Bản án 64/2018/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện và tại phiên tòa, phía nguyên đơn bà Nguyễn Thị R trình bày:

Vào năm 2003 bà mua đất của bà C diện tích 150m2 đất vườn để làm lối đi ra ruộng. Đến năm 2008 bà C tiếp tục bán cho bà 50m2 đất. Tổng diện tích đất mua là 200m2, bà đã hoàn thành nghĩa vụ trả tiền mua đất cho bà C và đã giao đất cho bà sử dụng từ đó đến nay. Khi nhận chuyển nhượng bà C nói là đất thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng của bà. Bà nhiều lần yêu cầu bà C làm thủ tục sang tên đất nhưng bà C không đồng ý, và chính quyền địa phương cho rằng diện tích đất nhỏ không tách được. Năm 2009, bà phát hiện phần đất này bà C đã cắt cho con trai là ông Lê Văn S nên bà khởi kiện bà C ra Uỷ ban nhân dân phường T và được hòa giải. Tại buổi hòa giải, bà C có thừa nhận đã bán cho bà 200m2 và đồng ý cho bà sử dụng đến khi nào có quy hoạch sẽ cho bà nhận tiền bồi thường đối với diện tích đất đã mua. Tuy nhiên, đến khi dự án bồi thường thì bà C không thực hiện thỏa thuận.

Nay, bà khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận cho bà được nhận giá trị đền bù tại Trung tâm phát triển quỹ đất quận R đối với phần đất của ông Lê Văn S đứng tên, với số tiền là 80.000.000 đồng.

Bị đơn bà Nguyễn Thị C trình bày:

Bà thừa nhận do nợ tiền của bà R nên vào năm 2003 có chuyển nhượng cho bà R 150m2 đất để trừ nợ, quy ra thành tiền là 4.500.000 đồng. Đến năm 2008 thì cắt chuyển nhượng thêm 50m2 với giá 11.500.000 đồng để trừ nợ (Trong đó 10.000.000 đồng là bà nợ bà R còn 1.500.000 đồng là tiền lãi). Tổng cộng diện tích chuyển nhượng cho bà R là 200m2, các bên chỉ làm giấy tay, đất vẫn do bà đứng tên chủ sử dụng. Phần đất bà được cấp có diện tích tổng cộng hơn 1.000m2. Năm 2005 bà cắt cho con trai là Lê Văn S 450m2 (trong đó có 300m2 đất vườn và 150m2 đất thổ cư) và đã tách giấy cho ông S. Sau đó, bà lấy lại 150m2 đất thổ cư bán cho ông S1. Do thời gian lâu nên bà không nhớ rõ họ tên và địa chỉ của ông S1. Vì làm ăn thất bại nên bà đã chuyển nhượng phần đất còn lại của bà cho người khác và bà không còn đất nữa. Sau khi bán hết đất, bà có đến gặp bà R để thỏa thuận cho bà trả nợ dần nhưng bà R không đồng ý và khởi kiện bà ra phường nên bà mới hứa là khi nào có đền bù sẽ cho bà R nhận tiền tương đương 200m2 đất mà bà đã bán. Phần đất 150m2 đất của bà R mua nằm trong giấy đất của ông S bà đã bán cho người khác. Nay bà chỉ đồng ý trả lại cho bà R số tiền mà trước đây bà đã nợ của bà R là 14.500.000 đồng.

Bị đơn ông Lê Văn S trình bày:

Năm 2007 do có khó khăn về kinh tế nên ông đã chuyển nhượng phần đất trên cho vợ (đã ly hôn) là bà Nguyễn Hồng H với giá 30.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng không lập văn bản. Sau đó bà H có yêu cầu làm giấy nhưng do đất trong diện quy hoạch nên không làm giấy tờ được. Do vậy ông đã lập tờ ủy quyền cho bà H được quyền nhận tiền bồi hoàn đối với phần đất này.

Người liên quan bà Nguyễn Hồng H trình bày:

Bà và ông Lê Văn S sống chung với nhau như vợ chồng từ năm 2006. Năm 2005 ông S được mẹ ruột là bà Nguyễn Thị C cho phần đất diện tích là 300m2. Năm 2007 vì hoàn cảnh khó khăn nên ông S đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất này cho bà với giá 30.000.000 đồng. Bà đã giao đủ tiền cho ông S nhưng do đất thuộc diện quy hoạch nên không làm giấy tờ được, ông S đã làm giấy ủy quyền cho bà được quyền nhận tiền bồi hoàn đối với phần đất này. Nay, bà có yêu cầu độc lập là công nhận cho bà được nhận giá trị tiền bồi thường phần đất đang đứng tên ông S tại Trung tâm phát triển Quỹ đất quận R.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 41/2017/DSST ngày 20 tháng 6 năm 2017 của Tòa án nhân dân quận R đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị R.

Buộc bà Nguyễn Thị C và ông Lê Văn S trả giá trị 200m2 đất cho bà Nguyễn Thị R với số tiền là 80.000.000 đồng. Bà R được nhận số tiền bồi thường 80.000.000 đồng này tại Chi nhánh Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận R đối với phần đất bị thu hồi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00100, thửa đất số 1628, tờ bản đồ số 02, đứng tên ông Lê Văn S, đất tọa lạc tại khu vực H, phường T, quận R, thành phố Cần Thơ.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Hồng H.

Sau khi trừ số tiền 80.000.000 đồng bà R nhận thì bà Nguyễn Hồng H được nhận phần giá trị bồi thường thu hồi đất tên ông Lê Văn S của phần còn lại tại Chi nhánh Trung tâm Phát triển quỹ đất quận R.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị C và ông Lê Văn S phải nộp 4.000.000 đồng (Bốn triệu đồng) đối với số tiền 80.000.000 đồng. Bà Nguyễn Hồng H phải nộp 4.000.000 đồng (Bốn triệu đồng) đối với số tiền 80.000.000 đồng không được chấp nhận. Khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) bà H đã nộp theo biên lại thu số 009215 ngày 12/5/2017 thì bà H còn phải nộp thêm 2.000.000 đồng tại Chi cục Thi hành án dân sự quận R.

Bà Nguyễn Thị R được nhận lại 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 007891 ngày 09/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự quận R.

Bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo của các bên theo quy định của pháp luật.

Tại đơn kháng cáo đề ngày 26/6/2017, bị đơn bà Nguyễn Thị C kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, bà chỉ đồng ý trả 17.000.000 đồng, trong đó có 1.500.000 đồng tiền mặt và 15.500.000 đồng tiền nợ. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người kháng cáo vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ gì mới.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ phát biểu ý kiến:

- Về thủ tục: Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn kháng cáo và đóng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm trong hạn luật định nên kháng cáo hợp lệ về mặt hình thức. Hội đồng xét xử và các đương sự chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Xét thấy, ngày 01/02/2003, bị đơn có làm giấy tay chuyển nhượng phần đất có diện tích 150m2 với giá 4.500.000 đồng cho nguyên đơn. Đến năm 2008 thì bị đơn tiếp tục chuyển nhượng thêm cho nguyên đơn diện tích 50m2 với giá 11.500.000 đồng, tổng cộng bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn diện tích 200m2. Tuy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên chỉ làm giấy tay chứ không lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực nên về mặt hình thức là chưa phù hợp theo quy định. Tuy nhiên, căn cứ theo điểm b tiểu mục 2.3 mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thì hợp đồng vẫn được công nhận. Thực tế, nguyên đơn đã sử dụng phần đất liên tục từ năm 2003 cho đến nay. Bị đơn cho rằng do thiếu nợ nguyên đơn chứ không có bán đất cho nguyên đơn nên chỉ đồng ý trả số tiền nợ của nguyên đơn là không có căn cứ. Đối với kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cho rằng đã nhận chuyển nhượng 300m2 từ ông Lê Văn S nên yêu cầu được nhận giá trị diện tích đất 300m2 là không có cơ sở vì giữa ông S và bà H không có làm bất cứ văn bản hay hợp đồng gì làm căn cứ thể hiện việc chuyển nhượng đất nên yêu cầu của bà H không có gì chứng minh.

Từ những phân tích trên, đại diện Viện kiểm sát đề nghị bác kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa và trên cơ sở xem xét toàn diện ý kiến của các bên đương sự, của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi Tòa án cấp sơ thẩm xử xong, phía bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. Việc kháng cáo của các đương sự là trong hạn luật định và có nộp tạm ứng án phí nên kháng cáo đảm bảo về mặt hình thức.

Về mặt nội dung: Qua yêu cầu kháng cáo của đương sự, Hội đồng xét xử xét thấy:

Qua các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ và lời thừa nhận của các đương sự cho thấy vào ngày 01/02/2003, bị đơn bà Nguyễn Thị C có làm giấy tay chuyển nhượng phần đất có diện tích 150m2 với giá 4.500.000 đồng cho nguyên đơn, trong đó có chữ ký của ông Lê Văn D (chồng bà C) và ông Lê Văn S (con bà C). Đến năm 2008 thì bị đơn tiếp tục chuyển nhượng thêm cho nguyên đơn diện tích 50m2 với giá 11.500.000 đồng để trừ nợ, tổng cộng diện tích bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn là 200m2. Tuy nhiên, sau khi chuyển nhượng các bị đơn Nguyễn Thị C, Lê Văn D không làm thủ tục sang tên cho nguyên đơn mà lại làm thủ tục tặng cho con là ông Lê Văn S phần diện tích đất trên. Phần đất này đã vào quy hoạch và do phát sinh tranh chấp nên chưa nhận bồi thường. Tại biên bản hòa giải tranh chấp ngày 05/11/2009 và tại biên bản lấy khai ngày 04/5/2017 bà Cẩm thừa nhận có chuyển nhượng diện tích đất này cho bà R, bà yêu cầu bà R tiếp tục sử dụng đất, khi dự án triển khai thu hồi đất thì bà R được nhận tiền bồi thường 200m2 này.

