Bản án 62/2023/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 14 tháng 04 năm 2022, đơn thay đổi, bổ sung đơn khởi kiện ngày 05/8/22, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn bà A trình bày:

Ngày 13/12/2016, vợ chồng ông B và bà C đã bán cho tôi 01 lô đất có diện tích 160m2 tại tổ n, thôn m, xã k, thành phố N, tỉnh K, có tứ cận như sau: đông: giáp mặt đường 2m; tây: giáp nhà văn hóa; nam: giáp đất ông B; bắc: giáp đất ông Đinh Văn Dậu.

Chúng tôi đã lập giấy tay mua bán đất ngày 13/12/2016. Giá mua bán là 165.000.000 (một trăm sáu mươi lăm triệu đồng). Lô đất ông B bà C bán cho tôi là một phần diện tích đất nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của ông B, bà Xuân. Các bên thỏa thuận: số tiền tôi phải trả chia thành 3 đợt; ông B bà C có trách nhiệm làm thủ tách thửa đất và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất cho tôi; khi tôi trả hết tiền cho vợ chồng ông B, bà Cthì ông B bà Cphải giao giấy tờ của lô đất đã bán cho tôi. Sau đó, ông B bà C đã thuê Công ty TNHH Dịch vụ, thương mại và xây dựng Thành Lợi vẽ phần diện tích đất đã bán cho tôi, và đã đưa cho tôi tờ “trích đo địa chính thửa đất” lập ngày 14/12/2016.

Ngay sau khi ký “Giấy bán đất” ngày 13/12/2016, tôi đã giao cho vợ chồng ông B, bà C80.000.000 đồng; ngày 15/02/2017 tôi giao tiếp cho ông B 30.000.000 đồng; ngày 14/5/2017 tôi giao tiếp số tiền còn lại là 55.000.000 đồng. Khi tôi giao đủ hết số tiền vào đợt 3, ông B bà C đã viết lại cho tôi tờ “Giấy bán đất” lập ngày 14/5/2017, ghi lại nội dung mua bán đất giữa tôi và vợ chồng ông B bà Xuân, và xác nhận lại ông B bà Cđã nhận đủ của tôi số tiền là 165.000.000 đồng. Lúc đó tôi có đòi ông B, bà C giao cho tôi giấy tờ lô đất mà ông bà cam kết sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho tôi thì ông B mới nói rằng sổ của họ đang thế chấp ở Ngân hàng, đợi họ trả nợ xong sẽ làm thủ tục tách sổ và thủ tục chuyển nhượng đất cho tôi. Thời gian sau đó tôi nhắc họ rất nhiều lần, đòi nhiều lần, nhưng họ cứ hứa hẹn mà không thực hiện.

Vì vậy tôi khởi kiện yêu cầu Tòa án:

-Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (lập lần đầu ngày 13/12/2016, lập lại lần 2 ngày 14/5/2017) giữa bên bán là ông B và bà C với bên mua là tôi A vô hiệu.

- Buộc ông B và bà C phải trả lại cho tôi số tiền là 165.000.000 đồng.

- Giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

Tại văn bản số 1483/CQLN.23 ngày 13/4/2023 của Ngân hàng U và tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng U trình bày: Ngân hàng U và vợ chồng ông B, bà C có ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số KHA.BĐCN.101.200820 ngày 20 tháng 8 năm 2020. Ông B và bà C đã thế chấp thửa đất số 634, tờ bản đồ số 03, thôn m, xã k, thành phố N, tỉnh K có diện tích đất thế chấp là 492,3m2 thuộc quyền sử dụng của ông B bà Cđể đảm bảo cho khoản tiền vay của ông bà tại Ngân hàng Á Châu. Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm, như vậy Ngân hàng Á Châu nhận thế chấp tài sản đã đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Do đó hợp đồng thế chấp và cả biện pháp thế chấp đều phát sinh hiệu lực, không bị vô hiệu. Ngân hàng đề nghị Tòa án xem xét quyết theo hướng bảo vệ quyền lợi của Ngân hàng U là bên thứ ba ngay tình theo khoản 3 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Nha Trang đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 167, 188 Luật đất đai năm 2013; Điều 122, 123, 129, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26, 35, 39, 147 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn;

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa bên bán là ông Bvà bà C với bên mua là bà A vô hiệu;

-Buộc các bị đơn Bvà bà C phải trả cho nguyên đơn bà A số tiền là 545.425.000 đồng (trong đó tiền hoàn trả theo hợp đồng là 165.000.000 đồng; tiền bồi thường chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất là 380.425.000 đồng).

- Về án phí dân sự sơ thẩm: các bị đơn Bvà bà C phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Về thủ tục tố tụng:

Mặc dù Tòa án đã triệu tập và tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho các bị đơn Bvà bà C nhưng các bị đơn vẫn không đến Tòa để thực hiện quyền và nghĩa vụ của đương sự theo quy định của pháp luật. Tòa án cũng đã thực hiện thủ tục thông báo tìm kiếm các bị đơn trên phương tiện thông tin đại chúng theo Điều 180 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tòa án đã triệu tập hợp lệ lần thứ hai để các bị đơn tham gia phiên tòa xét xử sơ thẩm nhưng các bị đơn vẫn vắng mặt tại phiên tòa. Căn cứ khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt các bị đơn.

