Bản án 61/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng hợp tác

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện và lời trình bày của nguyên đơn ông Nguyễn Hồ Z trong suốt quá trình giải quyết vụ án có nội dung như sau:

Ngày 01/7/2009, ông có ký kết 02 “Hợp đồng hợp tác đầu tư” với Công ty TP (Gọi tắt là Công ty TP để mua 02 nền đất của dự án Đường vào Cầu Thủ Thừa, huyện X, tỉnh LA (gọi là dự án Everluck Residence).

Cụ thể ông đã mua và thanh toán theo từng nền đất như sau:

Nền B1-17: Hợp đồng hợp tác đầu tư số …../HĐHTĐT_KDC/LA ký ngày 01/7/2009.

Nền B1-18: Hợp đồng hợp tác đầu tư số …./HĐHTĐT_KDC/LA ký ngày 01/7/2009.

Tổng giá trị 02 nền đất theo thỏa thuận hợp đồng giữa hai bên là: 297.000.000đ. Đến nay, ông đã giao cho Công ty TP tổng cộng là 237.600.000đ, tương đương 80 % giá trị của mỗi hợp đồng.

Sau đó, Công ty TP có gửi cho ông Biên bản bàn giao nền ký ngày 09/9/2013 của 02 nền Lô B1-17 và Lô B1-18

Đồng thời, ông có nhận Thông báo (Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ký ngày 02/10/2014 đã duyệt danh sách tách sổ nền B1-17, B1-18 từ thửa 196, tờ bản đồ số 2 được tách từ sổ mới là 3211, 3212 mà Công ty TP sẽ được duyệt tách sổ trong quý III/2014.

Tuy nhiên, đến nay trải qua hơn 11 năm (từ năm 2007), Công ty TP vẫn chưa giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho ông.

Hiện tại, Công ty TP đã chuyển nhượng toàn bộ dự án cho một nhà đầu tư mới nhưng chưa có sự đồng ý và không thông báo với ông. Như vậy, Công ty TP đã không thực hiện đúng như hợp đồng đã ký kết, trong khi đó ông đã thực hiện đầy đủ các điều khoản đã cam kết trong hợp đồng.

Do vậy, ông khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện X, tỉnh LA hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số …./HĐHTĐT_KDC/LA (Nền B1-17); Hợp đồng hợp tác đầu tư số …../HĐHTĐT_KDC/LA (Nền B1-18) ký cùng ngày 01/07/2009 và Công ty TP phải trả lại số tiền gốc là: 237.600.000đ, đồng thời bồi thường số tiền thiệt hại như sau:

+ Chậm bàn giao nền tính theo lãi suất phạt 1%/ 03 tháng từ ngày 30/04/2010 đến ngày 19/9/2018, căn cứ mục 2.4, 2.7, điều 2 của hợp đồng là: 33 quý x 1% x 237.600.000đ = 78.408.000đ

+ Chấm dứt hợp đồng sẽ bồi thường 100% tính trên tổng giá trị vốn ông đã đóng, căn cứ vào mục 2.8, điều 2 của hợp đồng là: 237.600.000đ.

Số tiền bồi thường thiệt hại cho ông là: 78.408.000đ + 237.600.000đ = 316.008.000đ.

Vậy tổng số tiền Công ty TP phải trả cho ông là: 316.008.000đ + 237.600.000đ = 553.608.000đ.

* Bị đơn Công ty TP do ông Nguyyễn Phước Đ làm đại diện trình bày:

Công ty TP thừa nhận lời trình bày của ông Nguyễn Hồ Z về thời gian, diễn biến sự việc ký kết 02 Hợp đồng hợp tác đầu tư số …/HĐHTĐT_KDC/LA (Mã nền: B1-17); …/HĐHTĐT_KDC/LA (Mã nền: B1-18); cùng ngày 01/7/2009 giữa ông Zvà Công ty TP là đúng. Số tiền Công ty TP đã nhận của ông Z số tiền là 237.600.000đ.

Do không có đủ điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng như đã thỏa thuận và tháng 6/2018 Công ty TP đã chuyển nhượng dự án lại cho công ty ML do ông Võ Văn T là người đại diện theo pháp luật. Việc chuyển nhượng dự án “Everluck Residence” là để đảm bảo cho việc thi hành các bản án, quyết định đã có hiệu lực mà Công ty TP phải thi hành án. Việc chuyển nhượng dự án là hợp pháp và đã được sự đồng ý của Ủy ban nhân dân tỉnh LA.

Công ty TP đồng ý theo yêu cầu của ông Z là hủy 02 hợp đồng nêu trên và trả cho ông Z tiền gốc đã nhận là 237.600.000đ.

