Bản án 60/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 29/3/2019, bản tường trình ngày 23/5/2019 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Hồ Văn S (gọi tắt là ông S) và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Hộ ông Vũ Khắc B là chủ sử dụng phần đất diện tích 28.894m2, thuộc thửa đất số 27, tờ bản đồ số 45 tọa lạc tại xã B, huyện T (nay là B), tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Q350630, số vào sổ 00061 QSDĐ/TU ngày 14/7/2000 do Ủy ban nhân dân huyện T cấp cho hộ ông Vũ Khắc B.

Ngày 18/8/2018, ông Vũ Khắc B (gọi tắt là ông B) thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trên cho ông S với nội dung như sau: Giá chuyển nhượng 34.900.000.000 đồng; đặt cọc lần 01 là 2.000.000.000 đồng vào ngày 18/8/2018; đặt cọc lần 2 là 10.000.000.000 đồng vào ngày 18/9/2018; trong vòng 60 ngày kể từ ngày 18/8/2018 đến ngày 18/10/2018, hai bên sẽ ra Văn phòng Công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng, bên bán (ông B) phải giao hồ sơ cho bên mua (ông S) tiến hành làm thủ tục sang tên, còn ông S phải thanh toán số tiền còn lại cho ông B; trường hợp ông B không cung cấp giấy tờ liên quan đến thửa đất hoặc biết thửa đất đang bị tranh chấp, hoặc thay đổi ý kiến không chuyển nhượng thì phải bồi thường gấp 02 lần số tiền mà ông S đã đặt cọc; trường hợp ông S thay đổi ý kiến không tiếp tục chuyển nhượng thì sẽ mất cọc. Sau khi ký “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 18/8/2018”, ông S đã đặt cọc lần 1 cho ông B số tiền 2.000.000.000 đồng và ông B cam kết diện tích đất chuyển nhượng thực tế đúng với diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông B ủy quyền cho ông S tiến hành thủ tục đo đạc lại, do giấy chứng quyền sử dụng đất của ông B là giấy cũ, khi ông S thực hiện thủ tục tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện B để đo đạc lại thì được biết diện tích đất thực tế chỉ còn khoảng 22.000m2, ít hơn diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 6.894m2 nên ông S đã trao đổi với ông B, nhưng ông B không đồng ý và không có thiện chí trong việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, ông S khởi kiện yêu cầu hủy “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 18/8/2018” giữa ông B với ông S, yêu cầu ông B trả lại cho ông S số tiền cọc 2.000.000.000 đồng đã nhận.

* Tại Bản tự khai ngày 28/5/2019 và quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Vũ Khắc B và người đại diện hợp pháp của bị đơn, đồng thời cũng là người đại diện hợp pháp của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: Bà Phan Thị Hồng Ng, ông Vũ Tiến D1, bà Vũ Thị Kim Ch và bà Nguyễn Thanh Ph thống nhất trình bày:

Nguồn gốc diện tích đất 28.894m2, thuộc thửa đất số 27, tờ bản đồ số 45 tọa lạc tại xã B, huyện T (nay là B), tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Q350630, số vào sổ 00061 QSDĐ/TU ngày 14/7/2000 do Ủy ban nhân dân huyện T cấp cho hộ ông Vũ Khắc B. Mặc dù, diện tích đất trên cấp cho hộ ông B, nhưng tài sản này của ông B và vợ là bà Phan Thị Hồng Ng tạo lập.

Ngày 18/8/2018, ông Trương Văn C và ông Lê Văn H giới thiệu ông S đến nhà ông B để nhận chuyển nhượng diện tích đất trên, ông B có nói với ông S là ông B chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất theo khuôn viên hàng rào, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá 35.000.000.000 đồng, bên nhận chuyển nhượng tự làm thủ tục giấy tờ nên ông B bớt lại 100.000.000 đồng, còn lại 34.900.000.000 đồng. Mặc dù, trong hợp đồng không ghi nhưng ông B có nói “đo dư thì bên mua hưởng, đo thiếu thì bên mua chịu”, ông S không có ý kiến gì. “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 18/8/2018” được lập thành 02 bản chính như nhau, mỗi bên giữ một bản, toàn bộ nội dung trong hợp đồng là do ông Dũng (con rể ông B) viết sau khi hai bên thống nhất nội dung. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông S đã đặt cọc cho ông B số tiền 2.000.000.000 đồng và ông B có ủy quyền cho ông S nộp hồ sơ đo đạc phần đất chuyển nhượng, đến ngày 22/01/2019 có bản vẽ nhưng ông B không liên lạc được với ông S, nên ông B đã liên hệ lấy hồ sơ về, hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính ông B đang giữ. Đến lần đặt cọc lần 02 số tiền 10.000.000.000 đồng vào ngày 18/9/2018, ông S không đến đặt cọc cho ông B như thỏa thuận, ông B có gọi điện thoại cho ông S nhiều lần để yêu cầu thực hiện việc đặt cọc nhưng không liên lạc được. Ông B còn liên hệ với ông C và ông H để liên lạc với ông S nhưng cũng không được. Để tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông S, ông B đã nhờ Văn phòng Thừa phát lại quận B lập “Vi bằng về việc giao bản Thông báo thời gian ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” (BL 15-27), nhưng khi đi về thì ông B nhận được giấy mời của Trung tâm Hòa giải và đối thoại của Tòa án nhân dân thành phố T về việc ông S khởi kiện ông B; hết thời gian theo thông báo, ông S vẫn không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận. Việc, ông S không tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc là lỗi của ông S, ông B luôn luôn có thiện chí tiếp tục chuyển nhượng. Do đó, qua yêu cầu khởi kiện của ông S, ông B không đồng ý trả lại cho ông S số tiền 2.000.000.000 đồng do ông S là người vi phạm thỏa thuận.

* Tại Biên bản lấy lời khai ngày 10/6/2019 và ngày 03/7/2020, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng S1 (gọi tắt là ông S1) trình bày:

Ngày 30/8/2018, ông S với ông S1 ký “Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng đất” với diện tích đất 28.894m2, thuộc thửa đất số 27, tờ bản đồ số 45, tọa lạc tại xã B, huyện T (nay là B), tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số bìa Q 350630, số vào sổ 00061 QSDĐ/TU do Ủy ban nhân dân huyện T cấp cho hộ ông Vũ Khắc B ngày 14/7/2000; với nội dung: Ông S đồng ý chuyển nhượng cho ông S1 toàn bộ diện tích đất 28.894m2 với giá 36.000.000.000 đồng; đặt cọc lần 01 vào ngày 30/8/2018 số tiền 1.000.000.000 đồng; đặt cọc lần 02 vào ngày 15/9/2018 với số tiền là 10.000.000.000 đồng; thanh toán số tiền còn lại sau khi hai bên làm thủ tục công chứng; thời gian nhận đất là khi ông S nhận đủ tiền chuyển nhượng. Sau khi ký “Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng đất ngày 30/8/2018”, ông S1 đặt cọc cho ông S số tiền 1.000.000.000 đồng (BL 59). Mặc dù văn bản thỏa thuận không thể hiện, nhưng giữa ông S1 với ông S có thỏa thuận bằng lời nói là khi nào có sơ đồ bản vẽ khu đất, ông S1 mới đặt cọc lần 02 với số tiền là 10.000.000.000 đồng. Theo thỏa thuận thì ngày 15/9/2018, ông S1 phải đặt cọc lần 02 cho ông S; tuy nhiên, đến hết ngày 15/9/2018 ông S vẫn chưa có sơ đồ bản vẽ nên ông S1 chưa đặt cọc lần 02 cho ông S. Nay, ông S với ông B phát sinh tranh chấp, ông S1 sẽ tự thỏa thuận với ông S về số tiền đã đặt cọc, nếu hai bên không thỏa thuận được thì ông S1 sẽ khởi kiện ông S bằng vụ án khác. Đối với tranh chấp giữa ông S với ông B, ông S1 không có ý kiến (BL 43-44).

