Bản án 61/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

!

Theo!Bản!án!sơ!thẩm!và!tài!liệu!có!trong!hồ!sơ,!nội!dung!vụ!án!được!tóm! tắt!như!sau:!! Ngày!01/5/2013,!bà!Bế!Thị!B!có!ký!hợp!đồng!thuê!nhà!của!ông!Hứa!Viết!B!! và!vợ!Trình!Thị!H,!tuy!nhiên!sau!khi!mới!thuê!được!khoảng!01!tuần!thì!ông!Hứa! Viết!B!!sang!nói!với!bà!có!nhu!cầu!bán!thì!bà!đồng!ý!mua.!Ngày!15/5/2013,!hai!bên! lập!giấy!tờ!chuyển!nhượng!nhà!đất!(do!ông!Hứa!Viết!B!viết!tay)!nội!dung!mua!bán! ngôi!nhà!cấp!4!tọa!lạc!tại!thửa!đất!số!55;!tờ!bản!đồ!số!05,!diện!tích!80m2!đường!B,! phường!H,!thành!phố!L!(đã!được!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!00047! ngày!24/6/1999!cho!hộ!bà!Triệu!Thị!N!là!mẹ!đẻ!của!ông!Hứa!Viết!B!)!số!tiền!là! 400.000.000!đồng!và!để!tránh!phải!nộp!tiền!thuế!cao!cho!Nhà!nước,!ông!Hứa!Viết! B!!chỉ!ghi!250.000.000!đồng.!Do!tin!tưởng!vì!là!hàng!xóm!quen!biết!trước!đó!và! ông!Hứa!Viết!B!!làm!cán!bộ!Công!an!tỉnh!Lạng!Sơn!nên!sau!khi!trả!hết!tiền,!ông! Hứa!Viết!B!có!hứa!sẽ!làm!thủ!tục!chuyển!quyền!sử!dụng!đất!trong!thời!hạn!01! tháng.!Tuy!nhiên!sau!khi!hết!một!tháng,!không!thấy!ông!!Hứa!Viết!B!!làm!xong!thủ! tục!chuyển!quyền!sử!dụng!đất.!Do!ngôi!nhà!cấp!4!bị!xuống!cấp!và!hỏng!hóc!quá! nặng,!nên!từ!ngày!24/5/2013,!bà!Bế!Thị!B!đã!đầu!tư!xây!dựng!mới!ngôi!nhà!cấp!4!ở! phía! trước! thửa! đất! (mặt! đường! B)! diện! tích! khoảng! 40m2,! tôn! nền! cao! khoảng! 1,2m,!còn!ngôi!nhà!cũ!ở!phía!sau!thì!chỉ!giữ!phần!khung!tường,!đồng!thời!cho!thợ! xây!tường!cao!lên!khoảng!1,5m,!sau!đó!cho!trát,!sơn!lại!tường,!đóng!trần!lắp!đặt! điện!nước!để!sử!dụng!và!đã!mua!sắm!tài!sản!và!chuyển!đến!ngôi!nhà!này!để!sử! dụng.!! Tháng!3/2014!bà!Bế!Thị!B!cho!chị!Chu!Thị!T!thuê!và!quản!lý!toàn!bộ!tài!sản! với!giá!1.200.000đồng/tháng,!đến!ngày!31/5/2015!chị!Chu!Thị!T!trả!lại!nhà!và!tài! sản.!Sau!khi!chị!Chu!Thị!T!trả!lại!nhà!và!bàn!giao!tài!sản!bà!Bế!Thị!B!khóa!cửa!về! Hà!Nội!ở.!Lợi!dụng!không!có!ai!quản!lý,!ông!Hứa!Viết!B!!phá!khóa!cửa!chiếm!giữ! nhà!trái!phép!từ!ngày!03/6/2015,!sau!đó!lần!lượt!cho!anh!Nguyễn!Văn!Đ,!chị!Quản! Thị!Thu!H!và!hiện!nay!là!anh!Lê!Văn!A!thuê!nhà!với!giá!3.000.000đồng/tháng.! Nay!bà!Bế!Thị!B!cho!rằng!hợp!đồng!chuyển!quyền!sở!hữu!nhà!và!quyền!sử! dụng!đất!không!được!thực!hiện!là!do!lỗi!của!ông!Hứa!Viết!B!!và!bà!Trình!Thị!H!đã! vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật,!nên!phải!thanh!toán!khoản!tiền!chênh!lệch!giá!trị! quyền!sử!dụng!đất,!khoản!tiền!bà!đã!đầu!tư!xây!dựng!và!sửa!chữa!nhà,!tài!sản!đã! mua!sắm!khi!sử!dụng!và!khoản!mất!thu!nhập!từ!thuê!nhà!đến!nay!là!1.966.200.000! đồng.! !

Quá!trình!giải!quyết!vụ!án,!ông!Hứa!Viết!B!!và!bà!Trình!Thị!H!và!người!có! quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!ông!Hứa!Viết!V!không!hợp!tác!trong!suốt!quá!trình! giải!quyết!vụ!án,!cũng!không!nộp!bản!tự!khai!với!lý!do!không!quen!biết!bà!Bế!Thị! B!ở!khu!N,!thị!trấn!C,!huyện!C,!tỉnh!Lạng!Sơn!nên!không!thể!hiện!được!yêu!cầu,! nguyện!vọng!của!các!bị!đơn,!người!liên!quan.!!

Ngày!19/9/2019!ông!Hứa!Viết!B!!có!đơn!đề!nghị!Tòa!án!trả!lại!đơn!khởi!kiện! cho!bà!Bế!Thị!B!lý!do!hợp!đồng!chuyển!nhượng!là!giả!tạo,!việc!chuyển!nhượng! quyền!sử!dụng!đất!bắt!buộc!phải!có!bìa!đỏ;!bà!Bế!Thị!B!mạo!danh!địa!chỉ!khi!lập! giấy!tờ!mua!bán!nhà;!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!mang!tên!bà!Triệu!Thị!N! không!đúng!thực!tế!và!đã!chuyển!sang!cho!ông!Hứa!Viết!V!từ!ngày!30/6/2014!và!địa! chỉ!của!bà!Bế!Thị!B,!khi!khởi!kiện!không!đúng!với!thực!tế.!

Với!nội!dung!như!trên,!bản!án!sơ!thẩm!số!18/2019/DS-ST!ngày!24/9/2019! của!TAND!thành!phố!Lạng!Sơn!đã!tuyên.!

1.!Buộc!ông!Hứa!Viết!B!!và!bà!Trình!Thị!H!phải!có!nghĩa!vụ!thanh!toán!cho! bà!Bế!Thị!B!số!tiền!chênh!lệch!giá!trị!quyền!sử!dụng!đất;!khoản!tiền!đầu!tư!xây! dựng,!sửa!chữa!nhà,!khoản!tiền!mất!thu!nhập!từ!việc!cho!thuê!nhà!và!khoản!tiền!bồi! thường!thiệt!hại!về!tài!sản.!Tổng!cộng!là!1.284.000.000!đồng!(một!tỷ!hai!trăm!tám! mươi!tư!triệu!đồng).! !

2.!Về!chi!phí!thẩm!định,!định!giá:!Các!bị!đơn!ông!Hứa!Viết!B!!và!bà!Trình! Thị!H!phải!có!nghĩa!vụ!thanh!toán!3.750.000!đồng!(ba!triệu!bảy!trăm!nghìn)!cho!bà! Bế!Thị!B.!! !

Kể!từ!ngày!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!của!người!được!thi!hành!án!cho!đến! khi!thi!hành!án!xong,!bên!phải!thi!hành!án!còn!phải!chịu!khoản!tiền!lãi!của!số!tiền! còn!phải!thi!hành!án,!kể!cả!khoản!tiền!chi!phí!thẩm!định,!định!giá!theo!mức!lãi!xuất! quy!định!tại!Điều!357,!Điều!468!của!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015.!

3.! Về! án! phí:! Các! bị! đơn! ông! Hứa! Viết! B! ! và! bà! Trình! Thị! H! phải! chịu! 50.520.000!đồng!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!loại!có!giá!ngạch!để!nộp!Ngân!sách!Nhà! nước.!Trả!lại!bà!Bế!Thị!B!37.155.000!đồng!đã!nộp!theo!biên!lai!thu!tiền!tạm!ứng!số! 003041!ngày!24/01/2019!và!số!001665!ngày!01/3/2019!tại!Chi!cục!Thi!hành!án!dân! sự!thành!phố!Lạng!Sơn,!tỉnh!Lạng!Sơn.!

Ngoài!ra,!Bản!án!sơ!thẩm!còn!quyết!định!về!quyền!kháng!cáo!của!các!đương! sự!theo!quy!định.!

Trong!thời!hạn!luật!định!bà!Bế!Thị!B,!ông!Hứa!Viết!B!!kháng!cáo!bản!án!và! Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!thành!phố!Lạng!Sơn!kháng!nghị!phúc!thẩm! bản!án.!

Tại! đơn! kháng! cáo! ngày! 04/10/2019,! bà! Bế! Thị! B! kháng! cáo! yêu! cầu! TAND!tỉnh!Lạng!Sơn!giải!quyết:!Tiến!hành!xem!xét,!thẩm!định!định!giá!lại!diện! tích!nhà!và!đất!đã!mua!với!ông!Hứa!Viết!B!!và!bà!Trình!Thị!H!theo!diện!tích!thực! tế!thửa!đất;!định!giá!tài!sản!nhà!đất!đã!nhận!chuyển!nhượng!với!ông!Hứa!Viết!B!,! bà!Trình!Thị!H!về!công!sức!đầu!tư,!xây!dựng!ngôi!nhà!cấp!4!diện!tích!40m2,!công! tôn!tạo!đổ!đất!tâng!nền!cao!khoảng!1,2m,!01!bể!chứa!nước,!công!trình!điện!nước! (nguyên!nhân!do!vợ!chồng!ông!Hứa!Viết!B!!chống!đối!ngăn!cản!khi!thẩm!định!tại! ! chỗ);! buộc! ông! Hứa! Viết! B! ,! bà! Trình! Thị! H! phải! thanh! toán! tiền! gốc! và! tiền! chênh!lệch!giá!trị!quyền!sử!dụng!đất,!khoản!tiền!đầu!tư!xây!dựng,!sửa!chữa!nhà! (sau!khi!định!giá!lại),!giữ!nguyên!khoản!tiền!mất!thu!nhập!từ!việc!cho!thuê!nhà!và! khoản!tiền!bồi!thường!thiệt!hại!về!tài!sản!theo!bản!án!sơ!thẩm!đã!quyết!định.! Tại!đơn!kháng!cáo!ngày!04/10/2019!của!ông!Hứa!Viết!B!!đề!nghị!Tòa!án!cấp! phúc!thẩm!xử!hủy!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm.!! Quyết! định! kháng! nghị! số! 19/QĐ-KNPT-VKS-DS! ngày! 09/10/2019! của! Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!thành!phố!Lạng!Sơn,!tỉnh!Lạng!Sơn!kháng! nghị,!đề!nghị!Tòa!án!nhân!dân!tỉnh!Lạng!Sơn!xét!xử!theo!hướng!hủy!Bản!án!dân!sự! sơ!thẩm!số!18/2019/DS-ST!ngày!24!tháng!9!năm!2019!của!Tòa!án!nhân!dân!thành! phố!Lạng!Sơn,!tỉnh!Lạng!Sơn.! Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!nguyên!đơn!bà! Bế!Thị!B,!vẫn!giữ!nguyên!nội!dung!kháng!cáo,!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!có!thể! ngừng!phiên!tòa!để!đi!xem!xét!thẩm!định,!định!giá!lại!tài!sản.!Nếu!không!đi!thẩm! định,!định!giá!lại,!thì!cũng!đồng!ý!với!kháng!nghị!của!Viện!Kiểm!sát!và!kháng!cáo! của!bị!đơn!là!hủy!bản!án!sơ!thẩm!để!xét!xử!lại!theo!thủ!tục!sơ!thẩm.! Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!đơn!ông!Hứa!Viết!B!!và!bà!Trình!Thị! H,!vẫn!giữ!nguyên!nội!dung!kháng!cáo,!đề!nghị!hủy!toàn!bộ!bản!dân!sự!sơ!thẩm.!Vì! Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!đã!xác!định!thiếu!quan!hệ!pháp!luật,!khi!giải!quyết!vụ!án!đã!có! vi!phạm!nghiêm!trọng!thủ!tục!tố!tụng.!Đồng!ý!với!kháng!nghị!của!Viện!Kiểm!sát! nhân!dân!thành!phố!Lạng!Sơn.!! Đại! diện! Viện! kiểm! sát! nhân! dân! tỉnh! Lạng! Sơn! giữ! nguyên! quyết! định! kháng!nghị!của!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!thành!phố!Lạng!Sơn.! Ý!kiến!phát!biểu!quan!điểm!của!Kiểm!sát!viên!tại!phiên!tòa!phúc!thẩm.!Việc! tuân!theo!pháp!luật!của!Thẩm!phán!-!Chủ!tọa!phiên!tòa;!Hội!đồng!xét!xử!và!Thư!ký! phiên! tòa! đã! thực! hiện! đúng! quy! định! pháp! luật.! Việc! tuân! theo! pháp! luật! của! nguyên!đơn,!bị!đơn,!người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!tại!phiên!tòa!phúc!thẩm! thực!hiện!đúng!quy!định!pháp!luật.! Đơn!kháng!cáo!của!bà!Bế!Thị!B;!ông!Hứa!Viết!B!!và!kháng!nghị!của!Viện! kiểm!sát!nhân!dân!thành!phố!Lạng!Sơn!trong!thời!hạn!luật!định,!nên!kháng!cáo!và! kháng!nghị!là!hợp!lệ.!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!xác!định!thiếu!quan!hệ!pháp!luật!và!giải! quyết!hậu!quả!của!hợp!đồng!vô!hiệu!nhưng!không!tuyên!Hợp!đồng!!vô!hiệu!là!vi! phạm!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự.!Chưa!xem!xét!khoản!tiền!250.000.000đồng!bà!Bế! Thị!B!đã!trả!cho!vợ!chồng!ông!Hứa!Viết!B!,!bà!Trình!Thị!H!theo!giấy!chuyển! nhượng.!Từ!những!phân!tích!trên;!đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!áp!dụng!khoản!3!Điều! 308,!khoản!1!Điều!310!của!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự;!chấp!nhận!một!phần!kháng! cáo!của!của!bà!Bế!Thị!B,!chấp!nhận!kháng!cáo!của!ông!Hứa!Viết!B!!và!kháng! nghị!của!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!thành!phố!Lạng!Sơn;!hủy!Bản!án!sơ!thẩm!số! 18/2019/DS-ST!ngày!24/9/2019!của!Tòa!án!nhân!dân!thành!phố!Lạng!Sơn,!tỉnh! Lạng!Sơn.!

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

!

QUYẾT ĐỊNH:

Căn!cứ!vào!khoản!3!Điều!308;!khoản!1!Điều!310;!khoản!3!Điều!148!của! Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự;!! Căn!cứ!vào!khoản!3!Điều!29!của!Nghị!quyết!số:!326/2016/UBTVQH14! ngày!30/12/2016!của!Ủy!ban!Thường!vụ!Quốc!hội!quy!định!về!mức!thu,!miễn,! giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án.! 1.!Hủy!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số:!18/2019/DT-ST!ngày!24!tháng!9!năm! 2019!của!Tòa!án!nhân!dân!thành!phố!Lạng!Sơn,!tỉnh!Lạng!Sơn!và!chuyển!hồ!sơ! cho!Toà!án!nhân!dân!thành!phố!Lạng!Sơn,!tỉnh!Lạng!Sơn!giải!quyết!lại!vụ!án! theo!thủ!tục!sơ!thẩm.! 2.!Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!và!chi!phí!tố!tụng!khác!được!xem!xét!lại!khi!thụ! lý!giải!quyết!theo!thủ!tục!sơ!thẩm.!!! 3.!Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!Ông!Hứa!Viết!B!,!bà!Bế!Thị!B!không!phải! chịu!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm.!Hoàn!trả!lại!cho!ông!Hứa!Viết!B!,!bà!Bế!Thị!B! tiền!tạm!ứng!án!phí!phúc!thẩm!đã!nộp,!theo!biên!lai!thu!tiền!án!phí!phúc!thẩm!số! AA/2015/0001962!ngày!07/10/2019!và!số!AA/2015/0001966! ngày!08/10/2019! tại!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!thành!phố!L,!tỉnh!Lạng!Sơn.!! Bản!án!dân!sự!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!