Về phần phạt hợp đồng, Công ty TP không đồng ý bồi thường do ông Z không đóng tiếp 20% hợp đồng theo thỏa thuận.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

- Công ty ML do ông Võ Văn T là người đại diện trình bày tại văn bản ngày 15/8/2018 và ngày 31/8/2018 có nội dung như sau:

Công ty ML là người mua tài sản kê biên để đảm bảo thi hành án đối với các nghĩa vụ phải thi hành của Công ty TP là thửa đất ODT số 196, tờ bản đồ số 2, tọa lạc ấp 3, thị trấn TT, huyện X, tỉnh LA thông qua Cục thi hành án dân sự tỉnh LA, được Ủy ban nhân dân tỉnh LA chấp thuận tại văn bản số 2172/UBND-KT ngày 28/5/2018; Văn bản số 3155/UBND-KT ngày 24/7/2018 và đã thanh toán tiền xong cho Cục thi hành án dân sự tỉnh LA.

Các tranh chấp liên quan đến Công ty TP của dự án này công ty ML không liên quan và không có nghĩa vụ, trách nhiệm gì. Công ty ML xin vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng.

- Cục thi hành án dân sự tỉnh LA:

Tại công văn số 290/CTHADS-NV ngày 05/7/2018 và công văn số 357/CTHADS-NV ngày 13/8/2018 của Cục thi hành án tỉnh LA có nội dung như sau: Ngày 23/5/2018, Công ty TP có gửi đơn đến Ủy ban nhân dân tỉnh LA, Cục thi hành án dân sự tỉnh LA và các Sở ban ngành có liên quan xin được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 196, tờ bản đồ số 2, tọa lạc ấp 3, thị trấn TT, huyện X, tỉnh LA và tài sản trên đất đã bị kê biên để thi hành án. Toàn bộ số tiền chuyển nhượng được đã chuyển cho Cục thi hành án quản lý. Người nhận chuyển nhượng là ông Huỳnh Văn M.

Vào ngày 31/5/2018, Sở kế hoạch đầu tư tỉnh LA cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh cho công ty ML do ông Võ Văn T là người đại diện theo pháp luật, ông Huỳnh Văn M là thành viên.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất, các bên thống nhất số tiền chuyển nhượng 200.000.000.000đ, công ty ML trong đó có ông M là thành viên gửi tiền vào tài khoản của Cục thi hành án dân sự tỉnh LA để đảm bảo cho các bản án, quyết định có hiệu lực.

Các bên thống nhất ngày 21/6/2018 giao nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và các hồ sơ liên quan. Công ty ML và ông M đã nộp đủ tiền cho Cục thi hành án dân sự tỉnh LA để xây dựng phương án chi trả tiền thi hành án.

Cục thi hành án dân sự tỉnh LA thông báo đến Tòa án nhân dân huyện X là đại diện Cục thi hành án xin vắng mặt suốt quá trình tố tụng.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện X phát biểu:

Về tố tụng: Quá trình giải quyết sơ thẩm vụ án Thẩm phán, Thư ký thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý đến khi đưa vụ án ra xét xử. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử và các đương sự thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.

Về nội dung: Căn cứ các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, yêu cầu hủy hợp đồng đã ký kết giữa ông Z và Công ty TP; yêu cầu bồi thường thiệt hại nêu trên của ông Z là có căn cứ chấp nhận toàn bộ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Tranh chấp giữa ông Nguyễn Hồ Z với Công ty TP là tranh chấp về hợp đồng mua bán công trình xây dựng nền nhà ở. Căn cứ vào địa chỉ đất tranh chấp thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện X theo quy định tại Điều 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

Về sự vắng mặt của đương sự: Đại diện công ty ML, Cục thi hành án tỉnh LA có đơn xin xét xử vắng mặt. Vì vậy, Tòa án xét xử vắng mặt các đương sự này theo quy định tại Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự.

Theo lời trình bày của ông Nguyễn Hồ Z và đại diện Công ty TP cùng với tài liệu đã thu thập có trong hồ sơ xác định: Ông Zđã mua 02 nền đất B1-17 và B1-18 theo hai hợp đồng …./HĐHTĐT_KDC/LA ký cùng ngày 01/7/2009.

Tổng giá trị 02 nền đất là 297.000.000đ. Đến nay, ông Z đã đóng số tiền là 237.600.000đ tương đương 80 % giá trị của mỗi hợp đồng. Sau đó, Công ty TP có gửi cho ông Biên bản bàn giao nền ký ngày 09/9/2013 của 02 nền B1-17 và B1-18. Đồng thời, ông có nhận Thông báo (về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ký ngày 02/10/2014 đã duyệt danh sách tách sổ nền B1-17, B1-18 từ thửa 196, tờ bản đồ số 2 được tách từ sổ mới là 3211, 3212 mà Công ty TP sẽ được duyệt tách sổ trong quý III/2014. Đến nay, Công ty TP vẫn chưa giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho ông Z và đã chuyển nhượng toàn bộ dự án cho công ty ML vào tháng 6/2018.

Đại diện Công ty TP thừa nhận do khó khăn về kinh tế nên Công ty TP chưa hoàn thiện được cơ sở hạ tầng để bàn giao cho ông Z và Công ty TP đã chuyển nhượng toàn bộ dự án trong đó có 2 nền đất bán cho ông Z, nên đồng ý hủy 02 hợp đồng nêu trên và đồng ý trả tiền ông Z số tiền 237.600.000đ đã đóng, nhưng không đồng ý về lãi phạt 1%/3 tháng, bồi thường 100% hợp đồng do ông Z vi phạm mục 2.4 của hợp đồng là không đóng tiếp 20% theo khoản 2.4 Điều 2 Hợp đồng.

Hội đồng xét xử xét thấy: Thực chất hợp đồng ký kết giữa ông Z và Công ty TP là hợp đồng mua bán công trình xây dựng nền nhà ở. Theo Điều 194 Luật Đất đai và khoản 1 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc dự án nhà ở phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Công ty TP chưa làm hoàn chỉnh được hạ tầng nên không đủ điều kiện để giao nền và tách chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua. Do đó, lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được là do Công ty TP.

Theo mục 2.7 của hợp đồng thì nếu quá 3 tháng kể từ thời điểm giao nền đã thỏa thuận mà Công ty TP chưa giao thì chịu phạt lãi 1%/3tháng tính trên số tiền ông Z đã đóng. Theo mục 2.8 của hợp đồng thì ngoại trừ chấm dứt hợp đồng theo mục 2.2, 2.3 thì mọi trường hợp chấm dứt hợp đồng thì Công ty TP bồi thường 100% số tiền ông Z đã đóng.

Công ty TP đã vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng và đã chuyển nhượng toàn bộ dự án cho công ty ML làm thiệt hại đến quyền lợi của ông Z. Công ty TP vi phạm thời hạn giao nền vì vậy ông Z yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đã ký giữa hai bên và yêu cầu bồi thường là có căn cứ, phù hợp với nội dung các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng và quy định tại Điều 423, Điều 427 Bộ luật dân sự nên được chấp nhận.

Vậy tổng số tiền Công ty TP phải trả cho ông Z là: 316.008.000đ + 237.600.000đ = 553.608.000đ

Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 09/7/2018 ông Nguyễn Hồ Z có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa số tiền 565.033.828đ là tiền chuyển nhượng dự án Everluck Residence của Công ty TP đang được Cục thi hành án dân sự tỉnh LA quản lý và gửi giữ tại Kho bạc tỉnh LA để đảm bảo thi hành án.

Tòa án nhân dân huyện X đã ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 04/2018/QĐ-BPKCTT ngày 18/7/2018. Nay, ông Z vẫn yêu cầu tiếp tục quyết định này để đảm bảo thi hành án. Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu của đại diện nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận.

Từ các phân tích trên, yêu cầu khởi kiện của ông Z là có căn cứ chấp nhận như lời đê nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện X.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 35, Điều 39, khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng khoản 1 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 194 Luật Đất đai, Điều 423, Điều 427 Bộ luật dân sự, Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hồ Z đối với Công ty TP.

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số ...../HĐHTĐT_KDC/LA, ngày 01/7/2009 (Nền B1-17);

Hủy Hợp đồng hợp tác đầu tư số ...../HĐHTĐT_KDC/LA, ngày 01/7/2009, (Nền B1-18).

(Hai hợp đồng được ký giữa Công ty TP với ông Nguyễn Hồ Z).

Buộc Công ty TP phải trả ông Nguyễn Hồ Z số tiền là 553.608.000đ.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong khoản tiền trên, Công ty TP phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

2/ Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty TP phải chịu 26.744.320đ án phí sung công quỹ Nhà Nước.

Ông Nguyễn Hồ Z không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Nguyễn Hồ Z 13.900.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0003448, ngày 06/7/2018 và biên lai thu số 0003873, ngày 19/9/2018 của Chi cục thi hành án dân sự huyện X, tỉnh LA.

3/ Tiếp tục thực hiện Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 04/2018/QĐ-BPKCTT, ngày 18/7/2018 để đảm bảo thi hành án.

4/ Án xử sơ thẩm, đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt thì có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hoặc niêm yết bản án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án và người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại các Điều 6, 7, 9 và 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM