Bản án 64/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĨNH THẠNH, THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu Sáu.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Trần Minh Tùng;

2. Ông Đinh Đắc Tư.

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Thạch – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, thành phố Cần Thơ.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa: Bà Khổng Khúc Vĩnh Nhật - Kiểm sát viên.

Ngày 12 tháng 9 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thạnh, thành phố Cần Thơ xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 127/2021/TLST-DS ngày 29 tháng 11 năm 2021 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm số: 64/2023/QĐXXST-DS ngày 01 tháng 8 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 46/2023/QĐST-DS ngày 17 tháng 8 năm 2023 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Thái Thị Kim N-1967

Địa chỉ: Số E đường T, phường C, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện ủy quyền nguyên đơn: Bà Hồ Thị Thu T-1981-có mặt.

Địa chỉ: C khu vực L, phường T, quận T, thành phố Cần Thơ.

2. Bị đơn:

- Ông Đào Tuấn A-1982-có mặt.

- Bà Nguyễn Thị P-1985-vắng mặt.

Cùng địa chỉ: Ấp V, xã V, huyện V, TP Cần Thơ.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Đào Văn C-1954-có mặt.

- Bà Nguyễn Thị P1-1954-yêu cầu vắng mặt.

- Bà Đào Thị Bích P2-1992-có mặt.

- Ông Nguyễn Văn K-1931-vắng mặt.

Cùng địa chỉ: Ấp V, xã V, huyện V, TP Cần Thơ.

- Ủy ban nhân dân huyện V

Đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Minh K1-1983-Chức vụ Phó Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện V-yêu cầu vắng mặt.

Địa chỉ: Ấp V, thị trấn V, huyện V, TP Cần Thơ.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án đại diện ủy quyền nguyên đơn bà Hồ Thị Thu T trình bày và yêu cầu như sau:

Ngày 08/8/2019, vợ chồng ông Đào Tuấn A, bà Nguyễn Thị P ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSD) cho bà Thái Thị Kim N diện tích 42m2 (Đất ở nông thôn 30m2+ Đất trồng cây lâu năm 12m2), thửa 1465, tờ bản đồ số 09, tọa lạc ấp V, xã V, huyện V, thành phố Cần Thơ, giấy đất số CS02568 cấp ngày 03/6/2019, chỉnh lý ngày 26/6/2019, do ông Đào Tuấn A đứng tên, hợp đồng có công chứng chứng thực ngày 08/8/2019 tại Văn phòng C3. Hai bên thỏa thuận bán đất và bán luôn căn nhà cấp 4 có trên đất với giá 150.000.000 đồng (trong đó, đất giá 100.000.000 đồng, nhà giá 50.000.000 đồng). Bà N giao cho vợ chồng ông Tuấn A nhận trước 100.000.000đ, có làm biên nhận tiền ngày 08/8/2019. Đến ngày 19/9/2019 bà N giao thêm số tiền 50.000.000 đồng nhưng vợ chồng ông Tuấn A không có ở nhà nên cha mẹ ông Tuấn A là ông Nguyễn Văn C1, bà Nguyễn Thị Phi n dùm. Ông Tuấn A có giao bản gốc giấy chứng nhận QSD đất thửa 1465 cho bà N giữ làm tin.

Do gia đình ông Tuấn A chưa có chỗ ở khác nên bà N cho ở nhờ nhưng đến nay gia đình ông Tuấn A vẫn chưa giao nhà đất cho bà N và cũng không làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận QSD đất cho bà N.

Nay nguyên đơn yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 08/8/2019 giữa nguyên đơn với bị đơn, yêu cầu bị đơn ông Đào Tuấn A, bà Nguyễn Thị P và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đào Văn C, bà Nguyễn Thị P1, bà Đào Thị Bích P2 phải giao trả căn nhà cấp 4 trên thửa 1465 cho nguyên đơn.

Tại phiên tòa, bị đơn ông Đào Tuấn A trình bày: Ngày 08/8/2019, vợ chồng ông Đào Tuấn A, bà Nguyễn Thị P có vay của bà Thái Thị Kim N số tiền 150.000.000đ để làm ăn. Vợ chồng ông nhận trước số tiền 100.000.000đ, có làm biên nhận tiền ngày 08/8/2019. Đến ngày 19/9/2019 bà N giao thêm số tiền 50.000.000 đồng nhưng vợ chồng ông không có ở nhà nên cha mẹ là ông C, bà P1 có nhận dùm, sau đó có giao tiền lại cho vợ chồng ông. Vợ chồng ông có ký hợp đồng thế chấp vay tiền chứ không có ký hợp đồng bán nhà đất. Do không biết chữ nên vợ chồng ông ký vào hợp đồng chứ không biết nội dung trong hợp đồng là gì. Khi có tranh chấp ông mới biết ngày 08/8/2019 vợ chồng ông ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất cho bà N. Ông có giao cho bà N giữ bản gốc giấy chứng nhận QSD đất thửa 1465 để làm tin.

Do vợ chồng ông vay số tiền 150.000.000đ nên mỗi tháng đóng lãi cho bà N số tiền 7.500.000đ, việc đóng lãi chỉ thỏa thuận miệng. Sau khi vay tiền, gia đình ông có đóng lãi cho bà N, có khi đến nhà bà N trực tiếp đóng, không có làm biên nhận đóng lãi, có khi chuyển tiền qua ngân hàng cho bà N nhưng ông không nhớ rõ là đã đóng lãi được bao nhiêu tiền. Ông không có yêu cầu giải quyết đối với số tiền lãi đã đóng cho bà N.

Gia đình ông có 05 người sống chung trong căn nhà trên thửa đất 1465 gồm ông Đào Văn C, bà Nguyễn Thị P1, ông Đào Tuấn A, bà Nguyễn Thị P và bà Đào Thị Bích P2. Căn nhà trên thửa 1465 là của Nhà nước trao tặng nhà đại đoàn kết cho bà Đào Thị Bích P2 (do P2 bị tật ở chân) nên không ai có quyền bán căn nhà này. Từ trước đến nay, gia đình ông vẫn sinh sống trong nhà, không có giao nhà và đất cho bà N quản lý, sử dụng.

Qua yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông không đồng ý vì vợ chồng ông chỉ vay tiền của bà N chứ không hề chuyển nhượng nhà đất cho bà N. Ông yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất lập ngày 08/8/2019 giữa nguyên đơn với bị đơn là vô hiệu, yêu cầu bà N trả lại bản gốc giấy chứng nhận QSD đất thửa 1465 và quyền sử dụng đất diện tích 42m2 thửa 1465 cho ông, yêu cầu bà N trả lại căn nhà cấp 4 có trên thửa đất 1465 cho gia đình ông. Vợ chồng ông đồng ý trả lại tiền vốn vay cho bà N là 150.000.000 đồng, xin phía bà N miễn đóng lãi do hoàn cảnh gia đình khó khăn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đào Văn C trình bày: Do cần tiền làm ăn nên ngày 08/8/2019 vợ chồng ông Đào Tuấn A, bà Nguyễn Thị P có vay của bà Thái Thị Kim N số tiền 150.000.000đ để buôn bán quán ăn. Bà N giao cho vợ chồng ông Tuấn A nhận trước 100.000.000đ, có làm biên nhận tiền ngày 08/8/2019. Đến ngày 19/9/2019 bà N giao thêm số tiền 50.000.000 đồng nhưng vợ chồng ông Tuấn A không có ở nhà nên ông Nguyễn Văn C1, bà Nguyễn Thị Phi n dùm, sau đó có giao tiền lại cho vợ chồng ông Tuấn A. Vợ chồng ông Tuấn A có ký hợp đồng vay tiền chứ không có ký hợp đồng bán nhà đất. Ông Tuấn A có giao cho bà N giữ bản gốc giấy chứng nhận QSD đất thửa 1465 để làm tin.

Do vợ chồng ông Tuấn A vay số tiền 150.000.000đ nên mỗi tháng đóng lãi cho bà N số tiền 7.500.000đ, việc đóng lãi chỉ thỏa thuận miệng. Sau khi vay tiền, ông Tuấn A đóng liên tục khoảng 5 tháng, có khi đến nhà đóng trực tiếp cho bà N, có khi chuyển khoản qua ngân hàng. Khi chuyển tiền đóng lãi cho bà N, có ghi nội dung là chuyển tiền cho bà N thể hiện qua các chứng từ giao dịch tại ngân hàng ngày 13/11/2019 là số tiền 7.500.000đ, ngày 27/7/2020 số tiền 10.000.000đ. Sau khi vay, ông Tuấn A không có khả năng trả nợ, bà N đòi lấy nhà đất gia đình mới biết là vợ chồng ông Tuấn A đã ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất cho bà N. Ông và bà P1 có trực tiếp ký vào các giấy tờ ngày 19/9/2019, ngày 19/12/2020 và ngày 29/01/2021 đó là biên nhận tiền và cam kết trả tiền chứ không phải ký bán nhà đất, do chữ nghĩa không rành nên ông bà khi ký vào không có đọc lại.

Gia đình ông có 05 người sống chung trong căn nhà trên thửa đất 1465 gồm ông Đào Văn C, bà Nguyễn Thị P1, ông Đào Tuấn A, bà Nguyễn Thị P và bà Đào Thị Bích P2. Căn nhà trên thửa 1465 là của Nhà nước trao tặng nhà đại đoàn kết cho bà Đào Thị Bích P2 nên không ai có quyền bán căn nhà này. Từ trước đến nay, gia đình ông vẫn sinh sống trong nhà, không có giao nhà và đất cho bà N quản lý, sử dụng. Hiện nay gia đình ông rất khó khăn, chỉ có duy nhất căn nhà của Đào Thị Bích P2 để sinh sống, không có chổ ở nào khác.