* Tại Bản tự khai ngày 13/6/2019, Biên bản lấy lời khai ngày 19/6/2019 và quá trình giải quyết vụ án, người làm chứng ông Lê Văn H (gọi tắt là ông H) và ông Trương Văn C (gọi tắt là ông C) thống nhất trình bày:

Do biết được ông B có nhu cầu chuyển nhượng phần đất diện tích 28.894m2, thuộc thửa đất số 27, tờ bản đồ số 45, tọa lạc tại xã B, huyện T (nay là B), tỉnh Bình Dương nên ông H và ông C giới thiệu cho ông S nhận chuyển nhượng phần đất nêu trên của ông B. Ông H và ông C chỉ biết giữa ông S với ông B có thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất trong khuôn viên hàng rào và theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông B với giá 35.000.000.000 đồng, do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp đã lâu nên khi đo đạc lại “nếu đo đạc dư thì ông S hưởng, còn thiếu thì ông S phải chịu”, mọi thủ tục giấy tờ do ông S thực hiện nên ông B bớt cho ông S số tiền 100.000.000 đồng, còn lại 34.900.000.000 đồng; ông S đã đặt cọc cho ông B số tiền 2.000.000.000 đồng vào ngày 18/8/2018. Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì ngày 18/9/2018, ông S phải đặt cọc tiếp cho ông B số tiền 10.000.000.000 đồng, ngày ra công chứng là 60 ngày kể từ ngày 18/8/2018, ông S sẽ thanh toán số tiền còn lại cho ông B là 22.900.000.000 đồng. Sau đó một thời gian, ông B có nói với ông H và ông C là ông S không đặt cọc số tiền lần 02 nên nhờ ông H và ông C liên lạc với ông S, nhưng ông H và ông C không liên lạc được với ông S. Theo quan điểm của ông H và ông C thì lỗi dẫn đến việc chuyển nhượng không thực hiện được là do ông S (BL 48-57).

* Tại Bản tự khai ngày 04/11/2019, người làm chứng ông Nguyễn Quốc D2 (gọi tắt là ông Quốc D2) trình bày:

Ông Quốc D2 là con rể của ông B. Thông qua người môi giới là ông Lê Văn H và ông Trương Văn C, ông B có chuyển nhượng thửa đất tại huyện B cho ông S. Ngày 18/8/2018, ông D2 cùng với ông B, ông C, ông H và ông S có đến khu đất tọa lạc tại huyện B để xem đất. Tại đây, ông B chỉ khu đất cho ông S xem và nói: “Tôi bán toàn bộ diện tích đất trong hàng rào này với giá 35 tỷ đồng. Ông S có hỏi diện tích bao nhiêu thì ông B nói là không biết, vì đất đã được cấp sổ rất lâu và chưa có đo đạc lại, nếu đo ra dư thì bên mua hưởng, còn thiếu thì bên mua chịu”. Sau khi các bên xem đất xong thì về nhà ông B (tại địa chỉ: Phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương) lập “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 18/8/2018”. Thời điểm lập hợp đồng đặt cọc, gồm có: Ông Quốc D2, ông S, ông B, con trai ông B là Vũ Tiến D1, ông H, ông C và 01 người khác do ông S dẫn theo. Toàn bộ nội dung trong hợp đồng đặt cọc tiền giữa ông B với ông S là do ông Quốc D2 viết theo mẫu do ông S đưa cho ông D1. Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông B đã lâu nên “hai bên thống nhất là để trống phần diện tích đất chuyển nhượng”. Vài ngày sau kể từ ngày đặt cọc, ông Quốc D2 thấy ông S có dẫn người đến phát ranh và chuyển nhượng cho người khác với giá 36.000.000.000 đồng. Ông Quốc D2 khẳng định: “Thời điểm lập hợp đồng đặt cọc, các bên đặt cọc và nhận cọc thể hiện thống nhất ý chí là mua bán phần đất thực tế trong hàng rào mà các bên đã trực tiếp đi xem đất” (BL 125).

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 50/2020/DS-ST ngày 12/8/2020 của Tòa án nhân dân thành phố T đã căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39, Điều 138, Điều 147, Điều 227, khoản 2 Điều 229, các Điều 266, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117, Điều 328 của Bộ luật Dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hồ Văn S đối với bị đơn ông Vũ Khắc B về việc yêu cầu hủy “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” đã ký giữa ông Hồ Văn S và ông Vũ Khắc B ngày 18/8/2018 và yêu cầu ông Vũ Khắc B phải trả cho ông Hồ Văn S số tiền là 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng).

2. Số tiền 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng) ông Hồ Văn S đặt cọc cho ông Vũ Khắc B ngày 18/8/2018 thuộc về ông Vũ Khắc B.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về phần án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo cho các bên đương sự.

Ngày 13/8/2020, nguyên đơn ông Hồ Văn S có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 50/2020/DS-ST ngày 12/8/2020 của Tòa án nhân dân thành phố T, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại theo quy định của pháp luật.

Ngày 14/9/2020, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 19/2020/QĐKNPT-VKS-DS ngày 11/9/2020 cho rằng: Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện B là nơi có bất động sản, việc Tòa án nhân dân thành phố T giải quyết vụ án là không đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 34, Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự và nội dung Công văn số 478/TANDTC ngày 20/11/2019 của Tòa án nhân dân tối cao. Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm vụ án trên theo hướng hủy Bản án sơ thẩm số 50/2020/DS-ST ngày 12/8/2020 của Tòa án nhân dân thành phố T, giao hồ sơ về Tòa án nhân dân thành phố T thụ lý giải quyết lại theo quy định.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của mình, không tranh chấp về thẩm quyền giải quyết vụ án và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Hai bên đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương vẫn giữ nguyên Quyết định kháng nghị phúc thẩm và phát biểu ý kiến: Quá trình thụ lý giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về hướng giải quyết vụ án, xét thấy: Sau khi đặt cọc tiền cho ông B, ông S phát hiện diện tích đất giảm nhiều so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông S không đặt cọc lần 2. Việc các bên không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do diện tích đất giảm bất thường không rõ nguyên nhân. Căn cứ Công văn số 478/TANDTC ngày 20/11/2019 của ngành Tòa án thì vụ án phải được chuyển cho Tòa án nơi có bất động sản là Tòa án nhân dân huyện B giải quyết. Tuy nhiên, sau khi thụ lý lại vụ án thì Tòa án nhân dân thành phố T không chuyển vụ án mà tiếp tục giải quyết vụ án theo yêu cầu của đương sự là trái với hướng dẫn của ngành Tòa án. Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương, hủy bản án sơ thẩm để giao hồ sơ về Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo đúng thẩm quyền.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà và quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương về việc giải quyết vụ án;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

1. Không chấp nhận Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 19/2020/QĐKNPT-VKS-DS ngày 11/9/2020 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương đối với Bản án số 50/2020/DS-ST ngày 12/8/2020 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Hồ Văn S, sửa một phần quyết định của Bản án số 50/2020/DS-ST ngày 12/8/2020 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương như sau:

2. 1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hồ Văn S đối với bị đơn ông Vũ Khắc B về việc: Hủy “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 18/8/2018” giữa (bên A) ông Vũ Khắc B với (bên B) ông Hồ Văn S.

2. 2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hồ Văn S đối với bị đơn ông Vũ Khắc B về việc: “Buộc ông Vũ Khắc B phải trả lại cho ông Hồ Văn S số tiền 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng)”. Ông Vũ Khắc B được quyền sở hữu số tiền 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng) do ông Hồ Văn S đặt cọc.

2. 3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Hồ Văn S phải chịu 72.000.000 đồng (bảy mươi hai triệu đồng); được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0033842 ngày 25/4/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương; ông Hồ Văn S còn phải nộp thêm số tiền 71.700.000 đồng (bảy mươi mốt triệu bảy trăm nghìn đồng).

- Ông Vũ Khắc B phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng).

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Hồ Văn S không phải chịu. Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T hoàn trả cho ông Hồ Văn S 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0050330 ngày 28/8/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp Bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.