Bản án 598/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện ngày 15/01/2020 và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Trần Thị Mộng T và ông Đỗ Như Q là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Bà Trần Thị Mộng T và ông Trần Văn L có quen biết nhau như bạn bè và cùng là thành viên góp vốn ban đầu vào thành lập Công ty C. Do ông L nói với bà T là ông L có đất ở N, Đồng Nai dự định để làm kho chứa sản phẩm của Công ty và muốn bán một phần đất này để xây dựng kho, tin lời ông L nên ngày 07/12/2007 bà T và ông L lập thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng quyển sử dụng một miếng đất có diện tích 1.000 m2 tại xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai thuộc quyền sử dụng của ông L với tổng giá trị là 500.000.000 đồng, không giới hạn thời gian thanh toán. Bà T giao cho ông L số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng, đến ngày 13/11/2008 ông L có ghi nhận bà T đã giao và ông L đã nhận số tiền thanh toán tổng cộng là 200.000.000 đồng.

Sau một thời gian, do có bất đồng trong Công ty C, bà T rời khỏi Công ty và có hỏi ông L về tình trạng miếng đất, dự định thanh toán dứt điểm hợp đồng mua bán này, nhưng ông L đã âm thầm chuyển nhượng phần đất này cho người khác mà không thông báo cũng không có sự đồng ý của bà T, khi bà T hỏi thì ông L cố tình trốn tránh không giải quyết hậu quả của việc đơn phương hủy bỏ thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng. Việc làm của ông L gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi của bà T.

Trong quá trình giải quyết kể từ thụ lý vụ án bà T xác định do các bên không thể tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng đất như đã thỏa thuận đã lâu, giao dịch trên đã chấm dứt nên bà chỉ khởi kiện yêu cầu đòi lại tài sản buộc ông Trần Văn L trả lại cho bà số tiền 200.000.000 đồng đã nhận và tiền bồi thường do không thực hiện hợp đồng là 300.000.000 đồng. Hiện nay bà T không thể xác định được phần diện tích đất cụ thể nên không thể tính được giá đất, từ đó không tính được giá trị chênh lệch để đòi bồi thường, vì vậy bà T đề nghị Tòa án xem xét việc tính trượt giá (so với vàng tại thời điểm thanh toán và hiện tại) số tiền bà T đã bỏ ra để thanh toán cho ông L, theo hợp đồng thỏa thuận giữa các bên để làm căn cứ đòi bồi thường.

Ngày 19/9/2022, đại diện bà T nộp đơn thay đổi yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng đối với ông L là: Căn cứ theo lãi suất Ngân hàng tại thời điểm vụ án được đưa ra xét xử sơ thẩm để yêu cầu ông L phải bồi thường thiệt hại.

Về quan hệ hôn nhân của bà T: Trước đây, bà T và ông Lê Đình H1, sinh năm 1967, trú tại 1 Đ, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, kết hôn với nhau. Tuy nhiên, cả 02 người đã đồng ý thuận tình ly hôn và được Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh chấp thuận cho ly hôn qua Quyết định công nhận thuận tình ly hôn và sự thỏa thuận của các đương sự số 279/2011/QĐHNGĐ-ST ngày 01/8/2011, trong đó phần nội dung về tài sản chung ghi tự thỏa thuận. Bà T xác định đây là tiền riêng của bà không liên quan đến tài sản chung giữa bà và ông H1.

Trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông Trần Văn L và ông Trần Nhật T1 là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Năm 2007, ông L và bà T có thỏa thuận chuyển nhượng 1.000 m2 đất tọa lạc tại xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai. Cụ thể ngày 07/12/2007, ông L và bà T có thỏa thuận bằng giấy tay chuyển nhượng theo nội dung nói trên. Tổng giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất là 500.000.000 đồng, cọc 100.000.000 đồng.

Ngày 13/11/2008, ông L có viết giấy nội dung xác nhận đã nhận của bà T số tiền 200.000.000 đồng là tiền chuyển nhượng 1.000 m2 đất tọa lạc tại xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai. Sau đó, bà T không thực hiện tiếp nghĩa vụ thanh toán số tiền 300.000.000 đồng, nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên không thực hiện được do lỗi của bà T.

Bị đơn không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Trước đây ông L nhận được Thông báo về việc thụ lý vụ án xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nên đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu để đình chỉ giải quyết yêu cầu của nguyên đơn. Sau đó ông L đã nhận được Thông báo về việc thụ lý vụ án bổ sung, xác định yêu cầu khởi kiện là tranh chấp đòi tài sản và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Ông L không có ý kiến về vấn đề này.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lâm Ngọc H: Đã được Tòa án tống đạt văn bản tố tụng hợp lệ đến lần thứ hai nhưng bà H vắng mặt không lý do. Tại đơn đề ngày 22/9/2022, bà H cùng ký đơn trình bày ý kiến với ông L.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

Ông Đỗ Như Q là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Nguyên đơn rút yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng số tiền 300.000.000 đồng và không yêu cầu thanh toán tiền lãi của số tiền 200.000.000 đồng đối với ông L. Nguyên đơn xác định yêu cầu khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết:

