Bản án 62/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HOÀ!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TOÀ!ÁN!NHÂN!DÂN!TỈNH!BẮC!GIANG!

Thành!phần!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!gồm!có:!

!

Thẩm!phán!–!Chủ!toạ!phiên!toà:!Ông!Đặng!Văn!Quyết!

!

Các!Thẩm!phán:!!Ông!Nguyễn!Việt!Hùng;! !!!!!!!!!!!!!!!!Ông!Nguyễn!Hà!!Giang;! !

Thư!ký!phiên!toà:!Bà!Trần!Thị!Mỹ!Hạnh-!Thư!ký!Toà!án!nhân!dân!tỉnh! Bắc!Gi.! !

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Gi tham gia phiên toà:!

Bà!Hà!Thị!Hải–!Kiểm!sát!viên.!

Do! bản! án! số! 113/2022/DSST! ngày! 29/9/2022! của! Tòa! án! nhân! dân! huyện!Hiệp!H!có!kháng!cáo.! !

Trong!ngày! 14/4/2023,!tại!trụ!sở!Toà!án!nhân!dân!tỉnh! Bắc!Gi! xét! xử! phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!dân!sự!phúc!thẩm!thụ!lý!số:10/TLPT-!DS!ngày! 12/01/2023!về!“Tranh!chấp!hợp!đồng!đặt!cọc”theo!quyết!định!đưa!vụ!án!ra! xét! xử! số:32/2023/QĐXXPT-DS! ngày02/3/2023! và! Quyết! định! hoãn! phiên! tòa! số! 72/2023/QĐPT-DS! ngày! 20/3/2023! của! tòa! án! nhân! dân! tỉnh! Bắc! Gigiữa!các!đương!sự:!

-!!Nguyên đơn:!Ông!Khổng!Văn!Ch,!sinh!năm!1974!–!Có!mặt.!

Nơi!cư!trú:!TDP!Số!3,!thị!trấn!Th,!huyện!Hiệp!H,!tỉnh!Bắc!Gi.!

-!!Bị đơn:!Anh!Nguyễn!Nguyễn!Văn!Đ,!sinh!năm!1985!–Vắng!mặt!

Nơi!cư!trú:!Thôn!Nga!Tr,!xã!Hương!L,!huyện!Hiệp!H,!tỉnh!Bắc!Gi.!

-!Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Ông!Chử!Đức!T,!sinh!năm!1975!–!

Có!mặt! Địa!chỉ:!Số!25,!ngõ!955!đường!Hồng!H,!phường!Chương!D,!quận!Hoàn!K,! thành!phố!Hà!N.! !

-!Người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan:! !!!!!!!!!!!!Chị!Đào!Thị!H,!sinh!năm!1984!–!Vắng!mặt! Nơi!cư!trú:!Thôn!Nga!Tr,!xã!Hương!L,!huyện!Hiệp!H,!tỉnh!Bắc!Gi.!

-!Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Ông!Chử!Đức!T,!sinh!năm!1975!–!

Có!mặt! Địa!chỉ:!Số!25,!ngõ!955!đường!Hồng!H,!phường!Chương!D,!quận!Hoàn!K,! thành!phố!Hà!N.!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!

!Theo!đơn!khởi!kiện,!các!lời!khai!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!và!tại! phiên!tòanguyên!đơn!trình!bày:!

Do!có!nhu!cầu!nhận!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!nên!khi!anh!biết! anh!Nguyễn!Văn!Đ!và!chị!Đào!Thị!H!có!địa!chỉ!tại!thôn!Nga!Tr,!xã!Hương!L,! huyện!Hiệp!H!có!nhu!cầu!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất,!anh!đã!đến!nhà! anh!Đ,!chị!H!đặt!vấn!đề!muốn!nhận!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!của! anh!Đ,!chị!H.!

Sau!khi!anh!Đ,!chị!H!đồng!ý!chuyển!nhượng!cho!anh!thì!anh!đã!thỏa! thuận!về!việc!đặt!cọc.!Theo!hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!01/01/2021!giữa!anh!với! vợ!chồng!anh!Đ,!chị!Hthỏa!thuận!chuyển!nhượng!cho!nhau!một!phần!thửa!đất! số!411,!tờ!bản!đồ!số!87!đã!được!UBND!huyện!Hiệp!H!cấp!giấy!chứng!nhận! quyền!sử!dụng!đất!với!diện!tích!chuyển!nhượng!là!111m2!trong!tổng!số!257,5! m2.!

Theo! hợp! đồng! có! nội! dung! “Hợp!đồng!đặt! cọc! mua! bán! nhà! đất”!đề! ngày!01/01/2021!có!ghi!rõ!Bên!bán!(Bên!A)!ông!Nguyễn!Văn!Đ,!sinh!ngày! 14/2/1985,!CMND!số!121835014!ngày!cấp!07/02/2020,!bà!Đào!Thị!H,!sinh! ngày!22/01/1984,!CMND!số!122446221!ngày!cấp!06/03/2020,!bên!mua!(Bên! B)! ông! Khổng! Văn! Ch,! sinh! năm! 1974,! CMND! số! 121136099! ngày! cấp! 25/10/1974;! Bên! làm! chứng! ông! Đặng! Thanh! Hòa,! CMND! số! 121752626! ngày!cấp!11/6/2020.!

Trong!hợp!đồng!có!ghi!Bên!A!đồng!ý!bán!cho!Bên!B!nhà!đất!tại!thửa!số! 411,!tòa!bản!đồ!số!87;!địa!chỉ!thửa!đất!tại!thôn!Nga!Tr,!xã!Hương!L,!huyện! Hiệp! H,! tỉnh! Bắc! Gi! diện! tích! 111m2.! Kèm! giấy! chứng! nhận! quyền! QSH-QSD!đất!số!BP!644094.!Hai!bên!thỏa!thuận!giá!bán,!chuyển!nhượng!số!tiền!là! 700.000.000! đồng;! số! tiền! đặt! cọc! là! 150.000.000! đồng,! số! tiền! còn! lại! là! 550.000.000!đồng;!Thời!hạn!đặt!cọc!là!45!ngày!từ!ngày!01/01/2021!đến!ngày! 15/02/2021.!

Ngoài!ra!trong!phần!cam!kết!chung!có!điều!khoản!phạt!cọc!“Bên!A!cam! kết!tài!sản!trên!thuộc!quyền!sở!hữu!của!mình,!có!đầy!đủ!các!giấy!tờ!liên!quan! để!chứng!minh!bên!A!cam!đoan!tài!sản!này!không!dính!quy!hoạch,!thừa!kế! gia!đình,!không!có!tranh!chấp!với!bất!kỳ!cơ!quan!tổ!chức,!cá!nhân!nào.!Sau! khi!hợp!đồng!được!ký!kết,!quá!thời!hạn!thỏa!thuận!nêu!trên!nếu!Bên!A!không! bán,!chuyển!nhượng!tài!sản!đặt!cọc!cho!Bên!B!thì!Bên!A!phải!bồi!thường!cho! Bên!B!gấp!5!lần!số!tiền!mà!Bên!B!đã!đặt!cọc!cho!Bên!A,!ngược!lại!nếu!Bên!B! không!tiến!hành!mua!thì!phải!chịu!mất!số!tiền!đã!đặt!cọc.!

Khi!đến!thời!hạn!thực!hiện!hợp!đồng!đặt!cọc!thì!anh!đã!đến!nhà!anh!Đ,! chị!H!và!nhiều!lần!gọi!điện!thoại!để!yêu!cầu!làm!các!thủ!tục!chuyển!nhượng! tuy!nhiên!anh!Đ,!chị!H!không!thực!hiện!được!chuyển!nhượng!trong!thời!hạn! hai!bên!đã!đặt!ra!trong!hợp!đồng!đặt!cọc.!Lý!do!anh!Đ,!chị!H!đưa!ra!là!do! chưa!chuyển!đổi!được!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!để!thực!hiện!hợp! đồng.!

Nay!anh!Ch!cho!rằng!bên!A!là!bên!vi!phạm!nghĩa!vụ,!anh!Ch!yêu!cầu! Tòa!án!buộc!Bên!A!là!anh!Đ,!chị!H!trả!150.000.000!đồng!đặt!cọc!đã!nhận!và! 750.000.000!đồng!tiền!phạt!cọc!theo!cam!kết.!

Người!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!Nguyên!đơn!anh!Nguyễn!Văn! Đ!và!người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!chị!Đào!Thị!H!trình!bày:!

Bị!đơn!không!đồng!ý!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!là!do!theo!hợp!đồng!đặt! cọc!mua!bán!nhà!đất!đề!ngày!31/12/2020!do!bị!đơn!lưu!giữ!không!ghi!phần! phạt! cọc! gấp! 05! lần! như! Hợp! đồng! đặt! cọc! mua! bán! nhà! đất! đề! ngày! 01/01/2021!do!nguyên!đơn!cung!cấp.!

Hơn!nữa!trong!thời!gian!hai!bên!thỏa!thuận!giao!kết!đặt!cọc!bị!đơn!nhiều! lần!gọi!điện!cho!nguyên!đơn!đến!để!tiến!hành!tách!thửa!đất!vì!theo!quy!định! định! của! pháp!luật! đối! với! diện! tích!đất! hai! bên!giao!kết! hợp! đồng! là! một! phần!của!diện!tích!bên!bị!đơn!được!cấp!giấy!chứng!nhân!quyền!sử!dụng!đất,! khi!chuyển!nhượng!cần!phải!tách!thửa!và!đăng!ký!quyền!sử!dụng!đất!cho!diện! tích!đất!tách!thửa!mới!thực!hiện!được!thủ!tục!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng! đất!nhưng!nguyên!đơn!không!đến.!

Cụ!thể!vào!các!ngày!17/01,!21/01,!25/01,26/01,27/01!năm!2021!và!các! ngày! 01/2,!26/02/2021;!02/3,03/3,10/3,24/3/2021;! 03/4/2021!ông! Đ!đã! thực! hiện!các!cuộc!gọi!từ!số!điện!thoại!0964138261!của!anh!Đ!từ!mạng!Viettel!đến! số!điện!thoại!0986943181mạng!Viettel!của!anh!Ch.!Tuy!nhiên!anh!Ch!có!lần! nghe!điện!thoại!có!lần!không!nghe,!khi!nghe!máy!chỉ!nói!là!sẽ!xuống!nhưng! sau!lại!không!xuống.!

Ngoài! ra! đối! với! Hợp! đồng! đề! ngày! 01/01/2021! do! anh! Ch! cung! cấp! không!đúng!nội!dung!thỏa!thuận!đặt!cọc!ban!đầu!như!bản!hợp!đồng!đặt!cọc! ban!đầu!nguyên!đơn!và!bị!đơn!thỏa!thuận!giao!cho!bị!đơn!giữ.!Tại!Hợp!đồng! đặt! cọc! ngày! 01/01/2021! có! nội! dung! điền! thêm! nội! dung! phạt! cọc! và! ghi! ngày!tháng!năm!không!đúng!vì!thực!tế!ngày!giao!kết!hợp!đồng!ban!đầu!là! ngày!31/12/2020,!giá!chuyển!nhượng!ban!đầu!là!600.000.000!đồng,!tuy!nhiên! hợp!đồng!nguyên!đơn!nộp!ghi!là!700.000.000!đồng!phạt!cọc!05!lần!giá!trị!đặt! cọc.!Ngoài!ra!đối!với!cùng!một!hợp!đồng!đặt!cọc!do!nguyên!đơn!cung!cấp! cho!Tòa!án!đều!đề!ngày!01/01/2021!nhưng!bản!phô!to!nộp!khi!khởi!kiện!và! gửi!bị!đơn!không!có!chữ!ký!của!người!làm!chứng!là!ông!Đặng!Thanh!Hòa,! tuy!nhiên!bản!gốc!nộp!tại!Tòa!án!không!có!chữ!ký!của!ông!Đặng!Thanh!Hòa.!

Do!vậy!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!nguyên!đơn!và!người!có!quyền! lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!xác!định!đối!với!hợp!đồng!nguyên!đơn!cung!cấp!là!giả! tạo!và!đối!tượng!của!hợp!đồng!không!thể!thực!hiện!khi!ký!kết!hợp!đồng!đặt! cọc.! Nay! bị! đơn! không! đồng! ý! đối! với! khoản! tiền! phạt! cọc! như! hợp! đồng! nguyên!đơn!đưa!ra,!chỉ!đồng!ý!trả!lại!số!tiền!đã!nhận!đặt!cọc!là!150.000.000! đồng.!

-Người!làm!chứng!anh!Đặng!Thanh!Hòa!có!lời!khai!trình!bày:!Do!có! mối!quan!hệ!làm!ăn!với!anh!Ch.!Ngày!01/01/2021!anh!được!anh!Ch!nhờ!đi! cùng!đến!nhà!anh!Đ,!chị!H!để!mua!đất.!Sau!khi!hai!bên!thỏa!thuận!việc!mua! bán,!chuyển!nhượng!xong!thì!anh!được!anh!Ch!nhờ!viết!hộ!hợp!đồng!đặt!cọc.! Khi!đó!anh!Đ!có!đưa!cho!anh!xem!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!để! anh!viết!thông!tin!vào!Hợp!đồng!có!nôi!dung!“Hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!nhà! đất”.!Hai!bên!chỉ!thỏa!thuận!là!anh!Đ,!chị!H!chuyển!nhượng!một!phần!thửa! đất.!Số!tiền!đặt!cọc!là!150.000.000!đồng.!Anh!Đ,!chị!H!đã!nhận!tiền!và!ký! nhận!tiền!ở!mặt!sau!Hợp!đồng!đặt!cọc!mau!bán!nhà!đất.!

Theo!hợp!đồng!đồng!này! thì!hai!bên!có!thỏa! thuận!về!thời! gian!làm! hợp! đồng! chuyển! nhượng! là! 45! ngày! và! có! thỏa! thuận! nếu! bên! chuyển! nhượng!vi!phạm!hợp!đồng!thì!chịu!phạt!gấp!05!lần!số!tiền!đã!nhận!đặt!cọc.! Sau! đó! anh! Đ,! chị! H! ký! vào! Hợp! đồng! đặt! cọc! mua! bán! nhà! đất! đề! ngày! 01/01/2021,!anh!Ch!ký!vào!hợp!đồng,!anh!không!ký!vào!hợp!đồng!đặt!cọc! mua!bán!nhà!đất!với!tư!cách!người!làm!chứng!tờ!Hợp!đồng!anh!!Chỉnh!giữ,!còn! tờ!hợp!đồng!đưa!cho!Đ!giữ!anh!có!ký!tên.!

Ngoài!hợp!đồng!đề!ngày!01/01/2021!thì!theo!yêu!cầu!của!hai!bên!anh! có!viết!thêm!một!hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!nhà!đất!đề!ngày!31/12/2020!với! nội! dung! tương! tự! hợp! đồng! ngày! 01/01/2021.! Tuy! nhiên! có! các! nội! dung! khác! hợp! đồng! đặt! cọc! mua! bán! nhà! đất! đề! ngày! 01/01/2021! là! về! số! tiền! chuyển!nhượng!thửa!đất!là!600.000.000!đồng!theo!hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán! nhà! đất! đề! ngày! 31/12/2020,! không! phải! 700.000.000! đồng! như! hợp! đồng! ngày! 01/01/2021! và! không! có! phạt! cọc! như! Hợp! đồng! đặt! cọc! ngày! 01/01/2021.!Hợp!đồng!đề!ngày!31/12/2020!được!giao!cho!anh!Đ!giữ,!còn!hợp! đồng!đặt!cọc!ngày!01/01/2021!anh!Ch!giữ.!

Anh! xác! định! hai! Hợp! đồng! đặt! cọc! mua! bán! nhà! đất! đề! ngày! 31/12/2020!và!Hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!nhà!đất!đề!ngày!01/01/2021!đều! được!anh!viết!cùng!thời!điểm!là!ngày!01/01/2021!không!phải!viết!hai!ngày! khác!nhau.!

Tại!phiên!tòa!sơ!thẩm!nguyên!đơn!rút!một!phần! yêu!cầu!khởi!kiện!về! yêu!cầu!phạt!cọc,!nguyên!đơn!chỉ!yêu!cầu!phía!bị!đơn!trả!số!tiền!đã!nhận!đặt! cọc!và!phạt!cọc!bằng!giá!trị!đặt!cọc!là!150.000.000!đồng.!

Nguyên! đơn! thừa! nhận! trong! quá! trình! hai! bên! thỏa! thuận! chuyển! nhượng! một! phần! diện!tích!đất! tại!thửa!đất! số!411,!tòa! bản!đồ!số!87! Giấy! chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!BI004209!do!Sở!Tài!nguyên!và!Môi!trường! tỉnh!Bắc!Gi!cấp!ngày!27/9/2019.!Tại!thời!điểm!đặt!cọc!phía!bị!đơn!cung!cấp! giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!cho!nguyên!đơn!và!nguyên!đơn!cũng!xác! định!muốn!nhận!chuyển!nhượng!được!diện!đất!như!thỏa!thuận!đặt!cọc!thì!cần! phải!tách!thửa!rồi!mới!thực!hiện!được!hợp!đồng!chuyển!nhượng.!Trong!thời! hạn!ghi!trong!hợp!đồng!đặt!cọc!thì!nguyên!đơn!có!gọi!điện!cho!bị!đơn!yêu! cầu!tách!thửa!tuy!nhiên!bị!đơn!không!thực!hiện!việc!tách!thửa.!Đối!với!hai! hợp!đồng!đặt!cọc!có!nội!dung!khác!nhau!về!ngày,!tháng,!năm!nguyên!đơn!xác! nhận! đối! với! “Hợp! đồng! đặt! cọc! mua! bán! nhà! đất”! đề! ngày! 31/12/2020! là! Hợp!đồng!viết!sau!khi!hai!bên!giao!kết!hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!nhà!đất!đề! ngày!01/01/2021.!Lý!do!viết!hợp!đồng!đề!ngày!31/12/2020!là!do!khi!đó!bị! đơn!nói!muốn!giới!thiệu!đất!của!người!khác!cho!nguyên!đơn!mua,!viết!giá!trị! đất!rẻ!hơn!mua!của!bị!đơn!và!không!ghi!phần!phạt!cọc!để!khi!có!người!muốn! bán!đất!thì!bị!đơn!căn!cứ!vào!Hợp!đồng!đặt!cọc!đó!để!thỏa!thuận!giá!cả,!nếu! mua!được!rẻ!hơn!thì!bị!đơn!được!hưởng!tiền!chênh!lệch.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!đơn!trình!bày:!Đối!với!hợp!đồng! đặt! cọc! phía!bên! bị! đơn! được! giao! cho! là! hợp! đồng! duy! nhất! bị! đơn!được! nhận,!theo!phía!bị!đơn!thì!khi!ký!kết!hợp!đồng!đặt!cọc!có!viết!hai!bản,!tuy! nhiên!khi!viết!xong!thì!bị!đơn!không!xem!kỹ!và!ký!cả!hai!bản,!sau!khi!ký!kết! xong!thì!nhận!được!bản!ghi!ngày!31/12/2020.!Do!đó!nay!bị!đơn!xác!định!đối! với!Hợp!đồng!phía!nguyên!đơn!cung!cấp!là!do!nguyên!đơn!đã!giả!tạo!khi!yêu! cầu!bị!đơn!ký!kết.!Ngoài!ra!theo!hợp!đồng!phía!nguyên!đơn!cung!cấp!tất!cả! chữ!viết!đều!do!người!bên!phía!nguyên!đơn!viết!và!có!nội!dung!Kèm!giấy! chứng!nhận!QSH-QSD!đất!số!BP644094!là!đúng!thực!tế!thửa!đất!bị!đơn!có,! bị!đơn!không!có!thửa!đất!nào!có!giấy!chứng!nhận!như!vậy.!Do!vậy!bị!đơn! không!đồng!ý!yêu!cầu!phạt!cọc!như!nguyên!đơn!yêu!cầu.!

Với!nội!vụ!án!nêu!trên,!tòa!án!nhân!dân!huyện!Hiệp!H!đã!xử:!Xác!định! giao! dịch! dân! sự! nội! dung! “Hợp! đồng! đặt! cọc! mua! bán! nhà! đất”! đề! ngày! 31/12/2020!và!“Hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!nhà!đất”!đề!ngày!01/01/2021!vô! hiệu.!!

-!Chấp!nhận!một! phần! yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn,!buộc!ông! Nguyễn!Văn!Đ,!bà!Đào!Thị!H!phải!hoàn!trả!cho!ông!Khổng!Văn!Ch!số!tiền! 150.000.000!đồng;!

-!Không!chấp!nhận!phần!yêu!cầu!của!anh!Khổng!Văn!Ch!về!việc!buộc! anh! Nguyễn! Văn! Đ,! chị! Đào! Thị! H! phải! chịu! phạt! cọc! 150.000.000! đồng.! Ngoài!ra!bản!án!còn!tuyên!về!án!phí,!nghĩa!vụ!Thi!hành!án!và!quyền!kháng! cáo!cho!các!bên!đương!sự.!!

Sau!khi!xét!xử!xong!thì!ngày!11/10/2022!ông!Khổng!Văn!Ch!làm!đơn! kháng!cáo!bản!án!số!113/2022/DSST!ngày!29/9/2022!của!Tòa!án!nhân!dân! huyện!Hiệp!H.!

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!nguyên!đơn!vẫn!giữ!nguyên!yêu!cầu!khởi!kiện! và! nội! dung! kháng! cáo;! các! bên! đương! sự! không! cung! cấp,! bổ! sung! thêm! được!tài!liệu,!chứng!cứ!nào!khác!để!bảo!vệ!quyền!lợi!của!mình.! ! !

! Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!tỉnh!Bắc!Gi!phát!biểu:!!

!!!!!!!!!!Về! việc!tuân!thủ!pháp! luật! trong!suốt! quá!trình!giải!quyết! vụ!án!của! Thẩm!phán,!Hội!đồng!xét!xử,!thư!ký!phiên!tòa!đã!thực!hiện!đúng!quy!định! của!pháp!luật.!

Việc!chấp!hành!pháp!luật!của!những!người!tham!gia!tố!tụng!kể!từ!khi! thụ!lý!vụ!án!cho!đến!trước!thời!điểm!Hội!đồng!xét!xử!nghị!án:!Nguyên!đơn;! Bị!đơn!chấp!hành!đúng!quy!định!pháp!luật.!!

Về!nội!dung:!! !!

-! Căn! cứ! khoản! 1! Điều! 308! của!Bộ! luật! tố! tụng! dân! sự;!Nghị! quyết! 326/2018/UBTVQH!14!về!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án,! !!!!!!!!Xử:!Không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!ông!Khổng!Văn!Ch,!giữ!nguyên! bản!án!sơ!thẩm!đã!xử.!

Về! án! phí:! Do! kháng! cáo! không! được! chấp! nhận! nên! ông! Chỉnh! phải! chịu!án!phí!theo!quy!định!của!pháp!luật.!

!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!và!được! thẩm!tra,!tranh!tụng!tại!phiên!tòa,!kết!quả!tranh!luận!và!phát!biểu!của!Kiểm! sát!viên!tại!phiên!tòa;!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:! !

Xét!nội!dung!kháng!cáo!của!ông!Khổng!Văn!Ch!thì!thấy:!!

!

Theo!các!tài!liệu!chứng!cứ!ông!Chỉnh!giao!nộp!là!“Hợp!đồng!đặt!cọc! mua!bán!nhà!đất”!đề!ngày!01/01/2021!và!“Hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!nhà! đất”!đề!ngày!31/12/2020!là!hai!bản!viết!tay!thể!hiện!giữa!ông!Chỉnh!và!vợ! chồng! ông! Đ,! bà! Hương! có! ký! kết! thỏa! thuận! việc! đặt! cọc! để! mua! bán,! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất.!Tại!hai!hợp!đồng!đặt!cọc!này!đều!thể!hiện! việc!ông!Đ,!bà!Hương!có!nhận!số!tiền!đặt!cọc!là!150.000.000!đồng!để!chuyển! nhượng!một!phần!thửa!đất!số!441,!tờ!bản!đồ!số!87!với!diện!tích!111!m2!theo! giấy!chứng!nhận!QSH-QSD!đất!số!BP644094!không!rõ!là!thửa!đất!nào!của! ông!Đ!được!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất.!Mặt!khác!tài!phiên!tòa! hôm! nay! người! đại!diện! theo! ủy! quyền! của! bị! đơn! ông! Đ! xác! định! ông! Đ! không!có!thửa!đất!nào!được!cấp!giấy!chứng!nhận!ghi!trong!hợp!đồng,!ông!Đ! chỉ!được!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!theo!giấy!chứng!nhận!số!CT! 004209!cấp!ngày!27/9/2019!do!Sơ!tài!nguyên!và!môi!trường!tỉnh!Bắc!Gi!cấp! mang!tên!ông!Nguyễn!Văn!Đ.!Ngoài!ra!theo!các!tài!liệu!chứng!cứ!và!lời!khai! do!ông!Chỉnh!cung!cấp!anh!cũng!thừa!nhận!tại!thời!điểm!ký!kết!hợp!đồng!đặt! cọc!và!sau!thời!điểm!ký!kết!hợp!đồng!đặt!cọc!thì!anh!biết!việc!ký!kết!hợp! đồng!đặt!cọc!để!chuyển!nhượng!một!phần!của!thửa!đất!khi!phần!thửa!đất!này! chưa!được!tách!thửa.!! !

Hơn!nữa!theo!quy!định!tại!Điều!168!Luật!đất!đai!có!quy!định!về!điều! kiện!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!“Người!sử!dụng!đất!được!thực!hiện! các!quyền!chuyển!nhượng,!cho!thuê,!cho!thuê!lại,!tặng!cho,!thế!chấp,!góp!vốn! quyền!sử!dụng!đất!khi!có!Giấy!chứng!nhận.!Đối!với!trường!hợp!chuyển!đổi! quyền!sử!dụng!đất!nông!nghiệp!thì!người!sử!dụng!đất!được!thực!hiện!quyền! sau!khi!có!quyết!định!giao!đất,!cho!thuê!đất;!trường!hợp!nhận!thừa!kế!quyền! sử!dụng!đất!thì!người!sử!dụng!đất!được!thực!hiện!quyền!khi!có!Giấy!chứng! nhận!hoặc!đủ!điều!kiện!để!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở! hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất”.! !

Mặt! khác! theo! khoản! Điều! 79! Nghị! định! số! 43/2014/NĐ-CP! ngày! 15/5/2014!của!Chính!phủ!quy!định!chi!tiết!thi!hành!một!số!điều!của!luật!đất! đai!có!quy!định!“Trường!hợp!thực!hiện!quyền!của!người!sử!dụng!đất!đối!với! một!phần!thửa!đất!thì!người!sử!dụng!đất!đề!nghị!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai! thực!hiện!đo!đạc!tách!thửa!đối!với!phần!diện!tích!cần!thực!hiện!quyền!của! người!sử!dụng!đất!trước!khi!nộp!hồ!sơ!thực!hiện!quyền!của!người!sử!dụng! đất”.! !

Như!vậy!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy!việc!ký!kết!hợp!đồng!đặt!cọc!mua! bán! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! giữa! ông! Khổng! Văn! Ch! và! ông! Nguyễn!Văn!Đ,!bà!Đào!Thị!H!không!tuân!thủ!đúng!quy!định!về!điều!kiện!ký! hợp!đồng!khi!chưa!có!đối!tượng!của!hợp!đồng!theo!quy!định!tại!Điêu!408!Bộ! luật!dân!sự.!

Do!đó!giao!dịch!dân!sự!nội!dung!“Hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!nhà!đất”! đề! ngày! 31/12/2020! và! “Hợp! đồng! đặt! cọc! mua! bán! nhà! đất”! đề! ngày! 01/01/2021!vô!hiệu.!! !

Do!hợp!đồng!dân!sự!vô!hiệu!do!vậy!các!bên!cần!trả!cho!nhau!những!gì! đã!nhận!theo!quy!định!tại!Điều!131!Bộ!luật!dân!sự.!

Từ!những!căn!cứ,!nhận!định!trên!tòa!án!cấp!sơ!thẩm!đã!chấp!nhận!một! phần!yêu!cầu!khởi!kiện!của!ông!Khổng!Văn!Ch!và!buộc!ông!Nguyễn!Văn!Đ,! bà! Đào! Thị! H! phải! trả! cho! ông! Khổng! Văn! Ch! số! tiền! đã! đặt! cọc! là! 150.000.000!đồng.Không! chấp!nhận!phần! yêu! cầu!của! nguyên! đơn!về!việc! buộc!bị!đơn!phải!chịu!phạt!cọc!số!tiền!150.000.000!đồng!là!có!căn!cứ;!

Do!vậy,!không!có!căn!cứ!để!chấp!nhận!kháng!cáo!của!ông!Chỉnh,!cần! giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm!đã!xử.! !Về!án!phí:!Do!kháng!cáo!không!được!chấp!nhận!nên!ông!Chỉnh!phải!chịu! 300.000!đồng!án!phí!DSPT!(xác!nhận!ông!!Khổng!Văn!Ch!đã!nộp!đủ!án!phí! phúc! thẩm! theo! biên! lai! thu! số! 0008346! ngày! 12/10/2022! của! Chi! cục! THADS!huyện!Hiệp!H).!

! !Vì!các!lẽ!trên,! !

QUYẾT!ĐỊNH:!

-! Áp! dụng:! khoản! 1! Điều! 308,! Điều! 148của!Bộ! luật! tố! tụng! dân! sự;!Điều!26! Nghị!quyết! số!326/2016/UBTVQH14!ngày! 30/12/2016!của! Ủy! ban!thường!vụ!Quốc!hội!về!mức!thi!miễn,!giảm,!thu!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng! án!phí!và!lệ!phí!tòa!án.!

Xử:Không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!ông!Khổng!Văn!Ch;!giữ!nguyên! bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!113/2022/DSST!ngày!29/9/2022!của!Tòa!án!nhân! dân!huyện!Hiệp!H.! Về!án!phí:ông!Khổng!Văn!Ch!phải!chịu!300.000!đồng!án!phí!DSPT!(xác!nhận! ông!!Khổng!Văn!Ch!đã!nộp!đủ!án!phí!phúc!thẩm!theo!biên!lai!thu!số!0008346! ngày!12/10/2022!của!Chi!cục!THADS!huyện!Hiệp!H).! !!!!!!!!!!Án!xử!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án./.! !

!