Bản án 62/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 06/12/2024 của nguyên đơn, lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Đặng Hùng D trình bày:

Do có nhu cầu mua đất, khi nghe nhân viên của Công ty TNHH T1 (Công ty T1) giới thiệu có Dự án “Khu nhà ở N” tọa lạc tại Phƣờng K, Thị xã T, Tỉnh Bình Dƣơng nên ông Đặng Hùng D quyết định mua một lô. Ngày 06/09/2019, giữa ông Đặng Hùng D và Công ty T1 có ký kết một Giấy thỏa thuận đặt chỗ (Khu dự án dân cƣ N). Căn cứ theo Giấy thỏa thuận đặt chỗ ông D đã giao số tiền 1.120.000.000 (Bằng chữ: Một tỷ một trăm hai mươi triệu) cho Công ty T1. Số tiền gồm tiền thu 40% và tiền chênh lệch và tiền đặt chỗ. Số tiền trên có thể hiện nội dung nhận tiền trong Giấy thỏa thuận đặt cọc và Phiếu thu ngày 06/09/2019 giữa Công ty T1 với ông Đặng Hùng D.

Sau đó, vào ngày 19/09/2019 Công ty T1 đã yêu cầu vợ của ông Đặng Hùng D ký lại Hợp đồng Giữ chỗ và Hợp tác đầu tƣ với Công ty Cổ phần P (Công ty P) - lý do không đủ thẩm quyền ký kết. Công ty P đƣợc ủy quyền từ chủ đầu tƣ là Công ty TNHH C1 (Công ty C1) nên vợ ông Đặng Hùng D đã đồng ý ký lại với Công ty P. Giấy thỏa thuận đặt chỗ đã ký với Công ty T1 đƣợc hủy và số tiền nộp đợt 1 – 40% ông Đặng Hùng D đã nộp cho Công ty T1 đƣợc chuyển qua cho Công ty P. (Thể hiện tại Phiếu thu của Công ty P ngày 19/09/2019). Còn tiền chênh lệch ông Đặng Hùng D đã nộp, Công ty T1 vẫn còn giữ. Cụ thể là 680.000.000 VNĐ (Bằng chữ: Sáu trăm tám mươi triệu đồng).

Tuy nhiên, Công ty T1 đã thu tiền chênh lệch của ông Đặng Hùng D là hành vi thu các loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản mà pháp luật không quy định theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt hành chính về xây dựng. Đồng thời, Giấy thỏa thuận đặt cọc trƣớc giữa ông D và Công ty T1 do ông Trần Văn H, chức vụ: Phó Phòng kinh doanh ký là không đúng thẩm quyền ký. Ông Trần Văn H không có Giấy ủy quyền của ngƣời đại diện theo pháp luật Công ty T1 ủy quyền cho Ông H về việc ký Giấy thỏa thuận đặt cọc với khách hàng.

Căn cứ vào Điểm a, c Khoản 1 Điều 117 - Bộ luật dân sự năm 2015 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. “Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự đƣợc xác lập; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.” điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Căn cứ vào Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015 Giao dịch dân sự vô hiệu: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện đƣợc quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trƣờng hợp Bộ luật này có quy định khác”.

Do đó, Giao dịch dân sự giữa ông Đặng Hùng D và Công ty T1 cụ thể Giấy thỏa thuận đặt chỗ là vô hiệu do không đủ điều kiện quy định tại Điều 117. Chủ thể không phù hợp với giao dịch dân sự đƣợc xác lập và Nội dung vi phạm điều cấm của luật. Nay, ông Đặng Hùng D yêu cầu:

Tuyên Giấy thỏa thuận đặt chỗ ngày 06/09/2019 giữa công ty T1 và ông Đặng Hùng D vô hiệu.

Buộc Công ty T1 trả lại số tiền đặt cọc là 680.000.000 đồng (Sáu trăm tám mƣơi triệu đồng) cho ông Đặng Hùng D.

Buộc công ty T1 bồi thƣờng số tiền tạm tính từ 06/9/2019 đến ngày 08/5/2025 là: 680.000.000 đồng x 0,83%/tháng x 68 tháng = 383.792.000 (Ba trăm tám mƣơi ba triệu bảy trăm chín mƣơi hai nghìn đồng).

Tổng số tiền Công ty T1 phải trả lại cho ông Đặng Hùng D là: 680.000.000 đồng + 383.792.000 đồng = 1.063.792.000 đồng (Một tỷ không trăm sáu mƣơi ba triệu bảy trăm chín mƣơi hai nghìn đồng).

- Đối với bị đơn Công ty TNHH T1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần P:

Tòa án đã triệu tập hợp lệ để cung cấp bản tự khai, tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ vào ngày 31/3/2025; tham gia phiên tòa vào ngày 17/4/2025 và ngày 08/4/2025 nhƣng vắng mặt không có lý do, không có ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và cũng không cung cấp tài liệu chứng cứ cho Tòa án hay yêu cầu triệu tập thêm ngƣời tham gia tố tụng.

- Đối với người liên quan bà Lê Thị Kim L có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt nhưng lời khai trong quá trình tố tụng trình bày:

Thống nhất toàn bộ lời khai và ý kiến, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đặng Hùng D

- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa:

Quá trình tố tụng, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thƣ ký phiên tòa, nguyên đơn và ngƣời có quyền lợ, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị Kim L đã chấp hành và tuân theo pháp luật đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn và ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần P không chấp hành theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: xét thấy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đƣợc thẩm tra tại phiên tòa và ý kiến của Kiểm sát viên;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí không có giá ngạch đối với yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc và chịu án phí có giá ngạch đối với số tiền phải trả cho nguyên đơn theo quy định của Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban thƣờng vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án. Nguyên đơn không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm c khoản 1 Điều 39, 92, 144, 147, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào Điều 116, 117, 328, 357, 428, 468 Bộ luật Dân sự;

Căn cứ khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đặng Hùng D, bị đơn Công ty TNHH T1 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Buộc Công ty TNHH T1 phải hanh toán cho ông Đặng Hùng D số tiền 1.063.792.000 đồng (Một tỷ không trăm sáu mƣơi ba triệu bảy trăm chín mƣơi hai nghìn đồng), bao gồm 680.000.000 đồng tiền đặt cọc và 383.792.000 đồng tiền bồi thƣờng thiệt hại.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ngƣời đƣợc thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho ngƣời đƣợc thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty TNHH T1 phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng án phí không có giá ngạch và 43.913.760 (bốn mƣơi ba triệu chín trăm mƣời ba nghìn bảy trăm sáu mƣơi đồng) đồng án phí có giá ngạch. Tổng cộng số tiền án phí là 44.213.760 (bốn mƣơi bốn triệu hai trăm mƣời ba nghìn bảy trăm sáu mƣơi) đồng.

3. Đƣơng sự có mặt tại phiên tòa đƣợc quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đƣơng sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày tính từ ngày nhận đƣợc bản án hoặc bản án đƣợc niêm yết

Trƣờng hợp bản án đƣợc thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì ngƣời đƣợc thi hành án dân sự, ngƣời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự ./.