Bản án 60/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 02/10/2024 và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Danh Thị P và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là ông Nguyễn Văn N thống nhất trình bày:

- Vào ngày 09/9/2014, vợ chồng ông Hồ Thành C, bà Danh Thị P lập tờ chuyển nhượng đất với vợ chồng bà Nguyễn Thị N1, ông Mai Đắc L. Theo đó, vợ chồng bà P chuyển nhượng cho vợ chồng bà N1 01 phần đất trồng lúa và 01 phần đất ở, toạ lạc tại ấp C, xã K, huyện T, tỉnh Cà Mau. Đất chuyển nhượng thuộc diện tích đất trồng lúa 2.848m2 và diện tích đất thổ cư 2.376m2 mà Ban chỉ huy quân sự tỉnh C giao khoán cho ông Hồ Thành C theo Hợp đồng kinh tế ngày 01/01/2016. Giá chuyển nhượng là 7,3 lượng vàng 24K. Vợ chồng bà N1 đã giao cho vợ chồng bà P 3,3 lượng vàng 24K và vợ chồng bà P đã giao cho vợ chồng bà N1 01 phần đất để xây dựng nhà ở nhưng không đo đạc diện tích cụ thể. Do tại thời điểm chuyển nhượng, phần đất trồng lúa vợ chồng bà P đang cầm cố cho một người khác mà chưa hết hạn hợp đồng nên chưa thể giao cho vợ chồng bà N1. Vợ chồng bà N1 biết việc cầm cố nhưng vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng. Vợ chồng bà N1 đã xây dựng nhà ở trên phần đất chuyển nhượng từ cuối năm 2014 đến nay.

- Tại thời điểm chuyển nhượng, vợ chồng bà P có thông báo cho vợ chồng bà N1 biết đất chuyển nhượng là đất của Ban chỉ huy quân sự tỉnh C; vợ chồng bà P chỉ được tạm giao nhưng vợ chồng bà N1 vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng.

- Bà P và ông C chung sống với nhau nhưng không đăng ký kết hôn nên tại Bản án số: 98/2016/HNGĐ-ST ngày 28/7/2016 của TAND huyện Trần Văn Thời không công nhận bà P và ông C là vợ chồng.

- Nay nguyên đơn xác định việc chuyển nhượng đất giữa đôi bên là không hoàn thành; hơn nữa việc vợ chồng bà P sang nhượng đất lâm nghiệp thuộc diện tạm giao là không đúng quy định pháp luật nên nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Bà P sẽ hoàn trả cho vợ chồng bà N1 3,3 lượng vàng 24K.

- Nguyên đơn xác định, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu là do lỗi của cả hai bên. Tuy nhiên, vợ chồng bà P có phần lỗi nhiều hơn nên đồng ý bồi thường thiệt hại về công trình xây dựng, cây trồng cho vợ chồng bà N1 số tiền 300.000.000 đồng. Bà P đồng ý cho bà N1 tháo dỡ mái che bà N1 lắp đặt sau khi Toà án đã thẩm định tại chỗ và định giá theo yêu cầu của bà N1.

- Do bà P và ông C không còn chung sống nên bà P sẽ nhận trách nhiệm hoàn trả vàng, tiền cho vợ chồng bà N1; không yêu cầu ông C liên đới hoàn trả.

Tại phiên toà, bị đơn bà Nguyễn Thị N1 và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn là ông Nguyễn Văn M thống nhất trình bày:

- Bà Nhỏ thống nhất với lời trình bày của bà P về việc chuyển nhượng đất, nhận đất, số vàng đã giao là 3,3 lượng vàng 24K. Trong đó, vàng của vợ chồng bà N1 là 2,3 lượng vàng 24K và vàng của bà Mai Cẩm T là 01 lượng vàng 24K.

- Sau khi sang nhượng đất, vợ chồng bà N1 đã xây dựng nhà ở trên đất từ năm 2014 đến nay.

- Khi sang nhượng đất, bà N1 biết việc bà P đang cầm cố đất trồng lúa cho một người khác. Bà Nhỏ đã tạo điều kiện cho bà P chuộc đất để giao cho bà N1 nhưng do bà P và người cố đất không thống nhất số vàng cầm cố nên bà P không chuộc đất lại được để giao cho bà N1. Thực tế, vợ chồng bà N1 đã nhận một phần đất để ở chiều ngang 18m và chiều dài 66m, chưa nhận phần đất trồng lúa.

- Tại thời điểm sang nhượng đất, vợ chồng bà P không thông báo cho vợ chồng bà N1 biết đất chuyển nhượng là đất của Ban chỉ huy quân sự tỉnh C và việc vợ chồng bà P chỉ được tạm giao nên vợ chồng bà N1 mới đồng ý chuyển nhượng đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu là do lỗi của vợ chồng bà P nên bà N1 yêu cầu bồi thường thiệt hại, cụ thể như sau: Bà N1 không tháo dỡ mà để lại cho bà P sử dụng các tài sản gồm: nhà khung sườn gỗ địa phương, vách thiếc, nền gạch men, mái tole xi măng, xây dựng năm 2014, diện tích 81,7m²; nhà khung sườn gỗ địa phương, vách thiếc, nền xi măng, mái thiếc, xây dựng năm 2014, diện tích 222,5m²; sân xi măng diện tích 66,9m² và toàn bộ cây trồng trên đất. Bà P phải bồi thường thiệt hại cho bà N1 tổng số tiền 300.000.000 đồng. Bà N1 xin tháo dỡ mái che bà N1 lắp đặt sau khi Toà án đã thẩm định tại chỗ và định giá, để sau này tiếp tục sử dụng khi có nơi ở mới.

- Hiện nay ngoài bà N1, ông L thì không còn ai cùng quản lý, sử dụng đất và tài sản trên đất với bà N1.

Tại phiên toà, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Mai Cẩm T trình bày: Bà thống nhất với lời trình bày của bà Nguyễn Thị N1, không trình bày bổ sung gì thêm.

Tại phiên toà, người đại diện theo uỷ quyền của Bộ Chỉ huy quân sự tỉnh C, Thiếu tá Đỗ Hoàng Đ trình bày:

- Ngày 01/01/2016, Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh C có ký kết với ông Hồ Thành C Hợp đồng kinh tế giao khoán cho ông C diện tích đất trồng lúa 2.848m2 và diện tích đất thổ cư 2.376m2, toạ lạc tại ấp C, xã K, huyện T, tỉnh Cà Mau, với điều kiện người nhận đất không được sang nhượng, cầm cố hoặc cho người khác thuê lại.

- Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh C không được ông C thông báo việc chuyển nhượng đất cho vợ chồng bà N1 nên không biết sự việc.

- Việc ông C chuyển nhượng đất giao khoán cho vợ chồng bà N1 là vi phạm điều kiện giao đất. Do đó, trong thời gian tới Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh C sẽ thu hồi đất đã giao khoán cho ông C theo quy định.

Ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3 - Cà Mau:

Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật trong thời gian chuẩn bị xét xử: Thẩm phán đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, Thư ký tại phiên tòa: Hội đồng xét xử và Thư ký đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về xét xử sơ thẩm. Người tham gia tố tụng: Đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của pháp luật.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Danh Thị P. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Tờ chuyển nhượng đất đề ngày 09/9/2014) giữa ông Hồ Thành C, bà Danh Thị P và ông Mai Đắc L, bà Nguyễn Thị N1, bà Mai Cẩm T vô hiệu.

- Buộc ông L, bà N1 giao trả cho bà P diện tích đất 837,2m², toạ lạc tại ấp C, xã Đ, tỉnh Cà Mau.

- Buộc bà P hoàn trả cho ông L, bà N1, bà T 3,3 lượng vàng 24K.

- Ghi nhận sự tự nguyện thoả thuận của bà P và bà N1: Bà P được quản lý, sử dụng nhà khung sườn gỗ địa phương, vách thiếc, nền gạch men, mái tole xi măng, xây dựng năm 2014, diện tích 81,7m²; nhà khung sườn gỗ địa phương, vách thiếc, nền xi măng, mái thiếc, xây dựng năm 2014, diện tích 222,5m²; sân xi măng diện tích 66,9m² và toàn bộ cây trồng trên đất. Bà N1 được tháo dỡ mái che lắp đặt sau khi Toà án đã xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Bà P bồi thường thiệt hại cho bà N1 số tiền 300.000.000 đồng.

Về chi phí tố tụng và án phí: Các đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Nguyên đơn bà Danh Thị P và bị đơn bà Nguyễn Thị N1 thống nhất xác định: Ngày 09/9/2014, vợ chồng ông Hồ Thành C, bà Danh Thị P và vợ chồng ông Mai Đắc L, bà Nguyễn Thị N1, bà Mai Cẩm T (con ông L) đã lập tờ chuyển nhượng đất với nhau. Theo đó, vợ chồng bà P chuyển nhượng cho vợ chồng bà N1 một phần đất trồng lúa và một phần đất ở, toạ lạc tại ấp C, xã K, huyện T, tỉnh Cà Mau, với giá 7,3 lượng vàng 24K. Vợ chồng bà N1 đã giao cho vợ chồng bà P 3,3 lượng vàng 24K và vợ chồng bà P đã giao cho vợ chồng bà N1 phần đất ở không xác định diện tích cụ thể để xây dựng nhà, chưa giao phần đất trồng lúa do vợ chồng bà P đang cầm cố cho người khác mà chưa hết hạn hợp đồng. Như vậy, việc đôi bên có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thực tế có xảy ra.

Tuy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa đôi bên được thực hiện trên tinh thần thoả thuận và tự nguyện nhưng việc chuyển nhượng đất giữa đôi bên là vi phạm điều cấm của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai bởi đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng của Ban chỉ huy quân sự tỉnh C, không thuộc quyền sử dụng của vợ chồng bà P, ông C chỉ được Ban chỉ huy quân sự tỉnh C giao khoán bằng hợp đồng kinh tế số: 01/HĐ-KT ngày 01/01/2016 với điều kiện không được sang nhượng, cầm cố, cho thuê lại.

Khoản 1 Điều 26, khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai quy định: Quyền chung của người sử dụng đất “Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai”. “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Do vợ chồng bà P không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên vợ chồng bà P không có quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Cụ thể, không có quyền chuyển nhượng cho vợ chồng bà N1. Do đó, giao dịch giữa đôi bên đã có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật.

Điều 123 Bộ luật Dân sự quy định: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.

Do vi phạm điều cấm của luật nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa đôi bên đã không có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm giao kết.

Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định: “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa đôi bên vô hiệu nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể, vợ chồng bà N1 phải hoàn trả đất quản lý, sử dụng theo đo đạc thực tế là 837,2m2 cho vợ chồng bà P và vợ chồng bà P phải hoàn trả vàng chuyển nhượng là 3,3 lượng vàng 24K cho vợ chồng bà N1. Tại phiên toà, bà N1 và bà T xác định trong tổng số vàng chuyển nhượng nêu trên, phần của vợ chồng bà N1 là 2,3 lượng vàng 24K và phần của bà T là 01 lượng vàng 24K. Do đó, cần buộc nguyên đơn hoàn trả vàng cho vợ chồng bà N1 và bà T là phù hợp.

Tại phiên toà, nguyên đơn và bị đơn tự nguyện thoả thuận vợ chồng bà N1 không tháo dỡ, để lại cho bà P sử dụng các tài sản bao gồm: Nhà khung sườn gỗ địa phương, vách thiếc, nền gạch men, mái tole xi măng, xây dựng năm 2014, diện tích 81,7m²; nhà khung sườn gỗ địa phương, vách thiếc, nền xi măng, mái thiếc, xây dựng năm 2014, diện tích 222,5m²; sân xi măng diện tích 66,9m² và toàn bộ cây trồng trên đất. Bà N1 được tháo dỡ mái che lắp đặt sau khi Toà án đã xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Bà P bồi thường thiệt hại cho vợ chồng bà N1 số tiền 300.000.000 đồng.

Do thoả thuận này của đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội nên được Hội đồng xét xử công nhận.

- Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được Hội đồng xét xử chấp nhận nên bị đơn phải chịu chi phí tố tụng theo quy định pháp luật. Theo đó, bà N1 và ông L phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và đo đạc, định giá tài sản số tiền 10.023.000 đồng.

- Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được Hội đồng xét xử chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự không có giá ngạch theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, bà N1 và ông L là người cao tuổi, có đơn xin miễn án phí nên Hội đồng xét xử xét miễn án phí cho bà N1 và ông L.

- Do nguyên đơn phải hoàn trả vàng cho bị đơn nên nguyên đơn bà P phải chịu án phí có giá ngạch đối với số vàng hoàn trả. Giá vàng của Hội Kim Hoàn tỉnh C công bố giá mua vào đối với vàng 24K (999) là 16.630.000 đồng/chỉ nên bà P phải chịu án phí số tiền 25.952.000 đồng (làm tròn).

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự, các Điều 123, 131 Bộ luật Dân sự; các điều 26, 27 Luật Đất đai; Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Danh Thị P.

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Tờ chuyển nhượng đất ngày 09/9/2014) giữa ông Hồ Thành C, bà Danh Thị P và ông Mai Đắc L, bà Nguyễn Thị N1, bà Mai Cẩm T vô hiệu.

- Buộc bà Nguyễn Thị N1 và ông Mai Đắc L giao trả cho bà Danh Thị P diện tích đất 837,2m², toạ lạc tại ấp C, xã Đ, tỉnh Cà Mau.

Mốc M1 - M2 bằng 16m; mốc M2 - M3 bằng 50,76m; mốc M3 - M4 bằng 17m; mốc M4 - M1 bằng 50,73m (thửa số 1 Mảnh đo đạc chỉnh lý thửa đất ngày 17/12/2025 của Công ty TNHH MTV T1).

Kèm theo là Mảnh đo đạc chỉnh lý thửa đất ngày 17/12/2025 của Công ty TNHH MTV T1.

- Buộc bà Danh Thị P hoàn trả cho ông Mai Đắc L, bà Nguyễn Thị N1, bà Mai Cẩm T 3,3 lượng vàng 24K.

- Ghi nhận sự tự nguyện thoả thuận của nguyên đơn bà Danh Thị P và bị đơn bà Nguyễn Thị N1: Bà P được quản lý, sử dụng các tài sản bao gồm nhà khung sườn gỗ địa phương, vách thiếc, nền gạch men, mái tole xi măng, xây dựng năm 2014, diện tích 81,7m²; nhà khung sườn gỗ địa phương, vách thiếc, nền xi măng, mái thiếc, xây dựng năm 2014, diện tích 222,5m²; sân xi măng diện tích 66,9m² và toàn bộ cây trồng trên đất. Bà N1 được tháo dỡ mái che lắp đặt sau khi Toà án đã xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Bà P bồi thường thiệt hại cho bà N1 số tiền 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

2. Về chi phí tố tụng và án phí:

- Bà Nguyễn Thị N1 và ông Mai Đắc L phải hoàn trả cho bà Danh Thị P số tiền 10.023.000 đồng (Mười triệu không trăm hai mươi ba nghìn đồng).

- Bà Nguyễn Thị N1 và ông Mai Đắc L được miễn án phí.

- Bà Danh Thị P phải chịu án phí số tiền 25.952.000 đồng (Hai mươi lăm triệu chín trăm năm mươi hai nghìn đồng). Ngày 28/10/2024, bà P đã dự nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0005800 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Cà Mau (Nay là Thi hành án dân sự tỉnh Cà Mau); đối trừ chuyển thu; bà P phải nộp tiếp số tiền 25.652.000 đồng (Hai mươi lăm triệu sáu trăm năm mươi hai nghìn đồng).

3. Về nghĩa vụ thi hành án:

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

4. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn bà Danh Thị P, bị đơn bà Nguyễn Thị N1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Mai Cẩm T, Bộ Chỉ huy quân sự tỉnh C có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; bị đơn ông Mai Đắc L, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Thành C có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định pháp luật.