tiền bà Q nhận trước của vợ chồng ông H, nên bà Q còn giữ 125.000.000đồng tiền cọc thửa đất 663. Do trước ngày 17/11/2021vợ chồng ông H không đồng ý chuyển nhượng đất thửa 663 là lỗi của ông H, nên ngày 25/11/2021 vợ chồng ông H yêu cầu bà Q tiếp tục CNQSD đất thửa 663 thì bà Q không đồng ý, vì bà Q đã khởi kiện yêu cầu hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng đất thửa đất 663 tờ bản đồ số 6.

Nay yêu cầu hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tắt CNQSD đất) giữa bà Q với vợ chồng ông H, bà T thửa 663, tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An (Theo hợp đồng mua bán đất ngày 26/02/2021); đồng thời ông H, bà T mất tiền cọc 125.000.000đồng. Ngoài ra, bà Q yêu cầu ông H, bà T liên đới bồi thường thiệt hại mất thu nhập việc sử dụng diện tích 9.449m2 thửa đất 663, tờ bản đồ số 6, mỗi năm 30.000.000đồng, từ tháng 02 năm 2021 cho đến khi xét xử vụ án.

Thống nhất với mảnh trích đo địa chính số 24-2024, ngày 10/4/2024 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại huyện T và Chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần Đ1 ngày 28/5/2024.

Bị đơn là ông Trần Hữu H trình bày: Về thời gian mua bán đất, diện tích đất và giá đất như bà Q trình và thỏa thuận vợ chồng ông đưa trước bà Q số tiền 500.000.000đồng, còn lại số tiền 2.300.000.000đồng làm thủ tục xong thì trả hết. Theo hợp đồng đến ngày 17/8/2021 hai bên ra công chứng làm thủ tục sang tên, nhưng thời điểm này do dịch bệnh C1 -19 nên không công chứng được và lúc này bà Q giao 02 thửa đất cho ông quản lý và sử dụng. Khi hết dịch chỉ làm thủ tục công chứng diện tích đất 9.619,4m2 thuộc thửa đất 663, tờ bản đồ số 6 vợ chồng ông không đồng ý, còn 30.000m2 thửa đất 662 tờ bản đồ số 6 bà Q đang tranh chấp với vợ chồng ông T2, bà P nên không công chứng được. Khi vụ việc bà Q và ông T2 được Tòa án nhân dân tỉnh Long An giải quyết thì bà Q chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông 30.000m2 thửa đất 662 tờ bản đồ số 6, còn thửa đất 663 tờ bản đồ số 6 bà Q không làm thủ tục chuyển nhượng. Tổng cộng số tiền nhận chuyển nhượng đất ông đã giao bà Q thửa đất 662 là 2.100.000.000đồng và số tiền cọc 125.000.000đồng thửa đất 663.

Nay không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Q. Đồng thời ông yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán đất thửa 663, tờ bản đồ số 6, diện tích 9.449m2 đất tọa lạc tại ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An và đồng ý trả bà Q số tiền mua đất còn lại. Đối với yêu cầu bồi thường số tiền mất thu nhập đất thửa đất 663, tờ bản đồ số 6, mỗi năm 30.000.000đồng từ năm 2021 đến khi xét xử ông không đồng ý, vì ông mua đất, chứ không phải thuê đất.

Ông thống nhất với mảnh trích đo địa chính số 24-2024 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại huyện T và Chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần Đ1 ngày 28/5/2024.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị T trình bày: Bà là vợ ông Trần Hữu H và thống nhất với lời trình bày của ông H. Ngoài ra bà bổ sung ý kiến khi bán đất bà Q không nói đất đang tranh chấp hoán đổi đất với ông Lê Đức T2, đến lúc làm thủ tục chuyển nhượng đất tại phòng công chứng Trần Thị Mai K mới biết 30 công đất thửa 662 không công chứng được.

Kiểm sát viên -Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Thạnh phát biểu ý kiến:

Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân theo đúng các quy định của BLTTDS về việc xét xử sơ thẩm vụ án, đảm bảo các nguyên tắc xét xử. Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chấp hành đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình theo quy định Điều 70, 71,72, 73 BLTTDS.

Qua nghiên cứu hồ sơ vụ án, các tài liệu, chứng cứ đã được Hội đồng xét xử xem xét tại phiên tòa nhận thấy: Ngày 26/02/2021 bà Nguyễn Thị Q và ông Trần Hữu H ký “Hợp đồng mua bán đất” viết tay diện tích 40.000m2 đất tại ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An, giá 70.000.000đồng/ 01 công. Nay bà Q khởi kiện hủy một phần hợp đồng CNQSD đất thửa đất 663 tờ bản đồ số 6, do ngày 21/11/2021 bà Q nói ông H, bà T đến phòng công chứng Trần Thị Mai K làm thủ tục chuyển nhượng trước diện tích 9.619,4m2 thuộc thửa đất 663 tờ bản đồ số 6 nhưng vợ chồng ông H không chịu là có lỗi dẫn đến hợp đồng CNQSD đất không thực hiện được là chưa hợp lý. Bởi hợp đồng mua bán đất ngày 26/02/2021 thỏa thuận chuyển nhượng 40.000m2 thuộc thửa 662 và thửa 663, nhưng ngày 21/10/2021 đến phòng công chứng chỉ làm thủ tục công chứng diện tích 9.619,4m2 thửa đất 663, còn 30.000m2 đất thửa 662 tờ bản đồ số 6 bà Q đang tranh chấp hoán đổi với ông Lê Đức T2 nên không công chứng được. Tuy nhiên khi Tòa án nhân dân tỉnh Long An giải quyết xong việc hoán đổi đất giữa bà Q và ông T2, thì bà Q chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông H 30.000m2 đất thửa 662 tờ bản đồ số 6, còn lại diện tích 9.619,4m2 thửa đất 662 tờ bản đồ số 6 bà Q không làm thủ tục chuyển nhượng, lý do bà khởi kiện hủy một phần hợp đồng CNQDS đất giữa bà và ông H với thửa 663. Như vậy cho thấy lỗi dẫn đến hợp đồng CNQSD đất chưa thực hiện là do bà Q không thực hiện đúng hợp đồng đã thỏa thuận. Còn về hình thức của hợp đồng mua bán đất ngày 26/02/2021 giữa bà Q và ông H có vi phạm do chưa công chứng và chứng thực, nhưng vợ chồng ông H trả hơn 2/3 số tiền và bà Q đã giao toàn bộ phần đất chuyển nhượng cho ông H, bà T quản lý và sử dụng đến nay. Mặc khác vợ chồng ông H vẫn thể hiện ý chí tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất thửa 663 tờ bản đồ số 6, diện tích 9.619,4m2, tọa lạc tại ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An và đồng ý trả tiếp số tiền còn lại. Nên hợp đồng không thực hiện được là có lỗi của ông H là không có cơ sở. Từ đó chấp nhận yêu cầu tiếp tục hợp đồng CNQSD đất của ông H, bà T là có căn cứ.

Đối với yêu cầu của bà Q đòi bồi thường thiệt hại tài sản mất thu nhập từ việc sử dụng diện tích đất 9.449m2 thửa đất 663 tờ bản đồ số 6 đất tọa lạc tại ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An. Tại phiên tòa ông C xin rút một phần yêu cầu bồi thường chỉ yêu cầu mỗi năm 20.000.000đồng là tự nguyên, nên căn cứ Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự đề nghị đình chỉ phần yêu cầu mà nguyên đơn đã rút. Ngoài ra hợp đồng CNQSD đất ngày 26/02/2021 giữa bà Q với ông H hai bên thỏa thuận chuyển nhượng 02 thửa đất 662 và thửa 663 và trên thực tế bà Q đã giao hai thửa đất này cho ông H, bà T quản lý và sử dụng từ khi ký hợp đồng. Đồng thời, bà Q đã nhận tiền cọc chuyển nhượng đất của ông H và bà T, nên bà Q yêu cầu bồi thường thiệt hại mất thu nhập diện tích 9.449m2 đất từ tháng 02 năm 2021 đến ngày xét xử là không có căn cứ.

Căn cứ Điều 117, 119, 124, 129, 131, 500, 501, 502, 584, 585, 589, 688 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167, 168, 188Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326 quy định về án phí, lệ phí Tòa án, đề nghị HĐXX tuyên xử:

-Không chấp nhận đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị Q yêu cầu hủy một phần hợp đồng mua bán đất viết giấy tay ngày 26/02/2021 giữa bà Q với ông H, thửa đất 663 tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An; và yêu cầu bồi thường thiệt hại mất thu nhập từ việc sử dụng diện tích 9.449m2 đất thửa số 663 tờ bản đồ số 6 đất tọa lạc tại ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An.

-Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Q liên quan đến yêu cầu bồi thường thiệt hại mất thu nhập đối với diện tích 9.449m2 thửa đất số 663 tờ bản đồ số 6 đất tọa lạc tại ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An.

-Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Trần Hữu H yêu cầu bà Nguyễn Thị Q tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSD đất viết giấy tay ngày 26/02/2021 giữa bà Q với ông H thuộc thửa đất 663 tờ bản đồ số 6, diện tích 9.449m2 tọa lạc tại ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An.

Các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tại phiên tòa ông C trình bày ngày 21/10/2021 bà Q kêu vợ chồng ông H đến phòng công chứng Trần Thị Mai K chứng thực hợp đồng để làm thủ tục chuyển nhượng trước diện tích 9.449m2 thửa đất 663 tờ bản đồ số 6, nhưng ông H và bà T không đồng ý, từ đó dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng đất không thực hiện được là lỗi của vợ chồng ông H. Xét thấy ông H và bà T có đến phòng công chứng nhưng chỉ làm thủ tục công chứng sang tên diện tích 9.449m2 thuộc thửa 663, còn diện tích đất 30.000m2 thuộc thửa 662 tờ bản đồ số 6 bà Q đang tranh chấp về việc hoán đổi đất với ông Lê Đức T2, bà Huỳnh Thị P1, tuy nhiên tại hợp đồng mua bán đất ngày 26/02/2021 giữa bà Q với ông H thỏa thuận chuyển nhượng diện tích là 40.000m2, như vậy bà Q yêu cầu chuyển nhượng 9.449m2 thửa 663 là không đúng với thỏa thuận hợp đồng ngày 26/02/2021, do đó ông H và bà T không đồng ý ký nhận chuyển nhượng là 9.449m2 không phải lỗi của vợ chồng ông H. Bởi khi ký hợp đồng mua đất của bà Q thì ông H với bà T mong muốn là được nhận 02 thửa đất 662, 663 tờ bản đồ số 6 liền ranh đất với nhau có đường bơm nước cho sản xuất.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 26, 35, 157, 165, 217, 244 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Điều 117, 119, 129, 131, 213, 288, 407, 500, 501, 502 Bộ luật dân sự 2015; Điều 167, 168, 188 Luật đất đai năm 2013; Công văn số 64/2019/TANDTC ngày 04/3/2019 của TAND Tối Cao.

Áp dụng khoản 1 Điều 12, 26, 27 Nghị quyết số 326/1016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy đinh về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị Q yêu cầu hủy 01 phần hợp đồng mua bán đất viết giấy tay ngày 26/02/2021 giữa bà Nguyễn Thị Q với ông Trần Hữu H đối với thửa đất 663 tờ bản đồ số 6, diện tích 9.449m2, tọa lạc tại ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An.

2. Bát yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại tài sản của bà Nguyễn Thị Q yêu cầu vợ chồng ông H và bà T liên đới bồi thường tiền mất thu nhập diện tích 9.449m2 thửa đất 663 tờ bản đồ số 6 từ năm 2021 đến năm 2024, tổng số tiền 60.000.000đồng.

3. Đình chỉ 01 phần yêu cầu bồi thường thiệt hại tài sản tài sản mất thu nhập sử dụng diện tích 9.449m2 đất thửa 663 của bà Q.

4. Chấp nhận đơn phản tố của ông Trần Hữu H về việc yêu cầu công nhận một phần hợp đồng mua bán đất viết giấy tay ngày 26/02/2021 giữa bà Nguyễn Thị Q với ông Trần Hữu H đối với thửa đất 663 tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An. Ông H và bà T được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉnh lý giấy CNQSD đất CL909535 số vào sổ cấp GCN: CS 00370 thửa đất 663 tờ bản đồ số 6. Địa chỉ: ấp H, xã B, huyện T, tỉnh Long An (theo mảnh trích đo địa chính số 24 - 2024 ngày 10/4/2024 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đại tại huyện T). Ông Trần Hữu H và bà Nguyễn Thị T tiếp tục trả bà Nguyễn Thị Q số tiền 648.646.000đồng (Sáu trăm bốn mươi tám triệu sáu trăm bốn mươi sáu ngàn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu thêm tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015.

5.Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị Q được miễn tiền án phí; ông Trần Hữu H không phải chịu tiền án phí, nên được hoàn trả 300.000đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 0003491 ngày 07/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Thạnh.

6. Báo cho nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo điều 30 Luật thi hành án.