Bản án 64/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, biên bản hòa giải và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn, ông Đậu Văn C trình bày:

Vào ngày 18 tháng 9 năm 2020, bà N và Công ty TNHH Đ có ký hợp đồng nguyên tắc số: LK2226-ATP-HDNT/HGP/2020 để chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại “Dự án Khu đô thị A”, bà N nhận chuyển nhƣợng lô đất số LK22 Ô 26, tổng diện tích đất 70m2, tọa lạc tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dƣơng. Tổng giá trị bà N nhận chuyển nhƣợng là 840.000.000đ (tám trăm bốn mƣơi triệu đồng). Với hình thức thanh toán nhƣ sau:

Đợt 1: Ngày 18 tháng 9 năm 2020, ngay sau khi kí hợp đồng nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bà N đã thanh toán cho công ty 65% tổng giá trị hợp đồng tƣơng ứng với số tiền là 546.000.000đ (năm trăm bốn mƣơi sáu triệu đồng) có phiếu thu kèm theo.

Đợt 2: Ngày 03/11/2020, bà N thanh toán số tiền là 252.000.000đ (hai trăm năm mƣơi hai triệu đồng), có phiếu thu kèm theo.

Tổng số tiền bà N đã thanh toán cho công ty là 798.000.000đ (bảy trăm chín mƣơi tám triệu đồng) tƣơng ứng với 95% giá trị hợp đồng.

Trong hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hai bên thỏa thuận trong vòng 540 ngày tƣơng ứng với 18 tháng kể từ ngày bà N thanh toán đủ 95% bên công ty thực hiện các thủ tục để bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N. Tuy nhiên, từ thời điểm bà N thanh toán đủ 95% từ ngày 03 tháng 11 năm 2020 đến nay phía công ty không thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N.

Đến tháng 3 năm 2023, bà N có liên hệ với công ty để biết về tiến độ thực hiện các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N. Tuy nhiên phía công ty có hẹn trong vòng 6 tháng để giải quyết và thanh toán toàn bộ số tiền gốc và lãi cho bà N. Đến ngày 17 tháng 9 năm 2023, phía công ty có liên hệ và bà N đã trực tiếp làm việc tại công ty, tuy nhiên công ty đã không thực hiện theo nhƣ văn bản ngày 17/3/2023 và tiếp tục hứa hẹn.

Từ những nội dung trên, bà N trình bày và căn cứ vào khoản 3.1 Điều 3 và khoản 7.3 Điều 7 của hợp đồng cho thấy Công ty TNHH Đ đã vi phạm nghiêm trọng hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên nên bà N yêu cầu Tòa án giải quyết nhƣ sau.

1. Tuyên vô hiệu Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bà N và Công Ty TNHH Đ vào ngày 18 tháng 9 năm 2020 tại “Dự án Khu đô thị A”, bà N nhận chuyển nhƣợng lô đất số LK22 Ô 26, tổng diện tích đất 70m2, tọa lạc tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dƣơng.

2. Yêu cầu Công ty TNHH Đ trả lại cho bà N số tiền 798.000.000đ (bảy trăm chín mƣơi tám triệu đồng) mà bà N đã thanh toán cho công ty.

Đối với số tiền trên bà N yêu cầu lãi suất mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là 15%/năm tƣơng đƣơng 1,25%/tháng tiền lãi đƣợc tính từ thời điểm do Công ty TNHH Đ vi phạm hợp đồng từ ngày 04 tháng 6 năm 2022 đến khi vụ án giải quyết xong bằng bản án hoặc quyết định của Tòa án, thời gian từ ngày 04/6/2022 đến ngày 23/9/2024 là 02 năm 03 tháng 19 ngày tƣơng đƣơng 27 tháng 19 ngày, tiền lãi tạm tính nhƣ sau:

798.000.000đ x (27*1,25%/tháng + 19*1,25%/30ngày) = 275.642.500đ (hai trăm bảy mƣơi lăm triệu sáu trăm bốn mƣơi hai nghìn năm trăm đồng)

Tổng số tiền Công ty TNHH Đ thanh toán cho bà N là 1.073.642.500 đồng (một tỷ không trăm bảy mƣơi ba triệu sáu trăm bốn mƣơi hai nghìn năm trăm đồng); trong đó: Tiền gốc là 798.000.000 đồng (bảy trăm chín mƣơi tám triệu đồng) và tiền lãi tạm tính từ ngày 04/6/2022 đến 23/9/2024, với lãi suất 1,25%/tháng là 275.642.500 đồng (hai trăm bảy mƣơi lăm triệu sáu trăm bốn mƣơi hai nghìn năm trăm đồng).

Đối với yêu cầu buộc Công ty TNHH Đ, tiếp tục thực hiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị N theo hợp đồng nguyên tắc vào ngày 18 tháng 9 năm 2020, giữa bà N và Công ty TNHH Đ số: LK2226-ATP-HDNT/HGP/2020 để chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở tại “Dự án Khu đô thị A”, nguyên đơn không yêu cầu giải quyết.

Theo biên bản hòa giải, người đại diện hợp pháp của bị đơn, ông Trần Đức A trình bày:

Công ty TNHH Đ đƣợc sự chấp thuận của UBND tỉnh B cho đăng ký đầu tƣ dự án Khu nhà ở nông thôn xã A. Tuy nhiên, quá trình Công ty TNHH Đ tiến hành các dự án thì phần đất này liên quan đến hƣớng tuyến đƣờng cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh

- T - C. Công ty TNHH Đ đã nhiều lần làm đơn kiến nghị đến Sở Giao thông Vận tải UBND tỉnh B và các cơ quan ban ngành có liên quan đến dự án này để làm rõ ranh mốc nhƣng đến hiện nay Công ty TNHH Đ vẫn chƣa nhận đƣợc kết quả.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Công ty TNHH Đ đƣa ra 03 phƣơng án nhƣ sau:

- Phƣơng án 1: Nguyên đơn cho Công ty TNHH Đ thời gian để công ty chuyển nhƣợng phần đất nhƣ đã ký hợp đồng;

- Phƣơng án 2: Công ty TNHH Đ sẽ hoán đổi phần đất khác cho nguyên đơn.

- Phƣơng án 3: Công ty TNHH Đ đồng ý thanh toán tiền cho nguyên đơn. Tuy nhiên, Công ty TNHH Đ đang gặp khó khăn, công ty M đƣợc nguyên đơn cho thời gian và việc thanh toán tiền chia thành nhiều lần và trả theo tiến độ.

Về phía Công ty TNHH Đ vẫn ƣu tiên phƣơng án 2.

Công ty TNHH Đ sẽ cung cấp thông tin về dự án dự kiến sẽ hoán đổi cho nguyên đơn.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn, ông Đậu Văn C trình bày bổ sung:

Đối với phƣơng án 1, không khả thi nên nguyên đơn không đồng ý; phƣơng án 2, nguyên đơn đã xem phần đất mà bị đơn đề nghị hoán đổi tuy nhiên giữa nguyên đơn và bị đơn không thống nhất đƣợc giá và các chi tiết khác nên không thực hiện đƣợc. Nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa phát biểu:

- Về việc tuân theo pháp luật: Trong quá trình thụ lý, chuẩn bị xét xử và tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân, Thƣ ký và những ngƣời tham gia tố tụng đã tiến hành đúng, đầy đủ các thủ tục và thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã đƣợc xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định nhƣ sau:

“Căn cứ dữ liệu lưu trữ tại Cơ sỡ dữ liệu Quốc gia về đăng ký doanh nghiệp: Công ty TNHH Đ, mã số doanh nghiệp C2 đăng ký lần đầu ngày 25/7/2019; đăng ký thay đổi lần ba ngày 17/02/2023; địa chỉ công ty: Số C, đường số D, KDC H, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Người đại diện theo pháp luật: Bà Đào Thị Lệ Q, sinh ngày 04/6/1983…”

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, các Điều 5, 68, 70, 91, 147, 186, 227, 266, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Các Điều 116, 117, 131, 132, 357, 398, 404, 407, 408 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự;

- Các Điều 166, 167, 168 và 188 của Luật Đất đai;

- Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị N đối với bị đơn Công ty TNHH Đ về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”.

2. T “Hợp đồng nguyên tắc để chuyển nhƣợng quyền sử đất ở số: LK2226 - ATP - HDNT/HGP/2020 (Lô: LK22, Ô số: 26) giữa Công ty TNHH Đ và bà Lê Thị N vào ngày 18 tháng 9 năm 2020 về việc chuyển nhƣợng một phần diện tích đất ở dự án khu đô thị A, bên bán (bên A) Công ty TNHH Đ, bên mua (bên B) Lê Thị N đối với Lô LK22, Ô 26, diện tích 70m2 toạ lạc tại xã A, huyện P, tỉnh Bình Dƣơng” là vô hiệu.

3. Buộc bị đơn Công ty TNHH Đ phải có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn bà Lê Thị N tổng số tiền là 1.073.642.500 đồng (một tỷ không trăm bảy mƣơi ba triệu sáu trăm bốn mƣơi hai nghìn năm trăm đồng); trong đó: Tiền gốc là 798.000.000 đồng (bảy trăm chín mƣơi tám triệu đồng) và tiền lãi tính từ ngày 04/6/2022 đến 23/9/2024, với lãi suất 1,25%/tháng là 275.642.500 đồng (hai trăm bảy mƣơi lăm triệu sáu trăm bốn mƣơi hai nghìn năm trăm đồng).

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

4.1. Hoàn trả nguyên đơn bà Lê Thị N số tiền 20.514.000 đồng (hai mƣơi triệu năm trăm mƣời bốn nghìn đồng) do bà Lê Thị N đã nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002837 ngày 24 tháng 11 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dƣơng.

4.2. Bị đơn Công ty TNHH Đ có trách nhiệm nộp số tiền 14.082.125 đồng (mƣời bốn triệu không trăm tám mƣơi hai nghìn một trăm hai mƣơi lăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

5. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, bà Lê Thị N có đơn yêu cầu thi hành án, nếu Công ty TNHH Đ chậm thanh toán số tiền nêu trên thì Công ty TNHH Đ còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tƣơng ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền đƣợc xác định theo thỏa thuận của các bên nhƣng không đƣợc vƣợt quá mức lãi suất đƣợc quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự, nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

6. Về quyền kháng cáo: Đƣơng sự, đại diện hợp pháp của đƣơng sự có mặt tại phiên tòa đƣợc quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đƣơng sự, đại diện hợp pháp của đƣơng sự vắng mặt tại phiên tòa đƣợc quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc bản án hoặc kể từ ngày bản án đƣợc niêm yết theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.