Bản án 60/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn ông Trần Văn D trình bày:

Vào ngày 07 tháng 06 năm 2021 được sự giới thiệu của ông Vương Ngọc Bửu S, ông có nhận chuyển nhượng của bà Phạm Thị X một lô đất vườn cao su tọa lạc tại Thôn 6 xã L, huyện P, Bình Phước. Phần đất này có số đỏ mặt tiền đường bê tông như bà X nói trên sổ là 128m, đã trừ lại 10m vì bà X bán trước cho ông Vương Ngọc Thanh Ph lấy đường đi vào rẫy nhà ông Ph ở phía sau. Diện tích theo sổ bà X đưa là 4094,9m² và còn 0,5 sào ở phía đuôi đất chưa có sổ, bà X cam kết đất có mặt tiền đường bê tông trên sổ và không có tranh chấp. Số tiền thỏa thuận mua bán là 1.850.000.000 (Một tỷ tám trăm năm mươi triệu đồng). Ông D đã đặt cọc cho bà X với số tiền là 100.000.000 (một trăm triệu đồng). Sồ tiền còn lại là 1.750.000.000 (Một tỷ bảy trăm năm mươi triệu đồng) và hẹn đến ngày 20 tháng 08 năm 2021 bà X có trách nhiệm hoàn tất mọi thủ tục chuyển nhượng lô đất cho ông để nhận số tiền còn lại. Đến ngày 11 tháng 6 năm 2021 ông có bồi cọc thêm cho bà X, số tiền là 200.000.000 (Hai trăm triệu đồng). Vì băn khoăn chiều dài mặt đường bê tông không đúng với số mét trên thực tế, nên ngày 12 tháng 6 ông và bà X trực tiếp đo lại bằng thước dây thì số mét mặt tiền đường bê tông thực tế đo được là 112m nên ông và bà X đã thỏa thuận lại trên giấy cọc như sau “Chiều dài mặt đường bê tông chính thức là 112m, thành tiền là 1.660.000.000 (Một tỷ sáu trăm sáu mươi triệu đồng) ông cọc thêm cho bà X 100.000.000 (Một trăm triệu đồng) nữa. Tổng ba lần cọc là 400.000.000 (bốn trăm triệu đồng)”. Nhưng sau khi nhờ địa chính xã L xác minh thông tin lô đất trên thì ông phát hiện phần đất bà X chuyển nhượng cho ông có mặt tiền đường bê tông không nằm trong sổ như bà X đã cam kết khi làm giấy cọc, ông gọi điện báo cho bà X và người giới thiệu là ông Vương Ngọc Bửu S biết để có phương án đổi lại sổ là làm phần đường bê tông vào trong sổ của bà X để sang nhượng cho ông theo đúng cam kết trên giấy cọc và bà X có nói là đã nhờ ông H1 địa chính xã L đang làm. Đến ngày 18/08/2021 bà X yêu cầu ông giao tiền trước 02 ngày để bà thực hiện giao tiền cho ông Lưu Văn T vì bà có mua đất của ông T trước đó nên ông và ông H2 trưởng thôn 5 có đến nhà bà X để giao tiền thì biết bà X chưa làm xong sổ phần đường bê tông vào trong sổ đất của bà X nên ông và ông H2 không giao tiền. Tiếp đó đến ngày 20/8/2021 ông D đã liên hệ lại với bà X về việc làm thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất nhưng bà X vẫn chưa làm xong sổ nên không tiến hành làm thủ tục sang nhượng nên phát sinh tranh chấp.

Nay ông yêu cầu Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Phước buộc bà X phải trả lại cho ông số tiền cọc là 400.000.000 (Bốn trăm triệu đồng) và số tiền phạt cọc là 100.000.000 (Một trăm triệu đồng).

* Bị đơn bà Phạm Thị X và người đại diện theo ủy quyền của bà X trình bày:

Ngày 07/06/2021 bà chuyển nhượng cho ông Trần Văn D một thửa đất tọa lạc tại: thôn 6, xã L, huyện P, tỉnh Bình Phước có diện tích là 4094,9m2 trong đó có phần diện tích đất cao su đang cạo là khoảng 0,5 xào là chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm ở phía bờ suối và trừ lại phần diện tích đất 10m x 21,34m phần diện tích đất này bà đã chuyển nhượng lại cho ông Vương Ngọc Thanh Ph làm đường đi từ trước đó, với gía chuyển nhượng thỏa thuận giữa ông D và bà X là 1.850.000.000đ, diện tích đất này có chiều dài lộ bê tông là 128m. Ông D đã đặt cọc cho bà số tiền là 100.000.000đ, thời gian đặt cọc là 45 ngày kể từ ngày 07/06/2021 nhưng trong giấy Biên nhận đặt cọc lại ghi là ngày 20/08/2021 là sai mà ngày đúng là 22/07/2021, nhưng ông D và bà X vẫn thống nhất với nhau là cho thời hạn tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng phần diện tích đất này đến ngày 20/08/2021 ông D có nghĩa vụ giao số tiền còn lại là 1.750.000.000đ và bà có nghĩa vụ làm thủ tục sang tên phần diện tích đất này cho ông D theo quy định của pháp luật và trong giấy đặt cọc này cũng thể hiện nếu ông D không nhận chuyển nhượng phần diện tích đất này nữa sẽ mất số tiền đã đặt cọc trước đó, còn bà không chuyển nhượng diện tích đất này nữa thì phải bồi thường cho ông D số tiền là 200.000.000đ. Đến ngày 11/06/2021 ông D thấy giá đất lên sợ bà bẻ cọc nên đã thỏa thuận với bà giao thêm 200.000.000đ nữa nhưng sau đó ông D nghi ngờ phần diện tích đất chiều dài lộ bê tông của thửa đất này không đủ 128m nên ông D và bà đã dùng dây kéo lại thì phần diện tích đất này chỉ còn lại là 112m đường bê tông và ông D đã biết mặt bê tông không nằm trong sổ nhưng vẫn quyết định nhận chuyển nhượng, nên ông D và bà thỏa thuận lại giá của diện tích đất này từ 1.850.000.000đ xuống còn 1.660.000.000đ và đến ngày 12/06/2021 ông D lại bổ sung thêm tiền cọc cho bà là 100.000.000đ tổng cộng số tiền mà ông D đã đặt cọc cho bà là 400.000.000đ. Thời gian tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là không thay đổi vẫn là ngày 20/08/2021. Giấy biên nhận tiền đặt cọc và người trực tiếp viết giấy này cũng là người làm chứng ông Vương Ngọc Bửu S chứng kiến việc đặt cọc cũng như việc thỏa thuận lại giữa ông D và bà. Số tiền 300.000.000đ ông D bổ sung thêm tiền đặt cọc cho bà các bên không thỏa thuận trong giấy biên nhận tiền đặt cọc về việc phương thức bồi thường tiền cọc cũng như mất cọc mà chỉ có số tiền 100.000.000đ các bên có thỏa thuận. Nay trước yêu cầu khởi kiện của ông D bà không đồng ý với những lý do như sau:

Đến ngày 20/08/2021 ông D không tiến hành giao số tiền còn lại là 1.260.000.000đ cho bà để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông D sẽ mất cọc đã đặt cọc.

Ngày 12/06/2021 ông D biết phần diện tích đất mặt tiền bê tông không đủ 128m và tiến hành đo đạc lại chỉ còn 112m và phần diện tích mặt bê tông này không nằm trong sổ của bà nhưng ông D vẫn nhận chuyển nhượng nên đến thời điểm chồng tiền là ngày 20/08/2021 nhưng ông D không giao tiền cho bà để làm thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất của bà cho ông D là ông D đã vi phạm về Hợp đồng đặt cọc nên ông D đã mất số tiền cọc đã đặt cho bà.

Khoảng 01 tháng sau ngày đặt cọc ông D có nhờ bà đi làm sổ phần mặt tiền bê tông vào trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà nhưng bà nói bà đã nộp hết hồ sơ lên địa chính xã L (nộp hồ sơ cho ông H1 địa chính xã L) rồi.

