Bản án 638/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Toàn.

Các Thẩm phán:

Bà Phan Thị Tuyết Mai.

Ông Trần Nam Trung.

- Thư ký phiên tòa: Ông Đinh Quốc Thanh - Thẩm tra viên Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh Quyên - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 29 và 30 tháng 9 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 216/2025/TLPT-DS ngày 30/7/2025 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 65/2025/DS-ST ngày 27 tháng 5 năm 2025 của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ cũ bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 573/2025/QĐ-PT ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn H, sinh năm 1968; địa chỉ: Số 2/47/45D, đường M, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ (nay là phường C, thành phố Cần Thơ), (có mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: ông Đoàn Thanh S, sinh năm 1975; địa chỉ: Số 116A, đường T, phường H, quận N, thành phố Cần Thơ (nay là phường T, thành phố Cần Thơ), (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Trần Vũ Thanh T, là Luật sư của Văn phòng Luật sư L thuộc Đoàn Luật sư thành phố Cần Thơ; địa chỉ: Số 116A, đường T, phường H, quận N, thành phố Cần Thơ (nay là phường T, thành phố Cần Thơ), (có mặt).

- Bị đơn:

1. Ông Phan Tấn L, sinh năm 1964; địa chỉ: Số 112, đường B, Khu vực B, phường B, quận T, thành phố Cần Thơ (nay là phường B, thành phố Cần Thơ); địa chỉ liên hệ: Số 48, đường số C, khu đô thị trung tâm hành chính thành phố D, phường A, thành phố E, tỉnh Bình Dương (nay là phường D, thành phố Hồ Chí Minh), (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông L: Ông Lê Văn C, là Luật sư của Công ty Luật trách nhiệm hữu hạn T, thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ: Số 2/39D, đường B, khu phố T, phường N, thành phố E, tỉnh Bình Dương (nay là phường L, thành phố Hồ Chí Minh), (có mặt).

2. Bà Trần Bạch Ê, sinh năm 1965; địa chỉ: Số 33/3, đường C, phường T, thành phố Đ, thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường T, thành phố Hố Chí Minh); địa chỉ liên hệ: Số 3A, đường số O, khu phố N, phường B, thành phố T, thành phố Hố Chí Minh (nay là phường T, thành phố Hồ Chí Minh), (vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

- Người kháng cáo: Ông Phan Tấn L và bà Trần Bạch Ê, là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

- Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án, người đại diện ủy quyền của nguyên đơn trình bày và yêu cầu:

Ngày 03/02/2021, Ông Nguyễn Văn H cùng vợ chồng ông Phan Tấn L, bà Trần Bạch Ê ký thỏa thuận cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc một phần thửa đất số 57, tờ bản đồ số 13, có diện tích 248m² (CLN), tọa lạc tại đường H, phường B, quận T, thành phố Cần Thơ, với giá thỏa thuận chuyển nhượng là 2.650.000.000 đồng (Hai tỷ sảu trăm năm mươi triệu đồng), thanh toán thành 3 đợt:

+ Đợt 1: Ông H đã giao cho vợ chồng ông L, bà Ê số tiền đặt cọc là 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng) vào ngày 03/02/2021 (căn cứ theo Vi bằng số 27/2021/VB-TPLĐT, ngày 04/02/2021).

+ Đợt 2: Ông H tiếp tục giao cho vợ chồng ông L, bà Ê số tiền như thỏa thuận là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) vào ngày ký kết thỏa thuận là 03/02/2021 (căn cứ theo Vi bằng số 57/2021/VB-TPLĐT, ngày 13/3/2021).

+ Đợt 3: Ông H sẽ giao cho vợ chồng ông L, bà Ê số tiền còn lại 350.000.000 đồng (Ba trăm năm mươi triệu đồng) sau khi 2 bên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng chính thức.

Thời gian sau, vợ chồng ông L, bà Ê không muốn chuyển nhượng phần đất nêu trên nữa, nên có liên hệ với Ông H để xin chuộc lại phần đất này và cam kết hoàn trả lại cho Ông H toàn bộ số tiền gốc đã nhận là 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu đồng) và đưa thêm số tiền 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng) để bồi thường thiệt hại cho Ông H. Tổng số tiền vợ chồng ông L, bà Ê cam kết dùng để chuộc lại phần đất nêu trên là 3.400.000.000 đồng (Ba tỷ bốn trăm triệu đồng).

Ông H đã đồng ý và để làm tin thì có viết giấy tay thỏa thuận đồng ý cho ông L, bà Ê chuộc lại phần đất có diện tích 248m² nêu trên với số tiền như đã cam kết là 3.400.000.000 đồng, hoàn trả trước ngày 30/6/2022; sau khi nhận đủ số tiền Ông H sẽ giao lại toàn bộ hồ sơ Vi bằng đã ký (bản Giấy viết tay thỏa thuận này được lập thành 01 bản chính duy nhất và giao cho bên ông L, bà Ê nằm giữ, phía nguyên đơn chỉ lưu giữ bản photocopy).

Đến hẹn ngày 30/6/2022, Ông H đã nhiều lần liên hệ yêu cầu ông L, bà Ê thực hiện nghĩa vụ của mình, nhanh chóng trả lại số tiền 3.400.000.000 đồng như đã cam kết, nhưng ông L, bà Ê không trả, không hợp tác và không chịu gặp mặt, cố ý trốn tránh trách nhiệm trả tiền. Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết:

Buộc ông L và bà Ê có nghĩa vụ liên đới hoàn trả lại cho Ông H số tiền đặt cọc 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng) và số tiền phạt cọc 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng). Trả lại số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1.000.000.000 đồng và khoản lãi suất chậm trả mức 0,833%/tháng, thời gian tính từ 01/08/2022 sau khi ông L, bà Ê vi phạm nghĩa vụ như cam kết đến khi xét xử là 32 tháng 27 ngày, số tiền là 1.000.000.000 đồng x 32 tháng 27 ngày x 0,83%/tháng = 273.097.000 đồng. Tổng số tiền ông L và bà Ê phải trả cho Ông H là 2.600.000.000 đồng cọc và phạt cọc + 1.000.000.000 đồng trả tiền chuyển nhượng + 273.097.000 đồng tiền lãi suất chậm trả = 3.873.097.000 đồng (Ba tỷ tám trăm bảy mươi ba triệu không trăm chín mươi bảy nghìn đồng). Ông L và bà Ê còn phải tiếp tục trả lãi chậm trả theo quy định của pháp luật cho đến khi thanh toán xong toàn bộ khoản tiền cho nguyên đơn.

- Bị đơn ông Phan Tấn L vắng mặt nhưng trong bản tự khai ông L trình bày:

Vào đầu năm 2021, ông và bà Trần Bạch Ê có làm hồ sơ tách thửa đất nhận thừa kế do ông L được hưởng di sản của cha mẹ ông để lại tại đường H, phường B, quận T, thành phố Cần Thơ. Do bà Ê bị bệnh, nên cần tiền điều trị bệnh, trong lúc đó ông Nguyễn Văn H có cho bà Ê vay tiền và yêu cầu bà Ê có tài sản thế chấp nên bà Ê yêu cầu ông đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng giả cách thửa đất này với số tiền là 2.650.000.000 đồng (Hai tỷ sáu trăm năm mươi triệu đồng) cho Ông H.

Ngay lúc ký hợp đồng giả cách, ông đã nói là thửa đất này chưa hoàn thành thủ tục khai nhận di sản cũng như chưa đăng ký quyền sở hữu, nên chưa thể chuyển nhượng được. Nhưng Ông H chấp nhận và đồng ý với mục đích đảm bảo khoản vay. Nên vào ngày 03/02/2021, bà Ê có nhận số tiền là 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng). Ngày 13/3/2021, bà Ê có nhận thêm số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Tổng số tiền bà Ê nhận là 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu đồng). Toàn bộ số tiền này, bà Ê vẫn chưa đưa cho ông. Từ đó đến nay, ông cũng không có bất cứ thỏa thuận nào về việc ông phải trả số tiền như đơn khởi kiện của Ông H.

Hiện nay giấy tờ nhà đất thừa kế vẫn chưa thực hiện xong, bản thân ông chưa có quyền đối với tài sản này. Lúc ký hợp đồng, Ông H đã biết tình trạng pháp lý của thửa đất, nhưng vẫn yêu cầu ông ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Hơn nữa, toàn bộ số tiền nhận được là do bà Ê nhận và phục vụ cho công việc của bà Ê. Ngoài ra, theo ông được biết, Ông H chính là người đưa ra đề nghị chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Bản thân Ông H là người tự ý chấm dứt hợp đồng trước chứ không phải ông. Vì vậy, ông đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông H.

- Bị đơn bà Trần Bạch Ê vắng mặt nhưng trong bản tự khai bà Ê trình bày:

Vào đầu năm 2021, bà có làm hồ sơ tách thửa đất nhận thừa kế do ông Phan Tấn L được hưởng di sản của cha mẹ ông L để lại tại đường H, phường B, quận T, thành phố Cần Thơ. Do bà bị bệnh, nên cần tiền điều trị bệnh, lúc đó bà có đề nghị vay tiền của ông Nguyễn Văn H số tiền là 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu đồng), do không có tài sản mà chỉ có tài sản của chồng bà là thửa đất được khai nhận di sản của ông L. Do đó, Ông H có đề nghị bà và ông L ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất này với giá là 2.650.000.000 đồng (Hai tỷ sáu trăm năm mươi triệu đồng), lô đất này giá thị trường thời điểm đó có giá trị từ 5 tỷ đến 6 tỷ đồng. Vì vậy, Ông H đề nghị ký hợp đồng chuyển nhượng với giá là 2.650.000.000 đồng là hình thức vay mượn. Việc vay mượn không có giấy tờ mà chỉ nói miệng và thể hiện bằng hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất được ký ngày 03/02/2021, hợp đồng chuyển nhượng này là hợp đồng giả cách để che giấu việc vay mượn.

Vào ngày 03/02/2021, Ông H nhờ Văn phòng thừa phát lại soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đưa tên bà và tên ông L là một bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà nói đất này là ông L nhận thừa kế, bà không có quyền, nhưng Ông H vẫn yêu cầu bà là một bên trong việc chuyển nhượng.

Sau khi ký hợp đồng bà có thay mặt ông L nhận số tiền là 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng). Ngày 13/3/2021, bà có nhận thêm 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Tổng số tiền là 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu đồng).

Từ đó đến nay, bà không nhận thêm bất cứ số tiền nào từ Ông H, ngoài ra bà cũng không có bất cứ thỏa thuận nào về việc bà phải trả số tiền 3.400.000.000 đồng (Ba tỷ bốn trăm triệu đồng) như đơn khởi kiện ban đầu của Ông H. Ông H thấy giấy tờ đất chưa có, vì vậy ông đã chủ động đề nghị nhiều lần bà phải trả lại cho ông số tiền 2.300.000.000 đồng và 1.100.000.000 đồng là coi như lãi suất mà ông đã cho bà vay. Đối với yêu cầu của Ông H là quá cao, bà sẽ thay mặt ông L hoàn trả lại số tiền 2.300.000.000 đồng cho Ông H.

Hiện nay, giấy tờ nhà đất thừa kế vẫn chưa thực hiện xong, bản thân bà không có quyền đối với tài sản này. Lúc ký hợp đồng, Ông H đã biết tình trạng pháp lý của thửa đất, nhưng vẫn yêu cầu bà ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Hơn nữa, toàn bộ số tiền nhận được là do bà nhận và phục vụ cho công việc của bà, ông L không liên quan.

Bà đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký giữa Ông H và bà cùng ông L là vô hiệu, bà sẽ hoàn trả lại số tiền 2.300.000.000 đồng (Hai tỷ ba trăm triệu đồng) đã nhận từ Ông H, trong trường hợp ông L không đồng ý trả lại số tiền là 1.150.000.000 đồng (Một triệu một trăm năm mươi triệu đồng), vì lí do cho đến nay ông L vẫn chưa nhận được tiền từ bà. Nếu trường hợp ông L trả lại cho Ông H số tiền 1.150.000.000 đồng, thì bà sẽ trả lại số tiền là 1.150.000.000 đồng cho ông L.

Tại phiên tòa, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện yêu cầu bị đơn trả số tiền 2.600.000.000 đồng tiền cọc và phạt cọc + 1.000.000.000 đồng tiền chuyển nhượng + 273.097.000 đồng tiền lãi suất chậm trả = 3.873.097.000 đồng. Ông L và bà Ê còn phải tiếp tục trả lãi chậm trả theo quy định của pháp luật cho đến khi thanh toán xong toàn bộ khoản tiền cho nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 65/2025/DS-ST ngày 27 tháng 5 năm 2025 của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ cũ đã quyết định: Áp dụng Điều 26, 35, 39, 147, 227, 228, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 328, Điều 357, 363, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn H.

2. Buộc ông Phan Tấn L và bà Trần Bạch Ê có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Nguyễn Văn H số tiền đặt cọc 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng) và số tiền phạt cọc 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng). Trả lại số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) và tiền lãi 0,833%/tháng, thời gian tính từ tháng 08/2022 đến khi xét xử là 32 tháng 27 ngày. Tổng số tiền ông Phan Tấn L và bà Trần Bạch Ê phải trả cho ông Nguyễn Văn H là 2.600.000.000 đồng cọc và phạt cọc + 1.000.000.000 đồng tiền chuyển nhượng + 273.097.000 đồng tiền lãi = 3.873.097.000 đồng (Ba tỷ tám trăm bảy mươi ba triệu không trăm chín mươi bảy nghìn đồng).

3. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ khi có đơn yêu cầu thi hành án của nguyên đơn, nếu bị đơn không trả số tiền trên thì bị đơn phải chịu lãi suất theo Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành án.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí sơ thẩm và thông báo quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

- Ngày 07/6/2025, bị đơn ông Phan Tấn L có đơn kháng cáo và được Tòa án cấp sơ thẩm nhận ngày 10/6/2025 và ngày 08/6/2025, bị đơn bà Trần Bạch Ê có đơn kháng cáo và được Tòa án cấp sơ thẩm nhận ngày 09/6/2025. Ông L và bà Ê yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm số 65/2025/DS-ST ngày 27/5/2025 của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ cũ theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Tại phiên tòa phúc thẩm:

+ Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn không rút đơn khởi kiện và cho rằng: Ngày ký thỏa thuận cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đặt cọc số tiền 1.300.000.000 đồng, đến ngày 12/3/2021 sẽ trả thêm số tiền 1.100.000.000 đồng, số tiền còn lãi 350.000.000 đồng sẽ trả đủ khi hoàn thành thủ tục công chứng tại Văn phòng công chứng, nhưng đến ngày 12/3/2021 hai bên thống nhất giao nhận số tiền 1.000.000.000 đồng; do bị đơn không thiện chí làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên yêu cầu phạt cọc, trả tiền chuyển nhượng và nghĩa vụ chậm trả trên số tiền 1.000.000.000 đồng với mức lãi suất 0,833%/tháng là đúng pháp luật, khi khởi kiện đến nay nguyên đơn không yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nên không có yêu cầu Tòa án thẩm định, định giá đất. Vì vậy, đề nghị Tòa án không chấp nhận kháng cáo của các bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

+ Đến thời điểm mở phiên tòa, các bị đơn không có đơn thay đổi, bổ sung hoặc rút đơn kháng cáo. Các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

+ Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn cho rằng: Các bên ký thỏa thuận chuyển nhượng phần đất diện tích 248m2 là có thật, không cần phải chứng minh và hai bên đặt cọc số tiền 1.300.000.000 đồng, nguyên đơn đã nhờ cán bộ địa chính đo đạc thửa đất thể hiện từng phần đất của từng người được hưởng thừa kế, không có tranh chấp với những người thừa kế khác, nguyên đơn đã nhiều lần yêu cầu bị đơn thỏa thuận nhưng bị đơn đều không có mặt, nên lỗi thuộc về bị đơn, bị đơn không thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hoàn tất thủ tục, nên đặt cọc thì phải phạt cọc, còn số tiền 1.000.000.000 đồng trả thêm nhưng bị đơn không thực hiện dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng không thể ký kế được thì phải chịu lãi suất chậm trả là đúng pháp luật, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của các bị đơn và áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật TTDS, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

+ Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông L cho rằng: Do văn bản hai bên thỏa thuận là cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không chỉ là đặt cọc và hai bên đã thực hiện tiếp việc chuyển nhượng với số tiền giao nhận thêm là 1.000.000.000 đồng, nên không thể phạt cọc. Đồng thời, nguyên đơn cho rằng bị đơn không thiện chí làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng, thể hiện qua Vi bằng, khi nhận số tiền 1.000.000.000 đồng thì giao ông L cắm mốc và ông L có thiện chí làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chưa được cấp giấy không phải lỗi của ông L, nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc trả cọc, phạt cọc và tính lãi suất chậm trả trên số tiền chuyển nhượng nhận thêm là không đúng pháp luật; nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông L và sửa bản án sơ thẩm hoặc hủy bản án sơ thẩm.

- Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về tính có căn cứ và hợp pháp của kháng cáo, về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng của những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm. Đồng thời, về quan điểm giải quyết vụ án là đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của các bị đơn và áp dụng khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, hủy bản án dân sự sơ thẩm, chuyển hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.