Bản án 637/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung và quá trình tố tụng của nguyên đơn xác định: Phần đất có diện tích 444,5m2 thuộc thửa 95, tờ bản đồ số 10 theo tài liệu năm 1991 tại địa chỉ phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (Nay thuộc một phần thửa 564, tờ bản đồ số 66, phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh), nguồn gốc đất do ông Hồ Thanh L1 nhận chuyển nhượng của bà Lê Thị B từ năm 2005 bằng giấy tay chưa được cấp Giấy chứng nhận. Năm 2008, ông L1 và vợ là bà Đỗ Yến T có tiến hành thủ tục ly hôn nên cả hai đã lập các biên bản tự thỏa thuận chia tài sản chung được Ủy ban nhân dân phường xác nhận ngày 30/7/2008 và ngày 03/4/2009. Về nội dung thỏa thuận, trừ những tài sản ông L1 giao lại cho bà T, còn lại những tài sản khác trong đó có quyền sử dụng đất nêu trên là tài sản riêng của ông L1 được tự định đoạt. Ngày 15/12/2010, ông Dương Đình K và ông Hồ Thanh L1 có ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay đối với một phần quyền sử dụng đất có diện tích 336m2 nằm trong phần đất có diện tích 444,5m2 nêu trên với giá trị chuyển nhượng 837.000.000 đồng. Hai bên đã giao đất và thanh toán tiền đầy đủ theo “Biên bản thanh lý hợp đồng” lập ngày 21/03/2011. Đồng thời, ông L1 cũng đã bàn giao các giấy tờ liên quan đến phần đất cho ông K để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi nhận bàn giao đất, ông K đã quản lý quyền sử dụng đất và không có ai tranh chấp. Đến ngày 07/11/2011, ông Dương Đình K và ông Hồ Thanh L1 tiếp tục ký thỏa thuận chuyển nhượng nốt phần diện tích đất còn lại có diện tích là 108,5m2 của phần đất 444,5m2 nêu trên. Thực hiện Hợp đồng, ông K đã giao đủ số tiền chuyển nhượng là 650.000.000 đồng theo biên nhận tiền, đồng thời ông L1 đã giao cho ông K phần đất còn lại. Về mặt thủ tục chuyển nhượng, hai bên thỏa thuận ông L1 ký giấy ủy quyền lại cho ông K thực hiện toàn bộ các thủ tục pháp lý để được cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ phần đất diện tích 444,5m2, ông K tự đóng các khoản thuế và phí theo quy định, sau khi được cấp giấy chứng nhận thì ông L1 sẽ thực hiện thủ tục ký công chứng sang tên cho ông K nếu không sẽ bị phạt gấp đôi giá trị Hợp đồng ngày 15/12/2010. Nội dung thỏa thuận được lập theo biên bản ngày ngày 22/12/2010.

Ngày 20/8/2011, ông L1 đã xác lập Giấy ưng thuận và được Ủy ban nhân dân phường A1, Quận A chứng nhận có nội dung ông L1 đã ủy quyền cho ông K để xin cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất tại phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh nêu trên. Ngày 11/4/2012, ông L1 tiếp tục xác lập Giấy ủy quyền và được Ủy ban nhân dân phường E, Quận B chứng nhận với nội dung ông L1 ủy quyền cho ông K nộp và nhận hồ sơ Giấy chứng nhận đối với thửa đất 564, tờ bản đồ số 66, phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông K đã thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất tại phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, tự đóng các khoản tiền thuế và phí trước bạ cho ông L1 và được Ủy ban nhân dân quận T cấp Giấy chứng nhận số BI 260521, số vào sổ: CH01950 ngày 22/3/2012, mang tên ông Hồ Thanh L1. Tuy nhiên, sau khi được cấp giấy chứng nhận hai bên có ra phòng công chứng để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhưng vướng thủ tục ly hôn của ông L1 nên Hợp đồng chưa được công chứng, đến ngày 02/8/2013 thì ông L1 chết. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi còn sống ông L1 giao cho ông K giữ. Ông K đã quản lý và sử dụng quyền sử dụng đất và không có tranh chấp với ai từ năm 2010 đến nay. Hiện trên đất có nhà tạm khung sắt lợp tôn, một bếp và một chuồng chăn nuôi làm từ năm 2012. Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất diện tích là 444,5m2 nêu trên giữa ông K và ông L1. Trong trường hợp giao dịch bị tuyên bố vô hiệu thì hậu quả của hợp đồng vô hiệu và phần bồi thường thiệt hại nguyên đơn chưa có yêu cầu trong vụ án này. * Bị đơn: bà Đỗ Yến T, và ông Hồ Thanh L đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt không có ý kiến về nội dung vụ kiện. Tòa án đã tổ chức xuống địa chỉ cư trú của bà T và ông L để lấy lời khai về nội dung vụ kiện nhưng đương sự không đồng ý trình bày ý kiến theo Biên bản lập ngày 10/11/2023. * Bị đơn: ông Hồ Mạnh T1 xác định: Ông là con riêng của ông Hồ Thanh L1 nhưng không biết giao dịch giữa ông Dương Đình K và ông Hồ Thanh L1 nên đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. * Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Hồ Thanh Tuyết V đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt không có ý kiến về nội dung vụ kiện. * Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Trẻ Hồ Huy H2, sinh năm 2007 có người đại diện pháp luật Bà Tạ Thị K1 xác định: Trẻ Hoàng là con riêng của bà với ông L1, trẻ H2 không biết giao dịch giữa ông Dương Đình K và ông Hồ Thanh L1 nên đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. * Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Đào Kim H1 có ý kiến thống nhất với ý kiến của ông K và người đại diện. Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Đức phát biểu ý kiến: - Về tố tụng từ khi thụ lý cho đến mở phiên tòa, ngoài việc vi phạm thời hạn giải quyết còn lại đã tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Tại phiên tòa sơ thẩm, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và đương sự chấp hành đúng quy

định của pháp luật, riêng bà Đỗ Yến T, ông Hồ Thanh L và bà Hồ Thanh Tuyết V không chấp hành giấy triệu tập của Tòa án. Về nội dung: Căn cứ các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các biên bản giao nhận giữa ông Dương Đình K và ông Hồ Thanh L1 thể hiện các bên có thỏa thuận và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 444,5m2 thuộc thửa 95, tờ bản đồ số 10 theo tài liệu năm 1991 tại địa chỉ phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Việc hai bên chưa hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng do ông L1 chưa hoàn tất thủ tục ly hôn. Căn cứ các Biên bản thỏa thuận tài sản trong thời kỳ hôn nhân được Ủy ban nhân dân phường xác nhận ngày 30/7/2008, ngày 03/4/2009 giữa ông Hồ Thanh L1 với bà Đỗ Yến T là phù hợp với Điều 29 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000. Xét giao dịch chuyển nhượng giữa các bên đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ nên nguyên đơn yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng là có cơ sở. Đề nghị Hội đồng chấp nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Trên cơ sở nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, kết quả tranh tụng. Hội đồng xét xử nhận định: [1] Về thủ tục tố tụng: Tranh chấp giữa ông Dương Đình K với những người thừa kế của ông Hồ Thanh L1 là: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Phần đất tọa lạc tại thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. Xét bị đơn bà Đỗ Yến T, ông Hồ Thanh L và Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hồ Thanh Tuyết V đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để đến Tòa giải quyết vụ kiện nhưng vắng mặt không có lý do. Đồng thời, xét Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Hồ Mạnh T1 và bà Đào Kim H1 có yêu cầu giải quyết vắng mặt. Căn cứ theo quy định tại Điều 227 và Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đối với bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. [2] Về nội dung tranh chấp: 2.1. Về tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất: - Căn cứ văn bản số 15349/CNTPTĐ ngày 23/8/2023 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố T; Văn bản số 5674/UBND-TNMT ngày 22/9/2023 của Ủy ban nhân dân thành phố T và Văn bản số 1023/UBND ngày 10/8/2023 của Ủy ban nhân dân phường H, thành phố T, xác định về nguồn gốc quyền sử dụng đất như sau: Phần đất có diện tích 444,5m2 thuộc thửa 95, tờ bản đồ số 10 theo tài liệu năm 1991 tại địa chỉ phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (Nay thuộc một phần thửa 564, tờ bản đồ số 66, phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh), nguồn gốc ông Hồ Thanh L1 nhận chuyển nhượng của bà Lê Thị B từ năm 2005 bằng giấy tay. Ông Hồ Thanh L1 được cấp Giấy chứng nhận số BI 260521, số vào sổ: CH01950

ngày 22/3/2012. Hiện trên đất có công trình xây dựng sau năm 2012 không phép chưa có quyết định xử phạt. 2.2. Về thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Căn cứ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay lập ngày 15/12/2010 giữa ông Dương Đình K và ông Hồ Thanh L1. Nội dung về việc ông L1 chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất có diện tích 336m2 nằm trong phần đất có diện tích 444,5m2 nêu trên với giá trị chuyển nhượng 837.000.000 đồng. Thực hiện thỏa thuận, hai bên đã giao đất và thanh toán tiền đầy đủ theo “Biên bản thanh lý hợp đồng” lập ngày 21/03/2011. Đồng thời với việc giao đất, ông L1 cũng đã bàn giao kèm các giấy tờ liên quan và làm thủ tục ủy quyền cho ông K để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Căn cứ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay lập ngày 07/11/2011, giữa ông Dương Đình K và ông Hồ Thanh L1. Nội dung về việc ông L1 chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất có diện tích 108,5m2 (phần diện tích còn lại của phần đất có diện tích 444,5m2 nêu trên) với giá trị chuyển nhượng 650.000.000 đồng. Các bên đã giao nhận tiền và giao đất theo thỏa thuận. Về việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và sang tên: Hai bên thỏa thuận ông L1 ủy quyền lại cho ông K thực hiện toàn bộ các thủ tục pháp lý để được cấp giấy chứng nhận, ông K tự đóng các khoản thuế và phí theo quy định, sau khi được cấp giấy chứng nhận thì ông L1 sẽ thực hiện thủ tục ký giấy sang tên cho ông K. Theo đó ngày 20/8/2011, ông L1 đã xác lập Giấy ưng thuận và được Ủy ban nhân dân phường A1, Quận A chứng nhận có nội dung ông L1 đã ủy quyền cho ông K để xin cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất tại phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh nêu trên. Ngày 11/4/2012, ông L1 tiếp tục xác lập Giấy ủy quyền và được Ủy ban nhân dân phường E, Quận B chứng nhận với nội dung ông L1 ủy quyền cho ông K nộp và nhận hồ sơ Giấy chứng nhận. Thực hiện nội dung ủy quyền, ông Hồ Thanh L1 được cấp Giấy chứng nhận số BI 260521, số vào sổ: CH01950 ngày 22/3/2012. Tuy nhiên, thời điểm ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng, ông L1 chưa cung cấp được quyết định giải quyết ly hôn nên Hợp đồng chưa được đóng dấu công chứng, sau đó ông L1 chết ngày 02/8/2013 nên không thể hoàn tất được việc chuyển nhượng. Như vậy, giao dịch chưa hoàn thành là ngoài ý chí của ông K và ông L1. Xét tại thời điểm ông L1 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bị đơn ông Hồ Thanh L1 đang tồn tại hôn nhân với bà Đỗ Yến T nên thuộc trường hợp tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Tuy nhiên, giữa ông L1 và và T đã có xác lập các Biên bản thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân được Ủy ban nhân dân phường xác nhận ngày 30/7/2008 và ngày 03/4/2009. Nội dung thỏa thuận thể hiện trừ những tài ông L1 giao lại cho bà T, còn lại những tài sản khác trong đó có quyền sử dụng đất nêu trên là tài sản riêng của ông Hồ Thanh L1. Căn cứ Điều 29 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 quy định về chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân: “Khi hôn nhân tồn tại, trong trường hợp vợ chồng đầu tư kinh doanh riêng, thực hiện nghĩa vụ dân sự riêng hoặc có lý do chính đáng khác thì vợ chồng có thể thỏa thuận chia tài sản chung; việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản; nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Việc chia

tài sản chung của vợ chồng nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ về tài sản không được pháp luật công nhận”. Do vậy, phần đất nêu trên là tài sản riêng và ông L1 có quyền định đoạt. 2.3. Về quá trình thực tế sử dụng đất: Theo các kết quả thẩm định và xác minh ghi nhận quyền sử dụng đất hiện do ông K là người trực tiếp quản lý và không có tranh chấp với ai từ năm 2010 đến nay. Riêng phần nhà kho vách tôn, mái tôn và cổng sắt được ghi nhận, ông K có trách nhiệm tự tháo dỡ theo quy định. Như vậy, mặc dù về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng giữa ông K và ông L1 là chưa phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005. Thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng thì bên bán chưa được đứng tên trên giấy chứng nhận, hai bên mới chỉ lập Hợp đồng viết tay nhưng đã tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực như yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở, phù hợp với quy định tại Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015hướng dẫn tại án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thông qua ngày 07 tháng 9 năm 2022 nên giao dịch được công nhận hiệu lực. Khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật. Do vậy yêu cầu của nguyên đơn và ý kiến của kiểm sát viên là có cơ sở [3] Về án phí: không có giá ngạch bị đơn phải chịu. Ghi nhận nguyên đơn tự nguyện chịu án phí dân sự sơ thẩm cho 03 bị đơn với tổng số tiền 900.000 đồng. Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 3 Điều 26; Điểm a khoản 1 Điều 35; Điểm c khoản 1 Điều 39; Khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228; Khoản 1 Điều 273 Bộ Luật tố tụng Dân sự năm 2015; Căn cứ vào 129, khoản 1 Điều 502 và điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Căn cứ Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thông qua ngày 07 tháng 9 năm 2022; Căn cứ Luật phí và lệ phí năm 2015; Căn cứ Nghị quyết 326/2016/ UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Căn cứ Luật thi hành án dân sự năm 2008 (đã được sửa đổi bổ sung năm 2014).

1-/ Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Dương Đình K về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bà Đỗ Yến T, ông Hồ Thanh L và ông Hồ Mạnh T1. Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 444,5m2 thuộc thửa đất số 95, tờ bản đồ số 10 theo tài liệu năm 1991 tại địa chỉ phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (Nay thuộc một phần thửa 564, tờ bản đồ số 66, phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh), theo Giấy chứng nhận số BI 260521, số vào sổ: CH01950 ngày 22/3/2012 giữa ông Dương Đình K với ông Hồ Thanh L1. Ông Dương Đình K có quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cập nhật hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. 2-/ Án phí dân sự sơ thẩm: Ghi nhận ông Dương Đình K tự nguyện chịu án phí dân sự sơ thẩm là 900.000 đồng. 3. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ hoặc được niêm yết công khai. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự, đã được sửa đổi bổ sung năm 2014.