Chấm dứt giao dịch chuyển nhượng 1.000 m2 đất tọa lạc tại xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai. Buộc cá nhân ông Trần Văn L trả lại cho bà T số tiền đã nhận chuyển nhượng đất là 200.000.000 đồng, thanh toán một lần, ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật, bởi các lý do các bên có thực hiện chuyển nhượng đất nhưng đến ngày 07/11/2008 bà T không có khả năng trả tiếp 300.000.0000 đồng còn lại nên đã đơn phương chấm dứt hợp đồng bằng cách thông báo bằng email cho ông L biết đúng theo quy định Điều 426 Bộ luật Dân sự 2005 và yêu cầu ông L trả lại cho bà số tiền 200.000.000 đồng đã nhận nhưng ông L không hoàn trả là chiếm hữu tài sản bất hợp pháp vi phạm Điều 169 Bộ luật Dân sự 2005.

Vì vậy đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Trong trường hợp Hội đồng xét xử xét giao dịch dân sự vô hiệu thì bà T xác định không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005.

Ông Trần Nhật T1 là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và xác định giao dịch giữa ông và bà T là tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đòi tài sản như nguyên đơn yêu cầu, vì bà T hủy ngang giao ước, không thực hiện cam kết trả đủ số tiền 500.000.000 đồng. Số tiền bà T chuyển cho ông L là tiền mua đất, không phải là tiền vay mượn hay chiếm dụng hay bất cứ nội dung nào khác… nên không phải đòi tài sản như nguyên đơn khởi kiện, đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện cho quan hệ tranh chấp “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và theo quy định của pháp luật thì thời hiệu khởi kiện không còn do đó đề nghị đình chỉ giải quyết vụ án.

Còn nguyên đơn cho rằng đây là tranh chấp đòi tài sản thì cũng đã hết thời hiệu bởi lẽ kể từ ngày bà T nhắn tin cho ông L đồng ý nhận số tiền 68.000.000 đồng tức là ngày 18/12/2014, tính đến ngày bà T nộp đơn khởi kiện cũng đã quá thời hạn 3 năm, nên đã không còn thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Việc bà T hủy bỏ giao dịch nửa chừng thì đương nhiên bị mất cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Trong trường hợp Hội đồng xét xử xét giao dịch dân sự vô hiệu thì ông xác định không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005.

Ông Trần Nhật T1 là người đại diện hợp pháp của bà H trình bày: Thống nhất ý kiến với ông L ngoài ra không có ý kiến nào khác.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1747/2022/DS-ST ngày 29/9/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

Căn cứ vào Điều 26, Điều 35, Điều 37, Điều 92, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 165, Điều 166, Điều 217, Điều 244, Điều 271 và khoản 1 Điều 273, khoản 1 Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 137, Điều 410, Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005;

Căn cứ vào Luật Thi hành án dân sự;

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

[1] Đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Mộng T về việc buộc ông Trần Văn L thanh toán tiền bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng và tiền lãi phát sinh từ số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng.

[2] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Mộng T.

Buộc ông Trần Văn L hoàn trả số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng cho bà Trần Thị Mộng T, ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Thi hành tại cơ quan Thi hành án có thẩm quyền.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bà Trần Thị Mộng T cho đến khi thi hành án xong, ông Trần Văn L còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 30/9/2022, ông Trần Nhật T1 là người đại diện hợp pháp của ông Trần Văn L và bà Lâm Ngọc H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Diễn biến tại phiên tòa phúc thẩm:

Ông Đỗ Như Q là người đại diện hợp pháp của nguyên đơn không thay đổi, bổ sung, không rút đơn khởi kiện. Ông Trần Nhật T1 là người đại diện hợp pháp của ông Trần Văn L và bà Lâm Ngọc H không thay đổi, bổ sung và giữ nguyên yêu cầu kháng cáo ban đầu. Các đương sự khác vắng mặt tại phiên toà nên không thể hiện ý kiến. Các đương sự không tự thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Trong phần tranh luận, các đương sự trình bày như sau:

Ông Trần Nhật T1:

Trong quá trình giao dịch, ông L có đưa bà T đi xem đất, có đưa cho bà T bản photocopy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bản án sơ thẩm cho rằng đối tượng của hợp đồng không xác định được là không có căn cứ.

Năm 2008, bà T đặt cọc thêm 100 triệu đồng (thành tổng cộng 200 triệu) thì phần đất này chưa bị thu hồi, đối tượng của hợp đồng vẫn còn, hợp đồng vẫn thực hiện được. Khi đất bị thu hồi thì bà T có quyền khởi kiện ông L yêu cầu trả lại 200 triệu đồng trong thời hạn hai năm nhưng bà T chỉ khởi kiện vào ngày 15/01/2020 là đã hết thời hiệu khởi kiện.

Tại trang 5, 7 của Vi bằng mà ông L cung cấp ở cấp phúc thẩm thể hiện ngày 18/12/2014 bà T đã biết đất bị thu hồi, yêu cầu ông L trả lại 68 triệu đồng nhưng ông L từ chối. Thời điểm này bà T biết quyền lợi của mình bị xâm phạm nhưng cũng không khởi kiện trong thời hạn hai năm.

Tại Điều 4 Nghị quyết 02/2016 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 sẽ được áp dụng đến hết ngày 31/12/2016. Do đó, đơn khởi kiện của bà T đã hết thời hiệu khởi kiện.

Đề nghị Toà án cấp phúc thẩm huỷ bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án theo Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015.

Ông Đỗ Như Q:

Ban đầu bà T khởi kiện chỉ nhằm mục đích đòi lại 200 triệu đồng và tại cấp sơ thẩm ông cũng chỉ có yêu cầu đòi lại số tiền nên trên, việc xác định quan hệ pháp luật là do Toà án quyết định. Thừa nhận bà T có xuống xem đất, nhưng đất của ông L hơn 6.000m2, bà T chỉ mua 1.000m2 nên không biết đất bà T mua nằm chỗ nào. Việc bà T kiện đòi tài sản nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Đề nghị Toà án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên toà phát biểu ý kiến:

1. Về tính hợp pháp của đơn kháng cáo: Đơn kháng cáo của ông Trần Nhật T1 là người đại diện hợp pháp của ông L, bà H làm trong hạn luật định nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận về mặt hình thức.

2. Về việc chấp hành pháp luật: Xét thấy, Thẩm phán chủ toạ phiên toà, các thành viên Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự từ giai đoạn thụ lý đến giai đoạn xét xử phúc thẩm.

3. Về yêu cầu kháng cáo của ông T1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên lập bằng giấy tay, không có công chứng và đất đã bị thu hồi. Do đó, giao dịch dân sự này vô hiệu. Bản án sơ thẩm buộc ông L trả lại cho bà T 200 triệu đồng là có căn cứ. Đề nghị Toà án cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông T1 và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[3.1] Các tình tiết, sự kiện sau đây do nguyên đơn trình bày và bị đơn thừa nhận nên đây là các tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 khoản 3 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự: Bà T, ông L có thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào 07/12/2007; tính đến ngày 13/11/2008, ông L đã nhận của bà T 200.000.000 đồng trên tổng số 500.000.000 đồng tiền mua đất; diện tích đất là đối tượng mà hai bên giao dịch đã bị thu hồi theo Quyết định số 4485/QĐ-UBND ngày 20/11/2009 và cả hai bên đều biết việc thu hồi này.

“Điều 424. Chấm dứt hợp đồng dân sự

Hợp đồng dân sự chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1…

…

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại”.

Như vậy, tại thời điểm ngày 20/11/2009 (thời điểm Quyết định số 4485/QĐ-UBND ngày 20/11/2009 có hiệu lực pháp luật) thì đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên đã không còn; và không có tài liệu nào thể hiện hai bên có thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng này đã được chấm dứt ngày 20/11/2009.

Tại thời điểm hợp đồng chấm dứt thì các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể ông L phải trả cho bà T 200.000.000 đồng. Việc ông L không thực hiện nghĩa vụ của mình nên bà T kiện đòi tài sản là có căn cứ, đúng pháp luật.

Xét trình bày của ông T1 về việc cho rằng thời hiệu khởi kiện đã hết, xét thấy:

Giao dịch giữa bà T và ông L diễn ra tại thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, tại điểm d khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 688. Điều khoản chuyển tiếp

1. Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực pháp luật thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau:

…

d) Thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật này”.

Tại khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 155. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:

1…

2. Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu…”.

Do đó việc bị đơn yêu cầu áp dụng thời hiệu và cho rằng thời hiệu khởi kiện đã hết là không có căn cứ để chấp nhận.

Bởi các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015,

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Trần Nhật T1 là người đại diện hợp pháp của ông Trần Văn L và bà Lâm Ngọc H.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 1747/2022/DS-ST, ngày 29/9/2022 của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Căn cứ vào khoản Điều 26, khoản 3 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào khoản 5 Điều 424 Bộ luật Dân sự năm 2005;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 155, điểm d khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Luật Thi hành án dân sự;

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

[1] Đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Mộng T, về việc buộc ông Trần Văn L thanh toán tiền bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng và tiền lãi phát sinh từ số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng.

[2] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Mộng T.

Buộc ông Trần Văn L trả cho bà Trần Thị Mộng T số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Thi hành tại Cơ quan thi hành án có thẩm quyền.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bà Trần Thị Mộng T cho đến khi thi hành án xong, ông Trần Văn L còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trần Văn L và bà Lâm Ngọc H mỗi người phải nộp 300.000 (ba trăm ngàn) đồng. Được trừ vào 600.000 (sáu trăm ngàn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo các biên lai thu số 3294 và 3295 cùng ngày 25/10/2022 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Ông L, bà H đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

[4] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị theo luật định.

[5] Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

[6] Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA