Bản án 61/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung bản án sơ thẩm;

* Theo nội dung đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản hoà giải, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Văn H, ông Nguyễn Trường G trình bày:

Đầu tháng 9/2024, ông Trần Tấn T có đến hỏi bà Nguyễn Thị Kim V để thuê toàn bộ căn nhà trên thửa đất số 35, tờ bản đồ số 31, địa chỉ tại ấp P, xã A, huyện M, tỉnh Bến Tre để kinh doanh thuốc tây. Sau khi thỏa thuận bà V thống nhất cho ông T thuê toàn bộ tầng trệt của ngôi nhà kích thước chiều ngang khoảng 5m, chiều dài khoảng 10,5m diện tích khoảng 52.5m2, kết cấu cột bê tông cốt thép, vách tường, nền gạch ceramic, mái tole để mở quầy thuốc tây và cho nhân viên ở, riêng phần gác kích thước chiều ngang khoảng 2,5m, chiều dài khoảng 5m sẽ bỏ trống bên bà V sẽ đóng cửa phần gác này trong thời gian cho thuê. Ngoài ra, theo thỏa thuận phần đất còn trống xung quanh nhà và phần đất gắn liền với ngôi nhà thuộc thửa đất số 35, tờ bản đồ số 31, tổng diện diện tích 52,2m2 bà V giao cho ông T sử dụng toàn bộ kèm hợp đồng thuê nhà. Đến ngày 25/9/2024, ông T và bà V chính thức ký hợp đồng thuê nhà với những thỏa thuận trên, thời hạn thuê là 05 năm từ ngày 25/9/2024 đến ngày 25/9/2029, giá thuê là 5.000.000đ/tháng (năm triệu đồng trên tháng). Ngày 26/9/2024, ông T sử dụng tài khoản của bà Trần Ngọc T1 chuyển tiền thuê nhà 06 tháng là 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng cho bà V. Theo thoả thuận thì bà V phải giao nhà cho ông T sau khi hai bên ký hợp đồng thuê, tuy nhiên trong nhà còn nhiều đồ của bà V có kích thước lớn không thể chuyển đi ngay nên ông T cho bà V thời hạn 05 ngày để di dời những đồ đạc đó. Ông T đã thuê người đến để lắp lại cửa sắt, đặt bảng hiệu và nộp hồ sơ xin cấp phép hoạt động. Đến ngày 30/9/2024, ông T đã hoàn tất việc lắp cửa và chuẩn bị gắn bảng hiệu nhưng bà V vẫn không chịu giao nhà. Ông T nhiều lần yêu cầu giao nhà theo đúng hợp đồng thuê nhưng bà V diện nhiều lý do để không giao nhà như thỏa thuận. Đến ngày 05/10/2024, bà V tuyên bố chỉ giao một phần nhà và không đồng ý giao toàn bộ ngôi nhà như thỏa thuận trước đó thì hai bên xảy ra mâu thuẫn, bà V khóa trái cửa nhà không cho ông T ra vào và lắp đặt bảng hiệu. Do không sử dụng được nhà thuê nếu kéo dài hợp đồng thuê sẽ gây thiệt hại nên ông T đã gửi văn bản thông báo cho bà V về việc sẽ chấm dứt hợp đồng sau 06 tháng nhưng bà V cố tình không nhận thông báo và tỏ thái độ không hợp tác để ông T phải tiếp tục trả tiền nhà hết thời hạn hợp đồng. Ông T đã nhiều lần thoả thuận với bà V để giải quyết nhưng không có kết quả. Do bà V đã vi phạm nghiệm trọng nghĩa vụ hợp đồng thuê nhà nên ông T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng thuê nhà ngày 25/9/2024 giữa ông Trần Tấn T và bà Nguyễn Thị Kim V đối với căn nhà có diện tích 52,5m2 trên thửa đất 35, tờ bản đồ số 31, tọa lạc tại ấp P, xã A, huyện M, tỉnh Bến Tre (nay là ấp P, xã A, tỉnh Vĩnh Long). Buộc bà V trả lại cho ông T số tiền 30.000.000 đồng tiền thuê nhà và buộc bà V bồi thường cho ông T số 16.248.000 đồng, gồm tiền lắp đặt cửa là 10.648.000 đồng và tiền di dời đường điện, hàn khung bảng hiệu là 5.600.000 đồng. Đối với cửa cuốn và khung bảng hiệu thì ông T để lại cho bà V sử dụng.

* Theo nội dung bản tự khai, biên bản hoà giải trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn bà Nguyễn Thị Kim V trình bày:

Bà thừa nhận giữa bà và ông T có ký hợp đồng thuê nhà ngày 25/9/2024, bà cho thuê căn nhà có diện tích 52,5m2 tại thửa đất số 35, tờ bản đồ số 31, toạ lạc tại ấp P, xã A, huyện M, tỉnh Bến Tre (nay là ấp P, xã A, tỉnh Vĩnh Long), giá thuê là 5.000.000 đồng/tháng. Thời hạn thuê là 05 năm, hình thức thanh toán là trả tiền thuê nhà 06 tháng/lần với số tiền 30.00.000 đồng. Sau khi hai bên ký kết hợp đồng thì ông T đã chuyển khoản cho bà số tiền 30.000.000 đồng ngày 26/9/2024 (qua tài khoản tên Trần Ngọc T1).

Sau khi ký kết hợp đồng thì bà đồng ý giao nhà và di dời đồ đạc, phía ông T hứa cho xe hỗ trợ di dời các tài sản có kích thước lớn cho bà nhưng sau đó ông T đòi giảm giá thuê nhà từ 5.000.000 đồng/tháng xuống 3.000.000 đồng/tháng nên bà không đồng ý. Bà không đồng ý giảm giá thuê nhà nên ông T đề nghị hủy hợp đồng thuê.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông T thì bà không đồng ý, bà vẫn đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng. Bà không đồng trả lại số tiền 30.00.000 đồng do đây là tiền thuê nhà của bà, bà đã giao nhà, ông T nhận nhưng ông T không chịu thuê tiếp là lỗi của ông T. Đối với cửa cuốn và khung bảng hiệu nếu hủy hợp đồng thuê thì đề nghị ông T tháo dỡ, trả lại hiện trạng căn nhà ban đầu cho bà, bà không đồng ý hoàn giá trị cửa và khung bảng hiệu cho ông T.

Do hòa giải không thành, Tòa án nhân dân Khu vực 9 – Vĩnh Long đã đưa vụ án ra xét xử.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 106/2025/DS-ST ngày 13 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 9 – Vĩnh Long đã tuyên:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 92, của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ Điều 423, Điều 427, Điều 472 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVWQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Trần Tấn T đối với chị Nguyễn Thị Kim V.

Cụ thể tuyên:

1. Hủy hợp đồng thuê nhà ngày 25/9/2024 giữa anh Trần Tấn T và chị Nguyễn Thị Kim V đối với căn nhà có diện tích 52,5m2 trên thửa đất 35, tờ bản đồ số 31, tọa lạc tại ấp P, xã A, huyện M, tỉnh Bến Tre (nay là ấp P, xã A, tỉnh Vĩnh Long).

2. Buộc chị Nguyễn Thị Kim V có nghĩa vụ trả cho anh Trần Tấn T số tiền 46.248.000 đồng, trong đó tiền thuê nhà là 30.000.000 đồng, tiền bồi thường thiệt hại là 16.248.000 đồng.

Giao cho chị Nguyễn Thị Kim V được sử dụng hai cửa cuốn Úc có chiều cao 3m, chiều ngang 2,44m đã được lắp vào phần tường bê tông của căn nhà và giá đỡ khung bảng hiệu bằng sắt có chiều dài 8,8m, ngang 0,8m tại căn nhà cho thuê trên thửa đất 35, tờ bản đồ số 31, tọa lạc tại ấp P, xã A, huyện M, tỉnh Bến Tre (nay là ấp P, xã A, tỉnh Vĩnh Long).

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, lãi suất chậm thi hành án, án phí, thi hành bản án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 26/9/2025, bị đơn bà Nguyễn Thị Kim V kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của bị đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng đã tuân theo đúng các quy định của pháp luật tố tụng, những người tham gia tố tụng thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật tố tụng.

- Về nội dung: Xét thấy kháng cáo của bà V là không có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của bà V, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 106/2025/DS-ST ngày 13 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 9 – Vĩnh Long.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ đã được thẩm tra công khai tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa; ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên; xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim V; Hội đồng xét xử nhận định:

Bị đơn bà Nguyễn Thị Kim V kháng cáo và thực hiện các thủ tục kháng cáo hợp lệ, trong thời hạn luật định nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim V, Hội đồng xét xử xét thấy:

Ông T cho rằng, sau khi ký kết hợp đồng thuê nhà thì ông đã vào sửa chữa, cải tạo và hoàn tất việc lắp cửa cuốn và chuẩn bị gắn bảng hiệu nhưng bà V không đồng ý giao nhà nên ông không thể tiếp tục thực hiện các công việc khác, do bà V đã vi phạm nghĩa vụ nên ông yêu cầu huỷ hợp đồng thuê nhà và buộc bà V trả lại cho ông số tiền thuê nhà là 30.000.000 đồng. Bà V cho rằng, bà đã thực hiện đúng thoả thuận tại hợp đồng thuê nhà nhưng ông T đề nghị giảm tiền thuê nhà nên hai bên phát sinh mâu thuẫn. Bà đã thực hiện việc giao nhà nhưng ông T không nhận là lỗi của ông T nên bà không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T.

Thấy rằng, cả nguyên đơn và bị đơn đều không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình về việc giao, nhận căn nhà cho thuê. Căn cứ vào biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 14/01/2025 thì tại căn nhà thuê vẫn còn các tài sản của bà V như tủ ván ép để quần áo, mỹ phẩm, tủ lạnh, bàn ghế, dụng cụ nhà bếp… . Bà V cho rằng giữa bà và nguyên đơn có thoả thuận là nguyên đơn hỗ trợ di dời các tài sản lớn trong nhà nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh và nguyên đơn cũng không thừa nhận có thỏa thuận này. Theo nội dung hợp đồng thuê thì bà V phải có nghĩa vụ giao nhà vào ngày 25/9/2024, nhưng nguyên đơn đồng ý cho bà thêm thời hạn 05 ngày để di dời đồ đạc trong nhà. Tuy nhiên, đến tại thời điểm Tòa án thẩm định tại chỗ thì đồ đạc của bà V vẫn còn tại căn nhà cho thuê nên việc bà V cho rằng đã giao nhà cho ông T sử dụng theo đúng thoả thuận hợp đồng là không có căn cứ.

Đồng thời, theo lời xác nhận của bà Nguyễn Thị L là trưởng ấp P thì khoảng đầu tháng 10/2024 thì ông T và bà N có đến nhờ bà vận động bà V giao nhà đã cho thuê cho ông T để mở cửa hàng thuốc tây nhưng bà hướng dẫn anh T khởi kiện đến Tòa án để yêu cầu giải quyết. Tại phiên tòa, bà V cũng thừa nhận từ sau khi hai bên phát sinh mâu thuẫn thì bà đã khoá cửa căn nhà cho thuê cho đến nay.

Như vậy, có căn cứ xác định người vi phạm nghĩa vụ trong việc thực hiện hợp đồng thuê nhà là bà Nguyễn Thị Kim V, do bà V không giao nhà thuê là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng nên nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng thuê nhà ngày 25/9/2024 giữa các bên là có căn cứ chấp nhận.

[2.2] Tại khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự quy định về hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng: “2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản…”

Do ông T đã trả cho bà V số tiền thuê nhà là 30.000.000 đồng nên buộc bà V phải hoàn lại số tiền này cho ông T.

Đối với yêu cầu bà V bồi thường cho ông T số tiền 16.248.000 đồng, gồm tiền lắp đặt cửa là 10.648.000 đồng và tiền di dời đường điện, hàn khung bảng hiệu là 5.600.000 đồng. Tại khoản 3 Điều 427 Bộ luật Dân sự quy định “3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.” Thấy rằng, người vi phạm nghĩa vụ dẫn đến hợp đồng không thực hiện được là bà V, do đó trường hợp phát sinh các thiệt hại cho bên thuê nhà từ việc không thực hiện được hợp đồng thì bà V phải có nghĩa vụ bồi thường. Đồng thời, đối với hai cửa cuốn Úc, chiều cao 3m, chiều ngang 2,44m đã được lắp vào phần tường bê tông của căn nhà nếu tháo dỡ sẽ gây thiệt hại cho căn nhà và mất giá trị sử dụng của cửa cuốn. Do đó, cần giao hai cửa cuốn lại cho bà V sử dụng và buộc bà V hoàn giá trị cửa lại cho ông T là 10.648.000 đồng.

Đối với yêu cầu bồi thường số tiền 5.600.000 đồng chi phí di dời đường điện, hàn khung bảng hiệu, thấy rằng đối với việc di dời đường điện, hàn khung bảng hiệu tại căn nhà thuê là để sử dụng vào mục đích thuê nhà của ông T nhưng do bà V không giao nhà dẫn đến không thể thực hiện được nên chi phí phát sinh này bà V phải chịu. Nguyên đơn không đồng ý tháo dỡ giá đỡ khung bảng hiệu do không thể sử dụng vào mục đích khác và giá đỡ hiện nay đã được gắn vào kết cấu căn nhà nên cần giao khung đỡ bảng hiệu bằng sắt có chiều dài 8,8m, ngang 0,8m giao cho bà V được sử dụng.

Như vậy, tổng số tiền bà V phải hoàn trả lại cho ông T là 46.248.000 đồng, trong đó tiền thuê nhà là 30.000.000 đồng, tiền bồi thường thiệt hại là 16.248.000 đồng.

Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Ngọc T1 cho rằng số tiền 30.00.000 đồng chuyển khoản cho bà V là ông T nhờ bà chuyển khoản và ông T đã trả cho bà số tiền này nên không có yêu cầu giải quyết gì trong vụ án nên không xem xét, giải quyết.

Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà V phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị Kim V, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 106/2025/DS-ST ngày 13 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 9 – Vĩnh Long.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 92, của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Áp dụng Điều 423, Điều 427, Điều 472 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVWQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Tấn T đối với bà Nguyễn Thị Kim V.

1. Hủy hợp đồng thuê nhà ngày 25/9/2024 giữa ông Trần Tấn T và bà Nguyễn Thị Kim V đối với căn nhà có diện tích 52,5m2 trên thửa đất 35, tờ bản đồ số 31, tọa lạc tại ấp P, xã A, huyện M, tỉnh Bến Tre (nay là ấp P, xã A, tỉnh Vĩnh Long).

2. Buộc bà Nguyễn Thị Kim V có nghĩa vụ trả cho ông Trần Tấn T số tiền 46.248.000 đồng, trong đó tiền thuê nhà là 30.000.000 đồng, tiền bồi thường thiệt hại là 16.248.000 đồng.

Giao cho bà Nguyễn Thị Kim V được sử dụng hai cửa cuốn Úc có chiều cao 3m, chiều ngang 2,44m đã được lắp vào phần tường bê tông của căn nhà và giá đỡ khung bảng hiệu bằng sắt có chiều dài 8,8m, ngang 0,8m tại căn nhà cho thuê trên thửa đất 35, tờ bản đồ số 31, tọa lạc tại ấp P, xã A, huyện M, tỉnh Bến Tre (nay là ấp P, xã A, tỉnh Vĩnh Long).

Chi phí thu thập chứng cứ số tiền 600.000 đồng bà Nguyễn Thị Kim V phải chịu. Số tiền này ông Trần Tấn T đã nộp xong nên buộc bà V phải hoàn lại số tiền 600.000 đồng cho ông T.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về án phí:

3.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

+ Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch số tiền 2.312.000 đồng, bà Nguyễn Thị Kim V phải chịu.

+ H1 lại cho ông Trần Tấn T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 406.000 đồng theo biên lai thu số 0004893 ngày 06/11/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Mỏ Cày Nam (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 9 – Vĩnh Long.

3.2. Án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Nguyễn Thị Kim V phải nộp 300.000 (ba trăm nghìn) đồng án phí nhưng được khấu trừ số tiền án phí đã nộp là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0003842 ngày 02/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Long.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.