Bản án 61/2023/DSPT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

*/Theo đơn khởi kiện và tại các bản khai nguyên đơn ông Hoàng Huy B trình bày: Ông Hoàng Huy B, bà Nguyễn Thị M với bà Trương Thị S, ông Bùi Mạnh H ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 22/02/2022 để chuyển nhượng nhà đất số E4-1/20- khu trung tâm đô thị Chí Linh, Phường 10, thành phố Vũng Tàu, thửa đất diện tích 59,6m2, tờ bản đồ số 88, giá nhà đất là 7.150.000.000 đồng, bên B (ông Bảo, bà Minh) đặt cọc trước cho bên A (bà Sáu, ông Hà) là 100.000.000 đồng. Thời hạn ra ký hợp đồng công chứng là ngày 04/3/2022.

Vì lý do sức khỏe ông Bảo được chỉ định phải đi mổ ngày 28/2/2022, ông Bảo đã xin dời lịch mổ đến ngày 01/3/2022; Sau đó ông Bảo có trao đổi với bà Sáu, ông Hà qua nhắn tin báo là ngày 28/2/2022 ra phòng công chứng ký hợp đồng trước thời hạn; Vì lý do Chứng minh nhân dân của ông Hà hết hạn, phải đi xin giấy xác nhận của công an và hồ sơ nhà đất của ông Hà, bà Sáu chưa đủ tính pháp lý (quyền sở hữu nhà trên đất chưa được công nhận) nên ông Hà bà Sáu không thể ký được hợp đồng cho ông Bảo vào ngày 28/2/2022; Đến ngày 01/3/2022 ông Bảo nhập viện mổ theo lịch tại Bệnh viện Bình dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngày 09/3/2022 ông Bảo ra viện, ngày 10/3/2022 ông Bảo đến nhà gặp vợ chồng bà Sáu để thỏa thuận trao đổi với nội dung: “Bên mua nhà đất luôn luôn muốn thực hiện mua nhà đất của bên bán nên đã đặt cọc tiền mua nhà đất và đã làm hợp đồng đặt cọc ngày 22/02/2022 với bên bán để mua nhà đất. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất giữa hai bên đã ký để hai bên có điều kiện tốt thực hiện cam kết thỏa thuận với nhau. Hai bên tin tưởng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thành công, bên mua nhà đất sẽ mua, bên bán nhà đất sẽ bán, giao dịch hai bên sẽ thành công nếu bên bán và bên mua chấp hành đúng cam kết như trong hợp đồng đặt cọc mua bán đã ký.

Bên mua nhà đất đã chuẩn bị đầy đủ để cùng bên bán nhà đất thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng bên bán nhà đất đến ngày 10/3/2022 vẫn không thực hiện đúng cam kết như hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hai bên đã ký. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất giữa hai bên, bên bán và bên mua không thực hiện được là do lỗi bên bán nhà đất gây ra; Mục đích bên mua nhà đất muốn mua nhà đất của bên bán, muốn hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký thành công để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Không mong muốn bên bán phải trả lại cọc và chịu phạt. Vì bên bán nhà đất sai nên phải trả lại cọc và không yêu cầu phạt cọc; Bên mua nhà đất luôn thực hiện đúng cam kết thỏa thuận theo Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 22/02/2022; Bên mua nhà đất có nhu cầu muốn mua nhà đất của bên bán, nhưng bên bán phải đảm bảo tính pháp lý của hồ sơ để các bên thực hiện các bước tiếp theo là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nếu nhà đất không đủ tính pháp lý sang nhượng thì bên mua không mua; Trong thời gian từ 22/02/2022 đến ngày 04/3/2022 hoặc sau ngày 04/3/2022 thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, bên bán nhà đất không chấp hành đúng cam kết theo hợp đồng đặt cọc đã ký thì bên mua nhà đất có quyền từ chối không mua nhà đất của bên bán; Bên mua nhà đất đã báo cho bên bán nhà đất biết đến chiều ngày 28/02/2022 cầm toàn bộ hồ sơ nhà đất, các giấy tờ khác để ra công chứng ký hợp đồng nhưng công chứng viên kiểm tra hồ sơ nhà đất đã đầy đủ tính pháp lý như hợp đồng đặt cọc đã ký chưa nhưng không thực hiện được vì lý do: Chứng minh nhân của ông Hà (bên bán) phải đến công an thành phố xác nhận lại; quyền sở hữu nhà trên đất chưa được công nhận ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Lỗi trên là do bên bán nhà đất không thực đúng như đã cam kết thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc”; Do đó, tại buổi gặp ngày 10/3/2022, ông Bảo yêu cầu ông Hà, bà Sáu trả lại tiền cọc 100.000.000 đồng vì lý do vợ chồng bà Sáu đã vi phạm Điều 2 của hợp đồng đặt cọc “Trước khi đặt cọc mua nhà đất, bên A đảm bảo hồ sơ nhà đất đủ tính pháp lý sang nhượng”, Nhà của ông Hà bà Sáu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở, nhưng ông Hà bà Sáu không đồng ý trả lại tiền cọc cho ông Bảo; Đến ngày 23/5/2022 ông Bảo làm đơn Khởi kiện ông Hà bà Sáu, nội dung yêu cầu Tòa án :

Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 22/02/2022 giữa Bùi Mạnh H, bà Trương Thị S và ông Hoàng Huy B, bà Nguyễn Thị M.

Buộc ông Bùi Mạnh H, bà Trương Thị S trả lại cho ông Hoàng Huy B, bà Nguyễn Thị M 100.000.000 đồng đặt cọc, vì bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc.

*/ Tại các bản khai bị đơn bà Nguyễn Thị Sáu, ông Bùi Văn Hà trình bày: Vợ chồng ông Hoàng Huy B, bà Nguyễn Thị M đã đến xem nhà đất đồng thời kiểm tra giấy tờ nhà đất; Sau khi xem xong thì ông Bảo, bà Minh đồng ý mua với giá 7.150.000.000 đồng, hai bên đã lập hợp đồng đặt cọc và ông Bảo bà Minh sẽ đặt cọc trước số tiền 100.000.000 đồng; Đến ngày 22/02/2022 hai ký Hợp đồng đồng đặt cọc mua bán nhà đất, để chuyển nhượng thửa đất diện tích 59,6m2, tờ bản đồ số 88 tọa lạc tại số nhà E4-1/20 Trung tâm đô thị Chí Linh, Phường 10, thành phố Vũng Tàu với giá chuyển nhượng thửa đất là 7.150.000.000 đồng, giá đặt cọc thửa đất là 100.000.000 đồng. Thời hạn ra ký hợp đồng chuyển nhượng là 04/3/2022.

Ngày 28/2/2022 ông Bảo có gọi cho bà Sáu hẹn ra công chứng ký hợp đồng trước thời hạn do ông Bảo có lịch phải đi bệnh viện mổ; Vợ chồng ông Hà bà Sáu mang hồ sơ ra phòng công chứng trước nhưng công chứng viên yêu cầu cần bổ sung Giấy xác nhận số chứng minh nhân dân của ông Bùi Văn Hà nên vợ chồng ông Hà bà Sáu đã báo cho ông Bảo biết để ông Hà bà Sáu làm giấy xác nhận xong rồi ký hợp đồng; Chiều ngày 28/02/2022 ông Hà bà Sáu đã nhận được kết quả Giấy xác nhận số chứng minh nhân dân của ông Hà và thông báo để ông Bảo biết ra ký hợp đồng nhưng ông Bảo nói là chiều muộn rồi, đợi khi nào ông Bảo đi viện về rồi ký, ông Hà bà Sáu đồng ý với ý kiến của ông Bảo; Do không biết trước thời gian ra viện là ngày nào nên để đảm bảo sức khỏe cho ông Bảo, ông Hà bà Sáu đã nói ông Bảo là hạn cuối là ngày 16/3/2022 phải ra công chứng ký hợp đồng vì ngày 20/3/2022 ông Hà bà Sáu có việc riêng; Suốt quá trình từ ngày 01/3/2022 đến khi ông Bảo ra viện thì ông Hà bà Sáu vẫn thường xuyên liên lạc với ông Bảo và biết được ông Bảo ra viện ngày 09/3/2022; Từ ngày ra viện về ông Bảo không hề nói gì về việc mua bán nhà đất của ông Hà bà Sáu nữa và hoàn toàn không có việc ngày 10/3/2022, ông Bảo đến nhà ông Hà bà Sáu để trao đổi về việc dừng hợp đồng; Vào ngày 14/3/2022 ông Bảo mới nhắn tin cho bà Trương Thi T (người môi giới) và gọi điện cho bà Sáu để thông báo về việc sẽ không mua nhà đất của vợ chồng ông Hà bà Sáu nữa. Ông Bảo chỉ nói là “anh không mua nhà Sáu nữa, có ai mua thì Sáu bán đi”, ông bà Hà Sáu nói cứ thực hiện như hợp đồng ban đầu thì ông Bảo nói “ok, thực hiện đi”. Từ đó hai bên không trao đổi gì nữa; Cuối tháng 05/2022, ông Hà bà Sáu đã sang nhượng nhà đất cho người khác thì ông Bảo lại xuống nhà ông Hà bà Sáu và yêu cầu vợ chồng ông Hà bà Sáu trả lại tiền cọc 100.000.000 đồng nhưng vợ chồng ông Hà bà Sáu không đồng ý vì lỗi là của bên mua tự ý không mua nữa; Ông Bảo căn cứ vào Điều 2 của hợp đồng đặt cọc “Trước khi đặt cọc mua nhà đất, bên A đảm bảo hồ sơ nhà đất đủ tính pháp lý sang nhượng” thì ông Hà bà Sáu khảng định rằng: Nguồn gốc nhà đất E4-1/20 khu trung tâm Chí Linh, diện tích đất 59,6m2 vợ chồng ông Hà bà Sáu nhận chuyển sang tên từ năm 2006, sau đó đổi sổ mới vào ngày 05/10/2012. Sau khi chuyển nhượng thì ông Hà bà Sáu đã xây nhà vào năm 2006 theo giấy phép xây dựng của công ty DIC cấp và đã ở ổn định từ đó đến này và được cấp hộ khẩu tại đây. Do ông Hà bà Sáu đã ở ổn định nên chưa có làm thủ tục hoàn công. Hiện nay, thửa đất trên đã được ông Hà bà Sáu ra công chứng chuyển nhượng cho ông Yên Thanh Hiếu và Lê Thị Hiền Vân và đã được sang tên do đó ông Hà bà Sáu khẳng định hồ sơ nhà đất đã đầy đủ tính pháp lý để sang nhượng; Nay ông Hà bà Sáu không đồng ý với toàn bộ yêu cầu của ông Hoàng Huy B, đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của Hoàng Huy B.

*/ Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị M trình bày: Nhà đất số E4-1/20 Trung tâm đô thị Chí Linh chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sỡ hữu nhà nên vợ chồng bà Minh phải ký hợp đồng đặt cọc ngày 22/02/2022 với ông Hà bà Sáu để bên bán hoàn tất hồ sơ nhà đủ tính pháp lý để sang nhượng. Do bên bán đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên đề nghị trả lại số tiền 100.000.000 đồng cho vợ chồng bà Minh.

*/ Người làm chứng bà Trương Thi T trình bày: Ngày 14/3/2022 ông Bảo nhắn tin cho bà Tố thông báo về việc ông Bảo không mua nhà của bà Sáu nữa. Bà Tố nói nếu không mua nữa thì nói chuyện với bà Sáu. Sau đó chỉ thi thoảng ông Bảo gọi hỏi bà Tố về việc nhà bà Sáu bán chưa nhưng bà nói là không biết. Tháng 5/2022 vợ chồng ông Bảo có xuống nhà bà Tố nói chuyện và nói ý muốn đòi lại số tiền cọc 100.000.000 đồng nhưng bà Tố chỉ nghe vậy thôi, bà Tố không có ý kiến gì.

*/Tại bản án dân sự sơ thẩm số 94/2022/DS-ST ngày 19/10/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu; Đã áp dụng các quy định của pháp luật. Tuyên xử:

+Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hoàng Huy B.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự theo quy định pháp luật.

*/Ngày 19/10/2022 nguyên đơn ông Hoàng Huy B kháng cáo bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Bảo.

*/Tại phiên tòa phúc thẩm:

Một số đương sự vắng mặt Tòa án đã tống đạt Quyết định đưa vụ án ra xét xử và giấy triệu tập tham gia phiên tòa hợp lệ, Căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án.

Nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo; Các đương sự không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án và không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới.

*/Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử và đương sự đã thực hiện đúng trình tự thủ tục mà Bộ luật tố tụng dân sự quy định.

Về nội dung: Căn cứ các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và xét xử công khai tại phiên tòa nhận thấy: Hợp đồng đặt cọc ngày 22/2/2022 là có thật và có giá trị pháp lý, hai bên đã thay đổi thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là sau khi ông Bảo ra viện, nhưng sau khi ông Bảo ra viện đã nhắn tin cho người giới thiệu là bà Tố: Không mua nhà đất nữa; Nên lỗi thuộc về ông Bảo. Do đó đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Nội dung hợp đồng đặt cọc thể hiện: Ông Bảo, bà Minh mua nhà đất số E4-1/20 Khu trung tâm Chí Linh, phường 10, thành phố Vũng Tàu (gọi tắt là nhà đất số E4-1/20) thuộc quyền sở hữu của bà Trương Thị S và ông Bùi Mạnh H.

Giá mua bán là 7.050.000.000 đồng, đặt cọc 100.000.000 đồng; Bên A đảm bảo hồ sơ nhà đất đủ tính pháp lý sang nhượng; Không mua nữa thì mất cọc, không bán nữa là bồi thường gấp đôi tiền cọc; Sau khi ký hợp đồng đặt cọc ông Bảo bà Minh đã trả bà Sáu ông Hà số tiền cọc là 100.000.000 đồng; Hẹn đến ngày 04/3/2022 ra công chứng ký hợp đồng thì trả hết số tiền còn lại;

Tuy nhiên, do ông Bảo có lịch đến bệnh viện mổ nên hai bên thỏa thuận lại đến ngày 28/2/2022 ra công chứng ký hợp đồng, nhưng hai bên vẫn không ký được hợp đồng công chứng là vì ông Hà phải bổ sung giấy xác nhận căn cước công dân và nhà chưa được công nhận quyền sở hữu nhà. Hai bên chưa thỏa thuận lại ngày ký hợp đồng công chứng, chưa thỏa thuận khi nào phải làm xong quyền sở hữu nhà.

Bị đơn bà Sáu, ông Hà cho rằng: Hai bên thỏa thuận lại ngày ký hợp đồng mới là sau khi ông Bảo đi bệnh viện về là ngày 16/3/2022, nhưng bị đơn không có tài liệu chứng cứ chứng minh và nguyên đơn ông Bảo cũng không thừa nhận thỏa thuận này; Do vậy không có căn cứ để chấp nhận ngày thỏa thuận mới ký lại hợp đồng là ngày 16/3/2022. Mặt khác bị đơn cũng chưa làm được quyền sở hữu nhà.

Ngày 12/5/2022 bị đơn ông Hà bà Sáu bán nhà đất cho người khác và người mua đã sang tên quyền sử dụng đất; Tại thời điểm bán cho người khác vợ chồng bà Sáu cũng chưa làm được quyền sở hữu nhà;

Theo thảo thuận thì: Bên bà Sáu phải đảm bảo hồ sơ nhà đất đủ tính pháp lý sang nhượng (có nghĩa là đất có sổ đỏ là giấy chứng nhận QDS đất, nhà có giấy chứng nhận sở hữu nhà) nhưng vợ chồng bà Sáu mới làm có giấy chứng nhận QDS đất, chư làm được giấy chứng nhận sở hữu nhà; Do đó lỗi thuộc bị đơn, nguyên đơn ông Bảo không có lỗi trong việc này; Nên ông Bảo khởi kiện đòi lại tiền cọc và không yêu cầu phạt cọc là có căn cứ;

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn ông Bảo cho rằng sau khi đặt cọc bị đơn đã phải trả tiền dịch vụ môi giới nên tự nguyện chỉ yêu cầu bị đơn trả lại ½ số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng; Hội đồng xét xử xét thấy: Đây là sự tự nguyện của ông Bảo không vi phạm điều cấm của pháp luật nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

Từ những phân tích và nhận định trên cho thấy: Nguyên nhân dẫn đến việc hai bên không ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là do yếu tố khách quan là do bị đơn và nguyên đơn chưa thỏa thuận lại ngày ký hợp đồng và chưa làm được giấy chứng nhận sở hữu nhà; Nay nguyên đơn ông Bảo chỉ yêu cầu bị đơn trả lại ½ tiền cọc là 50.000.000 đồng; Nên ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn ông Bảo.

Căn cứ Điều 12, 26, 27,29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí lệ phí tòa án.

*/ Về án phí sơ thẩm:

+Ông Bảo có nghĩa vụ phải trả lại số nên chịu án phí là là 50. 000.000 đồng x 5% = 2.500.000 đồng; Ông Bảo là người cao tuổi có đơn xin miễn án phí do đó được miễn án phí.

Do bị đơn ông Hà bà Sáu có nghĩa vụ phải trả lại số tiền 50.000.000 đồng nên chịu án phí là là 50. 000.000 đồng x 5% = 2.500.000 đồng.

*/ Về án phí phúc thẩm:

Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo ông Bảo không phải nộp.

Từ những phân tích và nhận định trên, Hội đồng xét xử có đủ căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo và Sửa một phần bản án sơ thẩm.(Do lỗi khách quan)

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Hoàng Huy B. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 94/2022/DS-ST ngày 19/10/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu, như sau:

Áp dụng: Điều 328, Điều 401 Bộ luật Dân sự; Điều 157 Điều 165, Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1.Ghi nhận sự tự nguyện của ông Hoàng Huy B.

+Bà Trương Thị S và ông Bùi Mạnh H có nghĩa vụ trả cho ông Hoàng Huy B và Bà Nguyễn Thị M số tiền là 50.000.000 đồng.(Năm mươi triệu)

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành nếu bên phải thi hành án chậm trả tiền thì còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự, tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

2.Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trương Thị S và ông Bùi Mạnh H có nghĩa vụ

phải nộp án phí là 2.500.000 đồng.

3.Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo ông Bảo không phải nộp.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

4.Bản án có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án, ngày 15/5/2023

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Nơi nhận:

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ

- TAND TP.VT;

- VKSND tỉnh BR-VT;

- VKSND TP. Vũng Tàu.

(Đã ký)

- THADSTP.Vũng tàu.

- Đương sự.

- Lưu hồ sơ vụ án.

Trịnh Hoàng Anh HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

Các thẩm phán

Thẩm phán-Chủ tọa phiên tòa

Cao Xuân Long

Đào Thị Huệ

Trịnh Hoàng Anh

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM