Bản án 593/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn ông Nguyễn Văn T, bà Lê Thị S trình bày:

Ngày 17/4/2021, ông T, bà S có thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng bà N và ông E tổng cộng 06 thửa 2267, 2269, 438, 2081, 1653, 1651; với diện tích 14.339,3m2 và 1000m2 của ông Lê Văn B (ông B là em ruột của bà S vợ anh T), với tổng số tiền là 6.000.000.000 đồng. Bà N và ông E có trả nhiều lần cho ông T và bà S được số tiền 2.876.750.000 đồng. Ông T, bà S đã giao đất cho bà N và ông E sử dụng đất.

Ông T, bà S nhiều lần yêu cầu bà N và ông E trả số tiền còn lại là 3.123.250.000 đồng, nhưng bà N và ông E không trả. Sau đó, ông T, bà S với bà N và ông E thỏa thuận phía bà N và ông E đồng ý chịu số tiền lãi của 18 tháng là 1.686.555.000 đồng. Như vậy, bà N và ông E còn thiếu lại ông T, bà S tổng cộng số tiền là 4.809.805.000 đồng.

Nay, ông T, bà S yêu cầu bà N và ông E tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo Tờ sang nhượng đất ngày 17/4/2021 và yêu cầu bà N và ông E trả số tiền chuyển nhượng đất còn thiếu là 4.809.805.000 đồng. Ông T và bà S thống nhất chuyển quyền sử dụng đất 06 thửa cho bà N và ông E.

Ông, T và bà S thống nhất trả nợ theo yêu cầu của Ngân hàng.

Bị đơn bà Nguyễn Thị N, ông Trang Phương E trình bày:

Bà N và ông E thống nhất theo lời trình bày của ông T và bà S. Bà N và ông E có thỏa thuận chuyển nhượng 06 thửa đất của ông T và bà S vào ngày 17/4/2021, với tổng số tiền là 7.400.000.000 đồng. Bà N và ông E đã trả cho ông T và bà S nhận tổng cộng số tiền 3.300.000.000 đồng.

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông T và bà S đang thế chấp ngân hàng, nên chưa tiến hành thủ tục chuyển nhượng.

Ông T, bà S đã cam kết trong thời gian 6 tháng kể từ ngày lập Tờ sang nhượng đất, thì bà N và ông E còn phải chịu tiền lãi ngân hàng số nợ 2.700.000.000 đồng, để chuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành thủ tục chuyển nhượng cho bà N và ông E. Nhưng hết thời hạn 06 tháng, bà N và ông E nhiều lần yêu cầu ông T, bà S trả nợ ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành thủ tục chuyển nhượng, nhưng ông T và bà S không thực hiện. Ông T, bà S không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng mà lấy đất lại chuyển nhượng cho người khác giá 15 tỷ và đòi hủy giấy hợp đồng và trả lại cho bà N và ông E số tiền đã nhận là 3.300.000.000 đồng. Do là anh em ruột, nên bà N và ông E đồng ý trả đất và nhận lại tiền cọc.

Bà N và ông E nhiều lần yêu cầu ông T và bà S trả 3.300.000.000 đồng, nhưng ông T và bà S không trả.

Nay, bà N và ông E không đồng ý theo yêu cầu của ông T và bà S. Bà N và ông E cũng không yêu cầu ông T, bà S sẽ trả lại số tiền 3.300.000.000 đồng trong vụ án này.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP S3 (S4) trình bày:

Ngày 17/11/2021, Ngân hàng có cho ông T và bà S vay số tiền 8.000.000.000 đồng, lãi suất theo từng khế ước, thời hạn vay 12 tháng. Khi vay ông T và bà S có thế chấp 06 thửa đất gồm: Thửa đất số 2267, 2269, 438, 1653, 1651, 1969, 192. Tính đến ngày 13/12/2024, thì ông T và bà S còn nợ Ngân hàng S4 vốn là 8.000.000.000 đồng và tiền lãi là 2. 979.438.373 đồng.

Nay, Ngân hàng yêu cầu ông T và bà S trả vốn là 8.000.000.000 đồng và tiền lãi là 2. 979.438.373 đồng (tính đến ngày 13/12/2024) và yêu cầu tiếp tục tính lãi theo hợp đồng . Đồng thời, Ngân hàng yêu cầu công nhận các hợp đồng thế chấp.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Tú T2 trình bày:

Do có người quen cần tiền để đáo nợ Ngân hàng, nên chị cho mượn để đáo nợ ngân hàng, do thời gian quá lâu nên chị không nhớ ai là người mượn tiền của chị S1 đó, Ngân hàng giải ngân nên trả lại chị số tiền đã mượn trước đó, bằng cách chuyển vào tài khoản của chị T2 số tiền 03 tỷ.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Trần Thị Ánh H1, chị Nguyễn Thị T3 và anh Đặng Hữu T4:

Không ý kiến và yêu cầu gì trong vụ án này.

* Tại Quyết định Bản án sơ thẩm số 281A/2024/DS-ST ngày 20 tháng 12 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tháp Mười (Khu V - Đồng Tháp), tỉnh Đồng Tháp đã xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị S.

2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại Cổ phần S3 (S4).

3. Buộc bà Nguyễn Thị N và ông Trang Phương E có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị S số tiền 4.533.548.100 đồng.

4. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

5. Buộc ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị S có nghĩa vụ trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần S3 (S4) số tiền vốn là 8.000.000.000 đồng và tiền lãi tạm tính đến ngày 13/12/2024 là 2.979.438.373 đồng; tổng cộng gốc và lãi: 10.979.438.373 đồng.

6. Kể từ ngày tiếp theo của ngày 13/12/2024 cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận về mức lãi suất thì quyết định theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

7. Công nhận hợp đồng thế chấp số 371/2021/HĐTC, ngày 17/11/2021 và hợp đồng thế chấp số 19/2022/HĐTC ngày 12/01/2022 giữa Ngân hàng thương mại cổ phần S3 (S4) với ông Nguyễn Văn T, bà Lê Thị S

8. Không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/4/2021 giữa ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị S với bà Nguyễn Thị N và ông Trang Phương E.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và thời hạn kháng cáo, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 15 tháng 01 năm 2025, bà Nguyễn Thị N và ông Trang Phương E có đơn kháng cáo Bản án sơ thẩm số 281A/2024/DS-ST ngày 20 tháng 12 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tháp Mười (Khu V - Đồng Tháp), tỉnh Đồng Tháp.

- Bà Nguyễn Thị N, ông Trang Phương E yêu cầu xét xử lại theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị S yêu cầu bà N và ông E trả cho ông T, bà S số tiền 4.533.548.100 đồng.

- Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Tháp Mười đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp xét xử phúc thẩm vụ án, sửa bản án nêu trên theo hướng:

+ Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị S về việc yêu cầu bà Nguyễn Thị N và ông Trang Phương E phải trả số tiền mua đất còn lại là 4.533.548.100 đồng thì vợ chồng ông T sẽ sang tên 06 thửa đất: 438, 1651, 1653, 2267, 2269, 192 (thửa cũ là 2081) cho vợ chồng bà N; Tuyên vô hiệu Tờ sang nhượng đất ngày 17/4/2021, do vợ chồng bà N không yêu cầu trả số tiền đã đưa cho vợ chồng ông T nên không xem xét giải quyết, ngoài ra đất cũng không do vợ chồng bà N quản lý, sử dụng nên giữ nguyên hiện trạng. Do trong vụ án đương sự không có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, nếu có yêu cầu phát sinh sẽ được giải quyết vụ án khác.

+ Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của Ngân hàng TMCP S3 (S4) về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị S phải có nghĩa vụ liên đới thanh toán số tiền tạm tính đến ngày 14/3/2024 là 10.116.187.587 đồng (gốc là 8.000.000.000 đồng, lãi trong hạn 1.443.178.615 đồng, lãi quá hạn là 673.008.972 đồng) và phải tiếp tục tính lãi theo hợp đồng cho đến khi thanh toán xong, trường hợp không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ thì yêu cầu Tòa án tuyên Ngân hàng S4 được quyền yêu cầu cơ quan thi hành án phát mãi tài sản theo Hợp đồng thế chấp số 371/2021/HĐTC-CN/SHB.131500 ngày 17/11/2021 và Hợp đồng thế chấp số 19/2022/HĐTC-CN/SHB.131500 ngày 12/01/2022.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Tỉnh, phát biểu việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử đảm bảo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, đương sự tham gia tố tụng chấp hành tốt quy định của pháp luật và đề xuất hướng giải quyết chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị N, ông Trang Phương E và chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Tháp Mười, sửa bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, được kiểm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, lời phát biểu của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[12] Ông T và bà S là người cao tuổi có đơn xin miễn tiền án phí. Căn cứ vào Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, Hội đồng xét xử miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông T và bà S.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2, Điều 308; Khoản 2, Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

- Chấn nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị N, ông Trang Phương E.

- Chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Tháp Mười (nay là Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 10).

- Sửa bản án sơ thẩm số 281A/2024/DS-ST ngày 20 tháng 12 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tháp Mười (nay Tòa án nhân dân Khu vực 10).

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị S, về việc bà Nguyễn Thị N và ông Trang Phương E có nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng đất cho ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị S2 số tiền 4.533.548.100 đồng và không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/4/2021 giữa ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị S với bà Nguyễn Thị N và ông Trang Phương E.

2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại Cổ phần S3 (S4).

2.1. Công nhận hợp đồng thế chấp số 371/2021/HĐTC, ngày 17/11/2021 và hợp đồng thế chấp số 19/2022/HĐTC ngày 12/01/2022 giữa Ngân hàng thương mại cổ phần S3 (S4) với ông Nguyễn Văn T, bà Lê Thị S.

2.2. Buộc ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị S có nghĩa vụ trả cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần S3 (S4) số tiền vốn là 8.000.000.000 đồng và tiền lãi tạm tính đến ngày 13/12/2024 là 2.979.438.373 đồng, tổng cộng vốn và lãi: 10.979.438.373 đồng.

2.3. Kể từ ngày tiếp theo của ngày 13/12/2024 cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận về mức lãi suất thì quyết định theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015. (Ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị S có nghĩa vụ trả tiếp tiền lãi sau ngày 13/12/2024 theo mức lãi suất quy định tại Hợp đồng cấp hạn mức vay vốn số: 371/2021/HĐHM-CN/SHB.131500 ngày 17/11/2021; Phụ lục hợp đồng cấp hạn mức vay vốn số: PL02-371/2021/HĐHM-CN/SHB.131500 ngày 12/01/2022; Phụ lục hợp đồng cấp hạn mức vay vốn số: PL01-371/2021/HĐHM-CN/SHB.131500 ngày 30/11/2021 cho đến khi thi hành xong)

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

3.1. Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị S.

3.2. Ngân hàng Thương mại Cổ phần S3 (S4) không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm. H2 lại tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm là 59.059.000 đồng, theo biên lai thu số 0005583, ngày 09/4/2024, tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tháp Mười, (nay Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 10 - Đồng Tháp).

3.3. Bà Nguyễn Thị N và ông Trang Phương E không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về án phí phúc thẩm:

Bà Nguyễn Thị N và ông Trang Phương E không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho bà N, ông E số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm mỗi người đã nộp là 300.000 đồng theo hai biên lai thu số 0001119, số 0001118, cùng ngày 23/01/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tháp Mười (nay Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 10 - Đồng Tháp).

5. Về chi phí xem xét thẩm định tại chổ:

Ông Nguyễn Văn T, bà Lê Thị S phải chịu 1.000.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chổ. Ngân hàng Thương mại Cổ phần S3 (S4) đã nộp tạm ứng và đã chi xong, nên ông T và bà S có nghĩa vụ nộp lại số tiền trên để trả lại cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần S3 (S4).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.