Bản án 597/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng tín dụng

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện, quá trình tố tụng, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Liên trình bày:

Ngày 09/5/2018, giữa Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center và bà Nguyễn Thị Nga có ký với nhau Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai số 115-040518/HĐNT-SGC ngày 09/5/2018 để chuẩn bị cho giao dịch chuyển nhượng lô đất thuộc vị trí LK16, ô số 06, diện tích là 94,4m2, đơn giá chuyển nhượng là 9.975.045 đồng/m2. Đến ngày 09/01/2019, hai bên thỏa thuận ký với nhau Phụ lục hợp đồng số 01/115-040518/PLHĐ-SGC ngày 09/01/2019, sửa đổi Hợp đồng nguyên tắc số 115-040518/HĐNT-SGC về việc chuyển nhượng lô đất sang vị trí lô LK16 ô 2, có diện tích 100m2 tại dự án khu đô thị Sài Gòn Center tại phường Uyên Hưng, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Đơn giá 9.975.045 đồng/m2 tổng giá trị hợp đồng là 997.504.500 đồng. Hai bên thoả thuận về phương thức thanh toán là chia làm 06 đợt, cụ thể:

Đợt 01: Ngày 09/5/2018, bên B (bà Nga) thanh toán cho bên A (Công ty) 30% giá trị hợp đồng, tương ứng số tiền 299.251.350 đồng, ngày sau khi ký hợp đồng nguyên tắc;

Đợt 02: Ngày 09/8/2018, bên B (bà Nga) thanh toán cho bên A (Công ty) 20% giá trị hợp đồng, tương ứng số tiền 199.500.900 đồng;

Đợt 03: Ngày 09/11/2018, bên B (bà Nga) thanh toán cho bên A (công ty) 15% giá trị hợp đồng, tương ứng số tiền 149.625.675 đồng;

Đợt 04: Ngày 09/02/2019, bên B (bà Nga) thanh toán cho bên A (công ty) 15% giá trị hợp đồng, tương ứng số tiền 149.625.675 đồng;

Đợt 05: Ngày 09/5/2019, bên B (bà Nga) thanh toán cho bên A (công ty) 15% giá trị hợp đồng, tương ứng số tiền 149.625.675 đồng;

Đợt 06: Bên B (bà Nga) thanh toán cho bên A (công ty) 05% giá trị hợp đồng, tương ứng số tiền 49.875.225 đồng, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày bên A phát hành thông báo đến bên B về việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên B.

Quá trình thực hiện hợp đồng, bên phía bà Nga đã thanh toán cho Công ty số tiền 753.315.398 đồng với 04 đợt. Theo thỏa thuận trong Hợp đồng thì tiến độ thanh toán mà các bên thỏa thuận đợt 05 tương ứng với số tiền 149.625.675 đồng vào ngày 09/05/2019. Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị Nga không thanh toán cho đến nay, mặc dù nhân sự của Công ty đã nhiều lần liên hệ, yêu cầu bà Nga thanh toán nhưng bà Nga không thực hiện nghĩa vụ của mình. Việc bà Nga vi phạm nghĩa vụ thanh toán ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center. Do đó, công ty khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

- Hủy hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai số 115-040518/HĐNT-SGC ngày 09/5/2018 được ký kết giữa Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center và bà Nguyễn Thị Nga.

- Hủy Phụ lục hợp đồng số 01/115-040518/PLHĐ-SGC ngày 09/01/2019 được ký kết giữa Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center và bà Nguyễn Thị Nga.

- Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Nga số tiền 753.315.398 đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn xác định tại thời điểm ký Hợp đồng số 115-040518/HĐNT/SGC ngày 09/5/2018 và Phụ lục hợp đồng số 01/115-040518/PLHĐ-SGC ngày 09/01/2019 với bà Nguyễn Thị Nga thì dự án Khu đô thị Sài Gòn Center tại phường Uyên Hưng, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng cho các hộ dân. Do đó, hợp đồng vô hiệu tại thời điểm hai bên ký, nguyên đơn đồng ý tuyên vô hiệu đối với hợp đồng và phụ lục hợp đồng trên. Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu, nguyên đơn đồng ý trả lại số tiền đã nhận cho bị đơn và hỗ trợ một số tiền tương đương 15% số tiền đã nhận, tổng số tiền không vượt quá 900.000.000 đồng. Không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn. Thống nhất kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá tài sản, không yêu cầu định giá lại.

2. Bị đơn bà Nguyễn Thị Nga có yêu cầu phản tố, quá trình giải quyết vụ án bị đơn do ông Nguyễn Văn Tính đại diện trình bày:

Bị đơn thống nhất với lời trình bày của nguyên đơn về việc ký kết Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai số 115-040518/HĐNT-SGC ngày 09/5/2018 và Phụ lục hợp đồng số 01/115-040518/PLHĐ-SGC ngày 09/01/2019 được ký kết giữa Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center và bà Nguyễn Thị Nga.

Mục đích ký là để giao dịch chuyển nhượng lô đất thuộc vị trí lô LK16 ô 2, có diện tích 100m2 tại dự án khu đô thị Sài Gòn Center tại phường Uyên Hưng, thị xã (nay là thành phố) Tân Uyên, tỉnh Bình Dương, đơn giá chuyển nhượng là 9.975.045 đồng/m2, tổng giá trị hợp đồng là 997.504.500 đồng. Thống nhất phương thức thanh toán chia làm 06 đợt như nguyên đơn trình bày. Quá trình thực hiện hợp đồng, bị đơn đã thanh toán cho nguyên đơn 04 đợt với tổng số tiền 753.315.398 đồng như nguyên đơn trình bày.

Theo nội dung tại Điều 6 của hợp đồng nguyên tắc thì thời gian bàn giao mặt bằng thửa đất cho bên B dự kiến là trong vòng 180 ngày (có thể nhanh hoặc chậm trong thời gian 60 ngày) kể từ ngày ký hợp đồng. Ngày ký hợp đồng là 09/5/2018, đến lúc thanh toán đợt thứ 04 là công ty đã vi phạm về việc bàn giao nền nhưng bị đơn vẫn tiếp tục thanh toán. Riêng đến đợt thứ 05 là đã vi phạm 06 tháng. Do đó, bị đơn không tiếp tục giao tiền cho nguyên đơn. Đến thời điểm này nguyên đơn vẫn chưa thực hiện việc bàn giao nền theo thoả thuận cho bị đơn.

Thời điểm ký các hợp đồng nêu trên thì bị đơn không được xem, cũng như không biết hồ sơ pháp lý của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center đối với dự án Khu đô thị Sài Gòn Center tại phường Uyên Hưng, thành phố Tân Uyên. Không biết dự án này đã được chấp thuận của uỷ ban các cấp hay chưa. Sau khi được nhân viên công ty giới thiệu, xem nội dung hợp đồng thấy phù hợp vì có quy định về trách nhiệm hai bên rất rõ ràng, khiến người dân tin tưởng, do đó bị đơn đã ký các hợp đồng nêu trên. Hiện nay, dự án không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật thì là trách nhiệm của nguyên đơn, nguyên đơn nhận tiền của người dân nhiều năm nay mà không bàn giao nền, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là lỗi của nguyên đơn. Bị đơn xác định vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố là:

- Buộc Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center tiếp tục thực hiện theo nội dung Hợp đồng số 115-040518/HĐNT/SGC ngày 09/5/2018 và Phụ lục hợp đồng số 01/115-040518/PLHĐ-SGC ngày 09/01/2019 về việc bàn giao nền đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại lô LK16 ô 2, có diện tích 100m2 tại Dự án Khu đô thị Sài Gòn Center tại phường Uyên Hưng, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương cho bà Nguyễn Thị Nga.

- Buộc Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center bồi thường do chậm hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm tính đến ngày 09/6/2022 là 235.411.061 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn có thay đổi yêu cầu khởi kiện: Trường hợp dự án không thể thực hiện được việc bàn giao đất nền cho các hộ dân theo như hợp đồng đã ký thì nguyên đơn đồng ý thanh lý hợp đồng với nguyên đơn. Nguyên đơn phải trả lại số tiền đã nhận và bồi thường số tiền theo quy định tại Điều 9.2 của hợp đồng với mức lãi suất 19.5%/năm từ thời điểm nhận tiền lần đầu. Bị đơn không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Dự án Khu đô thị Sài Gòn Center tại phường Uyên Hưng, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng cho các hộ dân là trách nhiệm của nguyên đơn, nguyên đơn nhận tiền của người dân nhiều năm nay mà không bàn giao nền, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là lỗi của nguyên đơn. Sau khi được giải thích quy định của pháp luật trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Người đại diện hợp pháp của bị đơn có ý kiến sau: Bị đơn thay đổi yêu cầu phản tố đồng ý tuyên vô hiệu đối với Hợp đồng số 115-040518/HĐNT/SGC ngày 09/5/2018 và Phụ lục hợp đồng số 01/115-040518/PLHĐ-SGC ngày 09/01/2019 giữa bà Nguyễn Thị Nga và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center. Do không giao được nền nên Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center có trách nhiệm trả lại cho bà Nguyễn Thị Nga số tiền đã nhận là 753.315.398 đồng và trả một khoản tiền phạt vi phạm đến ngày mở phiên tòa là 847.508.000 đồng. Lý do, căn cứ Điều 9.2 của hợp đồng quy định về phạt vi phạm, số tiền lãi trên được tính từ ngày thanh toán tiền lần thứ nhất cho đến nay, mức lãi suất là 19,5%/năm.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Thị Điềm và ông Nguyễn Văn Tính thống nhất trình bày:

Việc bà Nguyễn Thị Nga và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center ký với nhau Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai số 115-040518/HĐNT-SGC ngày 09/5/2018 và Phụ lục hợp đồng để giao dịch chuyển nhượng lô đất thuộc vị trí lô LK16 ô 2, có diện tích 100m2 tại dự án khu đô thị Sài Gòn Center tại phường Uyên Hưng, thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương thì ông bà đều biết. Lý do số tiền 753.315.398 đồng đã giao cho Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center là của vợ chồng ông bà với mục đích là cho con gái. Ông bà xác định hiện nay bà Nga đứng tên trên hợp đồng. Do đó, đề nghị giải quyết quyền lợi cho con gái là bà Nga chứ không phải cho ông bà. Hiện nay, bà Nga là bị đơn trong vụ án đã có yêu cầu phản tố ông bà xác định thống nhất với yêu cầu này của bị đơn, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện và khởi kiện bổ sung của nguyên đơn. Ngoài ra, không có yêu cầu độc lập gì trong vụ án.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 86/2024/DS-ST ngày 12/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center với bị đơn bà Nguyễn Thị Nga về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn bà Nguyễn Thị Nga về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với nguyên đơn Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center.

- Tuyên bố “Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai số 115-040518/HĐNT-SGC ngày 09/5/2018 và Phụ lục hợp đồng số 01/115-040518/PLHĐ-SGC ngày 09/01/2019” giữa Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center với bà Nguyễn Thị Nga là vô hiệu.

- Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị Nga số tiền 1.373.490.109 đồng (Một tỷ ba trăm bảy mươi ba triệu bốn trăm chín mươi nghìn một trăm lẻ chín đồng), gồm: Số tiền chuyển nhượng đã nhận là 753.315.398 đồng, số tiền bồi thường 619.974.711 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

3. Không chấp nhận một phần cầu phản tố của bị đơn bà Nguyễn Thị Nga về việc buộc nguyên đơn Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center thanh toán cho bà Nguyễn Thị Nga số tiền 227.533.289 đồng (Số tiền yêu cầu bồi thường 847.508.000 đồng - số tiền bồi thường được chấp nhận 619.974.711 đồng).

4. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá tài sản: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center phải chịu 4.401.544 đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 23/7/2024 nguyên đơn Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center có đơn kháng cáo một phần bản án, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận phần tiền bồi thường thiệt hại mà công ty phải trả cho bị đơn là 619.974.711 đồng, công ty chỉ đồng ý trả 15% tính trên tổng số tiền bà Nga đã thanh toán tương đương với số tiền là 112.997.310 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, đại diện bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm: Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Nhận thấy, Tòa án cấp sơ thẩm xét xử là có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp yêu cầu kháng cáo của bị đơn, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Từ những phân tích trên, xét thấy không có căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 86/2024/DS-ST ngày 12 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0000259 ngày 24/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.