Bản án 64/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 14/7/2016, nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L trình bày: Ngày 21/12/2015, vợ chồng ông có chuyển nhượng của vợ chồng ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N đất thổ cư diện tích ngang 10m x dài tính từ mé sông xáng Ô Môn đến hết bờ Công Sự (hậu đất của ông N), đất tọa lạc tại ấp Hòa A, xã Hòa Lợi, huyện R đã được cấp giấy do bà Ngô Thị N đứng tên với giá là 315.000.000đ có làm hợp đồng mua bán. Khi thỏa thuận vợ chồng ông có trả trước cho vợ chồng ông N, bà N 160.000.000đ để đi chuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về làm thủ tục chuyển quyền, còn lại 155.000.000đ, vợ chồng ông sẽ trả đủ khi vợ chồng ông N thực hiện xong thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Nhưng khi vợ chồng ông N chuộc giấy về, vợ chồng ông có yêu cầu địa chính huyện xuống làm thủ tục đo đạc để tách quyền sử dụng đất thì vợ chồng ông N không đồng ý tách phần đất thổ cư như đã thỏa thuận. Do không thể thương lượng được nên vợ chồng ông có làm đơn gửi đến chính quyền địa phương yêu cầu giải quyết nhưng hòa giải không thành. Do đó, ông yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông với vợ chồng ông N. Buộc ông N và bà N phải thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư ngang 10m x dài từ mé sông xáng Ô Môn đến hết bờ Công Sự.

Tại đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện bổ sung ngày 15 tháng 10 N 2018, ông L và bà L yêu cầu như sau: Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất, yêu cầu ông N và bà N phải trả lại cho ông bà 160.000.000đ và tính lãi theo quy định nhà nước từ ngày 21 tháng 12 N 2015 đến ngày xét xử.

Tại phiên tòa sơ thẩm: Ông L yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu ông N và bà N phải trả lại cho ông bà 160.000.000đ và tính lãi theo quy định Nhà nước từ ngày 21/12/2015 đến ngày xét xử.

* Theo đơn phản tố ngày 05/12/2016, trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N trình bày: Ông bà thừa nhận vào ngày 21/12/2015, ông bà có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Bùi Văn L phần đất thổ cư ngang 10m x dài từ mé sông xáng Ô Môn đến hết bờ Công Sự như ông L đã trình bày, giá chuyển nhượng là 315.000.000đ, việc sang nhượng có lập thành văn bản và vợ chồng ông L có đưa tiền cọc 160.000.000đ, còn lại 155.000.000đ khi nào làm xong thủ tục tách Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vợ chồng ông L sẽ trả đủ. Đến khi làm thủ tục đo đạc thì vợ chồng ông L đòi phải đo đủ 200m2 đất thổ cư nên ông bà không đồng ý và xảy ra tranh chấp dẫn đến không thực hiện hợp đồng. Do vợ chồng ông L không thực hiện đúng theo hợp đồng thỏa thuận nên ông bà không đồng ý tiếp tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu của vợ chồng ông L.

Nay yêu cầu bác khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông bà với vợ chồng ông L vô hiệu. Đối với tiền cọc 160.000.000đ do vợ chồng ông L kéo dài không thực hiện hợp đồng nên mất tiền cọc.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng TMCP Kiên Long. Đại diện theo ủy quyền - ông Trần Văn S trình bày: Trước đây bà Ngô Thị N có ký hợp đồng vay với Ngân hàng 140.000.000đ vào ngày 19/6/2017, thời hạn vay là 12 tháng. Để đảm bảo nợ vay vợ chồng bà N có thế chấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Ngô Thị N. Sau đó, bà N và ông N có vay đáo hạn số tiền gốc là 200.000.000đ.

Đối với vụ kiện tranh chấp giữa hai bên Ngân hàng có ý kiến như sau: Do thời hạn vay chưa hết và bà N, ông N không có nợ xấu nên Ngân hàng không có ý kiến gì và cũng không yêu cầu giải quyết chung trong vụ kiện này, trường hợp, đến hạn thanh toán mà bà N và ông N không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng sẽ khởi kiện thành một vụ kiện khác.

* Tại bản án sơ thẩm số: 69/2018/DS-ST ngày 29/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện R đã quyết định:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông Bùi Văn L, bà Phan Thị L và một phần yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Bé N, bà Ngô Thị N.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L, bà L với ông N, bà N xác lập ngày 21/12/2015 vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N phải trả cho ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L số tiền 206.480.000đ (Hai trăm lẻ sáu triệu bốn trăm tám mươi nghìn đồng).

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về lệ phí xem xét thẩm định tại chỗ, lệ phí thẩm định giá tài sản, án phí, lãi suất chậm trả và báo quyền kháng cáo theo hạn luật định.

* Ngày 05/12/2018 ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N có đơn kháng với nội dung: Yêu cầu Tòa án phúc thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, do bên mua không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng; yêu cầu xem xét lại mối quan hệ tranh chấp; căn cứ pháp lý nào để tính lãi, mức lãi suất và số tiền lãi buộc bị đơn thanh toán là vô lý.

* Ngày 12/12/2018 Viện kiểm sát nhân dân huyện R kháng nghị với nội dung: Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh K xử theo hướng tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L và vợ chồng ông N vô hiệu. Vợ chồng ông N phải trả cho vợ chồng ông L 160.000.000đ, không trả lãi và không phải chịu án phí có giá ngạch.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông Nguyễn Bé N với bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N thông nhất xác định, bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N không đồng ý trả cho nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L số tiền cọc 160.000.000 đồng và số tiền lãi 46.480.000 đồng.

Nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

* Phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh K về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và đề nghị hướng giải quyết vụ án:

Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa, người tham gia tố tụng đã thực hiện và chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về hướng giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm bác yêu cầu kháng của bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N về việc không đồng ý trả cho nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L số tiền cọc 160.000.000 đồng, chấp nhận một phần nội dung kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N về việc không đồng ý trả cho nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L số tiền lãi 46.480.000 đồng và không phải chịu án phí có giá ngạch. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 69/2018/DS-ST ngày 29/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện R, tỉnh K.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra và công bố công khai tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ của nguyên đơn, bị đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh K.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Hội đồng xét xử xét thấy, sự tự nguyện thỏa thuận này của các đương sự là tự nguyện không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội, nên Hội đồng xét xử công nhận sự tự nguyện thỏa thuận của nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L với bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N cụ thể: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L với bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N xác lập ngày 21/12/2015.

Đối với yêu cầu này, cấp sơ thẩm có sai sót, cần rút kinh nghiệm cụ thể: Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L với bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N thống nhất yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L với bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N xác lập ngày 21/12/2015, nhưng cấp sơ thẩm không công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự là tuyên Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L với bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N xác lập ngày 21/12/2015 là chưa xem xét đến ý chí tự nguyện của đương sự những nội dung đã thỏa thuận được và những nội dung chưa thỏa thuận được.

Hội đồng xét xử xét thấy, về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L với bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N xác lập ngày 21/12/2015 mặc dù hai bên đã thực hiện một phần về nội dung về nghĩa vụ trả tiền, nhưng về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên không tuân thủ đúng quy định của pháp luật, hợp đồng không có công chứng, chứng thực, nội dung trong hợp đồng cũng không xác định được số thửa, số tờ bản đồ là vi phạm về mặt hình thức lẫn nội dung theo quy định tại Điều 689, Điều 698 Bộ Luật dân sự N 2005, do đó Hợp đồng này vi phạm cả về hình thức và nội dung dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự N 2005. Mặc khác, tại cấp sơ thẩm nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L với bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N thống nhất yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L với bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N xác lập ngày 21/12/2015. Do đó, cấp sơ thẩm buộc bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N trả cho vợ chồng nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L số tiền 160.000.000đ là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật.

Tuy nhiên, cấp sơ thẩm xác định đây là tiền đặt cọc là không có căn cứ theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự N 2005 thì hợp đồng đặt cọc phải thể hiện bằng văn bản, việc đặt cọc là để đảm bảo hoặc thực hiện hợp đồng dân sự và phải thể hiện rõ trong hợp đồng đặt cọc là trong trường hợp giao dịch được giao kết hay không được giao kết thì số tiền đặt cọc này sẽ xử lý ra sao, còn 160.000.000đ này là số tiền trả trước của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, cấp sơ thẩm buộc bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N trả cho vợ chồng nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L số tiền lãi 46.480.000 đồng trên số tiền 160.000.000đ là không có căn cứ.

Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, cũng như tại phiên tòa phúc thẩm phía nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L cũng không yêu cầu bồi thường thiệt hại, nên Hội đồng xét xử không có cơ sở xem xét.

Từ những cơ sở nhận định nêu trên, trong thảo luận và nghị án Hội đồng xét xử thống nhất chấp nhận một phần nội dung kháng cáo của bị đơn Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N; chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện R. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 69/2018/DS-ST ngày 29/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện R, tỉnh K.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng khoản 3 Điều 26, Điều 147, khoản 2 Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng Điều 137, Điều 689, Điều 697 và Điều 698 Bộ Luật dân sự N 2005;

Áp dụng khoản 2 Điều 30 của Pháp lệnh số 10/2009/PL-UBTVQH12 ngày 27 tháng 02 N 2009 về án phí, lệ phí Tòa án của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội.

Chấp nhận một phần nội dung kháng cáo của bị đơn Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N.

Chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện R.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 69/2018/DS-ST ngày 29/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện R, tỉnh K.

Tuyên Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L; chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N về việc “Tranh chấp hợp đồng dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L với bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N.

2. Công nhận sự tự nguyện thỏa thuận của nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L với bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N cụ thể: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L với bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N xác lập ngày 21/12/2015.

3. Buộc bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N phải trả cho nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L số tiền 160.000.000 đồng (Một trăm sáu mươi triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không trả số tiền nêu trên thì còn phải trả cho người được thi hành án khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự N 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành án.

4. Về án phí:

4.1. Về án phí dân sự sơ thẩm:

4.1.1. Buộc nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L phải nộp án phí dân sự sơ thẩm 200.000 đồng, được khấu trừ vào số tiền đã nộp tạm ứng án phí 200.000 đồng theo biên lai thu số 0002117 ngày 24/11/2016 của Chi cục thi hành án dân sự huyện R.

4.1.2. Buộc nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm giá ngạch 2.324.000 đồng.

4.1.3. Buộc bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N phải nộp án phí dân sự sơ thẩm 200.000 đồng, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 200.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0002117 ngày 24/11/2016 của Chi cục thi hành án dân sự huyện R.

4.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả cho bị đơn ông Nguyễn Bé N và bà Ngô Thị N số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0007314 ngày 06/12/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện R.

5. Về lệ phí xem xét thẩm định tại chổ và định giá tài sản:

Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L tự nguyện chịu chi phí xem xét thẩm định tại chổ số tiền 545.000 đồng và chi phí định giá tài sản số tiền 1.500.000 đồng, nguyên đơn ông Bùi Văn L và bà Phan Thị L đã nộp xong.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.