Qua yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông không đồng ý vì bị đơn chỉ vay tiền của bà N chứ không hề chuyển nhượng nhà đất cho bà N. Ông yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 08/8/2019 vô hiệu và yêu cầu bà N trả căn nhà trên thửa 1465 cho gia đình ông Tuấn A.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị P1: Thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của ông Đào Văn C.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Đào Thị Bích P2 trình bày:

Do cần tiền làm ăn nên ngày 08/8/2019 vợ chồng ông Đào Tuấn A, bà Nguyễn Thị P có vay tiền của bà Thái Thị Kim N số tiền 150.000.000đ để bán quán ăn, bà chỉ nghe nói là vay tiền chứ không nghe nói là bán nhà đất gì hết. Việc vợ chồng ông Tuấn A có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không thì bà không biết. Căn nhà cấp 4 xây dựng trên thửa 1465 của UBND huyện V trao tặng nhà Đại đoàn kết cho hộ bà Đào Thị Bích P2, do bà P2 bị tật ở chân, gia đình bà có bù tiền thêm để xây dựng căn nhà cho kiên cố. Theo quy định thì không ai được sang bán căn nhà.

Qua yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà không đồng ý vì ông Tuấn A chỉ vay tiền chứ không bán nhà đất cho bà N. Bà yêu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 08/8/2019 giữa nguyên đơn với bị đơn vô hiệu, yêu cầu trả nhà lại cho gia đình bà quản lý, sử dụng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K trình bày: Do ông Đào Tuấn A và bà Nguyễn Thị P cất nhà trên thửa 1465 có chiều ngang nhỏ quá nên ông bà có năn nỉ ông K bán thêm 1m ngang, dài tới mé sông, giáp với đất ông Tuấn A. Lâu quá ông cũng không nhớ bán bao nhiêu tiền. Giấy đất ông K đứng tên nhưng do ông lớn tuổi đã giao cho con giữ. Qua yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông không có ý kiến và yêu cầu gì trong vụ kiện này.

Đại diện ủy quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) huyện V ông Lê Minh K1 trình bày: Nguồn gốc thửa 1465, diện tích 42m2 (ONT: 30m2; CLN: 12m2) là đất của ông Nguyễn Thành C2 đứng tên sử dụng vào năm 2019 (do nhận thừa kế). Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSD đất số CS02568 ngày 03/6/2019, ông C2 chuyển nhượng hết thửa 1465 cho ông Đào Tuấn A sử dụng, chỉnh lý biến động ngày 26/6/2019 do ông Đào Tuấn A đứng tên giấy chứng nhận QSD đất. Việc cấp giấy chứng nhận QSD thửa 1465 là đúng đối tượng, trình tự, thủ tục theo quy định.

Tòa án triệu tập hợp lệ bị đơn ông Đào Tuấn A, bà Nguyễn Thị P, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K nhiều lần đến Tòa án để tham gia hòa giải nhưng ông bà không đến, đại diện UBND huyện V có đơn yêu cầu vắng mặt nên không tiến hành hòa giải được, vụ án được đưa ra xét xử theo thủ tục chung.

Tại phiên tòa:

- Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất lập ngày 08/8/2019 và buộc bị đơn ông Đào Tuấn A, bà Nguyễn Thị P, những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đào Văn C, bà Nguyễn Thị P1, bà Đào Thị Bích P2 phải giao trả căn nhà cấp 4 trên thửa 1465 cho nguyên đơn.

- Bị đơn ông Đào Tuấn A, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đào Văn C, bà Đào Thị Bích P2 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất lập ngày 08/8/2019 vô hiệu, yêu cầu bà N phải trả lại bản gốc giấy chứng nhận QSD đất thửa 1465 và quyền sử dụng đất diện tích 42m2 thửa 1465 cho bị đơn, yêu cầu bà N trả lại căn nhà có trên đất cho gia đình ông Tuấn A. Vợ chồng ông Tuấn A đồng ý trả lại cho bà Thái Thị Kim N số tiền vốn vay 150.000.000 đồng và xin phía bà N miễn tiền đóng lãi do hoàn cảnh khó khăn.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng là đúng theo quy định pháp luật.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSD đất lập ngày 08/8/2019 giữa nguyên đơn với bị đơn vô hiệu. Ông Đào Tuấn A và bà Nguyễn Thị P phải có trách nhiệm trả lại cho bà Thái Thị Kim N số tiền vốn 150.000.000 đồng và bồi thường 60% giá trị chênh lệch về nhà đất cho bà N số tiền 68.243.000 đồng (xét tỷ lệ lỗi thuộc về bị đơn 60%, nguyên đơn 40%). Buộc bà Thái Thị Kim N trả lại bản gốc giấy chứng nhận QSD đất thửa 1465 và quyền sử dụng đất diện tích 42m2 thửa 1465 cho ông Đào Tuấn A, bà Nguyễn Thị P. Buộc bà Thái Thị Kim N trả lại căn nhà cấp 4 có trên thửa đất 1465 cho gia đình ông Tuấn A.