Bản án 64/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Trần Huy Đ trình bày:

Ngày 20/11/2015, nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà trên thửa đất số 78, tờ bản đồ 84, tại KP 2, phường Phú L, TP. TH, với giá 110.000.000đ, nhưng các bên giao dịch thực tế là 600.000.000đ, nguyên đơn đưa trước 550.000.000đ, còn nợ 50.000.000đ. Lúc này giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nói trên, bị đơn thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Phú Yên, nên nguyên đơn trả thay cho bị đơn số tiền nợ gốc 400.000.000đ và lãi 38.775.000đ để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra làm thủ tục sang tên. Sau khi giao nhận nhà nguyên đơn đã tiến hành sửa chữa nhà chi phí hết 88.340.000đ. Sau đó nguyên đơn nhận được thông báo của Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố TH, theo yêu cầu của Chi cục Thi hành án dân sự Thành phố TH tạm ngưng việc đăng ký chuyển nhượng. Lúc bán nhà bà Th có nói nhà chỉ có thế chấp vay tại Ngân hàng chứ không nợ ai khác, nên nguyên đơn tin và ký hợp đồng chuyển nhượng.

Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn với bị đơn xác lập ngày 20 tháng 11 năm 2015 là hợp pháp.

Còn việc trước đây nguyên đơn yêu cầu Tòa hủy Quyết định cưỡng chế kê biên xử lý tài sản số 28/QĐ-CCTHADS ngày 16 tháng 5 năm 2016 và các văn bản thủ tục kê biên của Chi cục thi hành án dân sự Thành phố TH đối với nhà, đất thuộc thửa đất số 78, tờ bản đồ 84 tại KP 2 (nay KP 4), phường Phú L, TP. TH. Nay xin rút nội dung khởi kiện này.

Bị đơn ông X trình bày: Ngày 20/11/2015 nguyên đơn và vợ chồng bị đơn có ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất và giao nhận tiền như nội dung nguyên đơn trình bày. Ông X không biết đến khoản nợ giữa chị A và chị Th (vợ ông X). Đến nay vợ chồng ông X đã ly hôn, nên ông không còn trách nhiệm đối với khoản nợ của chị Th. Đề nghị Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa nguyên đơn và bị đơn xác lập ngày 20 tháng 11 năm 2015 là hợp pháp.

Bị đơn chị Th trình bày: Vào ngày 20/11/2015 giữa anh Đ và vợ chồng bà có ký hợp đồng chuyển nhượng và giao nhận tiền như nội dung nguyên đơn trình bày. Đối với việc kê biên tài sản của Cơ quan thi hành án dân sự thành phố TH, bà Th có biết, nhưng sau khi có việc chuyển nhượng giữa vợ chồng bà với anh Đ, bà Th, đề nghị Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng nói trên.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị S trình bày: Chị S thống nhất với lời trình bày của anh Đ, anh Đ là con chị S, mặc dù anh Đ là người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng chị S là người bỏ tiền ra, do đó chị S yêu cầu Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa anh Đ và ông X, bà Th là hợp pháp. Sau khi mua nhà, chị S có sửa chữa thêm khoảng 88.340.000đ nay giá trị còn khoảng 51.000.000đ (theo biên bản đinh giá ngày 16/12/2020), khoản tiền sửa chữa này bà S không yêu cầu gì mà thuộc quyền sở hữu của anh Đ, vì nhà của anh Đ.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị A trình bày: Căn cứ theo bản án số 29/2015/DSST, ngày 11/9/2015 của Tòa án nhân dân Thành phố TH thì bà Th có trách nhiệm trả cho chị A số tiền 350.000.000đ và lãi suất phát sinh. Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật bà Th vẫn không thực hiện nghĩa vụ, nên ngày 26/10/2015 chị A có đơn yêu cầu thi hành án. Chị A không biết việc chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng anh X, chị Th với anh Đ. Nay tôi yêu cầu Tòa án giữ nguyên quyết định kê biên tài sản số 28 ngày 16 tháng 5 năm 2016 của Chi cục thi hành án dân sự TP. TH.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông H2trình bày: Tính đến thời điểm ngày 20/11/2015 Văn phòng công chứng LV chưa nhận được đơn yêu cầu ngăn chặn hay cấm chuyển nhượng đối với nhà đất thuộc thửa đất số 78, tờ bản đồ 84, thuộc KP 2, phường Phú L, thành phố TH. Văn phòng Công chứng nhận thấy các bên cung cấp giấy tờ và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự nên công chứng hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/11/2015 là đúng theo quy định pháp luật. Ông H2 yêu cầu Tòa xét xử theo quy định của pháp luật và xin vắng mặt.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 55/2021/DS-ST ngày 08 tháng 6 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố TH, tỉnh Phú Yên đã quyết định:

Căn cứ các Điều 122, 127, 128, 134 của Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 167 Luật đất đai 2013; Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Huy Đ đề ngày 01/09/2016.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn Trần Huy Đ với bị đơn Nguyễn Thanh X, Trần Thị Kim Th xác lập ngày 20 tháng 11 năm 2015 đã được công chứng đối với căn nhà, quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 78, tờ bản đồ 84, tại KP 2 (nay là KP 4), phường Phú L, thành phố TH, tỉnh Phú Yên, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất số: BC 991116, do UBND TP. TH, tỉnh Phú Yên cấp ngày 10/6/2011 cho ông Nguyễn Thanh X, bà Trần Thị Kim Th có hiệu lực pháp luật.

Ông Trần Huy Đ được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật Đất đai đối với thửa số 78, tờ bản đồ 84, tại KP 2 (nay là KP 4), phường Phú L, thành phố TH tỉnh Phú Yên, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất số: BC 991116, do UBND TP. TH, tỉnh Phú Yên cấp ngày 10/6/2011 cho ông Nguyễn Thanh X, bà Trần Thị Kim Th.

Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với việc hủy Quyết định cưỡng chế kê biên xử lý tài sản số 28/QĐ-CCTHADS ngày 16 tháng 5 năm 2016 và các văn bản thủ tục kê biên của Chi cục thi hành án dân sự Thành phố TH.

Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền truy thu thuế thu nhập cá nhân đối với ông Nguyễn Thanh X, bà Trần Thị Kim Th theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu án phí, chi phí định giá và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 21/6/2021, bà Lê Thị Thu H, là người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị A có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số: 55/2021/DS-ST ngày 08 tháng 6 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố TH, tỉnh Phú Yên.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Võ Duy Kh đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà Lê Thị Thu H giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Yên tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm: Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa tiến hành tố tụng đúng pháp luật tố tụng dân sự, các đương sự tham gia tố tụng chấp hành đúng pháp luật. Về hướng giải quyết vụ án: Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 20/10/20215 là có căn cứ đúng pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị Thu H, là người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị A, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào ý kiến các bên đương sự, Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 20/11/2015 được công chứng giữa ông Trần Huy Đ với vợ chồng ông Nguyễn Thanh X, bà Trần Thị Kim Th:

Trước thời điểm hai bên có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngôi nhà nằm trên thửa đất số 78, tờ bản đồ 84, thuộc KP 2, phường Phú L, thành phố TH của vợ chồng ông X, bà Th đã thế chấp để vay vốn tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Phú Yên có đăng ký bảo đảm. Đến ngày 18/11/2015 nguyên đơn trả cho Ngân hàng thay bị đơn 400.000.000đ gốc và 38.775.000đ lãi để rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 600.000.000đ được công chứng ngày 20/11/2015 và đã giao số tiền 550.000.000đ, chỉ còn thiếu 50.000.000đ. Số tiền anh Đ bỏ ra giải chấp nhà đất thế chấp cho Ngân hàng đây là quyền ưu tiên như khoản nợ có bảo đảm.

Ngày 16/5/2016 Chi cục thi hành án dân sự thành phố TH ra Quyết định cưỡng chế kê biên xử lý tài sản là sau thời điểm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gần 06 tháng. Hơn nữa, nhà đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng ông X, bà Th mà Chi cục thi hành án dân sự kê biên toàn bộ nhà, đất là ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Đ, ông X, bởi vì theo bản án số 29/2015/DSST ngày 11/9/2015 của Tòa án nhân dân thành phố TH thì chỉ một mình bà Th có trách nhiệm trả nợ cho bà Ánh.

Theo tài liệu có tại hồ sơ vụ án, chưa thể hiện việc Chi cục thi hành án dân sự thành phố TH tiến hành xử lý tài sản chung của ông Nguyễn Thanh X và bà Trần Thị Kim Th là nhà, đất thuộc thửa số 78, tờ bản đồ 84 tại KP 2 (nay là KP 4) phường Phú L, thành phố TH để thi hành án theo quy định tại khoản 1 Điều 74 luật thi hành án dân sự năm 2014 là chưa đảm bảo quyền lợi của các bên.

Vì vậy, ông Trần Huy Đ với ông Nguyễn Thanh X, bà Trần Thị Kim Th giao dịch chuyển nhượng nhà, đất này là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và đạo đức xã hội theo qui định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2005; Mặc dù, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được đăng ký sang tên nhưng ông Đ đã thực hiện nghĩa vụ số tiền 550.000.000đ tức hơn 2/3 nghĩa vụ. Bản án sơ thẩm đã công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 20/11/2015 đối với ngôi nhà gắn liền thửa đất số 78, tờ bản đồ 84, thuộc KP 2 (nay KP 4), phường Phú L, thành phố TH có hiệu lực pháp luật là có căn cứ đúng pháp luật.

Việc bà Ánh yêu cầu giữ nguyên Quyết định kê biên tài sản số 28 ngày 16 tháng 5 năm 2016 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố TH là không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo hướng dẫn tại khoản 12 Phần III Giải đáp nghiệp vụ số 01/2017/GĐ - TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân Tối cao, nên HĐXX không xem xét đối với yêu cầu này.

Xét lời đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm là có căn cứ được chấp nhận, Hội đồng xét xử phúc thẩm không thể thỏa mãn với yêu cầu kháng cáo của bà Lê Thị Thu H – người đại diện theo ủy quyền của bà Lê Thị A.

Ông Đ chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán, nhưng bản án sơ thẩm đã tuyên “Ông Trần Huy Đ được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký biến động quyền sử dụng đất ..” là không đúng, cần bổ sung cụm từ “…, khi ông Đ thanh toán đủ số tiền còn lại cho bà Trần Thị Kim Th”.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị Thu H, là người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan của bà Lê Thị A, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Áp dụng các Điều 122, 127, 128, 134 của Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 167 Luật đất đai 2013; Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009. Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của UBTVQH quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Huy Đ.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lập ngày 20 tháng 11 năm 2015 giữa nguyên đơn Trần Huy Đ với bị đơn Nguyễn Thanh X, Trần Thị Kim Th đối với nhà đất tại thửa đất số 78, tờ bản đồ 84, tại KP 2 (nay là KP 4), phường Phú L, thành phố TH tỉnh Phú Yên, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất số: BC 991116, do UBND TP. TH, tỉnh Phú Yên cấp ngày 10/6/2011 cho ông Nguyễn Thanh X, bà Trần Thị Kim Th đã được công chứng ngày 20/11/2015, có hiệu lực pháp luật.

Ông Trần Huy Đ được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật Đất đai đối với thửa số 78, tờ bản đồ 84, tại KP 2 (nay là KP 4), phường Phú L, thành phố TH tỉnh Phú Yên, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất số: BC 991116, do UBND TP. TH, tỉnh Phú Yên cấp ngày 10/6/2011 cho ông Nguyễn Thanh X, bà Trần Thị Kim Th, khi ông Đ thanh toán đủ số tiền còn lại cho bà Trần Thị Kim Th.

Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với việc hủy Quyết định cưỡng chế kê biên xử lý tài sản số 28/QĐ-CCTHADS ngày 16 tháng 5 năm 2016 và các văn bản thủ tục kê biên của Chi cục thi hành án dân sự Thành phố TH.

Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền truy thu thuế thu nhập cá nhân đối với ông Nguyễn Thanh X, bà Trần Thị Kim Th theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

[2] Về án phí:

Bị đơn phải chịu 200.000đ án phí DSST. Hoàn trả cho nguyên đơn số tiền 200.000đ (Hai trăm nghìn đồng) đã nộp tạm ứng án phí tại biên lai thu số AA/2015/0001931 ngày 04/10/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố TH, tỉnh Phú Yên.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị A phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp tại biên lai thu tiền số 0004686 ngày 24/9/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố TH.

Về chi phí định giá: nguyên đơn ông Trần Huy Đ tự nguyện chịu 1.600.000đ (ông Đ đã nộp đủ).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.