Bản án 60/2025/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 18/12/2023, đơn khởi kiện bổ sung ngày 21/4/2025 của nguyên đơn ông Trần Văn Th, bà Lê Thị Th và trong quá trình xét xử nguyên đơn trình bày:

Hộ ông Vũ Tr bà Nguyễn Thị Tr có diện tích đất 420m2 thuộc thửa đất số 209 tờ bản đồ số 13 toạ lạc tại thôn 2, xã Minh H, huyện Bù Đ, tỉnh Bình Phước (nay là thôn Minh H, xã Bù Đ, tỉnh Đồng Nai) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00109 ngày 22 tháng 6 năm 2006 đứng tên hộ ông Vũ Tr bà Nguyễn Thị Tr. Ngày 07/7/2021 ông Tr bà Tr thoả thuận chuyển nhượng diện tích đất nói trên cho ông bà, giá chuyển nhượng là 1.950.000.000đ. Ông Th bà Th đặt cọc số tiền là 300.000.000đ và người bán lo hoàn tất hồ sơ để làm hợp đồng mua bán. Đến ngày 08/11/2021 thì ông bà cùng ông Vũ Tr, bà Nguyễn Thị Tr cùng các con là Vũ Thị Tú Nh, Vũ Thị Tú V và Vũ Trường S ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng Nguyễn Viết Hệ. Theo nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì gia đình ông Tr bà Tr thoả thuận chuyển nhượng cho ông bà diện tích đất 1.182,4m2 toạ lạc tại thôn 2, xã Minh H, huyện Bù Đ, tỉnh Bình Phước được trích đo từ thửa 19 tờ bản đồ số 23 và thửa 128 tờ bản đồ số 16 (trong đó có diện tích đất 420m2 thuộc thửa đất số 209 tờ bản đồ số 13 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00109 ngày 22 tháng 6 năm 2006 đứng tên hộ ông Vũ Tr bà Nguyễn Thị Tr). Giá chuyển nhượng là 1.950.000.000đ. Tài sản trên đất có một căn nhà xây cấp 4. Tứ cận đất gồm một mặt giáp đường quốc lộ 14, một mặt giáp đất ông H, một mặt giáp ông Ph, một mặt giáp ông Th. Khi thỏa thuận chuyển nhượng hai bên có đi chỉ ranh. Vợ chồng ông bà đã trả đủ tiền chuyển nhượng cho ông Tr bà Tr và được giao nhận đất quản lý từ tháng 11 năm 2021 cho đến nay. Khi chuyển nhượng thì các bên thỏa thuận người mua sẽ tự đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Tuy nhiên, khi ông bà đi làm thủ tục sang tên giấy CNQSDĐ thì do vướng sơ đồ và việc ký tứ ranh nên ông bà không làm thủ tục sang tên giấy CNQSDĐ được. Nay, ông bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 08/11/2021 giữa vợ chồng ông bà với ông Vũ Tr, bà Nguyễn Thị Tr, chị Vũ Thị Tú Nh, chị Vũ Thị Tú V và anh Vũ Trường S; Yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận diện tích đất 638,8m2 thuộc thửa đất số 209, tờ bản đồ số 13 tại thôn 2, xã Minh H, huyện Bù Đ, tỉnh Bình Phước cùng tài sản có trên đất là căn nhà, cây lâu năm thuộc quyền quản lý, sử dụng, sở hữu của vợ chồng ông bà. Buộc ông Vũ Tr, bà Nguyễn Thị Tr, chị Vũ Thị Tú Nh, Vũ Thị Tú V và anh Vũ Trường S tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nông Văn H vắng mặt tại phiên tòa nhưng quá trình giải quyết vụ án anh Nông Văn H trình bày: thửa đất số 164, tờ bản đồ số 23 là do anh nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Tuyết Ng vào năm 2021 với giá là 1.000.000.000đ. Khi nhận chuyển nhượng thì đã có sẵn hàng rào làm ranh với thửa đất số 209. Phần đất trống giáp ranh giữa thửa đất số 164 và thửa đất số 209 có diện tích 84,2m2 nằm trong diện tích đất được cấp giấy CNQSDĐ mang tên anh. Anh sẽ tự thương lượng, thỏa thuận với bà Th ông Th nên anh không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lưu Nam Th vắng mặt tại phiên tòa nhưng quá trình giải quyết vụ án ông Lưu Nam Th trình bày: Trước đây, diện tích đất thuộc thửa đất số 209, tờ bản đồ số 13 tại thôn 2, xã Minh H, huyện Bù Đ, tỉnh Bình Phước (nay là thôn Minh H, xã Bù Đ, tỉnh Đồng Nai) thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông Tr bà Tr. Phần đất phía sau là đất trắng nên ông có mượn phần diện tích khoảng 300m2 để trồng cây cà phê. Ông trồng cây cà phê vào năm 2020. Đến khi ông Tr chuyển nhượng diện tích đất nói trên cho ông Th bà Th thì ông tiếp tục hỏi mượn phần đất này thì ông Th bà Th đồng ý. Nay ông Th bà Th khởi kiện ông Tr bà Tr, ông không có ý kiến gì. Về việc mượn đất thì ông không có ý kiến gì, khi nào ông Th bà Th lấy lại thì ông trả lại đất.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị Ngọc Q vắng mặt tại phiên tòa nhưng quá trình giải quyết vụ án chị Nguyễn Thị Ngọc Q trình bày: chị và ông Th bà Th không có quan hệ họ hàng. Vào khoảng tháng 3 năm 2023 chị có thuê căn nhà của ông Th, bà Th trên diện tích đất thuộc thửa đất số 209, tờ bản đồ số 13 tại thôn 2, xã Minh H, huyện Bù Đ, tỉnh Bình Phước (nay là thôn Minh H, xã Bù Đ, tỉnh Đồng Nai). Thời hạn thuê là 02 năm. Hiện nay, chị vẫn đang sử dụng căn nhà thuê để kinh doanh buôn bán. Quá trình sử dụng không có tranh chấp về ranh giới với các hộ lân cận. đối với yêu cầu khởi kiện của ông Th bà Th, chị không có ý kiến gì. Đối với hợp đồng thuê nhà chị không có ý kiến hay yêu cầu gì.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng Nguyễn Viết H vắng mặt tại phiên tòa nhưng quá trình giải quyết vụ án Văn phòng công chứng Nguyễn Viết H trình bày: Ngày 08/11/2021 văn phòng công chứng Nguyễn Viết Hệ có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng: 007579 quyển sổ 01/2021 TP/CC-SCC/HDGD giữa bên chuyển nhượng (gọi tắt là Bên A): Hộ ông Vũ Tr; bà Nguyễn Thị Tr gồm các thành viên: Ông Vũ Tr, sinh năm 1967, bà Nguyễn Thị Tr, sinh năm 1970, bà Vũ Thị Tú Nh, bà Vũ Thị Tú V, sinh năm 1993, ông: Vũ Trường S, sinh năm 1996; Cùng thường trú tại: ấp 2, xã Minh H, huyện Bù Đ, tỉnh Bình và bên nhận chuyển nhượng: ông Trần Văn Th, sinh năm 1969, thường trú tại: xóm 5, xã Văn X, huyện Kim Bả, tỉnh Hà Nam cùng vợ là bà Lê Thị Th, sinh năm 1973, thường trú tại: ấp 2, xã Minh L, huyện Chơn Th, tỉnh Bình Phước

Về phía Văn phòng công chứng Nguyễn Viết H có ý kiến của đối với hợp đồng chuyển nhượng trên như sau: Căn cứ vào toàn bộ giấy tờ có liên quan thể hiện trong hồ sơ công chứng thì chúng tôi thấy, việc thực hiện ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật thể hiện:

Về trình tự thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên, công chứng viên văn phòng công chứng Nguyễn Viết H thực hiện là đúng quy trình, được quy định tại điều 41, Luật Công chứng năm 2014 (Công chứng hợp đồng giao dịch do công chứng viên soạn theo đề nghị của người yêu cầu công chứng)

Về thẩm quyền công chứng hợp đồng, công chứng viên thực hiện đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 42 Luật công chứng năm 2014 (phạm vi công chứng hợp đồng giao dịch về bất động sản). Đất tọa lạc tại tỉnh Bình Phước.

Quyền sử dụng đất tọa lạc tại thôn 2, xã Minh H, huyện Bù Đ, tỉnh Bình Phước và quyền sở hữu tài sản nhà ở, công trình trên đất cấp cho hộ gia đình ông Vũ Tr, bà Nguyễn Thị Tr được Ủy ban nhân dân huyện Bù Đ, tỉnh Bình Phước cấp ngày 22/6/2006. Công chứng viên lập hợp đồng chuyển nhượng là không vi phạm pháp luật, đúng với các điều 167 và điều 188 Luật đất đai năm 2014.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nổi trên về hình thức và nội dung không có vi phạm, về năng lực của chủ thể thì các bên khi tham gia ký kết hợp đồng bằng hành vi của mình, xác lập thịt dê biển quyền, nghĩa vụ dân sự theo quy định của Luật và có năng lực hành vi dân sự theo đúng quy định của Pháp luật.

Trong thời gian thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, văn phòng công chứng Nguyễn Viết H không có nhận được bất cứ biện pháp ngăn chặn nào của cơ quan có thẩm quyền, cũng như cá nhân công dân đều không có đơn yêu cầu ngăn chặn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 12 – Đồng Nai phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án và tại phiên tòa Thẩm phán, HĐXX thực hiện đúng các quy định về tố tụng.

Ý kiến về giải quyết vụ án: Căn cứ vào Điều 117; Điều 119; Điều 429 và Điều 500 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn Th và bà Lê Thị Th về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Vũ Tr và bà Nguyễn Thị Tr. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được công chứng số 007579, quyển số 01/2021/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08/11/2021 tại Văn phòng Công chứng Nguyễn Viết H là hợp pháp. Công nhận diện tích đất 632,8m2 (trong đó có diện tích đất 366,4m2 thuộc hàng lang bảo vệ đường điện và diện tích đất 132,3m2 thuộc hàng lang bảo vệ đường bộ) được ký hiệu bằng các điểm 01 đến điểm 12 theo mảnh trích đo địa chính số 01002-2025 của Công ty TNHH MTV đo đạc bản đồ và trắc địa công trình 401 thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông Th bà Th. Ông Th bà Th có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký, sang tên, kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận phiên Toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. Như vậy, có đủ cơ sở xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Th bà Th và ông Tr, bà Tr, chị Nh, chị V, anh S đáp ứng đủ các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật. Do đó, đối với yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 08/11/2021 có cơ sở chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào Điều 117; Điều 119; Điều 429 và Điều 500 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 147, Điều 157; Điều 266 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ vào Điều 27, Điều 45 của Luật Đất đai năm 2024;

- Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH16 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Tòa án ngày 30/12/2016.

- Căn cứ vào Điều 97 của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn Th và bà Lê Thị Th về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Vũ Tr và bà Nguyễn Thị Tr.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được công chứng số 007579, quyển số 01/2021/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08/11/2021 tại Văn phòng Công chứng Nguyễn Viết H là hợp pháp.

Công nhận diện tích đất 632,8m2 (trong đó có diện tích đất 366,4m2 thuộc hàng lang bảo vệ đường điện và diện tích đất 132,3m2 thuộc hàng lang bảo vệ đường bộ) được ký hiệu bằng các điểm 01 đến điểm 12 theo mảnh trích đo địa chính số 01002-2025 của Công ty TNHH MTV đo đạc bản đồ và trắc địa công trình 401 thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông Trần Văn Th, bà Lê Thị Th.

Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H00109 do Ủy ban nhân dân huyện Bù Đ, tỉnh Bình Phước ký ngày 22 tháng 6 năm 2006 đứng tên hộ ông Vũ Tr, bà Nguyễn Thị Tr. Ông Trần Văn Th, bà Lê Thị Th có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký, sang tên, kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp sau khi trích, đo địa chính mà có sự biến động về vị trí, diện tích, tứ cận thì ông Trần Văn Th, bà Lê Thị Th có quyền tự liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh.

2/ Về chi phí tố tụng: Buộc ông Trần Văn Th, bà Lê Thị Th tự nguyện nộp nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.

3/ Về án phí: Bị đơn ông Vũ Tr, bà Nguyễn Thị Tr phải chịu nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng. Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai hoàn trả cho nguyên đơn ông Trần Văn Th, bà Lê Thị Th số tiền tạm ứng án phí mà ông bà đã nộp trước là 600.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0009095 ngày 02/4/2024 và biên lai thu tiền số 0009683 ngày 21/3/2025.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

4/ Quyền kháng cáo: Đương sự có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (ngày 30-9-2025). Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.