* Người làm chứng ông Vương Ngọc Bửu S trình bày:

Ông D trình bày như trên là đúng sự thật vì ông là người môi giới cho ông D mua phần diện tích đất của bà X, thời điểm chuyển nhượng các bên thỏa thuận 128m mặt tiền tông có nằm trong sổ đất của bà X với giá tiền, số tiền đặt cọc, cũng như ngày 20/8/2021 là các bên tiến hành chồng tiền và làm hợp đồng chuyển nhượng. Ông là người viết giấy cọc cũng như các lần thỏa thuận lại giá và bồi thêm cọc cho bà X. Sau đó khoảng hơn 01 tuần ông D có thông báo cho ông về sự việc đường bê tông này không thể hiện trong sổ đất và đề nghị bà X làm lại sổ đất thêm phần đường bê tông vào sổ của bà X và ông đã thông báo sự việc này lại cho bà X và bà X cho rằng bà X chỉ bán theo sổ và khi xã giải quyết bà X cũng chống đối không lên làm việc. Nay trước yêu câu khởi của ông Dung ông đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Người làm chứng ông Nguyễn Văn H1 trình bày:

Ông D trình bày như trên là đúng vì tôi với ông D là bạn bè nên ngày 18/8/2021 tôi với ông D có đến nhà bà X để giao tiền đất cho bà X vì theo ông D là ngày 20/8/2021 mới đến hạn giao tiền nhưng bà X xin giao tiền sớm 02 ngày để bà X giao tiền đất cho ông T. Khi đến nhà bà X thì bà X vẫn chưa làm xong được phần đất đường bê tông vào trong sổ đất nên giữa ông D và bà X cãi nhau, không giao tiền được nên ông H2 và ông D đi về. Ngày 19/8/2021 bà X có đến nhà ông H2 nhờ ông Hông đi cùng bà X đến nhà ông T để xin kéo dài thêm thời gian đặt cọc tiền đất giữa bà X và ông T nên ông H2 có điện thoại cho ông D đến và nói bà X, ông D đến nhà ông T nói giúp bà X một lời, sau đó ông D và bà X đến nhà ông T như thế nào thì ông H2 không nắm rõ. Tiếp đó đến ngày 20/8/2021 ông D có mang tiền theo đến nhà ông H2 rủ ông H2 đến nhà bà X để giao tiền cho bà X cho đúng thời gian đặt cọc nhưng ông H2 có nói ông D diện thoại cho bà X trước đi xem bà X đã làm được sổ đất đường bê tông chưa rồi với giao tiền không thì vào lại mất công, sau đó ông D có điện thoại cho bà X nhưng bà X nói sổ vẫn chưa làm xong vì vậy nên ông H2 và ông D không đến nhà bà X nữa. Ngoài ra ông H2 không chứng kiến gì khác.

* Người làm chứng ông Lưu Văn T trình bày:

Ngày 19/8/2021 ông D và bà X có đến nhà ông và bà X có xin vợ chồng ông kéo dài thời gian chồng tiền căn nhà trên chợ L là 01 tháng vì bà X mua của vợ chồng ông trước đó nhưng vợ chồng ông không đồng ý. Ông D chỉ đi cùng bà X nhưng không nói gì với vợ chồng ông. Nội dung giấy xác nhận mà bà X cung cấp cho Tòa án là do ông ghi nhưng nội dung là không đúng sự thật vì bà X nhờ ông ghi và đây là ý chí của bà X không phải ý chí của ông. Ngoài ra ông không chứng kiến gì khác.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2022/DS-ST ngày 08 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Phước đã quyết định:

“1/ Đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn D về việc buộc bà Phạm Thị X phải chịu tiền phạt cọc từ 400.000.000 đồng xuống số tiền còn là 100.000.000 đồng.

2/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Văn D.

Buộc bà Phạm Thị X phải có nghĩa vụ trả cho ông Trần Văn D số tiền đã đặt cọc là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng) và nghĩa vụ phạt tiền cọc cho ông D là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng). Tổng cộng bà X phải trả cho ông D số tiền là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng)...”.

Ngoài ra còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 12/9/2022, bị đơn bà Phạm Thị X có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm trên, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bà X phải trả cho ông D số tiền cọc là 100.000.000đồng và phạt cọc 100.000.000đồng.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn ông Trần Văn D, bị đơn bà Phạm Thị X và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Lê Trọng H thống nhất thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án, cụ thể: Bị đơn bà Phạm Thị X đồng ý trả cho nguyên đơn ông Trần Văn D 400 triệu đồng tiền ông D đặt cọc và đồng ý thanh toán cho ông D số tiền 50 triệu đồng tiền phạt cọc. Ông Trần Văn D đồng ý.

Thời gian thanh toán: trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày 19/4/2023.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Các bên đương sự thống nhất thỏa thuận bị đơn chịu án phí theo quy định của pháp luật.

* Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng:Trong quá trình giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử phúc thẩm, Thẩm phán, Thư ký, người tham gia tố tụng đã tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về đường lối giải quyết vụ án: Thống nhất theo thỏa thuận của các bên đương sự. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị X, đề nghị HĐXX áp dụng Điều 300, khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015,ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 31/2022/DS-ST ngày 08 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Phước.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và quan điểm của đại diện Viện kiểm sát đã được tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Đơn kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị X được nộp trong hạn luật định nên được chấp nhận xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm, vì vậy Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước thụ lý và giải quyết phúc thẩm vụ án là đúng theo quy định tại Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn ông Trần Văn D và bị đơn bà Phạm Thị X cùng người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Lê Trọng H thống nhất thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án, cụ thể như sau:

- Bà Phạm Thị X đồng ý trả cho nguyên đơn ông Trần Văn D số tiền ông D đặt cọc là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng và tiền phạt cọc là 50.000.000 (Năm mươi triệu) đồng. Tổng số tiền bà X phải trả cho ông D là 450.000.000 đồng (Bốn trăm năm mươi triệu đồng).

- Thời gian thanh toán: trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày 19/4/2023.

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Các bên đương sự thống nhất thỏa thuận bị đơn chịu án phí theo quy định của pháp luật.

Xét thấy, việc thỏa thuận của các bên đương sự tại phiên tòa phúc thẩm là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Do đó, cần công nhận sự thỏa thuận của nguyên đơn Trần Văn D, bị đơn bà Phạm Thị X và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Lê Trọng H, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 31/2022/DS-ST ngày 08 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Phước.

Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông D được Hội đồng xét xử chấp nhận, nên ông D không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả lại cho ông D số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Bị đơn bà Phạm Thị X phải chịu án phí có giá ngạch đối với số tiền phạt cọc phải trả cho ông D, cụ thể: 50.000.000đồng x 5%= 2.500.000đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 300, khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị X.

Sửa toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 31/2022/DS-ST ngày 08 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Phước.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, điều 147 và điểm c khoản 1 Điều 217 Bộ Luật Tố Tụng Dân Sự năm 2015;

Căn cứ vào các Điều 274,275, 280, 328 và Điều 357 Bộ Luật Dân Sự năm 2015.

Căn cứ vào Nghị Quyết số 326/2009/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn D.

Tuyên hủy Giấy biên nhận tiền đặt cọc lập ngày 07/6/2021 giữa ông Trần Văn D và bà Phạm Thị X.

Buộc bị đơn bà Phạm Thị X phải trả cho nguyên đơn ông Trần Văn D số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 50.000.000 đồng. Tổng cộng số tiền phải trả là 450.000.0000 đồng (Bốn trăm năm mươi triệu đồng).

2. Đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn D về việc buộc bà Phạm Thị X phải chịu tiền phạt cọc 400.000.000 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và khi có đơn yêu cầu thi hành án, bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi xuất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Trần Văn D không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả lại cho ông D số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 18.000.000 đồng (mười tám triệu đồng) đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0015659 ngày 10/3/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, tỉnh Bình Phước.

- Bà Phạm Thị X phải chịu số tiền án phí là 2.500.000đồng (Hai triệu năm trăm ngàn đồng).

4. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Phạm Thị X phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. Được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) bà X đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0015893 ngày 02/11/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, tỉnh Bình Phước.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7 và 9 của Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.