Về nội dung:

Theo bà A trình bày, sau khi bà ký giấy tờ mua bán đất với các bị đơn và giao tiền 02 đợt, đến đợt thứ 3 bà giao tiền vào ngày 14/5/2017 các bên đã lập lại tờ “Giấy bán đất” mới để xác định lại việc mua bán đất giữa hai bên và số tiền 165.000.000 đồng bà A đã trả đủ cho các bị đơn.

Căn cứ vào các chứng cứ nguyên đơn giao nộp là “giấy bán đất” ngày 13/12/2016 và tờ “Trích đo địa chính thửa đất” do Công ty TNHH Dịch vụ, thương mại và dựng Khánh Hòa lập ngày 14/12/2016, Hội đồng xét xử thấy rằng lời khai của bà A là có cơ sở, do đó, kết luận: bà A có mua của ông Bvà bà C 01 lô đất với giá 165.000.000 đồng là đúng sự thật. Qua xem xét thẩm định tại chỗ và các tài liệu do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Nha Trang cung cấp, xác định được lô đất mà ông B, bà Cbán cho bà A có diện tích đo vẽ thực tế là 156,3m2 thuộc thửa đất số 634, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại thôn m, xã k, thành phố N, tỉnh K .

Khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công Bhứng, chứng thực;

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Tuy nhiên, trong quá trình giao dịch, bà A với ông B, bà C mua bán đất bằng giấy tay, hợp đồng mua bán không có công chứng, chứng thực, không đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó vi phạm về hình thức và không phát sinh hiệu lực theo quy định tại Điều 502 và 503 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, theo các tài liệu do Tòa án thu thập xác định được rằng: Ngày 15/4/2014, ông B và bà C đã thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 634, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại thôn m, xã k, thành phố N, tỉnh K với diện tích đất là 492,3m2 cho Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. Tại Công văn số 1362/CNKH_TH ngày 14/9/2022 của Ngân hàng TMCP N- chi nhánh Khánh Hòa đã trả lời Tòa án: ngày 14/8/2020, khách hàng đã thanh toán hết nợ và ngày 17/8/2020, khách hàng đã xuất tài sản và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm. Đến ngày 20/8/2020, ông B bà C thế chấp toàn bộ lô đất thuộc quyền sử dụng của mình có diện tích là 492,3m2 cho Ngân hàng U, và Ngân hàng U xác nhận hiện nay tài sản này vẫn chưa xóa đăng ký thế chấp.

Qua các tài liệu cho thấy, vào thời điểm các bên thực hiện việc mua bán đất thì phần diện tích đất 156,3m2 mà các bên giao dịch nằm trong 492,3m2 thuộc thửa đất số 634, tờ bản đồ số 03 tại địa chỉ thôn m, xã k, thành phố N, tỉnh K đang được ông B và bà C đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương chi nhánh Khánh Hòa. Tại khoản 8 Điều 320 của Bộ luật dân sự năm 201 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau: không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự. Đồng thời, khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự quy định quyền của bên thế chấp như sau: được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật. Theo tài liệu do Ngân hàng TMCP Công thương chi nhánh Khánh Hòa cung cấp thể hiện ngân hàng không biết và không đồng ý với việc ông B bà C có chuyển nhượng một phần diện tích đất đang thế chấp tại ngân hàng cho bà A, như vậy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên đã vi phạm điều cấm của pháp luật.

Từ những căn cứ nêu trên, Hội đồng xét xử kết luận: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên bán là ông Bvà bà C với bên mua là bà A vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 123, 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Đối với việc ông B bà C thế chấp thửa đất số 634, tờ bản đồ số 03 tại địa chỉ thôn m, xã k, thành phố N, tỉnh K cho Ngân hàng U đã thực hiện đúng quy định của pháp luật, các bên có ký hợp đồng thế chấp và có đăng ký giao dịch bảo đảm nên việc thế chấp và nhận thế chấp là hợp pháp.

Điều 131 Bộ luật dân sự quy định:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận.

3. Bên có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bòi thường”.

Xét về lỗi của các bên làm cho hợp đồng vô hiệu, Hội đồng xét xử thấy rằng: Ông B bà C đã thế chấp 492,3m2 đất tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh Khánh Hòa nhưng khi chuyển nhượng một phần diện tích đất thế chấp đã không thông báo cho bên mua bà Ađược biết nên ông B bà Ccó lỗi; ông B bà C phải có trách nhiệm thông báo cho bà Abiết ngay trước khi ký kết hợp đồng, và bản thân ông B bà C phải biết rằng thửa đất của ông bà đang thế chấp tại Ngân hàng thì ông bà không được quyền bán một phần tài sản thế chấp cho người khác, vì trong Điều 4 của Hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam với ông B bà C đã có quy định. Về phía bà A, bà khai rằng do từ trước đó bà không mua bán đất nên không hiểu việc mua bán đất phải thực hiện những thủ tục gì, chỉ đến sau khi bà giao hết tiền cho các bị đơn, bà đòi mà các bị đơn không ra sổ đỏ cho bà, các bị đơn mới nói đất của họ đang thế chấp tại Ngân hàng. Như vậy, bà Acũng có lỗi khi thực hiện giao dịch là không tìm hiểu rõ về lô đất muốn mua, không yêu cầu các bị đơn phải xuất trình bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà xem xét; và khi thực hiện giao dịch đã không yêu cầu phải công chứng hợp đồng mà chỉ ký giấy mua bán tay, trong khi những việc làm này bà A bắt buộc phải biết khi thực hiện thủ tục mua bán bất động sản là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Như vậy, hai bên nguyên đơn và bị đơn, mỗi bên đều có ½ lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu.

Giá trị của lô đất hiện nay theo kết quả thẩm định của Công ty Thẩm định giá là: 925,850,000 đồng. Giá đất thị trường vào thời điểm hiện nay chênh lệch so với giá đất hai bên mua bán là: 925,850,000 đồng - 165.000.000 đồng = 760,850,000 đồng. Mỗi bên có ½ lỗi gây ra thiệt hại nên mỗi bên phải chịu thiệt hại do làm hợp đồng vô hiệu là: 760,850,000 đồng/2 = 380,425,000 đồng. Như vậy, các bị đơn ông Bvà bà C phải trả cho bà Asố tiền đã nhận của bà Avà giá trị thiệt hại do lỗi gây ra hợp đồng vô hiệu tổng cộng là: 165.000.000 đồng + 380,425,000 đồng = 545,425,000 đồng.

Bên mua là bà A thực tế chưa được bên bán là ông B bà C giao đất, do đó bà Akhông Bó nghĩa vụ trả lại đất cho ông B bà Xuân.

Về chi phí tố tụng: nguyên đơn bà A đã nộp tiền tạm ứng chi phí tố tụng bao gồm: tiền xem xét thẩm định tại chỗ 2.000.000 đồng; tiền đo vẽ lô đất tranh chấp 3.000.000 đồng, tiền thẩm định giá tài sản tranh chấp là 15.000.000 đồng; tổng cộng là 20.000.000 đồng. Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên các bị đơn phải chịu chi phí tố tụng. Do đó, các bị đơn ông B và bà C phải trả lại cho nguyên đơn bà Asố tiền là 20.000.000 đồng.

Về án phí: Toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên các bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật là 25.817.000 đồng (hai mươi lăm triệu tám trăm mười bảy triệu đồng).

Hoàn lại cho bà A số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) mà bà Ađã nộp.

Vì các lẽ trên,

Căn cứ khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 167, 188 Luật đất đai năm 2013;

Căn cứ các Điều 122, 123, 129, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

QuyÕt ®Þnh

1.Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với diện tích đất 156,3m2 thuộc thửa đất số 634, tờ bản đồ số 3, địa chỉ thôn m, xã k, thành phố N, tỉnh K giữa bên bán là ông B và bà C với bên mua là bà A vô hiệu (phần diện tích có ký hiệu A trên sơ đồ kèm theo bản án).

2. Buộc các bị đơn ông B và bà C phải trả cho nguyên đơn bà A số tiền là 545,425,000 đồng (năm trăm bốn mươi lăm triệu bốn trăm hai mươi lăm nghìn đồng).

2. Về chi phí tố tụng: các bị đơn ông B và bà C phải trả cho nguyên đơn bà A số tiền chi phí tố tụng mà nguyên đơn đã nộp là 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng).

3. Về án phí: Các bị đơn ông Bvà bà C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 25.817.000 đồng (hai mươi lăm triệu tám trăm mười bảy triệu đồng).

Hoàn trả cho nguyên đơn bà A số tiền tạm ứng án phí mà bà A đã nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số AA/2021/0001653 ngày 26 tháng 04 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Nha Trang.

Quy định chung: Kể từ ngày bà A có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông B và bà C không trả hoặc trả không đủ số tiền nêu trên thì ông Bvà bà C còn phải chịu thêm khoản tiền lãi phát sinh theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành án.

Tr êng hîp quyÕt ®Þnh ® îc thi hµnh theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 2 LuËt Thi hµnh ¸n d©n sù th× ng êi ® îc thi hµnh ¸n d©n sù, ng êi ph¶i thi hµnh ¸n d©n sù cã quyÒn tho¶ thuËn thi hµnh ¸n, quyÒn yªu cÇu thi hµnh ¸n, tù nguyÖn thi hµnh ¸n theo quy ®Þnh t¹i c¸c ®iÒu 6, 7 vµ 9 LuËt thi hµnh ¸n d©n sù; thêi hiÖu thi hµnh ¸n ® îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 30 LuËt thi hµnh ¸n d©n sù.

Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết để đề nghị Tòa án cấp trên xét xử lại theo trình tự phúc thẩm.

CÁC HỘI THẨM NHÂN DÂN