Bản án 59/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các tài liệu có trong hồ sơ, nguyên đơn bà Nguyễn Thị G trình bày:

Bà G kết hôn với ông Nguyễn Văn T1 từ năm 1985. Năm 1996 vợ chồng đã sống ly thân, độc lập về kinh tế. Ngày 25/9/2008, bà G và ông T1 ly hôn tại Quyết định công nhận thuận tình ly hôn và sự thỏa thuận của các đương sự số 123/2008/QĐST-HNGĐ. Hiện ông T1 đã chết.

Bà G là em gái ông Nguyễn Văn V. Năm 2007, bà G mua đất của ông Nguyễn Văn V. Hai bên có viết giấy biên nhận và giấy chuyển nhượng ngày 18/10/2007, nhưng không làm thủ tục với cơ quan Nhà nước để cấp sổ đỏ. Khi mua đất với giá 40.000.000 đồng, tổng diện tích đất là 120m2, trong đó 100m2 đất ở, 20m2 đất trồng cây lâu năm, đã trả đủ tiền và nhận đất từ năm 2007. Khi mua bán, hai bên không thỏa thuận các cạnh, tứ cận thửa đất, không thỏa thuận bao nhiêu tiền/m2. Tiền mua đất là tài sản riêng của bà G, do bà G lao động mà có. Sau khi nhận đất, bà G đã xây nhà để ở. Khi giao nhận đất và xây nhà, ông V là người đo đất, chỉ mốc giới, bàn giao đất, không có đại diện chính quyền địa phương, không lập biên bản về việc giao nhận đất. Khi đo đất, ông V bà L đo và cắm mốc đất để bà G xây nhà ở. Bà G không biết cụ thể diện tích đất, kích thước các cạnh thửa đất. Khi viết giấy chuyển nhượng đất có người làm chứng là ông Hoàng Ngọc C, ở gần nhà chứng kiến. Sau khi xây xong nhà ở, bà G mới đo tứ cận các cạnh và ghi vào giấy mua bán cụ thể diện tích, tứ cận. Bà G trực tiếp đo dây, đo bằng tay kích thước tứ cận của thửa đất, nên có thể có sai số, không chính xác so với thực tế. Khi ký mua bán đất, không có sự chứng kiến hay xác nhận của chính quyền địa phương. Sau khi hai bên ký vào giấy mua bán, bà G mang giấy đến UBND xã để xin xác nhận.

Từ năm 2007 đến năm 2015, bà G với ông V vẫn không làm thủ tục giấy tờ gì về đất. Sau đó, bà G nghĩ giấy viết mua đất năm 2007 không đảm bảo nên bà G đã ra UBND xã đề nghị làm hợp đồng. Bà G được hướng dẫn do là anh em nên làm hợp đồng tặng cho đất ngày 27/11/2015 để không phải đóng thuế. Bà G chưa gửi các tài liệu này đến cơ quan nhà nước để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Năm 2022, bà G có đến phòng C1 ký giấy tờ để làm sổ đỏ. Khi đó, ông V gọi bà G về bảo ký giấy tờ để làm sổ đỏ, nên bà G có ký mà không đọc tài liệu giấy tờ. Khi ký giấy tờ làm sổ đỏ năm 2022, bà G không đưa ra các giấy tờ mua bán đất năm 2007 và giấy tờ tặng cho đất năm 2015 vì bà G không đọc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2022, bà cũng không được giữ bản hợp đồng nào. Bà G không trực tiếp phải nộp chi phí để làm sổ đỏ, tất cả chi phí do ông V nộp. Mọi việc làm sổ đỏ cho bà G do ông V đi làm thủ tục. Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2022, ghi số tiền là 70.000.000 đồng, bà G xác định thực tế mua bán đất với số tiền là 40.000.000 đồng từ năm 2007, đã trả đủ tiền từ năm 2007. Ngoài số tiền 40.000.000 đồng đã trả ông V, bà G không trả ông V khoản tiền nào khác. Sau khi có sổ đỏ, ngày 30/12/2022, ông V đưa cho bà G. Tháng 01/2023, bà G đo lại diện tích nhà, công trình trên đất, đối chiếu với sổ đỏ, bà G mới biết diện tích đất bà mua không đúng như giấy tờ mua đất từ năm 2007. Chiều dài nhà xây là 19,6m nhưng ông V làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chiều dài là 15,5m, thiếu 4m. Đất của bà G bị thiếu là 20m2.

Bà G khởi kiện đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà G với ông V ngày 18/10/2007, buộc ông V bà L phải trả đủ đất cho bà G theo hợp đồng này, với tổng diện tích đất là 120m2. Trường hợp Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V bà L với bà G vô hiệu, không có hiệu lực pháp luật. Bà G không đồng ý vì bà G đã giao đủ tiền, đã nhận đất; không đồng ý các bên trả lại tiền, trả lại đất hay bồi thường thiệt hại.

Khi làm sổ đỏ năm 2022, bà G và ông V thỏa thuận ông V làm sổ đỏ cho bà G và nộp chi phí, bà G đã đưa ông V 15.000.000 đồng để chi phí làm sổ đỏ. Bà G đồng ý với mức chi phí hết 15.000.000 đồng như ông V kê khai. Nhưng ông V làm thủ tục cấp sổ đỏ không đúng diện tích đất bà G đã mua. Sổ đỏ chỉ được cấp 102,4m2, nhưng thực tế bà G mua là 120m2 nên bà G yêu cầu ông V hoàn trả lại bà G số tiền 15.000.000 đồng đã đưa ông V để bà G làm thủ tục cấp lại sổ đỏ.

Bị đơn ông Nguyễn Văn V bà Nguyễn Thị L, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Văn N và chị Bùi Thị L1; người đại diện hợp pháp trình bày:

Ông V và bà L được quyền sử dụng thửa đất số 212, tờ bản đồ số 3, diện tích 890m2, trong đó 300m2 đất ở, 590m2 đất trồng cây lâu năm và thửa 233, tờ bản đồ số 3 diện tích 148m2 đất nuôi trồng thủy sản, đã được UBND huyện N cấp giấy chứng nhận ngày 30/9/2004.

Năm 2007, bà G đặt vấn đề xin tách một phần diện tích đất của ông V để bà G làm nhà ở. Vợ chồng ông V bà L đồng ý. Ông V tự nguyện cắm chỉ mốc giới cho bà G xây nhà ở theo đúng mốc giới nhà ở đã chỉ. Bà G thỏa thuận trả tiền giá trị quyền sử dụng đất là 40.000.000 đồng, đã trả đủ tiền. Việc bàn giao quyền sử dụng đất và giao tiền không lập thành văn bản mà chỉ thỏa thuận miệng với nhau. Cũng trong năm 2007, bà G làm nhà ống đúng phần đất mà ông V đã cắm mốc. Không có ai là người chứng kiến hoặc đứng xem việc giao dịch, cắm mốc giới đất của hai bên. Sau khi xây nhà ở, bà G sinh sống từ năm 2007 đến nay. Sau năm 2007, ông V không nhớ rõ thời gian nào, bà G có cầm tờ giấy nội dung là ông V có nhận của bà G số tiền 40.000.000 đồng. Ông V có ký vào giấy tờ của bà G đưa cho ông V. Ông V bà L xác định chỉ bán cho bà G phần đất bà G đã xây nhà ở; còn phần lán phía sau nhà ở, ông V bà L không bán, chỉ cho bà G xây nhờ để đựng, chứa đồ nông nghiệp.

Do xã A, huyện N được chuyển địa giới hành chính về thành phố H từ tháng 8/2008. Năm 2022, ông V bà L xin cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được UBND thành phố H cấp lại giấy chứng nhận ngày 24/5/2022, xác định là thửa đất 53, tờ bản đồ số 4, diện tích 1038m2, trong đó 300m2 đất ở, 590m2 đất trồng cây lâu năm và 148m2 đất nuôi trồng thủy sản.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận, ông V bà L với bà G đã hoàn tất làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm căn cứ cho việc đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bà G. Ngày 24/11/2022, ông V bà L với bà G đến phòng C1 tỉnh Hải Dương để làm thủ tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi làm xong hợp đồng, cán bộ công chứng đã đưa cho các bên tự đọc và giải thích rõ quyền, nghĩa vụ, hậu quả pháp lý cho các bên cùng nghe. Vợ chồng ông V và bà G không có ý kiến gì, nhất trí nội dung trong hợp đồng, đã ký tên và điểm chỉ vào hợp đồng trên. Theo Hợp đồng chuyển nhượng năm 2022, ghi giá chuyển nhượng là 70.000.000 đồng, nhưng thực tế chỉ 40.000.000 đồng, ông V đã nhận đủ tiền từ trước. Ngày 13/01/2023, bà G được UBND thành phố H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng diện tích đất trong hợp đồng chuyển nhượng của hai bên được ký tại phòng C1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành, ông V bà L không có ý kiến gì.

Đối với giấy chuyển nhượng đất và giấy biên nhận do bà G cung cấp ghi ngày 18/10/2007, có thể hiện chiều dài, chiều rộng và diện tích đất là do bà G tự ghi, ông V không biết, không đúng ý chí của ông V bà L. Ông V bà L cũng không chứng kiến việc bà G đo chiều dài, chiều rộng, diện tích mảnh đất đó. Năm 2007, ông V là người cắm mốc để cho bà G sử dụng xây nhà ở, ông V bà L không đo cụ thể chiều dài, chiều rộng và diện tích. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện N cấp cho ông V vào ngày 30/9/2004, thửa đất số 212, cạnh phía nam giáp nhà văn hóa thôn có chiều dài là 17,5m nhưng bà G tự viết 19,6m là không đúng. Cuối năm 2008, ông V bà L mới cho con trai là anh N đất và xây nhà ở giáp phần đất của bà G nhưng bà G đã viết trong giấy tờ mua bán năm 2007, có nội dung phía bắc giáp đất anh N là sai. Trong văn bản bà G viết ngày 18/10/2007, có người làm chứng là anh Hoàng Ngọc C. Anh C đã có ý kiến, không biết đất cát nhà ông V bà L mà làm chứng. Khi cắm mốc giới đất cho bà G để xây nhà ở, về phía đông phần đất giáp ao, gia đình ông V có một nhà lợp ngói proximăng để nuôi vịt. Khi bà G xây nhà ở xong khoảng 3 năm, ông V không nuôi vịt nữa để đảm bảo môi trường.

Tài liệu, chứng cứ ghi ngày 18/10/2007 do bà G nộp không đúng sự thật, không phải ý chí tự nguyện của ông V bà L. Nội dung và hình thức văn bản không phù hợp pháp luật nên không có giá trị. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2022 được ký kết tại phòng C1 mới là thể hiện ý chí của hai bên và có giá trị pháp lý.

Năm 2022, bà G ủy quyền, nhờ ông V đi làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà G. Sau 6 tháng, ông V mới làm xong. Ông đã chi phí hết số tiền cụ thể là: Nộp cho phòng tài nguyên và môi trường thành phố H ngày 01/4/2022 số tiền 260.000 đồng, ngày 26/5/2022 nộp 340.000 đồng. Nộp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai lần đo đất là ngày 24/4/2022 hết 5.821.200 đồng, ngày 20/9/2022 hết 3.233.430 đồng. Nộp tiền công chứng tại phòng C1 là 1.800.000 đồng. Nộp tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 150.000 đồng. Nộp thuế tại kho bạc TP H số tiền 1.750.000 đồng. Tổng số tiền đã nộp là 14.344.540 đồng. Ngoài ra còn chi phí tiền thuê xe đi lại nhiều lần nên số tiền 15.000.000 đồng bà G đưa để chi phí không còn.

Quan điểm của ông V bà L đề nghị Tòa án khuyên bà G rút đơn khởi kiện để giữ gìn mối quan hệ trong gia đình. Đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà G về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 18/10/2007 mà chấp nhận việc chuyển nhượng đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/11/2022. Ông V không đồng ý trả bà G số tiền 15.000.000 đồng chi phí làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà G.

Theo kết quả đo vẽ hiện trạng đất, phần đất của bà G đang quản lý sử dụng so với sổ đỏ đã được cấp cho anh N chị L1 thì có phần lán proximăng sau nhà ở của bà G nằm trên phần đất của anh N chị L1. Anh N chị L1 đồng ý lùi lại một phần đất để không ảnh hưởng đến nhà ở của bà G, phần còn lại phải trả lại cho anh N chị L1.

Trường hợp Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V bà L với bà G vô hiệu, không có hiệu lực pháp luật. Ông V bà L không đồng ý vì các bên đã giao đủ tiền, đã nhận đất. Đề nghị công nhận quyền sử dụng đất cho bà G như quan điểm của ông V bà L đã nêu trên. Ông V bà L không yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý và bồi thường thiệt hại.

Anh Nguyễn Văn N và chị Bùi Thị L1 còn trình bày: Anh N chị L1 là con trai và con dâu của ông V bà L. Năm 2008, ông V bà L tặng cho anh N chị L1 một phần đất tiếp giáp phần đất của bà G đã xây nhà ở 2 tầng. Khoảng tháng 3/2008, anh N chị L1 đã xây nhà ở 2 tầng trên phần đất ông V bà L tặng cho. Phần móng nhà làm đúng phần đất được tặng cho. Hai gia đình không có tranh chấp về mốc giới đất giáp ranh. Anh N chị L1 đã được U cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 13/01/2023 tại thửa 176, tờ bản đồ số 14, diện tích 161,5m2. Trong đó, 85m2 đất ở, 76,5m2 đất trồng cây lâu năm.

Phòng C1 tỉnh Hải Dương có quan điểm: Ngày 24/11/2022, phòng C1 đã chứng nhận và hiện lưu giữ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V bà L với bà G. Tài sản chuyển nhượng là thửa đất số 177, tờ bản đồ số 14, diện tích 102,4m2, trong đó 60m2 đất ở và 42,4m2 đất trồng cây lâu năm. Về trình tự thủ tục công chứng được thực hiện đúng quy định của pháp luật; hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu ngày 24/11/2022. Khi công chứng, không có đương sự nào cung cấp và phòng công chứng không có thông tin nào về ngăn chặn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc bà G không đồng ý, không công nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 24/11/2022 là không có căn cứ pháp lý.

Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 12/6/2024, thể hiện diện tích quyền sử dụng đất bà G quản lý là 124,4m2. Tài sản trên phần đất bà G quản lý gồm: 01 nhà ở 2 tầng xây năm 2007, diện tích 51m2/tầng (tổng diện tích sàn là 102m2). Bếp, kho, lán bán mái proximăng phía sau nhà ở, diện tích 24,1m2. Ngoài ra, có lán tôn phía trước nhà, sân đổ trạt, tường bao, trụ cổng và cánh cổng sắt, lưới sắt B40.

Hội đồng định giá đã tiến hành định giá và kết luận: Giá trị quyền sử dụng đất ở là 6.000.000 đồng/m2, đất trồng cây lâu năm trị giá là 2.500.000 đồng/m2, ngoài ra còn định giá phần tài sản của bà G gắn liền với phần đất bà G quản lý.

Tại phiên toà, đương sự, người đại diện theo ủy quyền có mặt giữ nguyên quan điểm như đã trình bày nêu trên:

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên toà, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa thực hiện đúng thủ tục tố tụng. Đương sự chấp hành đúng pháp luật về tố tụng dân sự;

- Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị G, công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V với bà G. Xác định bà G được quyền sử dụng 102,4m2 đất theo hợp đồng, trong đó 60m2 đất ở, 42,4m2 đất trồng cây lâu năm. Giao cho bà G được quyền sử dụng 9,8m2 đất trồng cây lâu năm. Tổng cộng, bà G được quyền sử dụng 112,2m2 theo hình thể A1A2A3A30A29A6A7A8. Bà G có nghĩa vụ trả cho anh N chị L1 9,8m2 đất trồng cây lâu năm trị giá là 24.500.000 đồng. Bà G có nghĩa vụ tháo dỡ phần tài sản trên đất để trả lại 12,2m2 đất cho anh N chị L1 theo sơ đồ hiện trạng. Không chấp nhận yêu cầu của bà G đòi ông V số tiền 15.000.000 đồng. Ngoài ra, đại diện Viện kiểm sát còn đề nghị về phần án phí, chi phí tố tụng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 147, 157, 165, 228, 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 8, 166, 357, 500, 501, 502 và Điều 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị G đòi ông Nguyễn Văn V trả lại số tiền 15.000.000 đồng.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị G về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/10/2007.

Xác nhận bà G được quyền sử dụng 102,4m2 đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/11/2022, gồm 60m2 đất ở và 42,4m2 đất trồng cây lâu năm. Giao cho bà G được quyền sử dụng 9,8m2 đất trồng cây lâu năm. Tổng cộng, bà G được quyền sử dụng 112,2m2 đất (trong đó 60m2 đất ở và 52,2m2 đất trồng cây lâu năm) theo hình thể A1A2A3A30A29A6A7A8. Bà G có nghĩa vụ trả cho anh N chị L1 9,8m2 đất trồng cây lâu năm trị giá là 24.500.000 đồng.

Bà G có nghĩa vụ tháo dỡ phần tài sản trên đất để trả lại 12,2m2 đất cho anh N chị L1 theo hình thể A4A5A29A30.

Có sơ đồ kèm theo bản án.

Các đương sự được quyền đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về chi phí tố tụng, án phí: Bà G phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, bà G đã nộp đủ. Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bà G.

4. Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đối với Phòng C1 tỉnh Hải Dương vắng mặt, thì thời hạn kháng cáo kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.