Xét thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên chỉ làm giấy tay chứ không lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực nên về mặt hình thức là chưa phù hợp theo quy định. Tuy nhiên, theo điểm b tiểu mục 2.3 mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn đối với trường hợp chuyển nhượng đất không có công chứng, chứng thực thì: “nếu sau khi chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng”. Thực tế, nguyên đơn đã nhận đất từ năm 2003 và có trồng cây ăn trái là Cam sành và Xoài, có thu hoạch cây trái hàng năm. Khi bà C, ông D bán đất ông S biết và có ký tên trong giấy tay bán đất. Mặt khác, bà Cẩm thừa nhận diện tích đất tách cho ông Sang là 450m2, trong đó có 300m2 đất vườn và 150m2 đất thổ cư nhưng bà lấy lại 150m2 đất thổ cư bán cho ông Sự. Bà C cho rằng phần đất bán cho ông S1 là phần đất bà đã bán cho bà R là không có căn cứ bởi lẽ đất bán cho bà R là đất vườn, còn đất bà C bán cho ông S1 là đất thổ cư. Tại biên bản hòa giải ở địa phương cũng như biên bản xác minh ngày 23/3/2017 của Tòa án thể hiện đất còn lại tên ông S do bà R tranh chấp chưa được sang lấp và là đất trước đây bà C bán cho bà R. Như vậy, phần đất phía bị đơn chuyển nhượng cho bà R là đất nằm trong diện tích đất mà bà C tách giấy cho ông S đứng tên năm 2005 là có căn cứ. Do đó, việc bà R yêu cầu được nhận giá trị bồi thường phần đất đã nhận chuyển nhượng đang nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông S theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00100, thửa số 1628, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại khu vực H, phường T, quận R có diện tích 300m2 là có cơ sở để chấp nhận. Hiện tại bà C không còn tài sản nào khác để thực hiện nghĩa vụ của mình, nên để đảm bảo quyền lợi của các bên thì bà R được nhận giá trị tiền bồi thường của diện tích đất 200m2 do ông S đứng tên tại Chi nhánh Trung tâm Phát triển quỹ đất quận R với số tiền bà R chỉ yêu cầu được nhận 80.000.000 đồng là hợp lý.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị R.

Buộc bà Nguyễn Thị C và ông Lê Văn S trả giá trị 200m2 đất cho bà Nguyễn Thị R với số tiền là 80.000.000 đồng. Bà Rồng được nhận số tiền bồi thường 80.000.000 đồng này tại Chi nhánh Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận R đối với phần đất bị thu hồi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00100, thửa đất số 1628, tờ bản đồ số 02, đứng tên ông Lê Văn S, đất tọa lạc tại khu vực Thạnh Hưng, phường T, quận R, thành phố Cần Thơ.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Hồng H.

Sau khi trừ số tiền 80.000.000 đồng bà R nhận thì bà Nguyễn Hồng H được nhận phần giá trị bồi thường thu hồi đất tên ông Lê Văn S của phần còn lại tại Chi nhánh Trung tâm Phát triển quỹ đất quận R.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị C và ông Lê Văn S phải nộp 4.000.000 đồng (Bốn triệu đồng) đối với số tiền 80.000.000 đồng. Bà Nguyễn Hồng H phải nộp 4.000.000 đồng (Bốn triệu đồng) đối với số tiền 80.000.000 đồng không được chấp nhận, khấu trừ vào tạm ứng án phí 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) bà H đã nộp theo biên lai thu số 009215 ngày 12/5/2017 thì bà H còn phải nộp thêm 2.000.000 đồng tại Chi cục Thi hành án dân sự quận R.

Bà Nguyễn Thị R được nhận lại 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 007891 ngày 09/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự quận R.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bị đơn bà Nguyễn Thị C phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), chuyển tiền tạm ứng án phí phúc thẩm bà Cẩm đã nộp theo biên lai thu số 009313 ngày 10/7/2017 tại Chi cục thi hành án dân sự quận R thành án phí.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Hồng H phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), chuyển tiền tạm ứng án phí phúc thẩm bà Huệ đã nộp theo biên lai thu số 009301 ngày 30/6/2017 tại Chi cục thi hành án dân sự quận R thành án phí.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.